Советские «бабушкины» квартиры постепенно исчезают: уже треть квартир в аренду сдается в новых домах
За последнее десятилетие первичный рынок недвижимости России обновил несколько рекордов продаж, в том числе за счет инвесторов, которые, по словам застройщиков, приобретают до 30% квартир на старте продаж. Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на рынке аренды в крупнейших городах России, выяснив, где же на рынке аренды преобладают «бабушкины» варианты, а где арендный фонд оказался обновлен за счет инвесторов.
- Не менее 4% всех квартир в крупных городах РФ находятся в арендном бизнесе. В недавно сданных новостройках - их доля почти в 2 раза больше (7,4%).
- Каждая третья квартира на рынке аренды сейчас предлагается в недавно сданной новостройке. Совсем скоро таких объявлений может стать больше, чем объявлений в домах советской постройки.
- На квартиры, построенные с 2010 года, приходится треть всего арендного рынка (29%). Из них 38% - «наследие» валютного кризиса (квартиры в новостройках, купленные на волне ажиотажного спроса из-за обесценивания рубля в 2014 году)
- Квартиры в недавно построенных домах сдаются на 26% дороже. Средние ставки аренды однушек в таких домах в городах-миллионниках - 18,8 тыс. руб. (против 14,9 тыс. руб. в домах советской постройки).
- Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом из-за более доступных цен. В новых домах поиск жильца занимает в среднем 42 дня. В корпусах советской постройки – 40 дней. Быстрее всего квартиры сдаются в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве.
- В арендный бизнес в городах-миллионниках вовлечено более 4% квартир
По подсчетам Циан, сегодня в крупнейших городах РФ (с численностью населения от миллиона человек) в рынок аренды вовлечено более 4% от всех квартир (в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 года).
Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в аренду сдается 7,4% построенных квартир. Максимальные показатели – в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске.
Для домов, построенных с 1992 года по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается порядка 4,8% жилого фонда. Наибольший показатель - в Новосибирске.
В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 гг.) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (3,3%) от всего количества.
Инвестиционные сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активно проходят в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня в аренду на рынке именно в новых домах. В таблице ниже приведены показатели – какое количество квартир вовлечено в рынок долгосрочной аренды от всех построенных квартир. В лидерах – Новосибирск (6,3%), Красноярск (5,5%), Москва, Ростов-на-Дону (5,3%), а также Санкт-Петербург (5,1%).
Аналитики Циан при расчетах использовали данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания одного арендатора в квартире (по данным опроса пользователей сервиса “Сдай-сними” он сейчас составляет 12 месяцев). Суммарное кол-во новых объявлений о сдаче жилья в аренду за 2020 год сравнивалось с общим числом квартир в анализируемых домах.
Доля квартир, занятых на рынке аренды
|
Город |
Год строительства дома |
|
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
В целом: 1950-2020 |
|
|
Санкт-Петербург |
11,9% |
6,4% |
2,9% |
5,1% |
|
Москва |
10,3% |
5,1% |
4,7% |
5,3% |
|
Новосибирск |
9,1% |
8,1% |
4,5% |
6,3% |
|
Красноярск |
8,7% |
6,8% |
3,6% |
5,5% |
|
Казань |
6,6% |
4,8% |
2,4% |
3,7% |
|
Екатеринбург |
5,2% |
4,6% |
2,8% |
3,5% |
|
Краснодар |
5,2% |
6,8% |
3,6% |
5,0% |
|
Ростов-на-Дону |
5,2% |
6,4% |
5,1% |
5,3% |
|
Самара |
4,0% |
3,1% |
1,7% |
2,2% |
|
Уфа |
3,9% |
2,6% |
1,7% |
2,2% |
|
Омск |
3,1% |
2,7% |
2,0% |
2,3% |
|
Воронеж |
2,8% |
2,0% |
1,0% |
1,7% |
|
Челябинск |
2,8% |
2,4% |
1,7% |
2,0% |
|
Нижний Новгород |
2,8% |
2,0% |
1,3% |
1,5% |
|
Пермь |
2,7% |
1,8% |
1,2% |
1,5% |
|
Волгоград |
2,2% |
2,1% |
1,1% |
1,3% |
|
Всего |
7,4% |
4,8% |
3,3% |
4,2% |
Источник: Аналитический центр Циан
Дальнейшие расчеты проведены для городов с численностью населения от 1 миллиона жителей по однокомнатным квартирам (как наиболее востребованному формату для сдачи в аренду).
