5 фактов об ипотечном кредитовании на первичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге
Аналитики Циан проанализировали рынок ипотечного кредитования в сегменте новостроек в Московской и Петербургской агломерациях, выяснив, чем отличаются предпочтения клиентов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
- В Москве – «Альфа-Банк», в Санкт-Петербурге - Банк «Санкт-Петербург» или какие банки выбирают заемщики, в зависимости от места проживания
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.). лидерами ипотечного кредитования в Московской и Петербургской агломерациях стали Сбербанк, Банк ВТБ и Альфа-Банк, на которые пришлось 67,3% выданных кредитов. Примечательно, что лидеры ипотечного кредитования различаются в зависимости от региона. В Москве и Московской области в ТОП-5 не входит Банк «Санкт-Петербург» - вместо него в пятерке «Россельхозбанк». В Петербургской агломерации обратная ситуация – вместо «Альфа-Банка» в лидерах - Банк «Санкт-Петербург». Регионы объединяет одно: Сбербанк и ВТБ первые по выдаче ипотеки на первичном рынке
В десятку лидеров по количеству выданных кредитов на новостройки за последние три года также вошли: «Промсвязьбанк», ДОМ.РФ, «Газпромбанк», «Возрождение».
Лидеры по количеству выданных ипотек на первичном рынке в 2018-2020 гг.
|
|
Московская и Петербургская агломерации |
Только Москва и Московская область |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
|
СБЕРБАНК |
37,9% |
38,1% |
23,9% |
|
Банк ВТБ |
24,9% |
27,4% |
13,3% |
|
АЛЬФА-БАНК |
4,5% |
5,5% |
2,8% (не входит в топ-5 банков) |
|
БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
4,2% |
0,1% (не входит в топ-5 банков) |
6,8% |
|
ОТКРЫТИЕ |
4,0% |
3,4% |
3,2% |
|
РОССЕЛЬХОЗБАНК |
3,6% |
2,8% |
|
|
Доля ипотеки в топ-5 банков |
75,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
75% ипотек выдается в пяти банках, конкуренция усиливается
На пять лидирующих по количеству выданных ипотек банков приходится 75,4% спроса. Причем конкуренция усиливается: в 2018 году пятерка лидеров в целом по Московскому и Петербургскому регионам заключала 79,2% сделок против 77,1% в 2020 году. Снижение доли лидирующих банков наблюдается как в Московской области, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
79,20% |
73,50% |
77,70% |
75,40% |
|
Только Москва и Московская область |
82,0% |
77,1% |
80,6% |
78,0% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
82,3% |
76,5% |
79,9% |
78,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Кредиты на самое дорогое жилье берут в «Газпромбанке», самое доступное – в «Промсвязьбанке».
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.) средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, в целом по Московскому и Петербургскому регионам, составила 6,94 млн рублей. Из 10 лидирующих по количеству выданных кредитов банках, наибольшая средняя стоимость жилья зафиксирована в «Газпромбанке» (7,6 млн рублей). Средний бюджет покупки квартиры в бюджете от 7 млн рублей отмечен также в Банке ВТБ и «Альфа-Банке» (по 7,18 млн рублей в среднем).
Минимальная средняя стоимость купленной в ипотеку квартиры – 5,8 млн рублей – в «Промсвязьбанке». Чуть выше - в банке «Возрождение» (5,9 млн рублей). Лидер ипотечного кредитования Сбербанк за последние три года выдал ипотеку на жилье средней стоимостью 6,16 млн рублей.
В разрезе отдельных регионов ситуация меняется. В Московском регионе средний бюджет покупки ипотечной квартиры (2018-2020 гг.) составил 8,2 млн рублей. Самый большой «средний чек» ипотечной сделки также отмечен в Газпромбанке (9 млн рублей). Минимальное значение отмечено в Сбербанке (6,9 млн рублей). Эксперты объясняют это высокой долей аккредитованных Сбербанком проектов, предлагающих заемщикам в отдельных проектах более выгодные условия. Низкий средний бюджет покупки также отмечен в «Открытии» (6,9 млн рублей).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость ипотечной квартиры, приобретенной за последние три года, составляет 4,3 млн рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке покупают в Газпромбанке (5,1 млн рублей), самые доступные - в Сбербанке, «Открытии» и «Промсвязьбанке» (в среднем по 4 млн рублей).
С 2018 по 2020 год средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, увеличилась для Московской области на 23%, для Петербургской агломерации – на 34%.
Средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, млн. руб.
