Советские «бабушкины» квартиры постепенно исчезают: уже треть квартир в аренду сдается в новых домах
За последнее десятилетие первичный рынок недвижимости России обновил несколько рекордов продаж, в том числе за счет инвесторов, которые, по словам застройщиков, приобретают до 30% квартир на старте продаж. Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на рынке аренды в крупнейших городах России, выяснив, где же на рынке аренды преобладают «бабушкины» варианты, а где арендный фонд оказался обновлен за счет инвесторов.
- Не менее 4% всех квартир в крупных городах РФ находятся в арендном бизнесе. В недавно сданных новостройках - их доля почти в 2 раза больше (7,4%).
- Каждая третья квартира на рынке аренды сейчас предлагается в недавно сданной новостройке. Совсем скоро таких объявлений может стать больше, чем объявлений в домах советской постройки.
- На квартиры, построенные с 2010 года, приходится треть всего арендного рынка (29%). Из них 38% - «наследие» валютного кризиса (квартиры в новостройках, купленные на волне ажиотажного спроса из-за обесценивания рубля в 2014 году)
- Квартиры в недавно построенных домах сдаются на 26% дороже. Средние ставки аренды однушек в таких домах в городах-миллионниках - 18,8 тыс. руб. (против 14,9 тыс. руб. в домах советской постройки).
- Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом из-за более доступных цен. В новых домах поиск жильца занимает в среднем 42 дня. В корпусах советской постройки – 40 дней. Быстрее всего квартиры сдаются в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве.
- В арендный бизнес в городах-миллионниках вовлечено более 4% квартир
По подсчетам Циан, сегодня в крупнейших городах РФ (с численностью населения от миллиона человек) в рынок аренды вовлечено более 4% от всех квартир (в многоэтажных домах, построенных позднее 1950 года).
Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Для корпусов, введенных в эксплуатацию с 2010 года и позднее, в аренду сдается 7,4% построенных квартир. Максимальные показатели – в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске.
Для домов, построенных с 1992 года по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается порядка 4,8% жилого фонда. Наибольший показатель - в Новосибирске.
В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 гг.) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (3,3%) от всего количества.
Инвестиционные сделки на рынке недвижимости с целью перепродажи или дальнейшей сдачи в аренду активно проходят в последнее десятилетие, чем и объясняется максимальная доля жилья, доступного сегодня в аренду на рынке именно в новых домах. В таблице ниже приведены показатели – какое количество квартир вовлечено в рынок долгосрочной аренды от всех построенных квартир. В лидерах – Новосибирск (6,3%), Красноярск (5,5%), Москва, Ростов-на-Дону (5,3%), а также Санкт-Петербург (5,1%).
Аналитики Циан при расчетах использовали данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания одного арендатора в квартире (по данным опроса пользователей сервиса “Сдай-сними” он сейчас составляет 12 месяцев). Суммарное кол-во новых объявлений о сдаче жилья в аренду за 2020 год сравнивалось с общим числом квартир в анализируемых домах.
Доля квартир, занятых на рынке аренды
|
Город |
Год строительства дома |
|
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
В целом: 1950-2020 |
|
|
Санкт-Петербург |
11,9% |
6,4% |
2,9% |
5,1% |
|
Москва |
10,3% |
5,1% |
4,7% |
5,3% |
|
Новосибирск |
9,1% |
8,1% |
4,5% |
6,3% |
|
Красноярск |
8,7% |
6,8% |
3,6% |
5,5% |
|
Казань |
6,6% |
4,8% |
2,4% |
3,7% |
|
Екатеринбург |
5,2% |
4,6% |
2,8% |
3,5% |
|
Краснодар |
5,2% |
6,8% |
3,6% |
5,0% |
|
Ростов-на-Дону |
5,2% |
6,4% |
5,1% |
5,3% |
|
Самара |
4,0% |
3,1% |
1,7% |
2,2% |
|
Уфа |
3,9% |
2,6% |
1,7% |
2,2% |
|
Омск |
3,1% |
2,7% |
2,0% |
2,3% |
|
Воронеж |
2,8% |
2,0% |
1,0% |
1,7% |
|
Челябинск |
2,8% |
2,4% |
1,7% |
2,0% |
|
Нижний Новгород |
2,8% |
2,0% |
1,3% |
1,5% |
|
Пермь |
2,7% |
1,8% |
1,2% |
1,5% |
|
Волгоград |
2,2% |
2,1% |
1,1% |
1,3% |
|
Всего |
7,4% |
4,8% |
3,3% |
4,2% |
Источник: Аналитический центр Циан
Дальнейшие расчеты проведены для городов с численностью населения от 1 миллиона жителей по однокомнатным квартирам (как наиболее востребованному формату для сдачи в аренду).