- «Бабушкин» вариант найти все сложнее – половина квартир на рынке аренды построены в последние 20 лет
Нередко от потенциальных арендаторов можно услышать жалобу, что на выбор – в основном квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Это выражение закрепилось на рынке не только по причине специфической отделки и меблировки, сохранившихся еще со времен СССР, но и по той причине, что такое жилье нередко сдают пожилые женщины – те самые «бабушки» или же внуки, получившие такое жилье в наследство. Однако подобные заявления арендаторов имеют под собой все меньше оснований.
По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 года. Ещё 22% - в корпусах, введенных с 1992 года по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонта». То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт.
Еще 39% — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Оставшиеся 10% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.
Проще всего найти квартиру в аренду в новом доме – в Краснодаре (66% однокомнатных квартир экспонируются в корпусах, построенных с 2010 года), Воронеже (44%) и Красноярске (42%). Москва оказывает на последнем месте с долей «однушек» в аренду в новых домах в 17%. Лидирует по объему предложения – типовая постройка. Несмотря на активность инвесторов в столице в последние годы, объем предложения от них в аренду значительно ниже, чем от рантье, сдающих жилье в домах типовой застройки СССР. Столичным арендаторам действительно куда чаще встречаются «бабушкины» варианты, чем жителям других регионов. Нехватка однушек в Москве связана еще и с большей средней площадью проданной квартиры в новостройках (57 кв. м в столице против 45 кв. м в среднем городе-миллионнике).
Распределение объема предложения однокомнатных квартир в аренду по году постройки дома
|
Город |
Год ввода корпуса |
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|
|
Краснодар |
66% |
17% |
12% |
|
Воронеж |
44% |
28% |
25% |
|
Красноярск |
42% |
25% |
29% |
|
Новосибирск |
40% |
18% |
37% |
|
Ростов-на-Дону |
37% |
18% |
38% |
|
Санкт-Петербург |
35% |
21% |
31% |
|
Екатеринбург |
31% |
21% |
41% |
|
Омск |
31% |
18% |
39% |
|
Челябинск |
26% |
21% |
46% |
|
Самара |
25% |
16% |
53% |
|
Пермь |
25% |
11% |
48% |
|
Уфа |
24% |
27% |
40% |
|
Казань |
23% |
35% |
15% |
|
Нижний Новгород |
20% |
18% |
51% |
|
Волгоград |
20% |
24% |
47% |
|
Москва |
17% |
22% |
50% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Почти 40% новых квартир в аренду - наследие валютного кризиса 2014 года
Недвижимость всегда была и по-прежнему остается надежной «валютой», которую выбирают россияне в условиях нестабильности. Особенно ярко это проявилось в 2014 году, когда за полгода рубль обесценился в два раза, это вызвало рекордный на тот момент спрос на покупку недвижимости. Многие вкладывались в квадратные метры с целью сохранения средств, и уже к весне 2015 года, когда курс рубля к доллару снизился с 70 в феврале до 50 в мае, часть инвесторов решили продать квартиры. Однако многие столкнулись с низким спросом из-за подорожавшей ипотеки и отсутствия льготной ипотеки, которая была доступна на первичном рынке с марта 2015 года. В том числе таким образом рынок крупнейших городов пополнился новыми рантье, купившими новостройки в кризисном 2014 году.
По оценке Циан, 38% квартир в аренду в новых домах (2010+ года постройки), экспонируются в корпусах, сданных в 2014-2016 гг. То есть на момент девальвации рубля это были новостройки, приобретенные на волне ажиотажного спроса.
