Прогноз развития рынка недвижимости Петербурга
Развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга в условиях экономического кризиса рассматривается специалистами GVA Sawyer в двух базовых сценариях. Оптимистический сценарий предполагает активизацию экономики весной 2009 г., после чего наступает период стабилизации, который продлится в течение полугода-года. К лету 2010 г. состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга будет сравнимо с его текущим состоянием. Пессимистический сценарий предполагает затягивание экономического кризиса и первые признаки улучшения экономической ситуации наступят лишь весной 2010 г. При этом сценарии следует ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости, так как существенно изменится как объемы, так и структура спроса. Также и объемы ввода как жилой, так и коммерческой недвижимости будут существенно ниже запланированных на 2009-2011 гг. При этом возможна смена собственников ряда проектов.
Загородная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К концу III квартала 2008 г. активные продажи домов велись в 171 коттеджном поселке. Начиная с октября наблюдается снижение темпов продаж, которые в октябре-ноябре 2008 г. упали на 20% по сравнению с 2007 г. Сделки на рынке совершаются более оперативно. Спрос сместился на инженерно-подготовленные участки без подряда, что объясняется их большей ликвидностью по сравнению с такими вариантами как подряд или готовый дом.
Сценарии развития
Оптимистический. Низкий объем спроса и низкий объем предложения приведут к снижению цен на 10-15%. Застройщики переориентируется в сторону продаж инженерно-подготовленных участков. Велика вероятность переноса сроков реализации «проектируемых» поселков (по итогам III квартала 2008 г. их число составило 43 проекта). Количество новых проектов сократится до минимума, то есть на рынок возможен выход 1-2 новых проектов за квартал или вовсе отсутствие проектов.
Пессимистический. Снижение платежеспособного спроса, отсутствие кредитных денег, низкие темпы продаж будут способствовать сокращению предложения. Застройщики не будут выводить на рынок новые проекты. На рынке останутся только крупные компании. Снижение объема предложения может составить до 30-40%. Цены могут снизиться на 25-30% к концу 2009 г.
Офисная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
Объем ввода к концу III квартала 2008 г. составил около 230 тысяч кв. м качественной офисной недвижимости. По итогам 2008 г. объем ввода составит около 380 тысяч кв. м офисов класса А и В, из них около 55% составляет класс А.
Сценарии развития
Оптимистический. Спрос сократится на 20-30% к весне 2009 г., в первую очередь вследствие сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня (в среднем около 15-16 тысяч рублей за 1 кв. м в год для класса А и около 11-11,5 тысяч рублей для класса В). К весне 2010 г. рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении.
Пессимистический. Низкий уровень спроса, на 30-40% ниже текущих значений, сохранится на протяжении 1,5-2 лет. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 40-50%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких классов
Торговая недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За три квартала 2008 г. было введено в эксплуатацию 236 тысяч кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA), а GLA всех качественных торговых комплексов в Петербурге достигла 2,61 млн. кв. м. До конца 2008 г. будет введено еще около 30-50 тысяч кв. м. Величина средней арендной ставки к началу IV квартала 2008 г. составила 22-23 тысяч рублей за 1 кв. м в год для регионального торгового центра
Сценарии развития
Оптимистический. В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода, и в 2009 и 2010 гг. будет введено 40-50% от запланированного. Небольшое снижение арендных ставок на 5-10% будет наблюдаться в течение I квартала 2009 г., после чего активизация спроса вернет ставки на прежний уровень.
Пессимистический. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-40% от запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещение будет наблюдаться в течение всего 2009 и I полугодия 2010 г. Падение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и может составить 15-25%. Лишь в 2010 г. активизация спроса, вместе с отсутствиемнового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.
Складская недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За первые три квартала 2008 г. введено около 200 тысяч кв.м складских площадей, а по итогам 2008 г. будет введено около 500-550 тысяч кв.м складов класса А и В, что на 25-35% ниже, чем ожидалось. Темпы роста ставок аренды в первые три квартала сохранялись на уровне 2007 г. К началу ноября средние ставки аренды составляли 3100-3300 рублей за 1 кв. м в год.
Сценарии развития
Оптимистический. Падение арендных ставок составит не более 5-10% к середине 2009 г. Затем активизация спроса и недостаточные объемы нового предложения в течение полугода-года вернут арендные ставки на текущий уровень.
Пессимистический. Падение спроса приведет к изменению структуры арендаторов складских комплексов, так как произойдет существенное падение потребительского спроса. Возможно падение арендных ставок на 20% и более, в результате чего, в случае сохранения цен на землю, многие новые проекты будут отложены, а некоторые готовые проекты поменяют собственников. В 2009-2011 гг. резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 гг. приведет к некоторой стабилизации арендных ставок, после чего они начнут существенный рост и к 2011 г. арендные ставки могут оказаться на 5-10% выше текущего уровня.
Гостиничная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К началу декабря в городе функционировал 371 объект гостиничного типа с номерным фондом 19937 единиц, включая хостелы и мини-гостиницы. Если же говорить о качественном номерном фонде (3*,4*,5*), то его общий объем составил 10875 единиц. Загрузка гостиниц в данный момент находится на соответствующем низкому сезону уровне. Единственный сегмент, который затронул кризис, - элитные отели. До конца года, цены будут оставаться на прежнем уровне.
