5 фактов об ипотечном кредитовании на первичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге
Аналитики Циан проанализировали рынок ипотечного кредитования в сегменте новостроек в Московской и Петербургской агломерациях, выяснив, чем отличаются предпочтения клиентов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
- В Москве – «Альфа-Банк», в Санкт-Петербурге - Банк «Санкт-Петербург» или какие банки выбирают заемщики, в зависимости от места проживания
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.). лидерами ипотечного кредитования в Московской и Петербургской агломерациях стали Сбербанк, Банк ВТБ и Альфа-Банк, на которые пришлось 67,3% выданных кредитов. Примечательно, что лидеры ипотечного кредитования различаются в зависимости от региона. В Москве и Московской области в ТОП-5 не входит Банк «Санкт-Петербург» - вместо него в пятерке «Россельхозбанк». В Петербургской агломерации обратная ситуация – вместо «Альфа-Банка» в лидерах - Банк «Санкт-Петербург». Регионы объединяет одно: Сбербанк и ВТБ первые по выдаче ипотеки на первичном рынке
В десятку лидеров по количеству выданных кредитов на новостройки за последние три года также вошли: «Промсвязьбанк», ДОМ.РФ, «Газпромбанк», «Возрождение».
Лидеры по количеству выданных ипотек на первичном рынке в 2018-2020 гг.
|
|
Московская и Петербургская агломерации |
Только Москва и Московская область |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
|
СБЕРБАНК |
37,9% |
38,1% |
23,9% |
|
Банк ВТБ |
24,9% |
27,4% |
13,3% |
|
АЛЬФА-БАНК |
4,5% |
5,5% |
2,8% (не входит в топ-5 банков) |
|
БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
4,2% |
0,1% (не входит в топ-5 банков) |
6,8% |
|
ОТКРЫТИЕ |
4,0% |
3,4% |
3,2% |
|
РОССЕЛЬХОЗБАНК |
3,6% |
2,8% |
|
|
Доля ипотеки в топ-5 банков |
75,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
75% ипотек выдается в пяти банках, конкуренция усиливается
На пять лидирующих по количеству выданных ипотек банков приходится 75,4% спроса. Причем конкуренция усиливается: в 2018 году пятерка лидеров в целом по Московскому и Петербургскому регионам заключала 79,2% сделок против 77,1% в 2020 году. Снижение доли лидирующих банков наблюдается как в Московской области, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
79,20% |
73,50% |
77,70% |
75,40% |
|
Только Москва и Московская область |
82,0% |
77,1% |
80,6% |
78,0% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
82,3% |
76,5% |
79,9% |
78,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Кредиты на самое дорогое жилье берут в «Газпромбанке», самое доступное – в «Промсвязьбанке».
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.) средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, в целом по Московскому и Петербургскому регионам, составила 6,94 млн рублей. Из 10 лидирующих по количеству выданных кредитов банках, наибольшая средняя стоимость жилья зафиксирована в «Газпромбанке» (7,6 млн рублей). Средний бюджет покупки квартиры в бюджете от 7 млн рублей отмечен также в Банке ВТБ и «Альфа-Банке» (по 7,18 млн рублей в среднем).
Минимальная средняя стоимость купленной в ипотеку квартиры – 5,8 млн рублей – в «Промсвязьбанке». Чуть выше - в банке «Возрождение» (5,9 млн рублей). Лидер ипотечного кредитования Сбербанк за последние три года выдал ипотеку на жилье средней стоимостью 6,16 млн рублей.
В разрезе отдельных регионов ситуация меняется. В Московском регионе средний бюджет покупки ипотечной квартиры (2018-2020 гг.) составил 8,2 млн рублей. Самый большой «средний чек» ипотечной сделки также отмечен в Газпромбанке (9 млн рублей). Минимальное значение отмечено в Сбербанке (6,9 млн рублей). Эксперты объясняют это высокой долей аккредитованных Сбербанком проектов, предлагающих заемщикам в отдельных проектах более выгодные условия. Низкий средний бюджет покупки также отмечен в «Открытии» (6,9 млн рублей).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость ипотечной квартиры, приобретенной за последние три года, составляет 4,3 млн рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке покупают в Газпромбанке (5,1 млн рублей), самые доступные - в Сбербанке, «Открытии» и «Промсвязьбанке» (в среднем по 4 млн рублей).
