«Метриум»: Сезонная депрессия – спрос на жилье в Москве в январе
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы выросла на 25%, подсчитали эксперты «Метриум». Средняя квартира за этот же период стала дороже на 19%. Чтобы приобрести её сейчас, покупателю придется потратить на 1,3 млн рублей больше, чем год назад.
По данным аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы достигла 154,9 тыс. рублей. За прошедший квартал этот показатель вырос на 9% – в августе «квадрат» стоил 142,2 тыс. рублей. Год назад, в III квартале, жилье в местных ЖК можно было приобрести в среднем за 123,6 тыс. рублей. Таким образом, за 12 месяцев новостройки Новой Москвы подорожали на 25%.
В Новомосковском административном округе (НАО), где сосредоточено 98% предлагаемых квартир, новостройки сейчас продаются в среднем по 156,8 тыс. рублей за кв.м. За прошедший квартал они выросли в цене на 10% со 143 тыс. рублей за кв.м. Год назад в НАО новостройки стоили в среднем 124,7 тыс. рублей. Соответственно, цены в этом округе за год выросли на 26%.
«Основная причина увеличения цен – это небывало высокий уровень спроса, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Снижение ставок по ипотеке стимулировало продажи, прежде всего, в проектах комфорт- и бизнес-класса в Московском регионе. При этом ТиНАО интересен покупателям благодаря «столичному» уровню транспортной и сервисно-бытовой инфраструктуры и более демократичным ценам. Поэтому продажи здесь идут опережающими темпами относительно других районов Москвы. В III квартале рост средней стоимости квадратного метра в наших проектах достигал 15%, в обычных условиях такая динамика свойственна годовому периоду».
В Троицком административном округе (ТАО) цены повысились чуть больше, что связано с изменением структуры предложения, которое в этом округе весьма ограничено, подчеркивают эксперты «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра по итогам III квартала составила 87,3 тыс. рублей, что на 31% больше, чем в III квартале 2019 года (66,7 тыс. рублей).
«Изменение цен в Троицком округе связано в том числе с выходом в продажу нашего проекта, – говорит Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Russian Design District – культурно-образовательный кластер бизнес-класса, и в этом сегменте в Новой Москве мало объектов. При этом с самого начала бронирования мы фиксировали очень высокий интерес покупателей, поэтому средняя стоимость квадратного метра в проекте выросла со 134 тыс. рублей на старте продаж до 170 тыс. рублей. Таким образом за полгода средняя цена увеличилась на 27%. Конечно, эта динамика оказала влияние на весь рынок ТАО».
Средняя стоимость квартиры в Новой Москве также заметно возросла за последний год. В III квартале 2020 года она составила 8,33 млн рублей, что на 19% больше, чем год назад. Студии подорожали на 25% (до 5,1 млн рублей за 25,5 кв.м), однокомнатные квартиры – на 24% (до 6,8 млн рублей за 39,4 кв.м), двухкомнатные – на 20% (до 9 млн рублей за 60,5 кв.м), трёхкомнатные – на 16% (до 11,4 млн рублей за 81,2 кв.м)
«Важно отметить, что мы сейчас фиксируем среднюю цену жилья, оставшегося на рынке после очень мощной волны спроса, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку внимание покупателей всегда сосредоточено на самых доступных и ликвидных вариантах, в продаже сохраняются более дорогие объекты. Это также влияет на показатель средней цены. Поэтому потенциальные клиенты должны понимать, что в период мощного спроса не следует затягивать с выбором квартиры, иначе её могут купить другие».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы были представлены 7,3 тыс. квартир, тогда как во II квартале – 9,2 тыс. Таким образом, предложение за три месяца уменьшилось на 21%.