В отдельных городах доля таких квартир выше. В Самаре, Волгограде и Воронеже примерно половина новых квартир (2010+), доступных сегодня в аренду, были сданы в 2014-2016 гг., то есть на момент обесценивания рубля, речь шла о строящемся жилье.
Минимальная доля предложения в аренде в корпусах 2014-2016 гг. ввода – в Москве (25%) и Санкт-Петербурге (33%) из всего числа новых домов. Циан связывает это с высокой инвестиционной активностью и после валютного кризиса, а также выходом новых объемов за счет реализации программы реновации промзон. К примеру, в Москве в начале 2015 года на первичном рынке в продаже было доступно порядка 21 тыс. квартир и апартаментов, а спустя всего два года – в начале 2017 года, их число увеличилось до 54 тыс., что расширило выбор инвесторов – потенциальных рантье.
В регионах же основной инвестиционный всплеск наблюдался в 2014 году, который вылился в значительное количество квартир в аренду на рынке.
- Комфорт в новом доме стоит дороже на четверть
Арендаторам, планирующим жить в новом доме, построенном за последнее десятилетие, придется закладывать больший бюджет. За комфорт приходится доплачивать, причем – значительно. По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки 2010+) обойдется в 18,8 тыс. рублей. Это на 9,3% выше, чем в домах 1992-2009 гг. ввода (17,2 тыс. рублей), выше на 26% в сравнении с «однушками» в аренду в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс.). Причем, если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке в сравнении с новыми квартирами будет еще выше – 31%. Снять «однушку» в хрущевке можно в среднем за 14,4 тыс. рублей.
Самую большую наценку к ставке аренды за новое жилье делают жители Москвы, Казани, Воронежа – по всем городам ставка аренды в типовом советском доме существенно ниже, чем в новом (2010+). Минимальная ценовая разница – в Челябинске (11%).
Не во всех крупнейших городах средняя ставка аренды жилья выше в новых домах: в Самаре и Челябинске в цене лидируют квартиры, построенные в 1992-2009 гг. Однако общая тенденция такова: для перехода на следующий «уровень» комфорта приходится доплачивать порядка 10-15% к ставке аренды.
Ставка аренды однокомнатной квартиры и «наценка» за год постройки
|
Город |
Год ввода корпуса |
Наценка за новое жилье 2010+/1992-2009 |
Наценка за новое жилье 2010+/типовая советская застройка |
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|||
|
Москва |
45,9 |
36,1 |
35,2 |
27% |
30% |
|
Санкт-Петербург |
26 |
24 |
19,5 |
8% |
33% |
|
Екатеринбург |
20,6 |
18,9 |
15,9 |
9% |
30% |
|
Новосибирск |
19,1 |
18,4 |
15,8 |
4% |
21% |
|
Казань |
19 |
15,9 |
14,1 |
19% |
35% |
|
Нижний Новгород |
18,5 |
17,6 |
13,3 |
5% |
39% |
|
Ростов-на-Дону |
16,5 |
15,6 |
13,3 |
6% |
24% |
|
Краснодар |
16,4 |
15,1 |
13,2 |
9% |
24% |
|
Волгоград |
16,2 |
14,7 |
12,1 |
10% |
34% |
|
Уфа |
16 |
15,3 |
13,7 |
5% |
17% |
|
Омск |
15,8 |
14,1 |
12 |
12% |
32% |
|
Красноярск |
15,8 |
15,8 |
13,5 |
0% |
17% |
|
Воронеж |
15 |
12,7 |
10,9 |
18% |
38% |
|
Самара |
14,3 |
14,9 |
12,7 |
-4% |
13% |
|
Пермь |
14,2 |
13,8 |
11,9 |
3% |
19% |
|
Челябинск |
12 |
12,2 |
10,8 |
-2% |
11% |
|
В среднем |
18,8 |
17,2 |
14,9 |
10% |
26% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом
По подсчетам Циан, чем новее дом, тем дольше занимает поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир (2010+) это 42 дня (именно столько в среднем проходит от заведения объявления до его снятия). Для жилья, построенного с 1992 года по 2009 год – 43 дня. Квартиры в домах советской постройки средний срок поиска арендатора – 40 дней. Таким образом, найти арендатора на квартиру в доме советской постройки удастся чуть быстрее, чем в новом доме (в среднем на 2 дня).