С 2018 по 2020 год средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, увеличилась для Московской области на 23%, для Петербургской агломерации – на 34%.
Средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, млн. руб.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
7,25 |
8,12 |
8,92 |
23,0% |
9,8% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
3,89 |
4,32 |
5,22 |
34,2% |
20,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Чем выше стоимость недвижимости, тем меньше срок кредита
Средний срок ипотечного кредита за последние три года (2018-2020 гг.) составил 208 месяцев или 17 лет и 4 месяца. В Московском регионе ипотеку брали сроком в среднем на 10 месяцев больше, чем в Петербургской агломерации: 212 месяцев и 202 месяца соответственно. Самые продолжительные кредиты на первичном рынке в среднем выдают «Возрождение» (232 месяца) и ДОМ.РФ (227 месяцев). Минимальные сроки ипотечного кредитования – в Банк «Санкт-Петербург» (192 месяца) и в Сбербанке (198 месяцев).
Средние сроки кредитования увеличиваются с каждым годом: по итогам 2020 года в сравнении с 2018 годом средний срок кредита увеличился почти на два года (на 23 месяца) в Петербургской агломерации и на 20 месяцев в Москве и Московской области в целом.
Средний срок ипотечного кредитования на первичном рынке, месяцев
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
200 |
212 |
220 |
+20 месяцев |
+8 месяцев |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
193 |
195 |
216 |
+23 месяца |
+21 месяц |
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты Циан также проанализировали, есть ли зависимость между средним сроком кредита и средней стоимостью квадратного метра. Чем выше цена, тем быстрее выплатить кредит планируют заемщики, что объясняется уровнем дохода выше среднего.
Сроки ипотеки (2028-2019 гг.). в зависимости от стоимости квадратного метра (Московский и Петербургский регионы)
|
Средняя цена кв. м квартиры |
Ипотека, кол-во месяцев |
|
<100 тыс. рублей за кв. м |
200 |
|
100-200 тыс. рублей |
215 |
|
200-300 тыс. рублей |
219 |
|
>300 тыс. рублей. |
166 |
Источник: Аналитический центр Циан
4. В каких проектах выдано наибольшее число ипотек
Циан составил рейтинг проектов по количеству выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2018 по 2020 год включительно. Все новостройки расположены на периферии городов, что подразумевает невысокую среднюю стоимость квадратного метра. Кроме этого масштабные проекты комплексного освоения. В Москве лидер по числе ипотек – «Саларьево Парк», в Санкт-Петербурге – «Чистое небо».
Новостройки-лидеры по числу выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||
|
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
|
Саларьево Парк |
4,4% |
Чистое небо |
7,9% |
|
Скандинавия |
2,3% |
Солнечный город |
7,0% |
|
Бунинские луга |
2,2% |
Северная Долина |
4,1% |
|
Люблинский парк |
2,1% |
Цветной город |
3,6% |
|
Остафьево |
2,0% |
Цивилизация |
2,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
5. Женщины берут ипотеку чаще мужчин, особенно в Петербурге
В среднем по Московской и Петербургской агломерациям за последние три года, 47% ипотек на покупку новостройки были оформлены на мужчин, соответственно, остальные 53% кредитов взяли женщины. Примечательно, что в столичном регионе разница минимальна: 49% и 51% соответственно, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области дисбаланс значительно выше: только 44% ипотек оформлены на мужчин.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке, оформленных на мужчин
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
47% |
48% |
47% |
47% |
|
Только Москва и Московская область |
49% |
50% |
48% |
49% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
44% |
44% |
44% |
44% |
Источник: Аналитический центр Циан
Среди лидирующих по количеству выданных ипотек на первичном рынке банков, наибольшая доля заемщиков-мужчин (49%) за последние три года зафиксирована в банке ВТБ. Для сравнения, в Сбербанке доля чуть ниже – на уровне 45%. Минимальная доля кредитов, оформленных на мужчин, - в Банке «Санкт-Петербург» (всего 42%).
