Уровень вакантности в бизнес-центрах Петербурга составил 6,6% в 2020 году
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.
По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.
Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.
Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.
«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.
Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.
В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).
«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.
По состоянию на 1 сентября 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1 865 771,3 кв. м жилья (944 дома на 31 644 квартиры), сообщает Комитет по строительству города.
Лидером по объемам ввода является Невский район, где построено 14 домов на 5471 квартир общей площадью 267 028 кв. м. На втором месте находится Пушкинский район, где введено в строй 279 домов на 4 506 квартир общей площадью 261 733,7 кв. м. Третье место занимает Приморский район с объемом ввода 257 175,8 кв. м (97 домов на 4 578 квартир).
В августе в Санкт-Петербурге было сдано (в результате законченного строительства и реконструкции жилья) 120 181,7 кв. м (186 домов на 1190 квартир). Первое место в рейтинге районов занимает Василеостровский район. Здесь было введено в строй 3 дома на 448 квартир общей площадью 43 860,7 кв. м. Вторе место занимает Петроградский район, где было сдано 4 дома на 389 квартир площадью 26 738 кв. м. «Бронзу» заслужил Выборгский район, где построено 19 домов на 59 квартир – 11 087,3 кв. м.
Среди объектов общегражданского назначения в августе во Фрунзенском районе была построена поликлиника для взрослых, а в Приморском районе – детский сад. В Василеостровском районе появилось несколько многофункциональных торговых комплексов, а также бизнес-центр на 3111,9 кв. м.
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».