Больше всех тратят времени на поиск арендатора в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону: почти два месяца. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве: около месяца.
|
Город |
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|
Волгоград |
56 |
58 |
51 |
|
Краснодар |
55 |
58 |
51 |
|
Ростов-на-Дону |
52 |
50 |
46 |
|
Челябинск |
51 |
48 |
44 |
|
Воронеж |
49 |
50 |
45 |
|
Нижний Новгород |
48 |
48 |
43 |
|
Омск |
48 |
43 |
41 |
|
Уфа |
44 |
49 |
46 |
|
Казань |
43 |
42 |
40 |
|
Пермь |
39 |
41 |
39 |
|
Самара |
36 |
45 |
46 |
|
Красноярск |
34 |
35 |
33 |
|
Екатеринбург |
32 |
33 |
31 |
|
Москва |
31 |
30 |
29 |
|
Санкт-Петербург |
28 |
26 |
26 |
|
Новосибирск |
27 |
28 |
26 |
|
В среднем |
42 |
43 |
40 |
Источник: Аналитический центр Циан
«Сдача квартиры в аренду сегодня – хорошая альтернатива банковскому вкладу, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство инвесторов все же предпочитают «быстрые» деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье – в городах-центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск), с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства. В то же время конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. Первичный рынок уже конкурирует по стоимости со вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 годом, вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки».
РБК. Рейтинг представил рейтинг коттеджных поселков Подмосковья по аренде жилья.Спрос в этом сегменте рынка недвижимости пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков немного, и количество предложений в них ограничено. По словам руководителя направления аренды Корпорации МИАН Гульнары Рахмангуловой, с приближением сезона ставки в среднем вырастают на 20%, а на особенно ликвидные предложения – еще больше.
Если еще пять лет назад арендаторами загородных коттеджей были, в основном, иностранцы, то сейчас до 80% арендаторов, особенно в дорогом сегменте, приходится на долю россиян. «Часто коттедж снимается на время строительства собственного загородного дома, или хотят попробовать, как живется в том месте, где планируют купить дом. Часто крупные компании арендуют коттедж, в котором останавливаются менеджеры, приезжающие в Москву на время. Это удобнее, чем снимать номер в гостинице», – отметил в интервью РБК.Рейтинг PR-директор управляющей компании «Северо-Запад» Юлия Зинкевич.
При составлении рейтинга рассматривалась загородная недвижимость трех типов:
| Стоимость аренды коттеджей по направлениям (до 15 км от МКАД) | ||||
| № | Направления | Стартовая цена аренды дома в месяц, $ (до 15 км от МКАД) | ||
| | | эконом-класс | бизнес-класс | эксклюзив |
| 1 | Рублево-Успенское | 5 000 | 15 000 | 20 000 |
| 2 | Новорижское | 2 000 | 10 000 | 15 000 |
| 3 | Осташковское | 1 000 | 7 000 | 15 000 |
| 4 | Калужское | 1 000 | 7 000 | 12 000 |
| 5 | Дмитровское | 1 000 | 7 000 | 10 000 |
| 6 | Алтуфьевское | 1 000 | 7 000 | 10 000 |
| 7 | Боровское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 8 | Киевское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 9 | Минское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 10 | Можайское | 700 | 7 000 | 10 000 |
| 11 | Варшавское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 12 | Каширское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 13 | Симферопольское | 500 | 5 000 | 8 000 |
| 14 | Волоколамское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 15 | Куркинское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 16 | Ленинградское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 17 | Пятницкое | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 18 | Ярославское | 500 | 5 000 | 7 000 |
| 19 | Щелковское | 350 | 5 000 | 7 000 |
| 20 | Егорьевское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 21 | Новорязанское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 22 | Носовихинское | 350 | 3 500 | 7 000 |
| 23 | Горьковское | 350 | 1 500 | 3 500 |
Источник: газета «Ведомости»