Мужчины берут кредит на больший срок, выбирая жилье дороже
Различия между представителями разных гендеров заключаются не только в выборе банка, но и сроках кредита, а также стоимости и площади жилья, купленного в кредит. В среднем по Московскому и Петербургскому регионам средний срок ипотечного кредита, оформленного на женщин на первичном рынке, составил 205 месяцев против 211 месяцев по кредитам, заёмщики по которым являются мужчины. С 2018 по 2020 год средний срок займа увеличился сопоставимо и в том, и в другом случае (+11% и +10%).
Меньший срок кредита Циан объясняет бюджетом покупки и площадью среднего объекта, купленного в ипотеку на первичном рынке. По статистике, мужчины берут в ипотеку квартиру дороже в среднем почти на миллион рублей (7,4 млн в среднем по Московской и Петербургской агломерации), чем заемщики-женщины (6,5 млн рублей в среднем за последние три года). Средняя площадь квартиры, купленной в кредит мужчинами – 53,3 кв. м, что на 8% выше, чем размер жилья, купленного в кредит женщинами (49,3%).
|
Год |
Средний срок кредита |
Разница |
Средняя стоимость купленной квартиры, млн. р. |
Разница |
Средняя площадь купленной квартиры, кв. м |
Разница |
|||
|
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
||||
|
2018 |
194 |
201 |
4% |
5,9 |
6,2 |
5% |
48,0 |
52,3 |
9% |
|
2019 |
204 |
207 |
1% |
6,4 |
6,8 |
6% |
51,1 |
54,9 |
7% |
|
2020 |
215 |
222 |
3% |
7,0 |
8,5 |
22% |
48,8 |
52,7 |
8% |
|
Общий итог |
205 |
211 |
3% |
6,5 |
7,4 |
13% |
49,3 |
53,3 |
8% |
|
Рост за два года |
11% |
10% |
18% |
37% |
2% |
1% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан
В 2020 году склады показали себя наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. По данным экспертов компании Ориентир, несмотря на некоторые опасения, связанные с проблемами ритейла, временным ограничением поставок из Китая, приостановкой строительных работ, основные индикаторы рынка мало изменились по сравнению с прогнозами на начало года.
Новый ввод должен составить порядка 850 тыс. кв. м против ожидаемых 900 тыс. кв. м. Этот показатель вполне укладывается в динамику последних лет и отвечает базовым потребностям рынка. Серьезно нарастить объемы строительства позволил бы рост средней ставки аренды помещений, что стимулировало бы спекулятивное строительство. Однако ставка демонстрирует очень медленный рост, фактически покрывая только рост себестоимости строительства и инфляцию. По нашим оценкам сейчас средняя ставка составляет порядка 4000-4200 рублей за 1 кв. м в год без ОРЕХ и НДС, а для увеличения объемов нового ввода девелоперам нужно рассчитывать на возврат хотя бы 4500 рублей в год за квадрат.
Таким образом, все более популярным становится строительство под заказчика (BTS/BTR). По данным международных консультантов под собственные нужды и под долгосрочную аренду в этом году построено около 60% от общего ввода. При этом низкая вакансия приводит к тому, что и объекты, заявленные как спекулятивные, на момент ввода уже законтрактованы более чем на 60%, то есть, фактически на рынок выходит очень малое количество новых крупных блоков. Сейчас по разным оценкам доля свободных площадей составляет 2-4% и в перспективе ближайших лет данный показатель не увеличится. Это означает, что строительство «под заказ» является наиболее актуальной опцией не только для девелопера, но и для клиента. К этому же толкает рынок и структура спроса, где в 2020 году рекордных показателей достигла доля онлайн-ритейла. Таким компаниям все чаще требуются именно специализированные технологичные объекты, которые не строятся спекулятивно.
«Отдельно стоит отметить, что требования онлайн-ритейлеров к складам изначально подразумевают BTS, так как по многим параметрам отличаются от стандартных коробок класса А, - рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир. - Кроме того, в складскую жизнь постепенно приходит автоматизация - технические решения уже не являются чем-то новым и непонятным, снижается цена на сами технические решения и расходы на их эксплуатацию. При этом автоматизация остается делом индивидуальным и не всегда приемлемым для внедрения в стандартный корпус. Поэтому и с этой точки зрения строительство под конкретный запрос клиента становится наиболее удобным вариантом».