- «Бабушкин» вариант найти все сложнее – половина квартир на рынке аренды построены в последние 20 лет
Нередко от потенциальных арендаторов можно услышать жалобу, что на выбор – в основном квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Это выражение закрепилось на рынке не только по причине специфической отделки и меблировки, сохранившихся еще со времен СССР, но и по той причине, что такое жилье нередко сдают пожилые женщины – те самые «бабушки» или же внуки, получившие такое жилье в наследство. Однако подобные заявления арендаторов имеют под собой все меньше оснований.
По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, 29% однокомнатных квартир, доступных сегодня в аренду, экспонируются в домах, построенных с 2010 года. Ещё 22% - в корпусах, введенных с 1992 года по 2009 год, когда появилось понятие «евроремонта». То есть в половине квартир (51%), доступных арендаторам, скорее всего, будет относительно современный ремонт.
Еще 39% — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. Оставшиеся 10% квартир расположены в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее.
Проще всего найти квартиру в аренду в новом доме – в Краснодаре (66% однокомнатных квартир экспонируются в корпусах, построенных с 2010 года), Воронеже (44%) и Красноярске (42%). Москва оказывает на последнем месте с долей «однушек» в аренду в новых домах в 17%. Лидирует по объему предложения – типовая постройка. Несмотря на активность инвесторов в столице в последние годы, объем предложения от них в аренду значительно ниже, чем от рантье, сдающих жилье в домах типовой застройки СССР. Столичным арендаторам действительно куда чаще встречаются «бабушкины» варианты, чем жителям других регионов. Нехватка однушек в Москве связана еще и с большей средней площадью проданной квартиры в новостройках (57 кв. м в столице против 45 кв. м в среднем городе-миллионнике).
Распределение объема предложения однокомнатных квартир в аренду по году постройки дома
|
Город |
Год ввода корпуса |
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|
|
Краснодар |
66% |
17% |
12% |
|
Воронеж |
44% |
28% |
25% |
|
Красноярск |
42% |
25% |
29% |
|
Новосибирск |
40% |
18% |
37% |
|
Ростов-на-Дону |
37% |
18% |
38% |
|
Санкт-Петербург |
35% |
21% |
31% |
|
Екатеринбург |
31% |
21% |
41% |
|
Омск |
31% |
18% |
39% |
|
Челябинск |
26% |
21% |
46% |
|
Самара |
25% |
16% |
53% |
|
Пермь |
25% |
11% |
48% |
|
Уфа |
24% |
27% |
40% |
|
Казань |
23% |
35% |
15% |
|
Нижний Новгород |
20% |
18% |
51% |
|
Волгоград |
20% |
24% |
47% |
|
Москва |
17% |
22% |
50% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Почти 40% новых квартир в аренду - наследие валютного кризиса 2014 года
Недвижимость всегда была и по-прежнему остается надежной «валютой», которую выбирают россияне в условиях нестабильности. Особенно ярко это проявилось в 2014 году, когда за полгода рубль обесценился в два раза, это вызвало рекордный на тот момент спрос на покупку недвижимости. Многие вкладывались в квадратные метры с целью сохранения средств, и уже к весне 2015 года, когда курс рубля к доллару снизился с 70 в феврале до 50 в мае, часть инвесторов решили продать квартиры. Однако многие столкнулись с низким спросом из-за подорожавшей ипотеки и отсутствия льготной ипотеки, которая была доступна на первичном рынке с марта 2015 года. В том числе таким образом рынок крупнейших городов пополнился новыми рантье, купившими новостройки в кризисном 2014 году.
По оценке Циан, 38% квартир в аренду в новых домах (2010+ года постройки), экспонируются в корпусах, сданных в 2014-2016 гг. То есть на момент девальвации рубля это были новостройки, приобретенные на волне ажиотажного спроса.
В отдельных городах доля таких квартир выше. В Самаре, Волгограде и Воронеже примерно половина новых квартир (2010+), доступных сегодня в аренду, были сданы в 2014-2016 гг., то есть на момент обесценивания рубля, речь шла о строящемся жилье.
