«Метриум»: 5 главных тенденций загородного рынка жилья
Катаклизмы 2020 года вернули массовый интерес покупателей к загородному сектору высокобюджетного жилья в Московском регионе. Спрос по итогам года вырос на 20-30%. Эксперты «Метриум» рассказывают о пяти основных тенденциях рынка, которые следует иметь в виду покупателям подмосковной недвижимости в 2021 году.
- Неспокойный 2020 простимулировал спрос на загородное жилье
Для рынка загородного жилья в Московском регионе 2020 год стал самым успешным с 2008 года. Этому способствовало сразу несколько факторов. В марте произошла девальвация рубля, которая традиционно подогревает инвестиционный спрос на недвижимость. Затем началась первая волна коронавируса и связанных с ним ограничений, спровоцировавшая небывалый спрос на аренду жилья. Во время самоизоляций многие осознали, что лучше покинуть перенаселенный город и проводить время на природе в окружении меньшего числа людей. Таким образом, катаклизмы 2020 года помогли потенциальным покупателям загородного жилья вновь сконцентрироваться на этом рынке. По итогам года число сделок увеличилось примерно на 20-30%, по оценкам экспертов «Метриум».
Резкий всплеск спроса произошел на фоне ограниченного предложения и быстрого роста цен. Сейчас лоббируется закон о льготной ипотеке на загородное жилье. Многие, которые ранее не могли позволить себе приобрести подходящий дом, рассчитывают на низкие ставки.
«Сейчас клиенты, не успевшие заключить сделки в 2020 году, не утратили интерес к рынку, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – За прошедший год многие собственники провели апгрейд своих загородных домов, обновили ремонт, и сейчас они вновь выставляют их на продажу, поэтому у покупателей появится выбор среди интересных предложений. Впрочем, сохраняется спрос и на дома без отделки: есть группа клиентов, которые предпочитают самостоятельно провести отделку, чем приобретать недостаточно отвечающий их требованиям более дорогой дом под ключ сейчас. Эти тенденции будут продолжаться как минимум до осени, поэтому спрос на загородное жилье останется высоким».
- Многие загородные дома переходят в разряд неликвидных
Дефицит предложения усугубляет не только низкая активность застройщиков коттеджных поселков, но и кардинальная смена покупательских предпочтений. Многие объекты первичного и вторичного загородного рынка из-за этого переходят в разряд неликвидных, и эта тенденция сохранится в 2021 году.
Прежде всего, речь идет о «грандиозных» личных проектах домов на вторичном рынке, как правило, большой площади (от 1000 кв.м), от завершения которых собственник отказался. В комплекте с весьма спорными архитектурными решениями идет большая площадь и необходимость длительного ремонта. Таким собственникам придется либо проводить радикальную реконструкцию (или даже снос), либо давать высокие скидки. Основная часть клиентов сконцентрирована на домах площадью от 300 кв.м до 500 кв.м.
«Всё больше сомнений у клиентов вызывают дома в небольших поселках (как по их изначальному планированию, так и по фактическому числу жителей), – отмечает Анна Раджабова. – С одной стороны, в них не хватает инфраструктуры – это многие поняли в период «пандемийной миграции» из Москвы. С другой стороны, общие расходы жителей посёлка, к примеру, на охрану, делятся между небольшим числом жителей. Покупатели будут стремиться к золотой середине с точки зрения числа соседей и уровня обеспеченности КП инфраструктурой».
- Покупатели загородки рассчитывают на проживание в России
До пандемии жители высокобюджетных загородных поселков рассматривали дом под Москвой как дачу или временную резиденцию, место для сбора семьи. Большую часть времени как владельцы жилья, так и их дети, особенно взрослые, проводили за пределами дома, а чаще – за границей. 2020 год внес серьезные коррективы в их образ жизни.