В целом, годовой спрос прогнозируется сейчас на уровне 1,6 млн кв. м, что несколько ниже рекордного 2018 года, но выше уровня предыдущего — 2019 года. Изначально аналитики предсказывали, что спрос не превысит 1,2 млн кв. м, и эти прогнозы не менялись в первой половине года. Предполагалось, что рост спроса со стороны онлайн-ритейла компенсируется отменой сделок и их переносом со стороны ритейлеров традиционных. Однако, уже начиная с июня, ритейлеры сменили выжидательную тактику и вернулись к привычной роли одного из основных драйверов рынка. По итогам года, тем не менее, доля онлайн-ритейла составила свыше 30% в общей структуре спроса, что позволило e-com стать основным потребителем складов в 2020 году.
Также можно отметить, что в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость могут составить рекордные 25% от всех вложений в коммерческую недвижимость за год. Так рынок отреагировал на устойчивость сектора по отношению к внешним факторам и проблемы у других сегментов — отелей и ТЦ в первую очередь. С другой стороны, на западных рынках склады уже не первый год демонстрируют рост, поэтому сказать, что явление это случайное или временное, нельзя. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный и безрисковый возврат на вложенные средства, и новостью для профессиональных инвесторов этот факт не является.
Мониторинг высотного предложения, проведенный специалистами Циан, показал, что в стране есть только десять городов, где есть жилые дома с этажностью 30+. Половина из них относится к Урало-Поволжскому макрорегиону.
1 место. Москва. 95-97 этаж
2,60 млрд рублей / 2180,90 кв. м
Пресненская набережная, МФК «Башня Федерация»
https://www.cian.ru/sale/flat/247177669/
Пентхаус-гигант на вершине башни «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») охватывает сразу три этажа – с 95-го по 97-й. На сегодняшний день этот лот обладает максимальным показателем высотности в Европе. Площадь апартамента – почти 2,2 тыс. кв. м. Он отличается рядом уникальных опций и характеристик. Достаточно сказать о 12-метровом стеклянном куполе, который накрывает парадную гостиную. Чтобы купить этот пентхаус, нужен поистине огромный бюджет – 2,60 млрд рублей.
2 место. Красногорск (Московская область). 44 этаж
16,00 млн рублей / 131,00 кв. м
Улица Авангардная, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/223422121/
Самая высокая новостройка Подмосковья – 44-этажный ЖК Art, расположенный между МКАД и Москвой-рекой (городской округ Красногорск). Здесь можно найти сразу два высотных пентхауса. Один четырехкомнатный площадью 131,00 кв. м, другой – трехкомнатный (74,20 кв. м, https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/245178900/). Они обойдутся новому покупателю соответственно в 16,00 и 13,60 млн рублей.
3 место. Екатеринбург (Свердловская область). 41 этаж
59,59 млн рублей / 228,10 кв. м
Улица Бориса Ельцина, МФК «Башня Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/237609770/
Башня «Исеть» (вторая очередь проекта «Екатеринбург-Сити») поднимается на 52 этажа, или 209 м над уровнем екатеринбургских улиц. На ее 41-м этаже размещается четырехкомнатный премиальный апартамент площадью 228,10 кв. м. На Урале нет предложения с большей высотностью. Сумма, указанная, в его ценнике, – 59,59 млн рублей.
4 место. Саратов. 35 этаж
7,05 млн рублей / 107,20 кв. м
Славянская площадь, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/245442644/
Чуть более 7,05 млн рублей достаточно, чтобы переехать в трехкомнатную квартиру (107,20 кв. м) на 35-этаже жилого саратовского комплекса Volga Sky, который возведен пять лет назад на берегу Волги.
5 место. Санкт-Петербург. 34 этаж
19,95 млн рублей / 120,0 кв. м
Проспект Обуховской обороны, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/246626696/
В Санкт-Петербурге действуют жесткие ограничения на высотность зданий. Это продиктовано стремлением сохранить сложившийся исторический облик города. Жилые дома с этажностью 25+ представляют собой большую редкость. Поэтому лот на 34-м этаже ЖК «Князь Александр Невский» можно рассматривать как уникальное предложение. Это двухуровневая квартира площадью 120,0 кв. м. Из ее окон открывается панорамный вид на Неву. Стоимость объекта заявлена в размере 19,95 млн рублей.
