5 фактов об ипотечном кредитовании на первичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге
Аналитики Циан проанализировали рынок ипотечного кредитования в сегменте новостроек в Московской и Петербургской агломерациях, выяснив, чем отличаются предпочтения клиентов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
- В Москве – «Альфа-Банк», в Санкт-Петербурге - Банк «Санкт-Петербург» или какие банки выбирают заемщики, в зависимости от места проживания
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.). лидерами ипотечного кредитования в Московской и Петербургской агломерациях стали Сбербанк, Банк ВТБ и Альфа-Банк, на которые пришлось 67,3% выданных кредитов. Примечательно, что лидеры ипотечного кредитования различаются в зависимости от региона. В Москве и Московской области в ТОП-5 не входит Банк «Санкт-Петербург» - вместо него в пятерке «Россельхозбанк». В Петербургской агломерации обратная ситуация – вместо «Альфа-Банка» в лидерах - Банк «Санкт-Петербург». Регионы объединяет одно: Сбербанк и ВТБ первые по выдаче ипотеки на первичном рынке
В десятку лидеров по количеству выданных кредитов на новостройки за последние три года также вошли: «Промсвязьбанк», ДОМ.РФ, «Газпромбанк», «Возрождение».
Лидеры по количеству выданных ипотек на первичном рынке в 2018-2020 гг.
|
Московская и Петербургская агломерации |
Только Москва и Московская область |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
СБЕРБАНК |
37,9% |
38,1% |
23,9% |
Банк ВТБ |
24,9% |
27,4% |
13,3% |
АЛЬФА-БАНК |
4,5% |
5,5% |
2,8% (не входит в топ-5 банков) |
БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
4,2% |
0,1% (не входит в топ-5 банков) |
6,8% |
ОТКРЫТИЕ |
4,0% |
3,4% |
3,2% |
РОССЕЛЬХОЗБАНК |
3,6% |
2,8% |
|
Доля ипотеки в топ-5 банков |
75,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
75% ипотек выдается в пяти банках, конкуренция усиливается
На пять лидирующих по количеству выданных ипотек банков приходится 75,4% спроса. Причем конкуренция усиливается: в 2018 году пятерка лидеров в целом по Московскому и Петербургскому регионам заключала 79,2% сделок против 77,1% в 2020 году. Снижение доли лидирующих банков наблюдается как в Московской области, так и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
Московская и Петербургская агломерации |
79,20% |
73,50% |
77,70% |
75,40% |
Только Москва и Московская область |
82,0% |
77,1% |
80,6% |
78,0% |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
82,3% |
76,5% |
79,9% |
78,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. Кредиты на самое дорогое жилье берут в «Газпромбанке», самое доступное – в «Промсвязьбанке».
По итогам трех лет (с 2018 по 2020 гг.) средняя стоимость квартиры, купленной в кредит, в целом по Московскому и Петербургскому регионам, составила 6,94 млн рублей. Из 10 лидирующих по количеству выданных кредитов банках, наибольшая средняя стоимость жилья зафиксирована в «Газпромбанке» (7,6 млн рублей). Средний бюджет покупки квартиры в бюджете от 7 млн рублей отмечен также в Банке ВТБ и «Альфа-Банке» (по 7,18 млн рублей в среднем).
Минимальная средняя стоимость купленной в ипотеку квартиры – 5,8 млн рублей – в «Промсвязьбанке». Чуть выше - в банке «Возрождение» (5,9 млн рублей). Лидер ипотечного кредитования Сбербанк за последние три года выдал ипотеку на жилье средней стоимостью 6,16 млн рублей.
В разрезе отдельных регионов ситуация меняется. В Московском регионе средний бюджет покупки ипотечной квартиры (2018-2020 гг.) составил 8,2 млн рублей. Самый большой «средний чек» ипотечной сделки также отмечен в Газпромбанке (9 млн рублей). Минимальное значение отмечено в Сбербанке (6,9 млн рублей). Эксперты объясняют это высокой долей аккредитованных Сбербанком проектов, предлагающих заемщикам в отдельных проектах более выгодные условия. Низкий средний бюджет покупки также отмечен в «Открытии» (6,9 млн рублей).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость ипотечной квартиры, приобретенной за последние три года, составляет 4,3 млн рублей. Самые дорогие квартиры на первичном рынке покупают в Газпромбанке (5,1 млн рублей), самые доступные - в Сбербанке, «Открытии» и «Промсвязьбанке» (в среднем по 4 млн рублей).
