Прогноз развития рынка недвижимости Петербурга


16.12.2008 20:11

Развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга в условиях экономического кризиса рассматривается специалистами GVA Sawyer в двух базовых сценариях. Оптимистический сценарий предполагает активизацию экономики весной 2009 г., после чего наступает период стабилизации, который продлится в течение полугода-года. К лету 2010 г. состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга будет сравнимо с его текущим состоянием. Пессимистический сценарий предполагает затягивание экономического кризиса и первые признаки улучшения экономической ситуации наступят лишь весной 2010 г. При этом сценарии следует ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости, так как существенно изменится как объемы, так и структура спроса. Также и объемы ввода как жилой, так и коммерческой недвижимости будут существенно ниже запланированных на 2009-2011 гг. При этом возможна смена собственников ряда проектов.

 

Загородная недвижимость

Ситуация в 2008 г.

К концу III квартала 2008 г. активные продажи домов велись в 171 коттеджном поселке. Начиная с октября наблюдается снижение темпов продаж, которые в октябре-ноябре 2008 г. упали на 20% по сравнению с 2007 г. Сделки на рынке совершаются более оперативно. Спрос сместился на инженерно-подготовленные участки без подряда, что объясняется их большей ликвидностью по сравнению с такими вариантами как подряд или готовый дом.

Сценарии развития

Оптимистический. Низкий объем спроса и низкий объем предложения приведут к снижению цен на 10-15%. Застройщики переориентируется в сторону продаж инженерно-подготовленных участков. Велика вероятность переноса сроков реализации «проектируемых» поселков (по итогам III квартала 2008 г. их число составило 43 проекта). Количество новых проектов сократится до минимума, то есть на рынок возможен выход 1-2 новых проектов за квартал или вовсе отсутствие проектов.

Пессимистический. Снижение платежеспособного спроса, отсутствие кредитных денег, низкие темпы продаж будут способствовать сокращению предложения. Застройщики не будут выводить на рынок новые проекты. На рынке останутся только крупные компании. Снижение объема предложения может составить до 30-40%. Цены могут снизиться на 25-30% к концу 2009 г.

 

Офисная недвижимость

Ситуация в 2008 г.

Объем ввода к концу III квартала 2008 г. составил около 230 тысяч кв. м качественной офисной недвижимости. По итогам 2008 г. объем ввода составит около 380 тысяч кв. м офисов класса А и В, из них около 55% составляет класс А.

Сценарии развития

Оптимистический. Спрос сократится на 20-30% к весне 2009 г., в первую очередь вследствие сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня (в среднем около 15-16 тысяч рублей за 1 кв. м в год для класса А и около 11-11,5 тысяч рублей для класса В). К весне 2010 г. рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении.

Пессимистический. Низкий уровень спроса, на 30-40% ниже текущих значений, сохранится на протяжении 1,5-2 лет. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 40-50%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких классов

 

Торговая недвижимость

Ситуация в 2008 г.

За три квартала 2008 г. было введено в эксплуатацию 236 тысяч кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA), а GLA всех качественных торговых комплексов в Петербурге достигла 2,61 млн. кв. м. До конца 2008 г. будет введено еще около 30-50 тысяч кв. м. Величина средней арендной ставки к началу IV квартала 2008 г. составила 22-23 тысяч рублей за 1 кв. м в год для регионального торгового центра

Сценарии развития

Оптимистический. В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода, и в 2009 и 2010 гг. будет введено 40-50% от запланированного. Небольшое снижение арендных ставок на 5-10% будет наблюдаться в течение I квартала 2009 г., после чего активизация спроса вернет ставки на прежний уровень.

Пессимистический. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-40% от запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещение будет наблюдаться в течение всего 2009 и I полугодия 2010 г. Падение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и может составить 15-25%. Лишь в 2010 г. активизация спроса, вместе с отсутствиемнового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.

 

Складская недвижимость

Ситуация в 2008 г.

За первые три квартала 2008 г. введено около 200 тысяч кв.м складских площадей, а по итогам 2008 г. будет введено около 500-550 тысяч кв.м складов класса А и В, что на 25-35% ниже, чем ожидалось. Темпы роста ставок аренды в первые три квартала сохранялись на уровне 2007 г. К началу ноября средние ставки аренды составляли 3100-3300 рублей за 1 кв. м в год.

Сценарии развития

Оптимистический. Падение арендных ставок составит не более 5-10% к середине 2009 г. Затем активизация спроса и недостаточные объемы нового предложения в течение полугода-года вернут арендные ставки на текущий уровень.

