За год квартиры в массовых новостройках Москвы уменьшились на 4 «квадрата»
За прошедшие 12 месяцев средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в Москве уменьшилась на четыре квадратных метра, подсчитали аналитики «Метриум». В феврале этот показатель составил 54 квадратных метра против 58 квадратных метров в феврале 2020 года.
В феврале 2021 года средняя площадь квартиры на рынке массовых новостроек Москвы достигла 54 кв.м, что на четыре квадратных метра меньше, чем год назад. Фактически предлагаемая столичными застройщиками средняя квартира уменьшилась на площадь небольшого санузла за прошедший год, отмечают эксперты «Метриум». Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере за последние три года. Последний минимум был зафиксирован в феврале 2017 года, когда средняя площадь квартиры составила 55,9 кв.м.
Вместе с тем в разрезе типов квартир площадь наиболее востребованных вариантов жилья за год практически не изменилась. Студии стали на 0,4 кв.м больше (26,2 кв.м. в среднем), однокомнатные квартиры уменьшились всего на 0,3 кв.м. (до 40,3 кв.м), двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры увеличились всего на 0,2 и 0,1 кв.м соответственно (до 62,3 кв.м. и 84,5 кв.м.). Заметно сократилась площадь только многокомнатных квартир (от 4 комнат и более) – на 3 кв.м до 108,7 кв.м.
«Важно понимать, что сегодня в новостройках более широкий выбор планировочных решений с точки зрения площади, чем 5-10 лет назад, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” есть студии площадью 25–30 кв.м., то есть клиент может выбрать подходящие габариты для своих задач. Поэтому нельзя однозначно сказать, что квартиры уменьшаются – становится шире “вилка” с точки зрения доступных площадей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что сокращение средней площади квартиры на рынке массовых новостроек Москвы может быть связано со структурными изменениями предложения. За прошедший год заметно выросла доля небольших квартир, тогда как представительство просторных вариантов жилья уменьшилось. Так, доля студий в структуре предложения увеличилась за 12 месяцев с 8% до 16%, однокомнатных квартир – с 30% до 32%. При этом доля двухкомнатных квартир снизилась с 40% до 32%, трёхкомнатных – с 20% до 17%.
«Предложение небольших квартир отчасти стимулируется инвестиционным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В 2020 году привлекательность недвижимости для вложений существенно возросла на фоне снижения ставок по депозитам и девальвации рубля. Инвесторы предпочитают приобретать малогабаритное жилье – его легче перепродать или сдать в аренду, чем более дорогие варианты квартир. Соответственно, эта тенденция влияет на смещение предложения. Впрочем, далеко не во всех проектах “студия” или “однокомнатная квартира” – это синонимы малогабаритного жилья. К примеру, в нашем проекте “Ривер Парк” есть однокомнатные квартиры площадью больше средней по рынку (40 кв.м)».
«На рынке устойчиво растет доля небольших квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с ростом цен и стагнацией доходов населения – девелоперы адаптируются к этим тенденциям. Вместе с тем нужно отметить, что сокращение средней площади квартир фиксируется уже давно. После 2015 года этот процесс протекал почти беспрерывно. Во многом это обьясняется появлением в продаже жилья евроформата, который помог оптимизировать продукт под запросы клиентов. Вместе с тем снижение ставок по ипотеке позволило многим покупателям приобрести жилье большей площади, чем они изначально планировали, поэтому нельзя исключать, что показатели площади со временем стабилизируются».
Рынок металлопроката в России и в СЗФО постепенно начинает расти. Помогают подъему отрасли активизация промышленных строительных проектов и сезонность.
По данным Росстата, производство металлопродукции в стране по итогам первых пяти месяцев года выросло на 3,2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По сравнению с маем прошлого года рост промышленного производства составил 3,7%. Трубные предприятия изготовили в течение первых пяти месяцев года 5,1 млн т продукции, что на 12,8% больше, чем год назад. Производство готового проката за январь–май выросло на 2,3% – до 25,9 млн т. Производство чугуна на 0,4% снизилось – до 21,6 млн т по отношению к году ранее.
Сами игроки рынка отмечают рост не только производства, но и потребления продукции. Как рассказал директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ» Владислав Лысков, за последний год потребление металлопродукции увеличилось на 2-3%. «Наиболее емким сегментом рынка, как и прежде, остается арматура. В целом потребление металлопроката строительного назначения в нашей стране носит явно выраженный сезонный характер. Лето – время активного строительства, в связи с чем на рынке наблюдается традиционное оживление», – отметил он.
Схожие выводы делает старший менеджер по продажам компании «Металлоптима» Сергей Рыжов: «Спрос на различную металлопродукцию действительно растет. Оживление рынка мы наблюдаем с середины весны. Около половины представленной у нас продукции сейчас идет на строительство промышленных производств. Треть этого идет в регионы СЗФО. Наиболее востребованы у потребителей арматура и трубы».