С 2018 по 2020 год средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, увеличилась для Московской области на 23%, для Петербургской агломерации – на 34%.
Средняя стоимость квартиры, купленной в ипотеку, млн. руб.
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
Только Москва и Московская область |
7,25 |
8,12 |
8,92 |
23,0% |
9,8% |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
3,89 |
4,32 |
5,22 |
34,2% |
20,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Чем выше стоимость недвижимости, тем меньше срок кредита
Средний срок ипотечного кредита за последние три года (2018-2020 гг.) составил 208 месяцев или 17 лет и 4 месяца. В Московском регионе ипотеку брали сроком в среднем на 10 месяцев больше, чем в Петербургской агломерации: 212 месяцев и 202 месяца соответственно. Самые продолжительные кредиты на первичном рынке в среднем выдают «Возрождение» (232 месяца) и ДОМ.РФ (227 месяцев). Минимальные сроки ипотечного кредитования – в Банк «Санкт-Петербург» (192 месяца) и в Сбербанке (198 месяцев).
Средние сроки кредитования увеличиваются с каждым годом: по итогам 2020 года в сравнении с 2018 годом средний срок кредита увеличился почти на два года (на 23 месяца) в Петербургской агломерации и на 20 месяцев в Москве и Московской области в целом.
Средний срок ипотечного кредитования на первичном рынке, месяцев
|
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика за 2 года |
Динамика за год |
Только Москва и Московская область |
200 |
212 |
220 |
+20 месяцев |
+8 месяцев |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
193 |
195 |
216 |
+23 месяца |
+21 месяц |
Источник: Аналитический центр Циан
Эксперты Циан также проанализировали, есть ли зависимость между средним сроком кредита и средней стоимостью квадратного метра. Чем выше цена, тем быстрее выплатить кредит планируют заемщики, что объясняется уровнем дохода выше среднего.
Сроки ипотеки (2028-2019 гг.). в зависимости от стоимости квадратного метра (Московский и Петербургский регионы)
Средняя цена кв. м квартиры |
Ипотека, кол-во месяцев |
<100 тыс. рублей за кв. м |
200 |
100-200 тыс. рублей |
215 |
200-300 тыс. рублей |
219 |
>300 тыс. рублей. |
166 |
Источник: Аналитический центр Циан
4. В каких проектах выдано наибольшее число ипотек
Циан составил рейтинг проектов по количеству выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2018 по 2020 год включительно. Все новостройки расположены на периферии городов, что подразумевает невысокую среднюю стоимость квадратного метра. Кроме этого масштабные проекты комплексного освоения. В Москве лидер по числе ипотек – «Саларьево Парк», в Санкт-Петербурге – «Чистое небо».
Новостройки-лидеры по числу выданных ипотек в Москве и Санкт-Петербурге
Москва |
Санкт-Петербург |
||
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
Проект |
Доля ипотечных сделок от рынка (2018-2020) |
Саларьево Парк |
4,4% |
Чистое небо |
7,9% |
Скандинавия |
2,3% |
Солнечный город |
7,0% |
Бунинские луга |
2,2% |
Северная Долина |
4,1% |
Люблинский парк |
2,1% |
Цветной город |
3,6% |
Остафьево |
2,0% |
Цивилизация |
2,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
5. Женщины берут ипотеку чаще мужчин, особенно в Петербурге
В среднем по Московской и Петербургской агломерациям за последние три года, 47% ипотек на покупку новостройки были оформлены на мужчин, соответственно, остальные 53% кредитов взяли женщины. Примечательно, что в столичном регионе разница минимальна: 49% и 51% соответственно, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области дисбаланс значительно выше: только 44% ипотек оформлены на мужчин.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке, оформленных на мужчин
|
2018 |
2019 |
2020 |
2018-2020 |
Московская и Петербургская агломерации |
47% |
48% |
47% |
47% |
Только Москва и Московская область |
49% |
50% |
48% |
49% |
Только Санкт-Петербург и Ленинградская область |
44% |
44% |
44% |
44% |
Источник: Аналитический центр Циан
Среди лидирующих по количеству выданных ипотек на первичном рынке банков, наибольшая доля заемщиков-мужчин (49%) за последние три года зафиксирована в банке ВТБ. Для сравнения, в Сбербанке доля чуть ниже – на уровне 45%. Минимальная доля кредитов, оформленных на мужчин, - в Банке «Санкт-Петербург» (всего 42%).