«Из-за закрытия границ, отмены авиасообщения и локдаунов многие были вынуждены вернуться домой, – продолжает Анна Раджабова. – За этот период жители загородных домов адаптировались к удаленному управлению делами, скажем, бизнесом, а их дети – перешли на дистанционное обучение, которое организовали многие зарубежные университеты. Соответственно потребность в постоянном проживании в загородном доме в России возросла. Помимо этого, на рынок вышло поколение успешных миллениалов, которые сейчас склонны реализовывать свои проекты в России. В совокупности все эти группы покупателей будут чаще приобретать дома для постоянного или долгосрочного проживания».
- Скидки кончились, демпинга не будет
За прошедший год в высокобюджетном сегменте загородного жилья цены выросли примерно на 10%, а на некоторые объекты и на 20%. Речь идет о немногочисленном ликвидном предложении вторичного сектора и о некоторых новых проектах, в том числе о домах от частных застройщиков. Высоколиквидные объекты пользуются большим спросом и их продавцы, профессиональные застройщики или частные владельцы, не готовы торговаться, как раньше. Потенциальные покупатели, которые давно отслеживают ситуацию на рынке, не могут свыкнуться с мыслью, что выбить даже 10-процентную скидку уже почти невозможно.
Помимо низкого объема ликвидного предложения, на рынок оказывает влияние отсутствие новых масштабных проектов организованных коттеджных поселков в 30 км от МКАД и ближе. Это связано с дефицитом земельных участков на престижных направлениях, где можно расположить большой поселок с собственной инфраструктурой. Соответственно недостаток предложения обостряет конкуренцию покупателей – они всё чаще вынуждены соглашаться на цены, к которыми не готовились.
- На загородный рынок вернулись клиенты с высокими бюджетами
В целом на загородном рынке отмечается рост числа потенциальных покупателей, готовых приобретать дорогие объекты. В 2020 году зафиксирован рост числа сделок в высоких бюджетах от 100 млн руб. Между тем основное число продаж на загородном элитном рынке проходит в пределах 50-150 млн рублей.
Помимо этого, на рынок постепенно возвращаются так называемые ультрахайнеты (Ultra high-net-worth individuals). Это клиенты, также готовые приобретать дорогие дома, но которые ранее большую часть времени проводили за рубежом, а в России появлялись редко. В силу закрытия границ и осложнившейся международной обстановки им приходится искать достойное постоянное жилье в РФ, тогда как ранее им было достаточно на короткое время останавливаться в дорогих отелях или в не совсем отвечающим их требованиям домах.
«В целом наблюдаемые сейчас тенденции загородного рынка недвижимости имеют долгосрочной потенциал, – резюмирует Анна Раджабова. – Пандемия коронавируса и нестабильность в экономике и политике стимулируют обладателей больших капиталов приобретать ликвидные загородные дома. При этом мы видим, что на рынке происходит смена поколений, поэтому какие домовладения в будущем будут пользоваться спросом, пока сказать нельзя. Сейчас мы видим, какие объекты совершенно точно не востребованы, но вкусы и нового поколения покупателей еще только формируются. В ближайшие месяцы эта ситуация будет проясняться».
Операторы фитнес-центров в Петербурге все больший интерес проявляют к новым строящимся жилым массивам.
Рынок фитнес-услуг как в целом по России, так и в отдельно взятом Петербурге продолжает расти. По оценке экспертов, несмотря на экономические сложности в стране, спортивные оздоровительные комплексы остаются востребованными у населения.
Спрос превышает предложение
Президент холдинга «Алекс Фитнес» Алексей Ковалёв отмечает, что фитнес-рынок в России в целом последние годы выглядит достаточно уверенным, но назвать его насыщенным на 100% нельзя.
«Естественно, в регионах проникновение фитнеса значительно меньше, чем в столице. Если в Москве этот показатель находится в диапазоне от 11 до 13%, в Петербурге – 9-11%, то в регионах он составляет около 5-7%. В Петербурге сейчас большое количество предложений в сфере здорового образа жизни в разных ценовых категориях: это и фитнес-клубы разного уровня, и небольшие студии для занятий танцами или йогой. Однако спрос по-прежнему превышает предложение. Мы видим стандартную тенденцию примерно двукратного увеличения рынка в течение последних 5-7 лет, и нет причин полагать, что ситуация резко изменится в ближайшее время», – делает выводы он.