Минимальная доля предложения в аренде в корпусах 2014-2016 гг. ввода – в Москве (25%) и Санкт-Петербурге (33%) из всего числа новых домов. Циан связывает это с высокой инвестиционной активностью и после валютного кризиса, а также выходом новых объемов за счет реализации программы реновации промзон. К примеру, в Москве в начале 2015 года на первичном рынке в продаже было доступно порядка 21 тыс. квартир и апартаментов, а спустя всего два года – в начале 2017 года, их число увеличилось до 54 тыс., что расширило выбор инвесторов – потенциальных рантье.
В регионах же основной инвестиционный всплеск наблюдался в 2014 году, который вылился в значительное количество квартир в аренду на рынке.
- Комфорт в новом доме стоит дороже на четверть
Арендаторам, планирующим жить в новом доме, построенном за последнее десятилетие, придется закладывать больший бюджет. За комфорт приходится доплачивать, причем – значительно. По подсчетам Циан, в среднем по всем городам-миллионникам, аренда однокомнатной квартиры в новом доме (год постройки 2010+) обойдется в 18,8 тыс. рублей. Это на 9,3% выше, чем в домах 1992-2009 гг. ввода (17,2 тыс. рублей), выше на 26% в сравнении с «однушками» в аренду в типовых советских домах второй половины прошлого века (14,9 тыс.). Причем, если выделить отдельно хрущевки, то разница в ставке в сравнении с новыми квартирами будет еще выше – 31%. Снять «однушку» в хрущевке можно в среднем за 14,4 тыс. рублей.
Самую большую наценку к ставке аренды за новое жилье делают жители Москвы, Казани, Воронежа – по всем городам ставка аренды в типовом советском доме существенно ниже, чем в новом (2010+). Минимальная ценовая разница – в Челябинске (11%).
Не во всех крупнейших городах средняя ставка аренды жилья выше в новых домах: в Самаре и Челябинске в цене лидируют квартиры, построенные в 1992-2009 гг. Однако общая тенденция такова: для перехода на следующий «уровень» комфорта приходится доплачивать порядка 10-15% к ставке аренды.
Ставка аренды однокомнатной квартиры и «наценка» за год постройки
|
Город |
Год ввода корпуса |
Наценка за новое жилье 2010+/1992-2009 |
Наценка за новое жилье 2010+/типовая советская застройка |
||
|
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|||
|
Москва |
45,9 |
36,1 |
35,2 |
27% |
30% |
|
Санкт-Петербург |
26 |
24 |
19,5 |
8% |
33% |
|
Екатеринбург |
20,6 |
18,9 |
15,9 |
9% |
30% |
|
Новосибирск |
19,1 |
18,4 |
15,8 |
4% |
21% |
|
Казань |
19 |
15,9 |
14,1 |
19% |
35% |
|
Нижний Новгород |
18,5 |
17,6 |
13,3 |
5% |
39% |
|
Ростов-на-Дону |
16,5 |
15,6 |
13,3 |
6% |
24% |
|
Краснодар |
16,4 |
15,1 |
13,2 |
9% |
24% |
|
Волгоград |
16,2 |
14,7 |
12,1 |
10% |
34% |
|
Уфа |
16 |
15,3 |
13,7 |
5% |
17% |
|
Омск |
15,8 |
14,1 |
12 |
12% |
32% |
|
Красноярск |
15,8 |
15,8 |
13,5 |
0% |
17% |
|
Воронеж |
15 |
12,7 |
10,9 |
18% |
38% |
|
Самара |
14,3 |
14,9 |
12,7 |
-4% |
13% |
|
Пермь |
14,2 |
13,8 |
11,9 |
3% |
19% |
|
Челябинск |
12 |
12,2 |
10,8 |
-2% |
11% |
|
В среднем |
18,8 |
17,2 |
14,9 |
10% |
26% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Найти арендатора на квартиру в старом доме проще, чем в новом
По подсчетам Циан, чем новее дом, тем дольше занимает поиск арендатора, что связано с более высокой ставкой аренды. Для новых квартир (2010+) это 42 дня (именно столько в среднем проходит от заведения объявления до его снятия). Для жилья, построенного с 1992 года по 2009 год – 43 дня. Квартиры в домах советской постройки средний срок поиска арендатора – 40 дней. Таким образом, найти арендатора на квартиру в доме советской постройки удастся чуть быстрее, чем в новом доме (в среднем на 2 дня).