Мужчины берут кредит на больший срок, выбирая жилье дороже
Различия между представителями разных гендеров заключаются не только в выборе банка, но и сроках кредита, а также стоимости и площади жилья, купленного в кредит. В среднем по Московскому и Петербургскому регионам средний срок ипотечного кредита, оформленного на женщин на первичном рынке, составил 205 месяцев против 211 месяцев по кредитам, заёмщики по которым являются мужчины. С 2018 по 2020 год средний срок займа увеличился сопоставимо и в том, и в другом случае (+11% и +10%).
Меньший срок кредита Циан объясняет бюджетом покупки и площадью среднего объекта, купленного в ипотеку на первичном рынке. По статистике, мужчины берут в ипотеку квартиру дороже в среднем почти на миллион рублей (7,4 млн в среднем по Московской и Петербургской агломерации), чем заемщики-женщины (6,5 млн рублей в среднем за последние три года). Средняя площадь квартиры, купленной в кредит мужчинами – 53,3 кв. м, что на 8% выше, чем размер жилья, купленного в кредит женщинами (49,3%).
Год |
Средний срок кредита |
Разница |
Средняя стоимость купленной квартиры, млн. р. |
Разница |
Средняя площадь купленной квартиры, кв. м |
Разница |
|||
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
Женщины |
Мужчины |
||||
2018 |
194 |
201 |
4% |
5,9 |
6,2 |
5% |
48,0 |
52,3 |
9% |
2019 |
204 |
207 |
1% |
6,4 |
6,8 |
6% |
51,1 |
54,9 |
7% |
2020 |
215 |
222 |
3% |
7,0 |
8,5 |
22% |
48,8 |
52,7 |
8% |
Общий итог |
205 |
211 |
3% |
6,5 |
7,4 |
13% |
49,3 |
53,3 |
8% |
Рост за два года |
11% |
10% |
18% |
37% |
2% |
1% |
Источник: Аналитический центр Циан
Аналитики Циан подвели итоги января 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра, несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% - до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%.
В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
Важное уточнение по методике. В предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производили по средневзвешенной цене кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях, “средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом” выше “средней по городам” (~95 против ~70 тыс. руб.)
- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в январе 2021 года на 1,5% - до 70 тыс. рублей. За год (в сравнении с январем 2020 года) рост – на 14%.
- Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за год 18% – до 4,14 млн рублей.
- За год число российских городов со средней стоимостью кв. м от 150 тыс. рублей увеличилось с 2 до 8. В Московской области в 2021 году в пяти городах средняя цена кв. м впервые преодолела отметку в 150 тыс. рублей.
- Недвижимость столичных агломераций растет в цене быстрее, чем в регионах.
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ. Недвижимость Центрального ФО дорожает быстрее других (+1,8% за месяц).
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%.
- Стартовая средняя стоимость новых квартир в январе 2020 года составила в РФ 74,3 тыс. рублей – в январе 2020 года «новинки» выходили на вторичный рынок в среднем по 66 тыс. рублей. Рост за год – на 12,5%.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней.