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
7,25 |
8,12 |
8,92 |
23,0% |
9,8% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
3,89 |
4,32 |
5,22 |
34,2% |
20,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Чем выше стоимость недвижимости, тем меньше срок кредита
Средний срок ипотечного кредита за последние три года (2018-2020 гг.) составил 208 месяцев или 17 лет и 4 месяца. В Московском регионе ипотеку брали сроком в среднем на 10 месяцев больше, чем в Петербургской агломерации: 212 месяцев и 202 месяца соответственно. Самые продолжительные кредиты на первичном рынке в среднем выдают «Возрождение» (232 месяца) и ДОМ.РФ (227 месяцев). Минимальные сроки ипотечного кредитования – в Банк «Санкт-Петербург» (192 месяца) и в Сбербанке (198 месяцев).
Средние сроки кредитования увеличиваются с каждым годом: по итогам 2020 года в сравнении с 2018 годом средний срок кредита увеличился почти на два года (на 23 месяца) в Петербургской агломерации и на 20 месяцев в Москве и Московской области в целом.
Средний срок ипотечного кредитования на первичном рынке, месяцев
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
|
Только Москва и Московская область |
200 |
212 |
220 |
+20 месяцев |
+8 месяцев |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
193 |
195 |
216 |
+23 месяца |
+21 месяц |
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты Циан также проанализировали, есть ли зависимость между средним сроком кредита и средней стоимостью квадратного метра. Чем выше цена, тем быстрее выплатить кредит планируют заемщики, что объясняется уровнем дохода выше среднего.
Сроки ипотеки (2028-2019 гг.). в зависимости от стоимости квадратного метра (Московский и Петербургский регионы)
|
Средняя цена кв. м квартиры |
Ипотека, кол-во месяцев |
|
<100 тыс. рублей за кв. м |
200 |
|
100-200 тыс. рублей |
215 |
|
200-300 тыс. рублей |
219 |
|
>300 тыс. рублей. |
166 |
Источник: Аналитический центр Циан
4. В каких проектах выдано наибольшее число ипотек
Циан составил рейтинг проектов по количеству выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2018 по 2020 год включительно. Все новостройки расположены на периферии городов, что подразумевает невысокую среднюю стоимость квадратного метра. Кроме этого масштабные проекты комплексного освоения. В Москве лидер по числе ипотек – «Саларьево Парк», в Санкт-Петербурге – «Чистое небо».
Новостройки-лидеры по числу выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге
|
Москва |
Санкт-Петербург |
||
|
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
|
Саларьево Парк |
4,4% |
Чистое небо |
7,9% |
|
Скандинавия |
2,3% |
Солнечный город |
7,0% |
|
Бунинские луга |
2,2% |
Северная Долина |
4,1% |
|
Люблинский парк |
2,1% |
Цветной город |
3,6% |
|
Остафьево |
2,0% |
Цивилизация |
2,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
5. Женщины берут ипотеку чаще мужчин, особенно в Петербурге
В среднем по Московской и Петербургской агломерациям за последние три года, 47% ипотек на покупку новостройки были оформлены на мужчин, соответственно, остальные 53% кредитов взяли женщины. Примечательно, что в столичном регионе разница минимальна: 49% и 51% соответственно, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области дисбаланс значительно выше: только 44% ипотек оформлены на мужчин.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке, оформленных на мужчин
|
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
|
Московская и Петербургская агломерации |
47% |
48% |
47% |
47% |
|
Только Москва и Московская область |
49% |
50% |
48% |
49% |
|
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
44% |
44% |
44% |
44% |
Источник: Аналитический центр Циан
Среди лидирующих по количеству выданных ипотек на первичном рынке банков, наибольшая доля заемщиков-мужчин (49%) за последние три года зафиксирована в банке ВТБ. Для сравнения, в Сбербанке доля чуть ниже – на уровне 45%. Минимальная доля кредитов, оформленных на мужчин, - в Банке «Санкт-Петербург» (всего 42%).
Мужчины берут кредит на больший срок, выбирая жилье дороже
Различия между представителями разных гендеров заключаются не только в выборе банка, но и сроках кредита, а также стоимости и площади жилья, купленного в кредит. В среднем по Московскому и Петербургскому регионам средний срок ипотечного кредита, оформленного на женщин на первичном рынке, составил 205 месяцев против 211 месяцев по кредитам, заёмщики по которым являются мужчины. С 2018 по 2020 год средний срок займа увеличился сопоставимо и в том, и в другом случае (+11% и +10%).