Прогноз на 2009-2010 гг.
Деловой туризм. В 2009 г. поток деловых туристов снизится на 10-15% и составит порядка 550-600 тысяч человек (снижение произойдет в основном за счет иностранных туристов). При пессимистическом сценарии падение на 15% делового туризма ожидается и в 2010 г.
Познавательныйтуризм. Число туристов, посещающих Санкт-Петербург с познавательной целью, в 2009 г. снизится на 15-20%, до 1,2 - 1,6 млн. человек. В пессимистическом сценарии в 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее сокращение познавательного туризма (на 10-15%).
Конгрессныйтуризм. Количество проводимых корпоративных мероприятий будет крайне мало, в связи с чем этоот вид туризма в 2009 г. практически прекратит свое существование. В 2010 г., даже если кризис закончится, конгрессный туризм не вернется на докризисный уровень.
Качественные офисные площади в секторе бизнес-центров представлены в классах «А», «В» и «С». В течение
Наиболее крупные бизнес-центры (от 8 000 кв. м), введенные в эксплуатацию в 2007 г.
Класс | Название | Адрес | Район | Общая площадь, кв. м |
А | Apollo | Добролюбова пр., 12 | Петроградский | 8 340 |
«Бенуа» » (I оч.) | Свердловская наб., 44, лит. А | Калининский | 17 000 | |
«Веда-Хаус» | Петроградская наб., 20 | Петроградский | 8 000 | |
В+ | Alia Tempora | Маяковского ул., 3Б | Центральный | 8 500 |
Stels | Боровая ул., 32 | Центральный | 10 060 | |
«Александровский» | Херсонская ул., 39, лит. А | Центральный | 10 000 | |
«Кондратьевский» | Кондратьевский пр., 15, к. 3 | Калининский | 9 000 | |
«Обухов-Центр» (I оч.) | Обуховской Обороны пр., 271А | Невский | 8 780 | |
«Ренейссенс Центр» | Шателена ул., 26а | Выборгский | 13 260 | |
«Сенатор» (I оч.) | 18-я линия В.О., 31 | Василеостровский | 25 000 | |
В | «Голицынъ» | 13-я линия В.О., 4-6-8 | Василеостровский | 14 000 |
«Лахта» | Оптиков ул., 4, корп. 2, лит. А | Приморский | 16 000 | |
«Мегапарк-1» (I оч.) | Заставская ул., 7 | Московский | 8 000 | |
«Норд-Хаус» | Коломяжский пр., 18 | Приморский | 12 500 | |
«Содружество» (II оч.) | Коломяжский пр., 33 | Приморский | 14 000 | |
«Чкаловский» | Б.Зеленина ул., 8 | Петроградский | 9 200 |
В
2007 г. стал переломным для качественного развития рынка. По итогам года на долю класса В приходится 48,5% предложения. Доля класса В в структуре предложения превысила долю С-класса. В целом на высококачественные площади приходится около 60%.
Около 70% всего объема годового ввода площадей сосредоточено в пяти районах Санкт-Петербурга..Наряду с традиционными центральными районами – Василеостровским, Центральным и Петроградским – в лидеры вошли Приморский и Калининский районы.
Введенные в
Ставки аренды в бизнес-центрах города варьируются в следующих пределах: класс A – 1 200–2 500 руб./кв. м/мес., класс B – 700–1 500 руб./кв. м/мес., класс С – 300–1 000 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги.
Цены продаж одного квадратного метра офисной площади в строящихся бизнес-центрах класса В в 2007 г. изменялись в диапазоне 60 000–117 000 руб.
В течение
В
Наиболее крупные бизнес-центры и МФК с офисной функцией, заявленные к вводу в 2008 г.
Наименование объекта | Адрес | Класс | Общая площадь, кв. м | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Atlantic City, МФК | Савушкина ул./Туристкая ул. | В+ | 26 900* | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Rennaicance Plaza | Марата ул., 69-71 | А | 32 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Авеню» | Аптекарская наб. | В+ | 16 500 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Александро-Невская Мануфактура» | Обуховской Обороны пр., 70, к. 2 | В | 12 200 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Арена холл» | Добролюбова пр., 16 | В+ | 27 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Аэроплаза» | Стартовая ул., участок 4, Пулково-3 | А | 34 200 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Бенуа» (2-я оч.) | Свердловская наб., 44, лит. А | А | 12 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Бизнес-центры в «Парадном Квартале» (I оч.) | Парадная ул. | А | 14 400 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Биржевой комплекс» | 26-я линия В.О., 15 | В+ | 28 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Выборгская Застава» | Б.Сампсониевский пр., 68, лит. Н | В+ | 13 400 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Гавань» | Средний пр., 88/28-линия В.О., 8 | В | 28 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Лидер» | Конституции пл. | В+ | 28 000 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
«Линкор» | Петроградская наб., 34 | А | 23 500 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
24.04.2008 21:49
В течение 2007 г. в Санкт-Петербурге в эксплуатацию было введено 25 новых торговых комплексов, в том числе 12 гипермаркетов, пять из которых продовольственные, остальные – строительных товаров и товаров для дома. Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 г. составил 2 752 400 кв. м. Обеспеченность на тысячу жителей достигла 598 кв. м.
|