Эксперты рынка недвижимости дают разную оценку насыщенности Северной столицы фитнес-комплексами. По словам руководителя департамента стрит-ритейла Colliers International в Петербурге Александра Просенкова, за последние пять лет количество сетевых клубов увеличилось почти в два раза.
«Рынок фитнес-центров в Петербурге в настоящий момент можно назвать насыщенным. В городе действует двенадцать основных сетей, с общим числом клубов – 99, не считая строящихся проектов сетей, а также отдельных объектов. Самой большой сетью является Fitness Group, которая представлена клубами Fitness House и Fitness House Prestige. Из последних крупных открытий можно отметить: Fitness24 на проспекте Ветеранов в центре досуга и спорта DeFis, «Парус» в ЖК «Парадный Квартал» и Happy Fitness Premium в БЦ LEADER TOWER», – отмечает господин Просенков.
Сегмент фитнес-центров на рынке Петербурга действительно активно развивается, но говорить о насыщенности города данными объектами преждевременно, полагает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
«На рынке есть дефицит зданий, соответствующих всем требованиям фитнес-операторов. При этом в большинстве случаев фитнес становится частью инфраструктуры объекта, а не занимает все здание целиком. Это выгодно и собственнику объекта, будь то торговый или офисный центр, это выгодно и фитнес-центру», – поясняет он.
По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, рынок Петербурга насыщен фитнес-центрами разного формата с различным набором услуг. При этом среди них качественных предложений не так много.
У обычного потребителя, добавляет специалист, когда он задумывается о фитнесе, в первую очередь возникают в памяти такие сети, как World Class, Alex Fitness и Fitness House. Остальные фитнес-центры, как правило, выбираются в зависимости от их локации или сформированного в нем сообщества.
По оценке экспертов, инвестиции в открытие фитнес-центров очень сильно зависят от уровня и качества отделки. Так, например, инвестиции в небольшой клуб на базе бывшего спортзала могут составить около 5 млн рублей, большого полноценного клуба в помещении shell&core – 20-30 млн рублей. Крупные сети предпочитают, если есть возможность, работать в новых помещениях, арендовать их на стадии проектирования здания. Сам договор заключается на длительный период – 7-10 лет, ставки аренды для таких операторов находятся в районе 500-700 рублей за кв. м, а окупаемость выходит на 4-5 летний срок.
Отчасти схожие цифры и у самих игроков рынка. По словам Алексея Ковалёва, средние инвестиции в открытие клуба ALEX FITNESS составляют 50 млн рублей. Еще года два назад эта сумма была почти в два раза меньше. В основном это обусловлено тем, что из-за ослабления рубля значительно подорожало импортное оборудование. Срок окупаемости также увеличился вдвое, с 2,5 до 5 лет.
На новые площадки
Тенденция последних двух лет – фитнес-центры пошли в новостройки, причем часто открываются в партнерстве с застройщиками. Значительный интерес, рассказывает Алексей Ковалёв, представляют новые строящиеся жилые массивы, так как инфраструктура в них еще недостаточно развита, и спрос превышает предложение. Одной из таких интересных локаций, по его словам, стал активно застраивающийся район Кудрово. Здесь был открыт клуб «ALEX FITNESS Кудрово», рядом с жилым комплексом «Капитал» компании «Строительный трест».
«Однако, стоит отметить недостаток подходящих под полноценные фитнес-клубы площадей в новых жилых массивах. У нас высокие требования к помещениям: проектирование спортивных клубов нашей сети ведется в соответствии с последними мировыми тенденциями фитнес-индустрии, а качество строительных работ соответствует современным стандартам», – подчеркивает президент холдинга «Алекс Фитнес».