- Несмотря на новогодние каникулы, продавцы продолжили повышать цены
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила в январе 2020 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. В сравнении с декабрем 2020 года цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. руб.). В годовой динамике рост составил 14% - с 61,4 тыс. рублей. Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время новогодних праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале января. Для сравнения – в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3% против 1,5% в январе 2021 года.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади в 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1 %), с начала года – на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%)
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
61,4 |
68,9 |
70,0 |
1,5% |
14,0% |
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,51 |
4,10 |
4,14 |
1,0% |
17,9% |
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,0 |
58,9 |
58,7 |
-0,3% |
4,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Сочи - самый дорогой после Москвы город. За год число городов с ценой кв. м от 150 тыс. увеличилось с 2 до 8
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% - до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (население от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц и +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем в 144 тыс. рублей.
В целом по всей России сегодня насчитывается 8 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше пяти подмосковных, в список также входят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Год назад – в январе 2020 года – было всего два города с ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи. Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) – Санкт-Петербург с показателем в 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.
Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год – на 11,9% - до 59,9 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц – на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (цены и рост в итоговой таблице).
Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра за год на 12,9%, за месяц – на 1,3% - до 62,7 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за месяц и за год – в Иркутске, Хабаровске, Пензе.
Города столичных агломераций показывают больший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с большей платежеспособностью населения, но и активной девелоперской деятельностью – вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования. В регионах за счет меньшего объема первичного рынка, цены на вторичном рынке растут за счет снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
||
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
|||
Москва |
215,0 |
252,6 |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
Московская область |
96,2 |
112,9 |
115,2 |
19,8% |
2,0% |
Санкт-Петербург |
127,0 |
146,8 |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
Города вне столичных агломераций |
53,5 |
59,1 |
59,9 |
11,9% |
1,3% |
в т.ч. города-миллионники |
61,8 |
68,5 |
69,6 |
12,7% |
1,6% |
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
55,5 |
61,8 |
62,7 |
12,9% |
1,3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ
По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир средняя стоимость кв. м за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 - зафиксирован прирост.
Во всех городах с населением от 500 тыс. человек, цены в январе повысились. Наименьший прирост показали города: Махачкала, Ижевск, Оренбург (+0,2%). Наибольший рост цен в городах с населением от полумиллиона человек – в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).
В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены отмечено в Миассе (Уральский ФО), -1,8%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО), +5,7%, где также действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует наращивать цены. В 2020 году в данном федеральном округе было выдано на треть больше ипотек, чем в 2019 году.
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Центральном (+1,8% за месяц) и в Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Рост цен отмечен абсолютно по всем федеральных округам, наименьший – в Северо-Кавказском, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе – за счет востребованности ИЖС (60% жилья вводится населением, в целом по РФ – 45%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
Федеральный округ |
Средняя стоимость кв. м, январь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, декабрь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, январь 2021 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
Города Центрального ФО |
75,3 |
87,0 |
88,6 |
17,7% |
1,8% |
Города Дальневосточного ФО |
76,3 |
86,2 |
87,4 |
14,5% |
1,4% |
Города Южного ФО |
64,1 |
70,2 |
71,2 |
11,0% |
1,3% |
Города Северо-Западного ФО |
60,0 |
68,3 |
69,2 |
15,3% |
1,3% |
Города Сибирского ФО |
49,2 |
56,3 |
57,3 |
16,5% |
1,7% |
Города Уральского ФО |
50,5 |
54,5 |
55,2 |
9,2% |
1,2% |
Города Приволжского ФО |
47,8 |
51,3 |
51,9 |
8,5% |
1,2% |
Города Северо-Кавказского ФО |
47,7 |
51,4 |
51,9 |
8,8% |
1,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%. Средняя стартовая стоимость «новинок» рынка – выросла на 12,5%
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020 года снизился на 4,4%, в годовой динамике – на 12%. Аналитики отмечают, что в общей сложности в 2020 году продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом число квартир (-2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020 года – в полтора раза) – эти два фактора и привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке РФ.
В городах-миллионниках предложение вымывается активнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение отмечено по всем городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью проживающих от полумиллиона до миллиона человек, объем предложения сократился незначительно – на уровне 2%.
