Уровень вакантности в бизнес-центрах Петербурга составил 6,6% в 2020 году
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в 2020 году доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга составила 6,6%. За год показатель вырос всего на 1%. Пандемия заставила арендаторов пересмотреть подходы к организации рабочих процессов и офисного пространства.
По состоянию на конец 2020 года, среднерыночная доля свободных помещений в качественных бизнес-центрах Санкт-Петербурга на 1,1% превысила показатель 2019 года и составила 6,6%. В абсолютном выражении незанятыми остаются 233 600 кв. м офисов. В бизнес-центрах класса А уровень вакантности снизился за год на 1,3 п.п., в классе В – напротив, вырос на 1,6 п.п.
Объем чистого поглощения офисных площадей остался на уровне 2019 года и составил 132 700 кв. м. Большая часть этого объема приходится на здание второй очереди «Лахта Центра», которое ПАО «Газпром» будет использовать под собственные нужды. Что касается структуры сделок по профилю арендатора, лидерство сохранилось у компаний нефтегазового сектора. Второе место в структуре сделок делят между собой компании ИТиТ и компании производственного профиля. Если компании-производители заключили примерной такой же объем сделок, как и в 2019 году, то активность компаний ИТиТ сегмента снизилась из-за организации удаленной работы сотрудников.
Среди ключевых сделок 2020 года можно отметить аренду структурами Газпрома 8 700 кв. м в БЦ «Депо», аренду компанией ОСК офиса площадью 7 000 кв. м в БЦ «Сенатор» на 17-й Линии В.О., аренду ИТ-подразделением «Почты России» 1 300 кв. м в коворкинге Avenue Page, аренду НИПИГАЗ 3 000 кв. м в Leader Tower и аренду компанией Bercut 3 170 кв. м в БЦ Business Box.
«С начала самоизоляции большинство компаний корректировали свои планы. В этот период заключались договоры аренды, которые планировались до пандемии. Затем во втором и третьем кварталах активность арендаторов была поставлена на паузу, во время которой многие анализировали план и стратегию работы в будущем. Большая часть сделок была направлена на оптимизацию затрат или изменение объема занимаемых офисных площадей. Однако уже в четвертом квартале активность начала восстанавливаться: многие компании стали искать новые помещения, рассматривая разные варианты, в том числе, коворкинги», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году средняя ставка аренды в офисах класса А снизилась на 5,5% и составила 1 567 руб./кв. м/месяц. В классе В за год средняя ставка выросла незначительно (+1,6%) – с 1 076 руб./кв. м/месяц в 2019 году до 1 094 руб./кв. м/месяц. Наиболее высокий уровень ставок приходится на основные деловые зоны: Центральный, Московский и Адмиралтейский районы.
Пандемия в значительной степени скорректировала объемы спекулятивного ввода. Вместо запланированных 107 тыс. кв. м, в 2020 году было введено в эксплуатацию 57 тыс. кв. м. Многие девелоперы приняли решение не вводить офисные площади без предварительных договоров аренды на часть площадей и перенесли сроки ввода на 2021 год.
Всего в 2020 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 137 тыс. кв. м, достигнув 3,7 млн кв. м. 75% объема новых площадей представлены объектами класса А. В 2020 году было введено четыре бизнес-центра класса А: Avenue Page (4 000 кв. м), «Невский 1» (5 000 кв. м), «Дом 12» в составе МФК «Новая Голландия» (11 320 кв. м) и вторая очередь делового комплекса «Лахта Центр» (80 000 кв. м), которая составляет 60% от годового прироста предложения.
В 2021 году девелоперы планируют ввести порядка 160 тыс. кв. м. При этом почти половина запланированных к вводу зданий – проекты реконструкции. Наибольшая часть планируемого ввода (40%) сосредоточена в Московском районе: это БЦ «Атлас Сити 1» и «Атлас Сити 2», БЦ «Авиор Тауэр» в составе МФК «Аэропортсити Санкт-Петербург». Почти 20% ввода приходится на Василеостровский район, где анонсирован ввод БЦ «Тесла», БЦ «Максидом» и БЦ «Морская Резиденция» (которая не будет доступна для аренды).
«2020 год стал годом переоценки значимости офисного пространства и прежнего формата работы. В ближайшее время мы увидим тенденцию к переходу на гибридный формат работы, что даст толчок для развития сразу нескольких процессов: оптимизации площадей, переездов и переоборудования текущего офиса. Мы ожидаем ротацию арендаторов, однако прирост нового спроса будет ограничен. В то же время, некоторые компании все чаще обращают внимание на формат коворкингов. Кризис показал, что наиболее важное условие для арендаторов – быть максимально адаптивными. На этом фоне гибкие пространства, которые позволяют заключать долгосрочные и краткосрочные договоры аренды и оперативно менять количество рабочих мест, выглядят привлекательными для арендаторов», - полагает Виктория Горячева.
