«Метриум»: Сезонная депрессия – спрос на жилье в Москве в январе
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка, в Петербурге работает 7,5 тыс. ресторанов и кафе.
Одни из них существуют больше века, другие – не могут продержаться и полугода. Какие места в городе считаются самыми «рыбными» для общепита и чему отдают предпочтение сегодня их посетители – в обзоре «Строительного Еженедельника».
Согласно данным Петростата, в 2016 году оборот рынка общепита Северной столицы составил 65,3 млрд рублей, что на 9% больше по сравнению с 2015 годом. На тысячу жителей приходится 86,6 посадочного места.
Кто на новенького
Как объясняет руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Корчемная, на рынке стрит-ритейла среди представителей общепита по-прежнему популярен Невский проспект и прилегающие к нему улицы, зарекомендовавшие себя как «ресторанные»: улица Рубинштейна, Белинского, Конюшенная площадь, а также Петроградская сторона в районе площади Льва Толстого и Сенная площадь. Среди несетевых проектов среднего ценового сегмента – улицы в районе площади Восстания, такие как Некрасова, Жуковского, Маяковского. Держатели же дорогих ресторанов в первую очередь ориентируются на благородное соседство. Премиальные рестораны расположены в «золотом треугольнике», на набережных, на Крестовском острове, а также при гостиницах высокого уровня.
«Улицы Рубинштейна и Б. Конюшенная – для более респектабельных потребителей, там есть возможность парковаться. На улицах Белинского, Гороховой и наб. канала Грибоедова разместились более демократичные заведения. На Невском проспекте открывается, в основном, фаст-фуд и кафе, рассчитанные на туристов и клерков», – пояснила руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.
Кроме того, петербургский общепит начал переезжать в спальные районы города.
«В новых районах увеличивается предложение. Растет трафик вследствие увеличения объема жилой недвижимости, плотности застройки», – говорит руководитель департамента street-retail компании Colliers International в Петербурге Александр Просенков.
Наиболее прибыльные локации в новых районах, по мнению директора по развитию сети ресторанов «Евразия» Евгения Гуменюка, это территории у станций метро «Девяткино» и «Парнас».
«Там проживает население с хорошей платежеспособностью, а цены на аренду не так «кусаются» как на Невском», – прокомментировал ресторатор, совладелец «СкайРест Групп» Александр Затуливетров.
Кроме того, за 2015-2016 годы вектор покупательского спроса сместился в сторону торгово-развлекательных комплексов. Согласно данным руководителя направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлии Чернышевой, доля общепита в арендуемых площадях торговых центров города составляет 6%. Наиболее насыщенным с точки зрения ресторанных площадей является ТРК «Галерея», за ним следуют «Невский центр» и «Гранд Каньон». По количеству арендаторов данного сегмента лидируют «Галерея», «Питер Радуга», «Лето», «Гранд Каньон». Большая доля в сегменте общепита приходится на долю ресторанов с обслуживанием. Такое распределение характерно как для Петербурга, так и для Москвы.
«Ценовой сегмент операторов, характерных для ТРК, определяется, скорее, как «средний», «средний минус», но есть и исключения, обусловленные географическим расположением объектов. Операторы сегмента «средний плюс» функционируют в ТРЦ «Галерея», «Невский центр», «Питер Радуга» – торговых комплексах, расположенных в Центральном районе либо в престижном Московском», – сказала Юлия Чернышева.
Аренда в приоритете
Представители ресторанного бизнеса обычно не покупают, а берут в аренду помещения. «Сетевые операторы арендуют, предпочитая средства пускать в оборот и открывать новые точки. Если сетевой оператор и приобретает помещение, то только в проверенном востребованном месте или когда нет возможности арендовать, например, на улице Рубинштейна», – сказала Марина Пузанова.
Условия аренды для ресторанов и кафе не отличаются от тех, что предоставляют другим арендаторам. «Мы находимся в едином «арендном поле», размер арендных ставок зависит исключительно от локации и площади помещения, популярности и проходимости места. При этом они варьируются от 1 тыс. до 4 тыс. руб. за кв. м в месяц», – сказал Евгений Гуменюк.