6 место. Казань (Республика Татарстан). 34 этаж
16,00 млн рублей / 178,0 кв. м
Проспект Альберта Камалеева, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/238399442/
На казанском рынке встречаются и 40-этажные новостройки. Таков, например, проект премиум-класса «Лазурные небеса». Правда, выше 34-го этажа квартиры в нем не продаются. За 16,00 млн рублей по этому адресу можно приобрести видовой объект площадью 178,0 кв. м. На том же 34-м этаже экспонируется однокомнатная квартира площадью 79,7 кв. м (https://kazan.cian.ru/sale/flat/228365859/). Ее прайс равен 7,17 млн рублей.
7 место. Уфа (Республика Башкортостан). 34 этаж
7,00 млн рублей / 72,41 кв. м
Улица Бехтерева, ЖК «Символ»
https://ufa.cian.ru/sale/flat/247087532/
В Уфе, высотный максимум соответствует 34-му этажу. Этим результатом город обязан ЖК «Символ», который строится в полукилометре от набережной реки Белая. Чтобы поселиться на самом верху, нужен бюджет в 7,00 млн рублей – во столько собственник оценил просторную двухкомнатную квартиру (72,41 кв. м) с панорамным остеклением.
8 место. Грозный (Чеченская Республика). 32 этаж
8,22 млн рублей / 156,60 кв. м
Улица Умара Димаева, ЖК «Феникс»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/219752135/
42-этажный небоскреб «Феникс» по улице Умара Димаева входит в комплекс «Грозный-Сити» – один из немногих региональных девелоперских проектов, получивших общероссийскую известность. На 32-м этаже подготовлен к продаже лот-рекордсмен по высотности – четырехкомнатная квартира площадью 156,60 кв. м. После декабрьского дисконта она стоит 8,22 млн рублей. На расстоянии короткой пешей прогулки от здания находятся резиденция главы республики и мечеть «Сердце Чечни». Еще один лот, который можно приобрести на 32-м этаже ЖК «Феникс» – двухкомнатная квартира площадью 70,80 кв. м (https://groznyy.cian.ru/sale/flat/227874045/) за 4,05 млн рублей
9 место. Ростов-на-Дону. 31 этаж
33,00 млн рублей / 243,00 кв. м
Беговая улица, ЖК «Белый ангел»
https://rostov.cian.ru/sale/flat/240932237/
ЖК «Белый ангел», который занимает участок на правом берегу Дона, опережает все прочие ростовские дома по высотности. Весь его 31-й этаж выделен под одну крупноформатную квартиру площадью 243,00 кв. м с двумя террасами (55,85 кв. м и 57,46 кв. м соответственно). Высота потолков в ней достигает 3,6 м. Бюджет данного лота составляет 33,00 млн рублей.
10 место. Самара. 31 этаж
1,33 млн рублей / 22,11 кв. м
Улица Антонова-Овсеенко, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/230745288/
Самый доступный из высотных лотов в стране – студия на верхнем этаже самарского жилого комплекса «Космолет». Даже после октябрьского и ноябрьского повышения цен ее чек остается в пределах 1,33 млн рублей. Однако, еще некоторую сумму придется заплатить за отделку. Из 22,11 кв. м площади объекта 3,7 кв. м приходятся на лоджию. Ожидается, что дом будет сдан в конце 2022 г.
Кроме того, в России насчитывается еще 9 городов, где выставлены на продажу лоты в поясе 26-30 этажа.
|
Город |
Максимальная высотность продаваемого лота, этаж |
Ссылка |
|
Рязань |
30 |
|
|
Сочи |
27 |
|
|
Мурино (Ленинградская область) |
27 |
|
|
Новосибирск |
27 |
|
|
Челябинск |
26 |
|
|
Воронеж |
26 |
|
|
Пермь |
26 |
|
|
Владивосток |
26 |
|
|
Киров |
26 |