По словам Ивана Починщикова, ввиду активного роста города, операторы рассматривают площади в районе новой жилой застройки, а также Васильевский остров, Петроградскую сторону и Московский район. На Центральный район приходится очень мало запросов, поскольку слишком высока арендная ставка. Операторы рассматривают локации, в которых они еще не представлены. Новые игроки заходят в те районы, где есть конкуренты высокого ценового сегмента, и за счет более низкой цены и качества сервиса стремятся переманить аудиторию.
По мнению Александра Просенкова, рынок пока развивается по экстенсивному пути, наращивая количество сетевых клубов. Однако современные тенденции демонстрируют также потребность посетителя в предоставлении новых концептов специализированных тренировок. В связи с этим не исключено появление новых небольших сетевых студий, предлагающих ограниченный объем услуг.
По мнению экспертов, не менее трети торговых центров Петербурга нуждаются в реконцепции в связи с изменением потребностей горожан.
Ряд петербургских торговых центров в настоящее время проходит стадию реконцепции. Их собственники считают действующую модель работы комплексов несколько устаревшей и готовы преобразовать ее. Причем выбирают совершенно разные варианты новой концепции своих объектов.
Бизнес-центр для избранных
До конца текущего года ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте будет переформатирован в бизнес-центр премиум-класса. Такое решение было принято ГК «БестЪ», выкупившей здание комплекса у холдинга «Эталон» в конце 2016 года. Предполагается, что близость объекта к башне «Лахта Центра» сделает его востребованным у определенного вида арендаторов. Причем собственники «Ауры» рассчитывают работать с небольшим количеством компаний, которые займут всю площадь комплекса.
В техническом плане планируется переформатировать второй и третий этаж под офисные помещения, в том числе открытого типа. На первом этаже будут созданы несколько конференц-залов, фитнес- и спа-зал, заработают кафе и рестораны. Минимальный объем инвестиций в реконцепцию объекта составит 200 млн рублей.
«Ориентировочно в сентябре этого года будет подписан первый договор аренды. К новому году планируем открыть сам премиальный офисный комплекс. Мы уверены в эффективности выбранного формата», – подчеркивает генеральный директор ГК «БестЪ» Георгий Рыков.
Напомним, ТЦ «Аура» был открыт в 2012 году. Площадь трехэтажного комплекса составляет 14,6 тыс. кв. м, арендопригодная –10,6 тыс. кв. м.
Модный приговор
В начале текущего года стало известно о грядущей реконцепции торгового центра Atlantic City, расположенного в одноименном МФК на улице Савушкина. Собственником здания считается бизнесмен Юрий Сулягин. Проводить реконцепцию торгового объекта будет Colliers International.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Петербурге Светланы Махлаевой, собственник МФК Atlantic City решился на реконцепцию торгового центра в связи с реализацией в непосредственной близости крупных девелоперских и инфраструктурных проектов, которые в разы увеличат пешеходный и автомобильный трафик в этой зоне. «Менее чем в 100 метрах от ТРК Atlantic City откроется станция метро «Беговая», которая станет одной из наиболее загруженных, в пешеходной доступности заработает общественно-деловой комплекс «Лахта Центр» и появится пешеходный мост на Крестовский остров. Таким образом, число потенциальных посетителей серьезно увеличится и составит, по нашим оценкам, 1,85 млн человек», – отмечает эксперт.
Для того, чтобы удовлетворить спрос такой широкой аудитории, добавляет Светлана Махлаева, ТРК Atlantic City удвоит fashion-галерею и увеличит ресторанную зону за счет изменения планировочных решений и внутренней логистики комплекса. Сохранив сформированную галерею магазинов сегментов «средний плюс» и «премиум», ТРК также привлечет и других fashion-операторов разных ценовых категорий. Основные изменения коснутся «нарезки» помещений, за счет чего уменьшится их глубина и улучшится визуализация магазинов.