Больше всех тратят времени на поиск арендатора в Волгограде, Краснодаре и Ростове-на-Дону: почти два месяца. Проще всего найти жильца в Новосибирске, Санкт-Петербурге и в Москве: около месяца.
|
Город |
2010+ |
1992-2009 |
Типовое советское жилье (1950-1991) |
|
Волгоград |
56 |
58 |
51 |
|
Краснодар |
55 |
58 |
51 |
|
Ростов-на-Дону |
52 |
50 |
46 |
|
Челябинск |
51 |
48 |
44 |
|
Воронеж |
49 |
50 |
45 |
|
Нижний Новгород |
48 |
48 |
43 |
|
Омск |
48 |
43 |
41 |
|
Уфа |
44 |
49 |
46 |
|
Казань |
43 |
42 |
40 |
|
Пермь |
39 |
41 |
39 |
|
Самара |
36 |
45 |
46 |
|
Красноярск |
34 |
35 |
33 |
|
Екатеринбург |
32 |
33 |
31 |
|
Москва |
31 |
30 |
29 |
|
Санкт-Петербург |
28 |
26 |
26 |
|
Новосибирск |
27 |
28 |
26 |
|
В среднем |
42 |
43 |
40 |
Источник: Аналитический центр Циан
«Сдача квартиры в аренду сегодня – хорошая альтернатива банковскому вкладу, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако большинство инвесторов все же предпочитают «быстрые» деньги от перепродажи квартиры, а не стабильный пассивный доход ежемесячно. Наибольшая доля собственников-рантье – в городах-центрах притяжения рабочей силы (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск), с минимальным сроком поиска арендатора и большим выбором новостроек за счет индустриального строительства. В то же время конкуренция в среднесрочной перспективе усилится за счет инвесторов, перешедших из продавцов в категорию арендодателей из-за невозможности получить желаемую доходность от перепродажи. Первичный рынок уже конкурирует по стоимости со вторичным, поэтому, по аналогии с 2015 годом, вероятно пополнение рынка аренды новыми участниками из-за сложностей с перепродажей объекта без льготной ипотеки».
Результаты брокерского рейтинга на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года были оглашены 20 февраля. Были подведены итоги в трех сегментах: офисной, торговой (без учета стрит-ритейла) и складской недвижимости. Впервые была озвучена информация по нескольким сделкам.
В 2012 году в брокерском рейтинге приняло участие 11 компаний; это на 3 компании больше, чем в 2011 году. Участники рейтинга: АРИН, ASTERA в альянсе с BNP ParibasRealEstate, БестЪ. Коммерческая недвижимость, EastReal, ColliersInternational, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, KnightFrank, Maris в ассоциации с CBRE, S.A.Ricci - Санкт-Петербург,TELLUS GROUP.
Всего за 2012 год брокеры сдали и продали 429 116 кв. м. офисных, торговых и складских площадей. Это меньше, чем годом ранее (604 755 кв. м) и в 2010 году (512 028 кв. м).
Лидером рейтинга стала компания Colliers International, которая сдала и продала в 2012 году 140047 кв. м. На втором месте – компания Knight Frank (61519 кв. м.); третье место заняла компания ASTERA – 48119 кв. м.
Бизнес-центры
На рынке офисной недвижимости среди тенденций эксперты назвали смещение спроса и предложения в сторону бизнес-центров класса А. По оценкам компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network 40% введенных в 2012 году бизнес-центров относятся к этому классу. Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real отметил рост спроса на помещения площадью от 1 тыс. кв. м, отмечая при этом, что предложения такого формата практически нет, и на рынке встречаются ситуации преддоговоров на аренду в строящихся проектах.
Среди арендаторов офисов эксперты выделяют крупные корпорации с государственным участием. Дмитрий Золин, управляющий директор ФХК "Империя" рассказал, что в этом году в бизнес-центрах УК "Сенатор" были арендованы 4 помещения общей площадью 6 тыс. кв. м крупными государственными корпорациями. Сегодня в процессе переговоров находятся еще несколько точек для таких компаний. Кроме того, лидерами среди арендаторов господин Золин назвал IT-компании, банки, государственные органы.
Всего в офисном сегменте Петербурга 11 брокерскими компаниями в 2012 году было сдано и продано примерно 140 тыс. офисных площадей, это 252 сделки. В 2012 году абсолютным лидером по сдаче в аренду офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С в Петербурге как и годом ранее стала компания Maris / CBRE. За прошлый год компания реализовала 26 370,6 кв. м (33 сделки) офисных площадей. На второй позиции рейтинга – компания Colliers International (22 240 кв. м, 26 сделок). Замыкает тройку лидеров компания JonesLangLaSalle с 20 955 кв. м (24 сделки).
