Объем инвестиций на европейском рынке остается больше ожидаемого насмотря на экономические последствия пандемии
Согласно последним данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе составили в 2020 году 275 млрд. евро. Это на 17% меньше, чем в 2019 году, когда данный показатель составил 331 млрд. евро, однако спад оказался меньше первоначально ожидавшегося в свете пандемии Covid-19.
Глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость выросли в IV квартале 2020 года по сравнению с предыдущим кварталом на 84% до 290 миллиардов долларов США , но были ниже значения IV квартала 2019 года на 20 %. Особенно высокие объемы инвестиций были зафиксированы в США, Великобритании и Германии. Несмотря на новые всплески коронавирусной инфекции в некоторых частях мира, показатели IV квартала являются основанием для оптимистичного прогноза на 2021 год. Тем не менее годовые показатели объёма инвестиций в мире сократились из-за пандемии на 26% по сравнению с 2019 годом. Однако инвестиции в индустриальную и складскую недвижимость, а также в арендное жильё выросли в годовом исчислении, поскольку настроения инвесторов к этим типам активов сильны.
Экономические перспективы на 2021 год являются позитивными для большинства стран, учитывая адаптивную денежно-кредитную политику, дополнительные фискальные стимулы и прогресс с вакцинированием. С дальнейшим экономическим восстановлением глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость, как ожидается, нормализуются в 2021 году, особенно во второй половине, когда работники вернутся на работу в офис и возобновятся поездки. По оценкам CBRE, в 2021 году объем инвестиций увеличится примерно на 15-20%.
В Германии отмечен самый высокий уровень инвестиций в Европе: общий объем инвестиций достиг 79,3 млрд. евро, что всего на 5% меньше рекордного показателя 2019 года. Скандинавские страны также показали хорошие результаты: общий объем инвестиций достиг 43,4 млрд. евро, что на 1% больше, чем в предыдущем году. Великобритания стала вторым по величине инвестиционным рынком в Европе с общим объемом инвестиций 45,8 млрд. евро, что на 25% меньше, чем в 2019 году; Франция заняла третье место с объемом инвестиций в 29 млрд. евро, что на 39% меньше, чем в 2019 году.
Сегмент индустриальной недвижимости, арендное жильё и объекты здравоохранения продемонстрировали высокую устойчивость на протяжении всей пандемии: объем инвестиций вырос по сравнению с 2019 годом на 7%, 6% и 13%, соответственно. Сегмент арендного жилья стал вторым по величине направлением инвестиций в Европе после офисной недвижимости, где объемы инвестиций сократились на 31% по сравнению с 2019 годом. Инвестиции в торговую недвижимость сократились на 6% по сравнению с 2019 годом, поскольку пандемия усугубила негативные факторы, связанные с продолжающимися структурными изменениями в розничной торговле, вызванными ростом электронной торговли. Наиболее сильно пострадала гостиничная недвижимость: объем инвестиций сократился по сравнению с 2019 годом на 66%.
Инвестиционная активность в IV квартале
В IV квартале 2020 года объем инвестиций на европейском рынке составил 89,2 млрд. евро, что на 27% меньше показателя IV квартала 2019 года, который стал самым высоким за всю историю. Однако в последнем квартале 2020 года рекордные квартальные показатели инвестиционной активности были отмечены как в Скандинавии, так и в Нидерландах: 16,2 и 8,7 млрд. евро, соответственно. IV квартал 2020 года также стал самым успешным за всю историю наблюдений для сегмента арендного жилья, объем инвестиций в котором составил 19,9 млрд. евро. Инвестиции в европейскую индустриальную недвижимость составили 15,8 млрд. евро, что стало вторым по величине квартальным показателем за всю историю наблюдений.