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В январе 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020 года показатель был ниже на 4,8% - на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020 года) прирост составил 12,5% - тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в среднем по РФ по 66 тыс. рублей.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней
Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке РФ – почти три месяца (87 дней). Быстрее покупателя находят для однокомнатных квартир (75 дней). Двухкомнатное жилье экспонируется в среднем по РФ 83 дня, трёхкомнатное – 96 дней, многокомнатное – 119 дней.
При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020 года по январь 2021 года. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет “свежих” объявлений, не прошедших полноценный “цикл реализации”.
Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим городам РФ: за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Сложнее найти покупателя в Волгограде (102 дня в среднем).
В городах с численностью населения от полумиллиона до миллиона человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели среди них – в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).
В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) минимальные сроки экспозиции на вторичном рынке отмечены для Череповца, Подольска (58 дней) и Люберец (59). Максимальные по стране – в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).
«Прирост средней стоимости в январе 2020 года выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С одной стороны, причина – в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры со средней стоимостью выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в январе 2020 года
Город |
Ср. цена кв. м, январь 2020 год, тыс. руб. |
Динамика цен за год |
Динамика цен за месяц |
Средний бюджет предложения, тыс. р., январь 2020 |
Средний срок экспозиции |
Города Центрального ФО |
|||||
Москва |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
16,4 |
67 |
Тула |
75,9 |
15,5% |
1,6% |
4,5 |
79 |
Белгород |
70,8 |
19,8% |
2,3% |
4,7 |
73 |
Воронеж |
62,6 |
22,3% |
2,8% |
3,7 |
68 |
Владимир |
62,5 |
13,0% |
1,6% |
3,7 |
78 |
Калуга |
61,1 |
4,1% |
0,3% |
3,5 |
88 |
Курск |
60 |
25,8% |
1,9% |
3,7 |
82 |
Ярославль |
58,2 |
11,3% |
0,5% |
3,3 |
89 |
Орел |
57,3 |
24,6% |
2,1% |
3,5 |
78 |
Тамбов |
56,9 |
20,0% |
2,3% |
3,4 |
95 |
Тверь |
56,3 |
8,9% |
1,1% |
3,5 |
90 |
Кострома |
55,9 |
15,3% |
1,8% |
3,2 |
135 |
Липецк |
53,1 |
13,7% |
1,0% |
3,3 |
84 |
Иваново |
52,2 |
15,7% |
3,4% |
3,0 |
72 |
Старый Оскол |
51,4 |
17,4% |
2,0% |
3,1 |
65 |
Рязань |
50,9 |
10,2% |
1,0% |
3,0 |
86 |
Брянск |
47,4 |
13,9% |
1,9% |
2,9 |
82 |
Смоленск |
47 |
6,3% |
0,9% |
2,7 |
103 |
Муром |
45 |
10,3% |