ТРК Atlantic City открылся в 2008 году. Арендопригодная площадь торговых помещений составляет 33 тыс. кв. м.
Ставка на дисконт
В августе прошлого года ТЦ «Капитолий» на Коломяжском проспекте официально объявил о начале работы комплекса в формате дисконта. Собственником объекта является московская компания «ЭНКА ТЦ». Это их единственный торговый центр в Петербурге, восемь других расположены в Москве и Подмосковье.
В рамках реконцепции началось полное обновление состава fashion-арендаторов, привлечение новых ритейлеров. Также была запланирована замена элементов фасада и корректировка планировочных решений без закрытия комплекса на ремонт. В настоящее время реконцепция комплекса продолжается. Предполагается, что «Капитолий» должен стать самым крупным дисконт-центром в городе, с зоной охвата более 1,5 млн человек.
ТЦ «Капитолий» был открыт в 2004 году. Общая площадь комплекса – 41 500 кв. м, арендная – 21 900 кв. м. Отметим, что в 2014 году компания «ЭНКА ТЦ» презентовала еще одну реконцепцию комплекса с акцентом на экологическую составляющую и уникальный формат комфортного шопинга, с проведением лекций для горожан, однако позже она была скорректирована под действующую.
Рыночный интерес
Несколько дней назад официально было заявлено, что начинает меняться и ТРЦ «ПИК» на Сенной площади. Комплекс принадлежит компании «Петро Мир» бизнесмена Михаила Мирилашвили. Реконцепцию объекта также будет проводить Colliers International. Сам проект преобразования подготовило агентство CityProfit.
Новые магазины для увеличения посещаемости будут ближе к массовому сегменту, схожему с ТРК «Галерея». Предполагается, что в рамках реконцепции будет обновлен пул арендаторов более чем наполовину. Также частично будет меняться внутренняя планировка комплекса. На своем первом этапе реконцепция будет проходить без закрытия торгового центра. На следующем этапе возможно частичное закрытие для проведения работ по реконструкции помещений. Ориентировочно объем инвестиций в переформатирование ТРЦ «ПИК» может составить 500 млн рублей.
ТРК «ПИК» открылся в 2004 году. Площадь комплекса составляет 32,7 тыс. кв. м, арендопригодная – 26 тыс. кв. м.
Смена формата
По мнению экспертов, более 30-35% всех торговых центров нуждаются в реконцепции. При этом для двух третей ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Данные торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается.
По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга компании «Colliers International Россия» Владислава Николаева, 7-10 лет назад структура и характер потребления очень сильно отличались от текущей ситуации, на рынке еще было недостаточно арендаторов, поэтому большинство концепций просто не учитывали его дальнейшее развитие. «Такие торговые центры устарели, однако это не свидетельствует о соответствующем сроке устаревания проектов на российском рынке. Это говорит о том, что торговые центры, которые реализовывались на молодом рынке, необходимо переделывать», – считает он.
Руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Елена Заволокина отмечает, что в некоторых ТЦ достаточно ограничиться изменением позиционирования объекта, сменой состава арендаторов и (или) улучшением эффективности управления комплексом. В других, более сложных случаях, помимо перечисленного, необходимы существенные изменения планировки здания. Зачастую реконцепция требуется, когда на объекте наблюдается высокий устойчивый уровень вакантных площадей. При этом иногда в ней нуждаются объекты с высокой степенью заполняемости, но не приносящие достаточного дохода.
«Мы ожидаем увеличения количества комплексов, проходящих реконцепцию, в ближайшие два-три года. Этой тенденции будет способствовать увеличение конкуренции между торговыми центрами, изменение потребительского поведения на фоне стагнирующих доходов и снижения розничного товарооборота. Собственники объектов будут стараться привлекать потребителей за счет повышения качества торговых центров», – резюмирует Елена Заволокина.
Цифра
20 тыс. рублей – приблизительный объем вложений в метр площади при реконцепции стандартного торгового комплекса