Крис Бретт, управляющий директор отдела рынков капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, CBRE, прокомментировал эти результаты следующим образом:
«Пандемия Covid-19 стала «чёрным лебедем», оказавшим значительное влияние на рынок инвестиций в недвижимость. Продолжающийся процесс вакцинации вселяет в участников рынка столь необходимый сейчас оптимизм, однако начало года было непростым из-за высокой скорости распространения вируса во всей Европе. Структурные факторы будут продолжать оказывать влияние на рынок, и поэтому мы ожидаем сохранения интереса к складской недвижимости и сегменту арендного жилья. Мы также ожидаем увидеть высокий спрос на объекты офисной недвижимости с развитой, высококачественной инфраструктурой, особенно с составляющей, обеспечивающий комфорт для сотрудников, и объекты соответствующие экологическим, социальным и управленческим стандартам (ESG), а также ожидается высокий спрос на объекты для медико-биотехнологической отрасли. Это может привести к снижению доходности этих типов активов, поскольку спрос высок уже сейчас и будет только расти по мере снятия ограничений на поездки. Ожидается, что офисная недвижимость подвергнется дальнейшей коррекции цен и, по всей вероятности, сможет предложить значительную инвестиционную ценность в середине 2021 года. В результате подписания соглашения о Brexit мы ожидаем более высокого спроса на объекты недвижимости в Великобритании, чем мы наблюдали в 2020 году, причем с образованием более выраженных и географически обособленных сегментов спроса на наиболее привлекательные активы».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2020 года показал рост и достиг 285 млрд руб., во многом за счет сильных I и IV кварталов года. Такое значение на 14% превосходит показатель предыдущего года (251 млрд руб.). Вложения в жилой сегмент увеличились на 75% по сравнению со значением в 2019 году, а объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости сократился на 4%. Среди сегментов коммерческой недвижимости наиболее активно развивающимся в 2020 году стал сегмент складской недвижимости за счет сохранение спроса на приобретение складов под собственное использование, в том числе по схеме build-to-suit, и крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. Доли сегментов жилой (34%) и складской (20%) недвижимости в 2020 году достигли максимальных значений в годовой структуре инвестиций за всю историю рынка. Объем вложений в офисную недвижимость по итогам 2020 года увеличился на 40% во многом за счет крупных сделок в начале и в конце года, а доля этого сегмента также выросла до 32% против 26% в 2019 году. Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая недвижимость (ее доля стала минимальной с 2014 года - 8%) и гостиничная недвижимость.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России:
«Одним из трендов 2020 года стало увеличение вложений в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений. Доля инвестиций в такую недвижимость выросла с 33% по итогам 2019 года до 56% в 2020 году. Больше половины объема было сформировано вложениями в участки с потенциалом для строительства жилой недвижимости.
Высокий уровень неопределенности усложняет прогнозирование динамики инвестиционного рынка на 2021 год, но мы ожидаем, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится».
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выпустила новое исследование о сегменте коливинга в Великобритании и континентальной Европе — новом классе недвижимости, предназначенном как для долгосрочного, так и краткосрочного проживания. Схемы коливинга дают опыт проживания в социально активном обществе и решают некоторые проблемы, с которыми молодежь сталкивается в современной городской среде.
Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в странах Запада и Азии.
В России коливинг – это штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может современных искателей арендного жилья.
В исследовании CBRE «Коливинг в Европе» представлен ряд ключевых городов, которые предлагают схемы коливинга в ответ на текущий спрос: студентов и молодых специалистов. В исследовании на примере Лондона, Амстердама, Берлина, Мадрида, Милана и Вены рассматриваются экономические, социальные и рыночные тенденции, которые способствуют возникновению этого нового формата недвижимости по всей Европе.
В последние годы коливинг вызывает большой интерес со стороны инвесторов, операторов и арендаторов. Данная модель имеет определенное сходство как с многоквартирной жилой недвижимостью, так и специально спроектированными студенческими общежитиями (PBSA). Как и эти два сегмента недвижимости, в коливинге есть индивидуальное жилое пространство, дополненное зонами общего пользования, но его операционная модель отличается тем, что она направлена на инфраструктуру и социальную активность.
Коливинг нацелен в первую очередь на молодых специалистов, но не имеет возрастных ограничений и поэтому способствует быстрому возникновению сообществ, направленных на построение дружеских отношений, а также дает возможность жить в центральных районах городов, которые слишком дороги в плане традиционной аренды или покупки жилья. Среди других преимуществ коливинга можно назвать гибкие условия аренды и фиксированную ежемесячную арендную плату, включающую все услуги, в том числе коммунальные.