1,6% |
2,4 |
91 |
Новомосковск |
43,8 |
4,8% |
1,4% |
2,3 |
95 |
Ковров |
43,7 |
12,3% |
2,6% |
2,4 |
94 |
Рыбинск |
38,5 |
-1,5% |
0,5% |
1,9 |
104 |
Красногорск |
169,4 |
21,8% |
2,1% |
10,9 |
66 |
Реутов |
167,3 |
16,1% |
2,4% |
10,5 |
64 |
Долгопрудный |
158,5 |
25,2% |
1,0% |
9,4 |
66 |
Одинцово |
157,9 |
24,3% |
2,1% |
9,6 |
62 |
Химки |
157,5 |
19,0% |
1,9% |
9,5 |
66 |
Мытищи |
145,3 |
24,5% |
3,3% |
8,7 |
62 |
Люберцы |
142,8 |
18,9% |
1,0% |
8,0 |
59 |
Королев |
122,8 |
19,6% |
2,1% |
7,4 |
65 |
Балашиха |
119,5 |
20,6% |
2,2% |
6,8 |
66 |
Подольск |
118,2 |
21,5% |
3,1% |
6,6 |
58 |
Домодедово |
117,6 |
25,0% |
-0,2% |
6,6 |
62 |
Пушкино |
115 |
24,5% |
1,7% |
6,7 |
61 |
Жуковский |
105,3 |
12,5% |
2,8% |
6,4 |
71 |
Раменское |
102,5 |
17,5% |
1,3% |
6,1 |
63 |
Щелково |
95,5 |
20,0% |
3,0% |
5,2 |
65 |
Сергиев Посад |
82,5 |
16,2% |
4,2% |
5,0 |
69 |
Коломна |
76,6 |
20,1% |
2,0% |
4,2 |
69 |
Серпухов |
70,8 |
22,3% |
3,4% |
4,0 |
77 |
Ногинск |
70,5 |
13,7% |
1,0% |
3,8 |
79 |
Электросталь |
68 |
8,5% |
1,2% |
3,6 |
76 |
Орехово-Зуево |
56,2 |
10,8% |
2,2% |
2,7 |
65 |
Города Северо-Западного ФО |
|||||
Санкт-Петербург |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
10,3 |
62 |
Калининград |
78,7 |
24,1% |
2,9% |
5,1 |
95 |
Северодвинск |
75,9 |
10,2% |
1,5% |
4,3 |
89 |
Архангельск |
65 |
3,2% |
-0,2% |
3,6 |
90 |
Петрозаводск |
63,9 |
25,5% |
1,1% |
3,9 |
78 |
Мурманск |
60,5 |
12,0% |
0,2% |
3,3 |
81 |
Сыктывкар |
59,9 |
5,5% |
0,7% |
3,3 |
98 |
Череповец |
54,9 |
31,7% |
0,4% |
3,1 |
58 |
Вологда |
51,7 |
10,7% |
1,4% |
2,9 |
90 |
Великий Новгород |
50,3 |
12,8% |
1,4% |
3,1 |
91 |
Города Южного ФО |
|||||
Сочи |
171 |
13,9% |
2,3% |
11,9 |
95 |
Севастополь |
112,8 |
19,9% |
2,1% |
7,3 |
82 |
Симферополь |
86,1 |
9,0% |
1,2% |
5,2 |
72 |
Краснодар |
74,3 |
11,6% |
1,1% |
4,7 |
77 |
Новороссийск |
74 |
8,5% |
0,8% |
4,4 |
99 |
Ростов-на-Дону |
65,7 |
6,1% |
0,6% |
3,8 |
92 |
Волгоград |
53,4 |
5,7% |
0,9% |
3,1 |
102 |
Батайск |
50,4 |
5,2% |
-0,6% |
2,7 |
114 |
Астрахань |
48,7 |
13,5% |
0,8% |
3,1 |
91 |
Волжский |
46 |
11,7% |
1,1% |
2,5 |
92 |
Таганрог |
42 |
4,2% |
1,9% |
2,3 |
93 |
Волгодонск |
37 |
1,1% |
0,8% |
2,1 |
109 |
Города Северо-Кавказского ФО |
|||||
Пятигорск |
61,9 |
5,8% |
2,1% |
4,2 |
134 |
Кисловодск |
56,8 |
6,8% |
0,9% |
3,4 |
136 |
Ставрополь |
55 |
15,8% |
1,9% |
3,5 |
69 |
Ессентуки |
53,1 |
10,6% |
0,6% |
3,5 |
127 |
Нальчик |
49,9 |
12,1% |
0,0% |
2,8 |
132 |
Города Приволжского ФО |
|||||
Казань |
93,7 |
14,4% |
2,3% |
6,2 |
77 |
Нижний Новгород |
84,5 |
21,8% |
2,4% |
5,1 |
68 |
Уфа |
76,6 |
7,7% |
0,9% |
4,7 |
82 |
Самара |
63,7 |
6,3% |
0,5% |
3,8 |
85 |
Пермь |
61,9 |
8,2% |
1,1% |
3,5 |
81 |
Альметьевск |
59,8 |
11,4% |
0,8% |
3,7 |
102 |
Набережные Челны |
57,1 |
5,9% |
1,1% |
3,3 |