Пессимистический. Падение спроса приведет к изменению структуры арендаторов складских комплексов, так как произойдет существенное падение потребительского спроса. Возможно падение арендных ставок на 20% и более, в результате чего, в случае сохранения цен на землю, многие новые проекты будут отложены, а некоторые готовые проекты поменяют собственников. В 2009-2011 гг. резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 гг. приведет к некоторой стабилизации арендных ставок, после чего они начнут существенный рост и к 2011 г. арендные ставки могут оказаться на 5-10% выше текущего уровня.

 

Гостиничная недвижимость

Ситуация в 2008 г.

К началу декабря в городе функционировал 371 объект гостиничного типа с номерным фондом 19937 единиц, включая хостелы и мини-гостиницы. Если же говорить о качественном номерном фонде (3*,4*,5*), то его общий объем составил 10875 единиц. Загрузка гостиниц в данный момент находится на соответствующем низкому сезону уровне. Единственный сегмент, который затронул кризис, - элитные отели. До конца года, цены будут оставаться на прежнем уровне.

Прогноз на 2009-2010 гг.

Деловой туризм. В 2009 г. поток деловых туристов снизится на 10-15% и составит порядка 550-600 тысяч человек (снижение произойдет в основном за счет иностранных туристов). При пессимистическом сценарии падение на 15% делового туризма ожидается и в 2010 г.

Познавательныйтуризм. Число туристов, посещающих Санкт-Петербург с познавательной целью, в 2009 г. снизится на 15-20%, до 1,2 - 1,6 млн. человек. В пессимистическом сценарии в 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее сокращение познавательного туризма (на 10-15%).

Конгрессныйтуризм. Количество проводимых корпоративных мероприятий будет крайне мало, в связи с чем этоот вид туризма в 2009 г. практически прекратит свое существование. В 2010 г., даже если кризис закончится, конгрессный туризм не вернется на докризисный уровень.





04.12.2008 20:45

Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.

 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

1. Предложение

По итогам 3 кв. 2008 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 7,8 млн. кв.м. До конца года ожидается ввод еще порядка 500 тыс. кв.м.

Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв. 2008 г. на 1 000 жителей составила 750 кв.м, прирост по сравнению с 3 кв. 2007 г. составил около 30%. За 1- 3 кв. 2008 г. введено 1 378 тыс. кв.м офисных площадей.

В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с 2011 г. до 2013-2014 гг., так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки.

Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м).

Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.

Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м

«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м

Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса.

Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв. 2008 г. кредиторская задолженность компании подмосковному правительству составляла 15,9 млрд. рублей.

Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь 2008 г. составил 25%, что обусловлено большим объёмом нового предложения офисной недвижимости, введенным в 2008 г. в субрынке.

GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.

 

2. Спрос

Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве.

В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В.

Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м.

В конце 2008-2009 г. будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудности с их привлечением, что повлечёт снижение и коррекцию цен продаж.

В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1).

Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол. 2008 г.

Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды.  Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре 2007 г.

В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.

Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.

Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё.

 

3. Коммерческие условия

Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%.

После кризиса 1998 г. арендные ставки упали в среднем на 30% - класс А и 25% - класс В.  На некоторые объекты цены в течение «кризисного года» упали на 60%. Вряд ли сегодня падение будет больше.

Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008

Название/Адрес

Коммерческие условия, $/3 кв. 2008

Коммерческие условия, $/4 кв. 2008

Изменение

МФК «Башня Федерация»

Краснопресненская наб., 16

Аренда:

2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС

Продажа:

15 000

 

Аренда:

1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС

Продажа:

14 500

 

Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%.

МФК «Башня на набережной»

Краснопресненская наб., 18

Аренда:

1 300 + 100 (экспл.) + НДС

 

Аренда:

1 200  + 100 (экспл.) + НДС

 

Ставка снизилась в среднем на 7%

 

БЦ «Silver City»

Серебряническая наб., 29

Субаренда:

1 200 + 100 (экспл.)  + НДС

 

Аренда:

1 150 + 100 (экспл.)  + НДС

 

Ставка снизилась в среднем на 4-5%

МФК «Легион III»

Киевская ул. , 3-7,17

Аренда:

1340 + 100 (экспл.) + НДС

 

Аренда:

1290 + 100 (экспл.) + НДС

 

Снижение арендной ставки в среднем на 4%

БЦ «Yauza Tower II»

Радио ул. , 24, стр. 2

 