Согласно исследованию CBRE, меняющиеся модели трудоустройства, одиночество и становление экономики совместного потребления заставляют людей переосмысливать среду, в которой они хотели бы жить. Некоторые схемы коливинга предлагают пространство коворкинга, и, поскольку все большее число людей предпочитают работать из дома, такие схемы, несомненно, привлекательны, учитывая гибкие сроки аренды и менее сложный текст договора аренды, чем это принято при традиционной аренде.
Драйверы спроса
Дженнет Сибритс, директор отдела исследований рынка жилой недвижимости Великобритании, CBRE: «Доля аренды в Европе выросла более чем на 30%. Факторы, способствующие этому росту, включают все меньшую доступность собственного жилья, урбанизацию и социальные изменения — все это помогает поддерживать высокий спрос на арендное жилье.
В нашем исследовании мы обнаружили, что ежемесячные платежи в схемах коливинга, часто включающие стоимость коммунальных услуг и уборки, выгодно отличаются от уровней арендной платы в четырех из шести рассмотренных нами городов, что делает коливинг привлекательным для молодых людей, которые хотят жить отдельно от родителей и строить карьеру в крупном городе.
Опыт коливинга может помочь решить некоторые проблемы, с которыми сталкивается молодежь. Наше исследование показало, что одиночество является проблемой во всей Европе; коливинг стремится решить эту проблему, создавая условия для социальной активности и предлагая общественное пространство, способствующее завязыванию дружеских отношений и контактов. Арендаторы, как правило, принадлежат к поколению, которое выросло погруженным в цифровые технологии, а операторы коливинга, в свою очередь, являются убежденными сторонниками диджитализации».
Татьяна Белова, директор направления индустрии гостеприимства CBRE: «Коливинг – абсолютно новый формат арендного жилья современного стандарта, активно развивающийся в настоящее время. Концепция, возникшая в США, сейчас уже получила распространение в Европе и Азии.
Основные отличительные черты коливинга международного стандарта:
- обширный номерной фонд (более 100 мест);
- долгосрочная аренда (обычно устанавливается минимальный срок проживания);
- центральное расположение;
- единая управляющая компания;
- небольшие жилые зоны и обширная дополнительная инфраструктура, которую могут использовать все проживающие;
- единый счет (формат «все включено»), включающий проживание, пользование инфраструктурой, дополнительные сервисы;
- Гибкость договоров аренды.
На текущий момент российский рынок находится на этапе развития и формирования сегмента качественного арендного жилья, куда в перспективе войдут и коливинги».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В России коливинг – это пока что штучный и специфический продукт. Заинтересовать он может настроенных на эксперименты искателей арендного жилья. Впрочем, если в Москве все-таки появятся доступные и продвинутые коливинги по европейскому образцу (с управляющими компаниями, обслуживанием, общими счетами и т. п.), то они будут пользоваться спросом. В пределах МКАД сейчас порядка 2,6 тыс. предложений комнат в квартирах и почти 300 вариантов спальных мест. За пределами МКАД собственники загородных домов предлагают снять примерно 200 помещений внутри коттеджей. Если этот рынок удастся институализировать и достичь ценового паритета с предложениями частных собственников, то у коливингов есть будущее.
В то же время нельзя не отметить, что у некоторых россиян остался травматичный опыт жизни в общежитиях и коммунальных квартирах, поэтому не исключаю, что наши соотечественники менее восприимчивы и более негативно настроены к таким форматам жилья. К примеру, опросы, проведенные в 2017 году среди жителей и потенциальных клиентов коливингов в разных странах мира, показали, что готовы делить с соседями общую гостиную 54% опрошенных, кухню – 40%, обеденную комнату – 30%, душ – 25%, туалет – 22%. Полагаю, россияне все же не готовы к таким жертвам жилым пространством, то есть спрос на этот формат жилья всё же будет, но не таким большим, как в Европе.