Меньший срок кредита Циан объясняет бюджетом покупки и площадью среднего объекта, купленного в ипотеку на первичном рынке. По статистике, мужчины берут в ипотеку квартиру дороже в среднем почти на миллион рублей (7,4 млн в среднем по Московской и Петербургской агломерации), чем заемщики-женщины (6,5 млн рублей в среднем за последние три года). Средняя площадь квартиры, купленной в кредит мужчинами – 53,3 кв. м, что на 8% выше, чем размер жилья, купленного в кредит женщинами (49,3%).
|
Год |
Средний срок кредита |
Разница |
Средняя стоимость купленной квартиры, млн. р. |
Разница |
Средняя площадь купленной квартиры, кв. м |
Разница |
|||
|
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
||||
|
2018 |
194 |
201 |
4% |
5,9 |
6,2 |
5% |
48,0 |
52,3 |
9% |
|
2019 |
204 |
207 |
1% |
6,4 |
6,8 |
6% |
51,1 |
54,9 |
7% |
|
2020 |
215 |
222 |
3% |
7,0 |
8,5 |
22% |
48,8 |
52,7 |
8% |
|
Общий итог |
205 |
211 |
3% |
6,5 |
7,4 |
13% |
49,3 |
53,3 |
8% |
|
Рост за два года |
11% |
10% |
18% |
37% |
2% |
1% |
|||
Источник: Аналитический центр Циан
На петербургском рынке проектирования транспортных объектов не хватает работы: отказ от крупных проектов городскими властями заставляет проектировщиков искать заказы в других регионах.
По данным Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ), емкость петербургского рынка проектирования транспортных объектов оценивается в 900 млн рублей в год. По оценке ИК ЛМС, стоимость проектных работ составляет 1,5-3,5% от общей стоимости проекта, рентабельность по чистой прибыли составляет 20-30% в зависимости от проектов компаний. Что примечательно, в начале 2000-х годов проектирование составляло 7-8% от конечной стоимости проекта. Как отмечают дорожные строители, это снижение, которое декларируется чиновниками как экономия бюджетных средств, в итоге нередко требует корректировки проекта или допэкспертизы уже на этапе строительных работ.
Ведущими проектными организациями, которые занимаются проектированием искусственных сооружений, специалисты называют ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Институт Гипростроймост - Санкт-Петербург", ОАО "Трансмост". Ключевыми проектировщиками автодорог вместе с инфраструктурой игроки рынка называют ГУП "Ленгипроинжпроект" и ЗАО "Петербург-Дорсервис". Лидером в области проектирования железных дорог с инфраструктурой в Петербурге является ОАО "Ленгипротранс".
Иван Богданов, главный конструктор ООО "ГЕОИЗОЛ" (входит в группу компаний "ГЕОИЗОЛ"), относит Петербург к городам, которые в достаточной мере обеспечены мощностями в сфере транспортного проектирования. "Это и целый ряд крупных проектных институтов, и коммерческие организации, способные выполнять комплекс работ от разработки проекта до его реализации. Несмотря на высокую конкуренцию, на мой взгляд, работы хватает всем. Наблюдается спрос и на проектирование крупных объектов, и на более мелкие заказы. Другое дело, если говорить о крупных объектах и масштабных долгосрочных проектах, то при выборе подрядчика предпочтение отдается в первую очередь организациям, которые способны не только разработать проект, но и его качественно реализовать. На большой заказ могут рассчитывать только компании, имеющие производственную базу", - говорит господин Богданов.
Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ИК ЛМС, считает, что уровень конкуренции на петербургском рынке транспортного проектирования значительно возрос после отмены таких амбициозных проектов, как Орловский тоннель, Ново-Адмиралтейский мост и мост в створе острова Серный. По мнению аналитика, конкуренция усилится по окончании проектирования Западного скоростного диаметра.
Юрий Агафонов, руководитель НП "Альянс строителей и поставщиков дорожного комплекса", говорит, что петербургские проектные институты загружены не на 100%. "Но если вдруг завтра будет выделено сразу много средств на развитие дорожного хозяйства, проектировщики не смогут справиться с возросшими объемами работы. Потому что нет никаких системных проработок, заготовок проектов на будущее. И все это является причиной хаотичного финансирования отрасли", - уверен господин Агафонов.
Алексей Журбин, генеральный директор ЗАО "Институт "Стройпроект"", считает, что в Петербурге не хватает объектов для того, чтобы полностью занять мощности городских проектных институтов. "Эта ситуация заставляет компании искать заказы в других регионах", - констатирует господин Журбин.
Мнение:
Виталий Зенцов, директор ГУП "Ленгипроинжпроект":
- Лидерами на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры сегодня выступают ГУП "Ленгипроинжпроект", ЗАО "Институт "Стройпроект", ЗАО "Ленпромтранспроект", ЗАО "Петербург - Дорсервис", ОАО "Ленгипротранс", ОАО "Дорпроект", ЗАО "Петербургские дороги", ООО "НИИ ПРИИ "Севзапинжтехнология".
Уровень конкуренции в городе достаточно высокий.