Смольный повышает размеры предельной стоимости всех видов работ по капремонту жилья на 2016 год – работы по «внутрянке» растут в цене до 84%, по ремонту крыш – до 35%, фасадов – до 57%. В Фонде капремонта надеются избежать ситуации весны 2015 года, когда подрядчики массово проигнорировали конкурсы на ремонт кровель из-за девальвации рубля.
О пересмотре предельной стоимости работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах «Строительному Еженедельнику» рассказал глава Фонда капремонта Денис Шабуров. «Сметы у нас считались в прошлом году, и из-за девальвации рубля экономика таких работ никак не складывалась, но впоследствии предельная стоимость была изменена соответствующим постановлением правительства», – рассказал глава фонда. Топ-менеджер имеет в виду провал конкурсных процедур по ремонту кровель в 2015 году. К маю, когда рабочий сезон был в самом разгаре, фонду удалось найти подрядчиков только на 107 адресов, а конкурсы по 337 адресам на сумму более 700 млн рублей были перенесены из-за отсутствия заявок. По мнению подрядчиков, сметы, составленные по «старому» курсу, не отвечают их ожиданиям по рентабельности. Девальвация рубля и невыгодные сметы явились, по сути, одной из причин увольнения с поста генерального директора фонда Дмитрия Локтаева, заслужившего несколько публичных выговоров от губернатора. А на минувшей неделе за сорванные сроки ремонта крыш досталось и главе Жилкомитета Валерию Шияну. Губернатор назвал недопустимым вхождение в отопительный сезон с раскрытыми кровлями. Сейчас программа капремонта по кровлям выполнена только на 63,8%, почти на 200 домах ремонт завершен только наполовину.
Трубы и крыши
Как рассказали в фонде, повышение стоимости работ в основном связано с повышением ставок на оплату труда основных рабочих, а также с повышением прогнозного уровня инфляции на 2016 год с учетом индекса-дефлятора, разработанного Минэкономразвития РФ. Процент повышения стоимости работ в итоге составил от 5 до 84% в зависимости от типа многоквартирных домов и видов работ. Больше всего сметы выросли в части работ по теплоснабжению – от 29 до 84%, горячему и холодному водоснабжению – от 18 до 74%, водоотведению – от 34 до 57% и фасадам – от 16 до 57%. Газовикам денег выделили меньше – рост сметной стоимости составил только 5%. По большей части увеличение финансирования касается зданий дореволюционной постройки, а также «сталинок» и «хрущевок». К примеру, если в 2015 году ремонт систем теплоснабжения в дореволюционном доме стоил 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м, то в 2015 году он оценивается в 2,1 тыс. рублей, в «хрущевках» стоимость растет быстрее – с 1,5 тыс. рублей за «квадрат» до 2,8 тыс. рублей. Хороший рост показали и расценки на ремонт крыш (от 13 до 35%). Верхняя планка роста смет – по дореволюционным зданиям (3,1 тыс. рублей за 1 кв. м в 2015 году против 4 тыс. рублей в 2016-м) и другим зданиям постройки до 1980 года. Отметим, те конкурсы, которые фонду все-таки удалось провести в 2015 году, были разыграны в основном в спальных районах, где кладется мягкая кровля. Идти класть кровлю в Центральный и Адмиралтейский районы не захотел никто. При этом в Фонде капремонта уверяют: указанные расценки не окончательные. Так, в середине 2015 года СПб ГБУ «Центр мониторинга и экспертизы цен» значительно увеличило индексы пересчета в текущие цены заработной платы рабочих и машинистов (индекс вырос с 14,7 до 17,2). «Фонд выступил с предложением по их актуализации, оно частично поддержано Жилкомитетом, работа в этой области сейчас ведется. Планируется, что в итоге размеры предельной стоимости на 2016 год повысятся еще на 10-15%», – говорят в фонде. Кроме того, в организации обещают сократить количество объектов в лоте, чтобы могли прийти компании малого и среднего бизнеса.
Плясать от старых цен
При расчете стоимости работ по капремонту Жилищный комитет взял за основу цены 2013 года, и индексы в сметах стоят соответствующие, объясняет генеральный директор ООО «Водостройпроект» Сергей Иванов. Речь идет прежде всего о заложенной в сметы стоимости строительных материалов – с 2013 года цены на трубы с защитным слоем выросли на 50%, железо, кровля, штукатурка подорожали на 70-80% и т. д. «Жилищный комитет делает благое дело, они пытаются хоть как-то выровнять этот перекос и подогреть интерес со стороны строителей. Но сметы поднимают относительно данных 2013 года, а не относительно существующих цен. Увеличение сметы на 15-20% от цен двухлетней давности не интересно вообще никому. Это заведомо убыточные для подрядчиков работы», – уверен господин Иванов. По его словам, стройматериалы нужно рассчитывать не по смете, а исходя из реальной ситуации на рынке и цен на продукцию на текущий момент. Эти закупки, по словам эксперта, подрядчики готовы подтверждать счетами-фактурами и накладными. Только в этом случае можно ожидать интереса к конкурсам со стороны строителей.
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.