«Метриум»: 5 главных тенденций загородного рынка жилья
Катаклизмы 2020 года вернули массовый интерес покупателей к загородному сектору высокобюджетного жилья в Московском регионе. Спрос по итогам года вырос на 20-30%. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти основных тенденциях рынка, которые следует иметь в виду покупателям подмосковной недвижимости в 2021 году.
- Неспокойный 2020 простимулировал спрос на загородное жилье
Для рынка загородного жилья в Московском регионе 2020 год стал самым успешным с 2008 года. Этому способствовало сразу несколько факторов. В марте произошла девальвация рубля, которая традиционно подогревает инвестиционный спрос на недвижимость. Затем началась первая волна коронавируса и связанных с ним ограничений, спровоцировавшая небывалый спрос на аренду жилья. Во время самоизоляций многие осознали, что лучше покинуть перенаселенный город и проводить время на природе в окружении меньшего числа людей. Таким образом, катаклизмы 2020 года помогли потенциальным покупателям загородного жилья вновь сконцентрироваться на этом рынке. По итогам года число сделок увеличилось примерно на 20-30%, по оценкам экспертов «Метриум».
Резкий всплеск спроса произошел на фоне ограниченного предложения и быстрого роста цен. Сейчас лоббируется закон о льготной ипотеке на загородное жилье. Многие, которые ранее не могли позволить себе приобрести подходящий дом, рассчитывают на низкие ставки.
«Сейчас клиенты, не успевшие заключить сделки в 2020 году, не утратили интерес к рынку, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший год многие собственники провели апгрейд своих загородных домов, обновили ремонт, и сейчас они вновь выставляют их на продажу, поэтому у покупателей появится выбор среди интересных предложений. Впрочем, сохраняется спрос и на дома без отделки: есть группа клиентов, которые предпочитают самостоятельно провести отделку, чем приобретать недостаточно отвечающий их требованиям более дорогой дом под ключ сейчас. Эти тенденции будут продолжаться как минимум до осени, поэтому спрос на загородное жилье останется высоким».
- Многие загородные дома переходят в разряд неликвидных
Дефицит предложения усугубляет не только низкая активность застройщиков коттеджных поселков, но и кардинальная смена покупательских предпочтений. Многие объекты первичного и вторичного загородного рынка из-за этого переходят в разряд неликвидных, и эта тенденция сохранится в 2021 году.
Прежде всего, речь идет о «грандиозных» личных проектах домов на вторичном рынке, как правило, большой площади (от 1000 кв.м), от завершения которых собственник отказался. В комплекте с весьма спорными архитектурными решениями идет большая площадь и необходимость длительного ремонта. Таким собственникам придется либо проводить радикальную реконструкцию (или даже снос), либо давать высокие скидки. Основная часть клиентов сконцентрирована на домах площадью от 300 кв.м до 500 кв.м.
«Всё больше сомнений у клиентов вызывают дома в небольших поселках (как по их изначальному планированию, так и по фактическому числу жителей), – отмечает Анна Раджабова. – С одной стороны, в них не хватает инфраструктуры – это многие поняли в период «пандемийной миграции» из Москвы. С другой стороны, общие расходы жителей посёлка, к примеру, на охрану, делятся между небольшим числом жителей. Покупатели будут стремиться к золотой середине с точки зрения числа соседей и уровня обеспеченности КП инфраструктурой».
- Покупатели загородки рассчитывают на проживание в России
До пандемии жители высокобюджетных загородных поселков рассматривали дом под Москвой как дачу или временную резиденцию, место для сбора семьи. Большую часть времени как владельцы жилья, так и их дети, особенно взрослые, проводили за пределами дома, а чаще – за границей. 2020 год внес серьезные коррективы в их образ жизни.
«Из-за закрытия границ, отмены авиасообщения и локдаунов многие были вынуждены вернуться домой, – продолжает Анна Раджабова. – За этот период жители загородных домов адаптировались к удаленному управлению делами, скажем, бизнесом, а их дети – перешли на дистанционное обучение, которое организовали многие зарубежные университеты. Соответственно потребность в постоянном проживании в загородном доме в России возросла. Помимо этого, на рынок вышло поколение успешных миллениалов, которые сейчас склонны реализовывать свои проекты в России. В совокупности все эти группы покупателей будут чаще приобретать дома для постоянного или долгосрочного проживания».
- Скидки кончились, демпинга не будет
За прошедший год в высокобюджетном сегменте загородного жилья цены выросли примерно на 10%, а на некоторые объекты и на 20%. Речь идет о немногочисленном ликвидном предложении вторичного сектора и о некоторых новых проектах, в том числе о домах от частных застройщиков. Высоколиквидные объекты пользуются большим спросом и их продавцы, профессиональные застройщики или частные владельцы, не готовы торговаться, как раньше. Потенциальные покупатели, которые давно отслеживают ситуацию на рынке, не могут свыкнуться с мыслью, что выбить даже 10-процентную скидку уже почти невозможно.
Помимо низкого объема ликвидного предложения, на рынок оказывает влияние отсутствие новых масштабных проектов организованных коттеджных поселков в 30 км от МКАД и ближе. Это связано с дефицитом земельных участков на престижных направлениях, где можно расположить большой поселок с собственной инфраструктурой. Соответственно недостаток предложения обостряет конкуренцию покупателей – они всё чаще вынуждены соглашаться на цены, к которыми не готовились.
- На загородный рынок вернулись клиенты с высокими бюджетами
В целом на загородном рынке отмечается рост числа потенциальных покупателей, готовых приобретать дорогие объекты. В 2020 году зафиксирован рост числа сделок в высоких бюджетах от 100 млн руб. Между тем основное число продаж на загородном элитном рынке проходит в пределах 50-150 млн рублей.
Помимо этого, на рынок постепенно возвращаются так называемые ультрахайнеты (Ultra high-net-worth individuals). Это клиенты, также готовые приобретать дорогие дома, но которые ранее большую часть времени проводили за рубежом, а в России появлялись редко. В силу закрытия границ и осложнившейся международной обстановки им приходится искать достойное постоянное жилье в РФ, тогда как ранее им было достаточно на короткое время останавливаться в дорогих отелях или в не совсем отвечающим их требованиям домах.
«В целом наблюдаемые сейчас тенденции загородного рынка недвижимости имеют долгосрочной потенциал, – резюмирует Анна Раджабова. – Пандемия коронавируса и нестабильность в экономике и политике стимулируют обладателей больших капиталов приобретать ликвидные загородные дома. При этом мы видим, что на рынке происходит смена поколений, поэтому какие домовладения в будущем будут пользоваться спросом, пока сказать нельзя. Сейчас мы видим, какие объекты совершенно точно не востребованы, но вкусы и нового поколения покупателей еще только формируются. В ближайшие месяцы эта ситуация будет проясняться».
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».