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в компании «Северсталь», в строительной отрасли прогнозируется рост инвестиций в основной капитал на фоне низкой инфляции. Поэтому строительство является и будет являться драйвером роста рынка металлопроката. «По итогам шести месяцев 2018 года, потребление стали в строительной отрасли выросло на 1,5%. Потребление труб большого диаметра выросло на 30% благодаря реализации крупных проектов по развитию газотранспортной системы. В целом, по нашим оценкам, спрос на сталь в России к 2021 году вырастет на 7% (или на 2,7 млн т). В основном это произойдет из-за улучшения ситуации в строительной отрасли – там объем потребления увеличится примерно на 2 млн т», – таковы данные специалистов компании «Северсталь».
По оценке игроков рынка, в этом году средний уровень цен на большую часть металлопродукции несколько выше аналогичного периода прошлого года. Это обусловлено влиянием мировых факторов, прежде всего ситуации в Китае, который сократил объемы экспорта. Но помимо доходной статьи металлургов выросла и расходная, так как вслед за ростом цен на прокат выросли цены на основные ресурсы: руду, уголь, лом.
Производители и продавцы металлопродукции отмечают, что за последние месяцы существенно выросла и конкуренция. В борьбе за клиента компании демпингуют, оптимизируют сам механизм продаж. Среди игроков есть торговые дома металлургических комбинатов, филиалы сетевых федеральных трейдеров, независимые компании. Впрочем, признаются участники рынка, большое количество продавцов хорошо для потребителя, который без серьезных затруднений может выбрать наиболее подходящую по цене и качеству продукцию.
Мнение
Владислав Лысков, директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ»:
– На протяжении последнего года наблюдалась высокая ценовая волатильность. Так, прошлым летом цены активно росли, затем, начиная с октября по январь, существенно снижались, после был небольшой рост, сейчас мы видим некую стабилизацию. На цены влияет множество факторов, среди которых можно выделить ситуацию на мировых рынках, курс рубля, сезонность и т. д.
В конце прошлого года представители банковского сектора давали весьма оптимистичные прогнозы развития ипотеки в России на 2018 год. Были, однако, и скептики, упиравшие на отсутствие роста реальных доходов населения и пророчившие схлопывание рынка. Середина года – хороший повод повести промежуточные итоги.
Данные банков однозначно подтверждают правоту оптимистов. Средняя ставка по выдаваемым кредитам упала почти до 9,5% годовых. Банки отмечают рост выдачи ипотеки, некоторые даже смогли перевыполнить плановые задания на первое полугодие 2018 года.
Ставки – вниз
По данным Единого реестра застройщиков, по состоянию на 1 июня 2018 года средняя ставка по выдаваемым в России кредитам упала до 9,63% годовых (для сравнения: в январе 2018-го она составляла 9,97%, в мае 2017-го – 11,56%, в январе 2017-го – 12,16%).
Банки продолжают постепенно опускать уровень процентных ставок. «После очередного снижения в начале июня базовые ставки находятся в диапазоне от 7,1% до 9,5% годовых, а самые выгодные предложения касаются новостроек», – говорит заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Анатолий Локотков. Аналогичные шаги предприняли практически все крупные игроки рынка. Так, например, в ВТБ сейчас предлагают ипотеку от 8,9% годовых, в «Газпромбанке» – от 8,8%, в «Абсолют Банке» – от 8,99%, в банке «ДельтаКредит» – 8,25%.
Эксперты подчеркивают, что уже сейчас ипотечные ставки находятся на рекордно низком уровне, но резерв движения в этом направлении на сегодняшний день почти исчерпан. «В первой половине года происходило постепенное снижение, хотя оно шло значительно медленнее, чем в прошлом году. Сейчас возможности Центробанка для снижения ключевой ставки из-за обострения геополитической ситуации и рисков роста инфляции ограничены, поэтому регулятор замедлил дальнейшие шаги по смягчению денежно-кредитной политики. Если ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне, то, скорее всего, мы увидим до конца года небольшую корректировку ставок на 0,2-0,3 п. п.», – отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Петербурге Мария Батталова.
Объемы – вверх
По данным Центрального банка России, за январь–май 2018 года (итоги полугодия еще не подведены) в РФ выдано 542,8 тыс. кредитов почти на 1,07 трлн рублей. Это больше, чем за аналогичный период 2017 года, на 60% в количественном и на 73% в денежном выражении.
Представители банков подтверждают эту статистику. «Намеченный на первое полугодие план перевыполнен: Сбербанк на Северо-Западе выдал более 89,5 млрд рублей (в Петербурге – около 54 млрд). Ипотечный портфель превысил 389 млрд, из которых 213 млрд приходится на Северную столицу», – рассказывает Анатолий Локотков. По его данным, по итогам первого полугодия объем выданных кредитов вырос на 66% (по Петербургу – на 62%) по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.
По данным ВТБ, банк увеличил выдачу ипотеки на треть. В целом по России выдано 85,5 тыс. кредитов почти на 192 млрд рублей. Банк «Уралсиб» сообщает об удвоении ипотечного кредитования в РФ (6 тыс. кредитов на общую сумму 13,3 млрд рублей).
«Но рынок растет неравномерно: у кого-то плюс 20-30% к результатам прошлого года, а у кого-то – фактически нулевой», – добавляет Мария Батталова. По оценке экспертов, разница в показателях вызвана как различной стартовой базой (показателями выдачи в прошлом году), так и способностью банков предложить клиентам современные сервисы.