86 |
Пенза |
56,9 |
15,7% |
2,7% |
3,2 |
75 |
Ижевск |
56,1 |
7,5% |
0,2% |
3,0 |
80 |
Чебоксары |
50,3 |
6,3% |
0,8% |
3,0 |
117 |
Киров |
49 |
6,5% |
1,2% |
2,7 |
79 |
Саратов |
48,9 |
8,4% |
0,6% |
2,8 |
80 |
Ульяновск |
48,6 |
10,7% |
0,8% |
2,8 |
88 |
Октябрьский |
48,4 |
3,2% |
0,8% |
2,5 |
94 |
Оренбург |
47,8 |
4,4% |
0,2% |
2,6 |
99 |
Тольятти |
45,8 |
7,0% |
1,1% |
2,7 |
96 |
Энгельс |
45,3 |
6,1% |
0,4% |
2,7 |
88 |
Йошкар-Ола |
45 |
5,1% |
0,7% |
2,7 |
111 |
Дзержинск |
44,8 |
6,9% |
0,7% |
2,3 |
93 |
Новочебоксарск |
40,9 |
3,5% |
0,2% |
2,2 |
100 |
Нефтекамск |
40,6 |
2,0% |
1,2% |
2,1 |
118 |
Воткинск |
39,3 |
2,9% |
0,5% |
2,0 |
141 |
Балаково |
37,7 |
7,1% |
0,3% |
2,0 |
90 |
Димитровград |
37,3 |
-0,3% |
-0,8% |
1,9 |
101 |
Города Уральского ФО |
|||||
Нефтеюганск |
89,4 |
10,1% |
1,5% |
5,3 |
120 |
Сургут |
87,6 |
12,9% |
2,0% |
5,8 |
72 |
Екатеринбург |
79,2 |
9,8% |
1,5% |
4,9 |
75 |
Тюмень |
75,3 |
11,9% |
1,2% |
5,0 |
97 |
Нижневартовск |
66,8 |
12,3% |
1,5% |
4,3 |
92 |
Стерлитамак |
46,4 |
7,4% |
1,1% |
2,5 |
130 |
Челябинск |
44,5 |
7,2% |
0,9% |
2,6 |
94 |
Курган |
43,6 |
7,1% |
1,6% |
2,4 |
96 |
Первоуральск |
41,3 |
3,3% |
0,2% |
2,3 |
102 |
Нижний Тагил |
40,1 |
4,4% |
0,5% |
2,1 |
97 |
Магнитогорск |
37,8 |
8,0% |
1,1% |
2,1 |
83 |
Миасс |
37,6 |
5,3% |
-1,8% |
2,1 |
91 |
Города Сибирского ФО |
|||||
Иркутск |
85,7 |
22,3% |
2,5% |
5,3 |
68 |
Новосибирск |
80,6 |
12,4% |
1,4% |
4,9 |
67 |
Красноярск |
73,6 |
18,5% |
2,6% |
4,6 |
66 |
Томск |
70,9 |
18,8% |
2,6% |
4,2 |
95 |
Барнаул |
61 |
20,3% |
2,0% |
3,5 |
68 |
Омск |
60 |
26,3% |
3,3% |
3,4 |
69 |
Абакан |
58,7 |
12,2% |
0,5% |
3,8 |
119 |
Кемерово |
58,5 |
19,4% |
2,5% |
3,6 |
74 |
Ангарск |
52,5 |
15,9% |
1,2% |
3,0 |
95 |
Новокузнецк |
51,1 |
16,9% |
2,0% |
2,9 |
76 |
Норильск |
44,5 |
18,0% |
1,6% |
2,6 |
67 |
Бийск |
40,9 |
12,4% |
2,5% |
2,3 |
114 |
Города Дальневосточного ФО |
|||||
Владивосток |
137,2 |
12,1% |
0,4% |
8,1 |
117 |
Южно-Сахалинск |
120,8 |
10,6% |
-0,4% |
7,1 |
84 |
Хабаровск |
98 |
16,8% |
2,7% |
5,5 |
79 |
Благовещенск |
92,9 |
22,4% |
2,4% |
5,7 |
88 |
Якутск |
90,3 |
3,0% |
0,2% |
5,8 |
74 |
Улан-Удэ |
69,4 |
27,8% |
3,6% |
3,9 |
75 |
Чита |
68,9 |
27,6% |
4,1% |
4,3 |
92 |
Находка |
66,2 |
10,7% |
0,8% |
3,7 |
91 |
Комсомольск-на-Амуре |
45,6 |
3,9% |
0,0% |
2,4 |
106 |
Источник: Аналитический центр Циан
Несмотря на все меры поддержки, в 2020 г. петербургский рынок новостроек показал отрицательную динамику по продажам – индикатор реализованных лотов опустился на 13,4 тыс. единиц. Эксперты Urbanus.ru проанализировали природу этого спада. Было установлено, что 58,2% этой разницы приходится на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Таким образом, именно фракция малогабаритного жилья стала главной жертвой кризиса.