Что касается тенденций в стоимости арендных ставок, то в этом вопросе спикеры разошлись во мнении. Александр Просенков уверен, что она почти не изменилась. «Кризисные явления в экономике мы ощутили на себе в большей степени, население в первую очередь сократило расходы на рестораны и развлечения. Благодаря адекватной оценке сложной экономической ситуации со стороны большинства собственников помещений, нам удалось сохранить арендные ставки на прежнем уровне, без существенных индексаций», – отмечает господин Гуменюк.
Однако Юлия Корчемная считает, что в связи с высоким спросом потенциальных арендаторов ставки на помещения, расположенные в центре и технически оснащенные для открытия точек общественного питания, увеличились.
В свою очередь Марина Пузанова говорит, что ставки растут из-за высокого спроса и инфляционных процессов. Но рост наблюдается не стремительный, так как исторический центр в городе обширный и есть масса мест для развития. В этом году эксперты прогнозируют корректировку арендных ставок в зависимости от локации помещений. Из-за этого разрыв между удачно расположенными помещениями и объектами с низким трафиком увеличится.
Гурметизация гамбургера
По мнению Юлии Чернышевой, основные тренды ресторанного бизнеса последнего времени – гурметизация и ориентир на качество. Рестораторы приходят к сокращению позиций меню в сторону монопродукта, а также работают над качеством и подачей блюд.
К числу изменений на ресторанном рынке Евгений Гуменюк относит снижение потребительской активности населения и усиление «борьбы» за клиента.
«Активно развивается стрит-фуд, кофейни, винные бары, молодежные музыкальные бары, а также семейные рестораны и новый формат – рестораны, где целевым направлением стал детский досуг, например, «АндерСон» или Mouse House», – перечислила Марина Пузанова. К слову, в марте на Комендантском проспекте открылось кафе «АндерСон». Как сообщила менеджер по маркетингу «АндерСона» в Санкт-Петербурге Вероника Гуринова, в планах компании расширить сеть в Петербурге минимум до десяти заведений, из них два-три будут открыты уже в 2017 году.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, за 2016 год в Санкт-Петербурге открылось 110 новых кафе и ресторанов. Доля заведений в формате помещений street retail составила 84%. Часть ресторанов и кафе появилась в составе торгово-развлекательных центров, а также деловых и креативных кластеров.
Крупнейшим среди открывшихся за год и самым вместительным среди ресторанов китайской кухни в городе стал «Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в выставочном комплексе «Ленэкспо» на Васильевском острове. Площадь заведения составляет около 6 тыс. кв. м, на которых могут разместиться 700 гостей.
Еще один масштабный проект 2016 года – семейный ресторан «Ферма Бенуа», дополнивший культурное пространство «Бенуа 1890», развитие которого началось в 2011 году с момента продажи на торгах комплекса лесной молочной фермы Бенуа.
Крупный ресторан «Маймун», расположенный в гостинице «Park Inn by Radisson Прибалтийская», пополнил карту сети Ginza.
Среди недавно открытых заведений общественного питания в помещениях встроенного формата на Невском проспекте заметными стали Amsterdam Chips Company, Bread & Meat, «МАО» и ресторан с уникальной концепцией «Квартира Кости Кройца».
Кроме того, в историческом центре города начали свою работу рестораны «Тартарбар» Дмитрия Блинова, «Кококо» Матильды Шнуровой, а также Amo Cucinare, «Центральный», The Repa.
мнение
Александр Затуливетров, ресторатор, совладелец «СкайРест Групп»:
– Стихийные уличные кафе в палатках – ушли в прошлое. На второй план отошли и необычные интерьеры с модными названиями. Теперь гости выбирают рестораны с авторской кухней или открытые медийной персоной. Успехом пользуются бары с крафтовым пивом и бургерами. Такие места рассчитаны на хипстеров, готовых отдать за вечер 300-500 рублей. Популярнее стали дорогие рестораны. Шоковый эффект от кризиса прошел, и люди уже не боятся тратить больше денег.
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.