При этом специалисты прогнозируют дальнейший рост объемов выдачи. Так, в Сбербанке пересматривают плановое задание на второе полугодие в сторону увеличения.
«В прошлом году ипотечный рынок в России увеличился на 37%, в этом году мы прогнозируем рост около 50%. Суммарная выдача ипотечных займов за 2017 год составила 2 трлн рублей, прогноз на 2018 год – 3 трлн. Банк «ДельтаКредит» планирует сохранить текущую долю рынка в 2018 году, а объем выдач по РФ может составить около 80 млрд рублей», – говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Подвигин.
В ВТБ настроены еще более оптимистично. «По нашим оценкам, к концу года объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 3,15 трлн рублей. При этом ВТБ планирует выдать клиентам 583 млрд рублей, что на 35% больше, чем годом ранее», – сообщили в банке.
Выгодное рефинансирование
Сбываются прогнозы и по рефинансированию, которое по оценкам экспертов играет существенную роль, но не подавляет предоставление новых кредитов, чего опасались скептики. Так, по данным генерального директора ДОМ.РФ (ранее – АИЖК) Александра Плутника, на долю рефинансирования приходится не более 15% от общего объема выдачи ипотеки.
«Это очень хороший инструмент. За январь–май 2018 года рефинансировано более 2,4 тыс. кредитов на общую сумму 4,3 млрд рублей, в Петербурге – 1,4 тыс. кредитов на 2,9 млрд», – сообщил Анатолий Локотков. «Мы отмечаем значительный рост рефинансирования. В 2015 году это было 0,4% от общего числа выдач, в 2016 году – 1,2%, а в 2017 году – уже 16,6%. В целом в этом году рефинансирование останется на уровне 2017 года – около 15% в выдачах», – добавляет Алексей Подвигин.
Специалисты прогнозируют, что постепенно роль этого фактора будет сходить на нет, поскольку условия предоставления кредитов перестали улучшаться радикальными темпами, как это происходило в 2017 году. «Постепенно объемы рефинансирования будут снижаться, что обусловлено естественными причинами – большая часть клиентов уже успела обратиться в банки и рефинансировать ранее выданные кредиты», – отмечает территориальный менеджер по организации продаж ипотеки филиала Северо-Западный банка «Открытие» Маргарита Кирикова. С этим согласен и Алексей Подвигин: «Пик рефинансирования будет пройден в 2018 году, и далее будет снижение его доли».
Партнерские программы
В Сбербанке подчеркивают высокую эффективность партнерских программ с застройщиками, предполагающих еще более комфортные условия кредитования. По таким программам сейчас можно взять ипотеку от 6,7% годовых.
В других банках относятся к таким продуктам более скептично. «Партнерские программы, предлагающие ценовые преференции, содержат в себе и ряд ограничений, в связи с чем не занимают лидирующих позиций на рынке кредитования», – говорит Маргарита Кирикова. «По партнерской программе клиент может купить квартиру по ставке от 7,9%, что существенно ниже среднерыночной. Тем не менее, выдачи по таким договорам составляют только 5% от их общего количества», – отмечает Мария Батталова. «В дальнейшем такие программы, вероятно, сойдут на нет», – полагает Алексей Подвигин.
Борьба за клиента
По единодушной оценке экспертов, конкурентная борьба между банками сместилась из сферы снижения ставок в зону сервисного обслуживания клиентов, прежде всего в онлайн-формате. «Сейчас процентные ставки на рынке выровнялись. Конкуренция по ценовым параметрам ограничена. Поэтому на первое место выходят скорость принятия решения и сервис. Любому кредитному игроку, который планирует конкурировать и наращивать долю своего присутствия на ипотечном рынке, необходимо переходить на новый цифровой формат работы», – говорит Мария Батталова. По ее словам, после запуска вначале 2018 года цифровой платформы по выдаче ипотечных кредитов объем выдач в филиале «Абсолют Банка» в Петербурге увеличился в 2 раза по отношению к прошлому году.
С ней согласна Маргарита Кирикова: «Сервисные составляющие (такие как качество обслуживания, скорость принятия решений и наличие дистанционных сервисов) действительно играют все большую роль при выборе банка, в то время как продуктовая составляющая отходит на второй план».
Наибольших успехов в этой сфере достиг Сбербанк. Через его сервис «ДомКлик» в России выдается сейчас 13,7% от всех ипотечных кредитов. «Наша мечта – чтобы клиент как можно реже приходил к нам в офис. Чтобы все финансовые услуги он мог получить онлайн, через любой гаджет – компьютер, смартфон или планшет. Уже можно заказать онлайн правовую экспертизу по любому объекту недвижимости, есть сервис безопасных расчетов, который позволяет осуществить сделку в режиме одной встречи – с его помощью в 2018 году было проведено 49% ипотечных сделок. Есть электронная регистрация в Росреестре, благодаря которой собственность оформляется буквально за пару дней – и в этом году 40% от числа всех ипотечных сделок были зарегистрированы удаленно», – заключает Анатолий Локотков.