В прошлом году спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге резко сузился – на 21,3% – и заметно переформатировался. Во всех планировочных категориях наблюдается ухудшение показателей, но студий это коснулось в наибольшей степени. Их доля уменьшилась почти на четверть – с 30,3 до 24,6 процентного пункта. Соответственно, это повлекло расширение представительства остальных категорий. Сектор однокомнатных квартир и апартаментов прибавил 2,8 процентного пункта, двухкомнатных – 1,0 процентный пункт. Удельный вес лотов с тремя комнатами и более достиг 7,7% (плюс 0,9 процентного пункта).
Распределение спроса по типам планировки
Анализ метражной структуры сделок дает схожую картину. В 2019 г. каждый третий юнит, покупаемый на петербургском рынке, имел площадь до 30 кв. м. За год удельный вес подобной недвижимости утратил 5,7 процентного пункта. Покупательский интерес по большей части сдвинулся в сторону фракции с габаритами 30-60 кв. м. По итогам 2020-го она занимает 58,0% в структуре спроса – на 4,8 процентного пункта больше, чем годом ранее. Немного – на 1,1 процентного пункта – подросла и доля более крупных объектов (от 60 до 90 кв. м). Представительство жилья с метражом 90+ осталось прежним.
Распределение спроса по метражным категориям
Приходится констатировать, что значение студий и небольших квартир, которые ранее всегда были востребованы в Санкт-Петербурге, в 2020-м резко уменьшилось. Этот тренд охватил все районы города. Например, новостройках Петроградского района было продано всего два объекта площадью меньше 30 кв. м. В Центральном районе количество ДДУ в рамках указанной выборки сократилось на 82,6%, в Адмиралтейском – на 81,7%. Среди остальных локаций удельный вес объектов площадью до 30 кв. м сильнее всего уменьшился в Василеостровском (минус 12,2 процентного пункта), Фрунзенском (минус 13,2 процентного пункта), Пушкинском (минус 8,6 процентного пункта), Невском (минус 7,9 процентного пункта) районах.
В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 г. Другие категории также пережили спад, но в их случаях он был выражен слабее. Реализация крупногабаритных лотов сократилась на 25,4%, однокомнатных – на 11,3%, двухкомнатных – на 10,1%. Примечательно, что пул адресов, по которым продаются объекты малого формата, почти не изменился. В 2020 г. их было 136, годом ранее – 137. Почему такие потери понес один из базовых секторов для петербургской индустрии недвижимости? Что стоит за этим явлением? Отчасти оно объясняется вымыванием экспозиции – интенсивный спрос на студии и малометражные квартиры в предыдущие годы привел к временному истощению выборки. Однако в качестве основного фактора следует рассматривать уход с рынка значительной части покупателей с небольшими бюджетами (до 3 млн рублей). Покупательная способность этой аудитории была серьезно подорвана в кризис. Пока что она не может себе позволить ни приобретение жилья на собственные средства, ни обслуживание кредита (даже при условии льготного ипотечного режима. В силу этого обстоятельства застройщики Санкт-Петербурга по оценкам Urbanus.ru не досчитались 23-25 млрд рублей выручки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.