В портфеле заказов ГУП "Ленгипроинжпроект" госзаказы по проектированию объектов транспортной инфраструктуры составляют 99%.
Наибольшие сложности в проектировании транспортных объектов вызывают получение технических условий от владельцев инженерных сетей и проведение согласований проектной документации. На эти мероприятия уходит много времени, они зачастую срывают сроки выполнения проектов. Работа с городскими властями не представляет сложности, так как наш институт является государственным. Городские власти проявляют готовность к применению новых технологий.
Для оздоровления транспортной обстановки в городе необходима своевременная реализация адресной программы развития дорожно-транспортной отросли в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.
Петербургские проектные организации нечасто работают на транспортных объектах других регионов, хотя петербургская школа транспортного проектирования конкурентоспособна. При этом Максим Соколов, министр транспорта, сказал: "Дорожных работ хватит на всех".
Проблемы кадров для проектных организаций в Санкт-Петербурге нет. В институте в основном работают выпускники ГАСУ, ФГОУ ПГУПС (ЛИИЖТ), ГПТУ (Политех).
За последние годы многим отечественным производителям опалубки удалось сделать качественный рывок по внедрению западных технологий на российский рынок. По словам специалистов, в настоящее время возникает все меньше проблем при адаптации зарубежного оборудования под отечественные стандарты.
По словам Евгения Фролова, ведущего специалиста компании "Абсолют-Строй", в основном это касается сегмента типовых и относительно простых инженерных решений.
"Конечно, до Запада нам еще далеко, но уже не приходится говорить о повсеместном пиратском копировании зарубежной продукции. Хотя, не буду лукавить, остались и такие компании, которые продолжают покупать лицензии и создавать что-то, отдаленно напоминающее увиденное за границей", - уверен господин Фролов.
"Российские производители в последнее время достаточно серьезно подтянулись к европейскому уровню качества выпускаемого опалубочного оборудования", - соглашается Анатолий Петров, генеральный директор компании "Опора".
Как отметил Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", отечественные производители сталкиваются с проблемами конструктивных недоработок систем, качества профиля и его производства.
По мнению специалистов зарубежной компании-производителя Peri, рынок опалубки сегодня оживленный, наблюдается немалая конкуренция, но пока нельзя сказать, что он достаточно развит в России. Отечественная промышленность строительного оборудования пока отстает от Запада в технологическом плане. На местном строительном рынке довольно много фирм, которые предлагают опалубку, но в основном они позиционируют свою продукцию как аналоги известных западных марок.
Андрей Габриелян, главный инженер компании "Сириус Итон Монолит Комплект", считает, что солидные компании не будут копировать западные аналоги. "Опалубка российских производителей не уступает иностранным образцам. Безусловно, отличия есть, но они в деталях, которые стираются при попадании на российские стройки. При отсутствии должной квалификации даже самая качественная опалубка не выдержит напора лома", - говорит господин Габриелян.
Татьяна Кашина, директор представительства ООО "ДВК", уверена, что по качеству отечественная продукция не уступает европейской, зато по цене отличается значительно. "По сравнению, например, с немецкой, она дешевле в три-четыре раза. Те, кто умеют считать деньги, давно поняли, что неразумно тратиться на импортный товар, если можно взять не хуже, но ближе и дешевле", - говорит госпожа Кашина.
Сегодня на опалубочном рынке Санкт-Петербурга активно представлены как отечественные, так и зарубежные компании. Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит", выделил самые основные. "Если говорить о зарубежных компаниях-производителях, то это Doka и Peri. Из отечественных - "Агрисовгаз" и "Крамос". Что касается аренды опалубки, то это компании "Евромонолит", "Дакспол", "Парадигма", "Твин", ТСС, "Крамос", - перечисляет господин Усов.
Евгений Фролов, ведущий специалист компании "Абсолют-Строй", отмечает, что в Санкт-Петербурге также представлены технологии таких компаний, как "Сириус Итон Монолит Комплект", "Старооскольская опалубка", Батайский завод строительного оборудования, Воронежский механический завод, "ДАК". Среди зарубежных производителей свою нишу заняли также компании Meva и Aluma.
По оценке экспертов, сегодня спрос на опалубку достиг показателей 2007 года. В среднем годовой оборот предприятий, производящих опалубочные системы, составляет от 20 до 100 млн EUR в зависимости от размера компании.
Мнение:
Андрей Усов, генеральный директор ООО "Евромонолит":
– Рынок постоянно развивается, потребность растет как в аренде, так и в продаже опалубки. Наблюдается более четкая сегментация рынка - на компании, которые ориентированы в первую очередь на цену, и те, для которых важны качество оборудования и сроки строительства. Хотелось бы отметить, что также растет доля отечественных систем при выборе оборудования.