Торговая недвижимости
В 2012 году участвующими в рейтинге компаниями было сдано или продано 115 620,74кв. м (420 сделок) площадей в составе торговых центров Петербурга. Годом ранее этот показатель составлял 282 158 кв.м (309 сделок),а в 2010-м – 161 942 кв. м (646 сделки).
Лидером в этом сегменте стала компания Colliers International - 55 612,72 кв. м (247 сделок) торговых площадей. На втором месте - 19 563,27 кв. м (81 сделка), прошлогодний лидер - компания JonesLangLaSalle. Замыкает тройку ASTERA с 13 855,8 кв. м (37 сделок).
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International поделилась аналитикой компании в торговом секторе: по оценкам компании в 2012 году было введено около 230 тыс. кв. м; на 2013 год заявлено 370 тыс. кв. м; крупнейшие ожидаемые проекты: "Лондон-молл", "Жемчужная плаза".
Госпожа Никандрова отметила замедление развития торговых сетей fashion, которые "садятся" только в торговые комплексы класса А с самой удачной локацией; таких проектов на рынке представлено ограниченное количество. Этот год характеризовался появлением на рынке новых торговых сетей: "Азбука", Starbucks, "Зеленый перекресток" и др. Основной пик выхода новых сетей компания ожидает в 2015 году, когда будет открыт торговый центр "Голливуд".
Склады
Лидером по сдаче в аренду и продаже складских площадей в Петербурге в 2012 году стала компания Colliers International. За прошлый год компания сдала в аренду 22 195 кв. м (5 сделок) складских площадей, а также выступила консультантом при заключении одной сделки по покупке 40 тыс. квадратов. Общий показатель Colliers International - 62 195кв. м. На втором месте второй год подряд – компания Knight Frank (46 600 кв. м, 7 сделок), на третьем - ASTERA с 19 133,3 кв. м (7 сделок).
Всего же за прошлый год 11 брокерских компаний, участвующих в рейтинге, сдали в аренду и продали 172 579,4 кв. м (38 сделок) складских площадей. В 2011-м этот показатель 236 377 кв. м (45 сделок), в 2010-ом – 178 562 кв. м (91 сделка).
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Михаил Тюнин рассказал, что в 2012 году было сдано 130 тыс. кВ. м. складских площадей. Введено в эксплуатацию – 110 тыс. кВ. м. Уровень вакантных площадей составляет около 1%. При этом среди клиентов компании на 2013 год заявок поступило уже на 140 тыс. кВ. м.
Светлана Ким, директор по развитию группы компаний AAG, говорила о тенденции перемещения складских площадей из города в зону 15-километровой доступности от КАД. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки площадью 2-5 га. Стоимость земли здесь без учета коммуникаций: 50-70 $ за кВ. м.
Сергей Васильев, заместитель генерального директора Tellus Group спрогнозировал в ближайшие 25 лет появление на рынке более чем 6 га складских площадей.
Стрит-ритейл
Людмила Рева, директор по развитию бизнеса ASTERA рассказала, что основные арендаторы в стрит-ритейле – это общепит, банки, магазины электроники и бытовой техники, продуктовые сети, ювелирные магазины. Более 60% спроса приходится на объекты площадью до 100 кв. м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН отметила, что достаточно новый активный для рынка арендатор – это медицинские клиники, арендующие отдельно стоящие здания площадью от 1 тыс. кв. м.
Инвестиции
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге рассказал, что в 2012 году в рынок Петербурга было проинвестировано 860 млн. долл. Наибольший объем инвестиций пришелся на жилые проекты. Большинство инвесторов (около 80%) были российскими, в отличие от 2011 года, когда 60% вложений поступило от иностранных инвесторов. В более чем 70% сделок – объем инвестиций составлял до 20 млн долл.
Николай Вечер, директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подытожил: озвученные цифры неоднозначны. На лицо снижение объема сделок. Явный лидер – торговый сегмент, несмотря на то, что Петербург занимает второе место после Краснодара по количеству торговых площадей на 1 тыс. человек.
Петербургский рынок демонтажных работ демонстрирует интенсивный посткризисный рост. Появление на рынке сразу нескольких крупных игроков даст толчок к более жаркой конкурентной борьбе за освоение около трех десятков промзон в городской черте.