Аренда:

1 200 + 45 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 000  + 45 (экспл.) + НДС

 

Уменьшение арендной ставки в среднем на 17%

«Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В

Аренда:

$1 200 – 1 500 + НДС

 

Аренда:

$900- 1 300 + НДС

 

Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30%

БЦ «CityDel»

Земляной Вал , 11-19

Аренда:

1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС

 

Ставка аренды снизилась в среднем на 9%

БЦ «Отрадный»

Отрадная ул. , 2Б

 

Аренда:

650 + 110 (экспл) + НДС

 

Аренда:

550 + 110 (экспл) + НДС

 

Ставки аренды снизились в среднем на 15%

БЦ «Маяковская плаза»

Оружейный пер. , 15A

Аренда:

1 100 + 120 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 000 + 120 (экспл) + НДС

 

Ставки аренды снизились в среднем на 10%

Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.

К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы,  МКАД 65-66 км) арендная ставка снизилась в среднем на  20%, цена продажи - на 19%.

В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%.

Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым  договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу.

Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период  конец 2009 – начало 2010г).

4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз

Оптимистический сценарий

Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета 2009 г. Так, в случае оздоровления экономики и вследствие улучшения финансового состояния компаний продолжится увеличение спроса на качественные офисные площади. Ожидается рост ставок (конец 2009-2010 г), но в пределах 10-15%, такого резкого роста, как в 2007 году (на 30%) не произойдет. Что касается насыщения рынка офисной недвижимости, он будет отложен в период с 2011 г. до 2013-2014 гг., так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки.

Пессимистический сценарий

Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года.

Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%.  Предложение будет по-прежнему превышать спрос.

5. Рынок офисной недвижимости в регионах

В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.

Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор  окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.

Так, например, в Новосибирске ещё в середине 2008 г. доля свободных площадей в сегменте класса А была крайне высока (в бизнес-центрах «Кронос», «Росевроплаза» и «Гринвич») было вакантно более 35% офисных площадей, что свидетельствует о превышении предложения над спросом, по причине высокого уровня арендных ставок, а также неудачного месторасположения существующих бизнес-центров. Рынок недвижимости крайне чувствителен, высокоэластичен к цене и, если ставка аренды объекта отличается от средней ставки по рынку в сторону значительного повышения, то вероятность привлечения потребителя недвижимости резко снижается. Это была одна из основных причин, заставлявших арендаторов/покупателей делать выбор в пользу бизнес-центров класса В+, В-. Так в 4 кв. 2008 в бизнес-центре «Кронос» (класс А) арендная ставка снизилась




01.12.2008 21:15

Уже 2 месяца рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. Так за октябрь средняя стоимость на первичном рынке за месяц снизилась на 0,7% и составила 85 500 руб. за кв.м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96 800 руб. за кв.м. В ноябре продолжилось снижение цен: на   0,9% на первичном и 0,92% на вторичном рынках. Покупатели не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции объектов в листингах растут.

Первичный рынок

 

Средняя цена предложения по типам квартир

Кол-во комнат

Цена, руб./кв.м

1 к. кв.

85500

2 к. кв.

83150

3 к. кв.

83100

 

Средняя цена предложения по типам домов

Тип дома

Цена, руб./кв.м

панель

75100

кирпич

84200

Кирпич/монолит

86150

 

Средняя цена предложения по районам города

Район города

Цена, руб./кв.м

Адмиралтейский

-

Василеостровский

98700

Выборгский

82800

Калининский

84500

Кировский

75200

Красногвардейский

87700

Красносельский

66850

Московский

89750

Невский

76000

Петроградский

157000

Приморский

77300

Фрунзенский

77000

Центральный

163500

 

Вторичный рынок

Средняя цена предложения по типам квартир

Кол-во комнат

Цена, руб./кв.м

1 к. кв.

98800

2 к. кв.

95350

3 к. кв.

94000

 

Средняя цена предложения по типам домов

Тип дома

Цена, руб./кв.м

панель

86100

кирпич

96000

сталинка

107000

старый фонд

106350

 

Средняя цена предложения по районам города

Район города

Цена, руб./кв.м

Адмиралтейский

102450

Василеостровский

104700

Выборгский

93500

Калининский

89400

Кировский

70200

Красногвардейский

88600

Красносельский

70400

Московский

100500

Невский

79200

Петроградский

117350

Приморский

85100

Фрунзенский

84600

Центральный

119500

 

Данные предоставлены «Адвекс. Недвижимость»