По данным внутренней аналитической группы ГК "Размах" (основывались на данных по всем проведенным в 2012 году тендерам), объем рынка демонтажа в Петербурге в 2012 году составил 951,5 млн рублей. Из них "Размах" выполнил более половины контрактов – на 541, 5 млн рублей. Конкуренты – 410 млн рублей. Согласно этим показателям, группа "Размах" занимает 56,9% рынка, 17,1% эксперты компании отвели "КрашМашу" с объемом контрактов в 162,8 млн рублей. На третьем месте расположилась дебютировавшая в прошлом году на рынке компания "Спрингалд" (4,6%), получившая контракты на 43,6 млн рублей. Следом расположились "Арасар" (4%), "Ирон" (3,9%), "Терминатор" (3,6%). Остальные участники рынка выполнили работ на 94,2 млн рублей и заняли 9,9% рынка.
В 2 млрд рублей оценили объем петербургского рынка в компании "КрашМаш". По словам директора по маркетингу и рекламе компании Алексея Коржуева, рост рынка будет полностью зависеть от экономической составляющей нашей страны. "ГК "КрашМаш" уже сформировала портфель заказов на ближайшие 8 месяцев с учетом региональных проектов. Сейчас компания делает ставку на реновацию промышленных территорий в таких регионах, как Екатеринбург, Нижний Новгород, Москва", – добавил он. По оценкам аналитика УК "Финам Менеджмент" Максима Клягина, объем демонтажных работ Санкт-Петербурга на сегодняшний день уже оценивается в 2,5‑3 млрд рублей и в ближайшем будущем будет расти высокими темпами. По его словам, подобный профиль деятельности остается более чем актуальным на фоне значительных перспектив развития проектов редевелопемента в крупнейших мегаполисах страны. Основным драйвером роста рынка, по словам эксперта, выступает острый дефицит локаций для нового строительства, что мотивирует участников рынка к реализации масштабных проектов редевелопмента устаревших промышленных территорий в черте города. В частности, согласно экспертным оценкам, на локальном рынке Санкт-Петербурга в течение следующих 10-12 лет планируется реновация примерно трех десятков промзон общей площадью около 2,5 тыс. га.
Иного мнения придерживается генеральный директор ООО "Терминатор" Кирилл Орт. По его словам, относительно прежних лет общий объем демонтажных работ в Петербурге сократился. В городе просто нет достаточного для всех игроков объема работ. "В данный момент некоторые игроки продолжают заниматься проектами, конкурсы по которым были проведены в 2011-2012 годах, в то же время новых знаковых проектов, которые можно было бы занести себе в актив, нет», – считает господин Орт. Усугубляет положение выход на рынок новых игроков, а также некорректная работа небольших демонтажных компаний на конкурсах – за счет демпинга они набирают объемы, которые зачастую не могут "переварить". Именно поэтому говорить о распределении долей рынка между участниками на сегодняшний день очень трудно – когда на рынке доминировали две-три крупные демонтажные компании (2003-2007 годы), эти доли были понятны, а оборот предсказуем.
Что касается потенциальных площадок для работы демонтажных компаний, то, по мнению директора ООО "Строительная фирма "Ирон" Вячеслава Рота, петербургский рынок достаточно велик. В частности, в городе есть целые кварталы, находящиеся в аварийном или вовсе руинированном состоянии, и к работам на таких площадках нужно подходить в комплексе. По мнению коммерческого директора ГК "Размах" Сергея Ефремова, сегодня уже можно назвать тенденцией процесс высвобождения "серых" пятен в Петербурге под новое развитие. Это, например, промобъекты на набережных, неиспользуемые территории бывших НИИ, высвобождаемые части оборонного комплекса. Даже без поддержки города инвесторы активно пересматривают назначение промышленных объектов, понимая, что им не место в центре города. "Конечно, нельзя сказать, что переезд и вывод предприятий стал наблюдаться регулярно, но планов таких много, а значит, часть из них обязательно реализуется. И за эту часть будут бороться демонтажные компании, активные участники процесса высвобождения промзон", – уверен господин Ефремов.
По большому счету, сегодня участникам рынка интересна любая легальная работа, считает Кирилл Орт. И наоборот, неинтересно строителям участвовать в проектах, где налицо неукомплектованность разрешительной документацией.
Мнение:
Вячеслав Рот, директор ООО "Строительная фирма "Ирон":
– Инвесторам интересны уже расчищенные площадки, где можно безотлагательно начинать строительство, а не годами заниматься согласованиями. Но, что любопытно, это в равной мере нужно и городу. На деле же получается, что инвесторы, строители и городские власти действуют отдельно друг от друга.