В Москве есть два оператора коливингов – Colivium и SayWow Coliving с вилкой цен от 35 тыс. рублей за спальное место до 155 тыс. за двухместный семейный номер. В этом смысле в России, как, впрочем, всегда, заимствованная идея приобретает причудливые и даже диалектические вариации, потому что во всем мире одна из задач коливнга – дать более доступное, чем арендное, жилье. Подобие коливингов представляют собой некоторые хостелы, где есть возможность проживать постоянно и там формируются сообщества таких завсегдатаев, однако нельзя сказать, что это «упакованный продукт». Наконец есть рынок, можно сказать, не институциональных коливингов – это большие квартиры и коттеджи в пригороде Москвы, которые сдаются разным людям по комнатам или спальным местам.
Сейчас мы видим, как рост цен на жилье постепенно нивелирует выгоды от снижения ипотечных ставок. Это значит, что со временем все большее число потенциальных покупателей жилья будут переключаться на аренду. А поскольку аренда в крупных городах, прежде всего, в Москве также дорожает, часть клиентов будет искать доступную альтернативу. Нужно понимать, что ухудшение экономической обстановки в стране стимулирует миграцию рабочей силы из регионов в столицу, особенно среди молодежи, которая в целом более восприимчива к форматам жилья типа коливинга, чем старшие возрастные группы. Поэтому в ближайшие пять лет вполне можно прогнозировать появление нескольких сетей коливингов в Москве с демократичными расценками. Не исключено, что такой формат жилья начнет зарождаться в существующих хостелах. При этом низкие доходы и приток рабочих рук в крупные города будут стимулировать спрос на доступную аренду».
Коливинг в Лондоне
Данные, собранные CBRE, показывают, что в целом концепции коливинга во всех охваченных исследованием городах были схожи, но с разной площадью комнат и планировкой.
Концепция коливинга в Лондоне обычно заключается в организованной сдаче в аренду небольших студий в комплексе, содержащем большие зоны общего пользования. Зоны общего пользования, как правило, представлены тренажерным залом, комнатами отдыха, а также часто местами общественного питания. Наличие пространства для коворкинга может быть ключевым отличием от других типов жилой недвижимости.
Арендаторы платят фиксированную арендную плату, включающую пользование инфраструктурой и все коммунальные услуги, но имеют собственное жилье. Обычно коливинг нацелен на определенный образ жизни: персонал комплекса устраивает организованные общественные мероприятия для создания чувства общности.
Гибкость договора — ещё одно ключевое преимущество коливинга: договор больше похож на лицензионное соглашение, чем на гарантированный краткосрочный договор аренды. Продолжительность договора варьируется от 3 до 12 месяцев, при этом ставка аренды корректируется в зависимости от продолжительности проживания.
Влияние Covid-19 на коливинг
Джо Винчестер, исполнительный директор отдела оценки и консалтинга в области коливинга и PBSA, CBRE, отметил: «Коливинг, с его автономным личным пространством для одиноких арендаторов или пар, является более благоприятной средой для социального дистанцирования по сравнению с проживанием в совместном съемном жилье. Операторы быстро адаптировались к ситуации в этом году, например, организовав пункты приема бесконтактной доставки и более тщательную уборку мест общего пользования.
Между тем, элемент сообщества в коливинге не отошел на второй план: операторы сообщают о высоком уровне участия в общественной жизни, насколько это разрешено местными правилами. Диджитализация позволяет операторам обеспечивать соблюдение предписанных государством мер социального дистанцирования в зонах общего пользования и проводить «виртуальные» социальные мероприятия.
Коливинг предполагает высокоскоростной доступ в интернет, а некоторые предлагают также места для коворкинга. Это позволяет арендаторам работать эффективно, оставаясь при этом на связи и в пределах досягаемости как от своих рабочих мест, так и от социальных и культурных объектов в центре города, которыми они могут пользоваться по мере снятия ограничений».
Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.
- В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
- В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
- Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
- Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
- С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
- В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.
Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше
В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.
Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.
Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
|
|
2019 |
2020 |
Динамика за год |
|
1 кв. |
201,6 |
147,8 |
-27% |
|
2 кв. |
242,8 |
131,3 |
-46% |
|
3 кв. |
162,7 |
209,9 |
29% |
|
1-3 кв. |
607,1 |
489,0 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос
В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).
Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.
Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Прирост в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Томская область |
13 |
193 |
1385% |
|
Кемеровская область |
235 |
739 |
214% |
|
Саратовская область |
719 |
1 613 |
124% |
|
Челябинская область |
1 431 |
2 970 |
108% |
|
Удмуртская Республика |
1 188 |
2 353 |
98% |
|
Пермский край |
2 256 |
4 433 |
96% |
|
Республика Калмыкия |
54 |
106 |
96% |
|
Брянская область |
759 |
1 472 |
94% |
|
Алтайский край |
1 524 |
2 949 |
94% |
|
Орловская область |
502 |
956 |
90% |
|
Республика Татарстан |
3 559 |
6 353 |
79% |
|
Республика Крым и Севастополь |
1 552 |
2 676 |
72% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).
Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Снижение в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Республика Ингушетия |
31 |
3 |
-90% |
|
Чеченская Республика |
114 |
26 |
-77% |
|
Республика Мордовия |
172 |
67 |
-61% |
|
Республика Дагестан |
455 |
203 |
-55% |
|
Республика Алтай |
39 |
19 |
-51% |
|
Иркутская область |
3 032 |
1 570 |
-48% |
|
Псковская область |
616 |
329 |
-47% |
|
Хабаровский край |
1 035 |
697 |
-33% |
|
Республика Марий Эл |
986 |
771 |
-22% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 537 |
1 226 |
-20% |
|
Смоленская область |
969 |
776 |
-20% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами
В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Число ДДУ |
ДДУ по эскроу |
|
Республика Калмыкия |
100% |
106 |
106 |
|
Республика Ингушетия |
100% |
3 |
3 |
|
Республика Мордовия |
100% |
67 |
67 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
97% |
156 |
152 |
|
Курганская область |
97% |
257 |
249 |
|
Томская область |
84% |
193 |
163 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
83% |
2 606 |
2 161 |
|
Тюменская область |
82% |
5 617 |
4 612 |
|
Оренбургская область |
74% |
1 391 |
1 035 |
|
Приморский край |
72% |
1 425 |
1 026 |
|
Хабаровский край |
72% |
697 |
501 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года
5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают
В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек
|
Федеральный округ |
ДДУ в 3 кв. 2020 |
Доля от общего количества ДДУ |
Динамика относительно 3 кв. 2019 |
Число сделок на 100 тыс. населения |
|
Центральный ФО |
74 829 |
36% |
39% |
190 |
|
Северо-Западный ФО |
31 758 |
15% |
-2% |
227 |
|
Южный ФО |
24 485 |
12% |
36% |
149 |
|
Северо-Кавказский ФО |
2 930 |
1% |
-2% |
30 |
|
Приволжский ФО |
36 675 |
17% |
55% |
125 |
|
Уральский ФО |
17 397 |
8% |
36% |
141 |
|
Сибирский ФО |
17 327 |
8% |
25% |
101 |
|
Дальневосточный ФО |
4 455 |
2% |
-10% |
55 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года
|
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Динамика в сравн. С 3 кв. 2019 |
|
3 кв. 2020 |
3 кв. 2020 |
||
|
Российская Федерация |
209 856 |
37% |
29% |
|
Центральный федеральный округ |
74 829 |
28% |
39% |
|
Москва |
30 788 |
30% |
43% |
|
Московская область |
22 814 |
15% |
50% |
|
Воронежская область |
4 213 |
53% |
-10% |
|
Рязанская область |
3 271 |
4% |
41% |
|
Владимирская область |
1 725 |
23% |
60% |
|
Брянская область |
1 472 |
27% |
94% |
|
Тульская область |
1 381 |
12% |
49% |
|
Ярославская область |
1 316 |
50% |
31% |
|
Тверская область |
1 263 |
63% |
30% |
|
Калужская область |
1 143 |
42% |
15% |
|
Липецкая область |
1 037 |
46% |
50% |
|
Орловская область |
956 |
62% |
90% |
|
Тамбовская область |
786 |
61% |
-4% |
|
Смоленская область |
776 |
56% |
-20% |
|
Ивановская область |
530 |
26% |
2% |
|
Белгородская область |
479 |
27% |
23% |
|
Курская область |
474 |
47% |
66% |
|
Костромская область |
405 |
56% |
20% |
|
Северо-Западный федеральный округ |
31 758 |
20% |
-2% |
|
Санкт-Петербург |
17 746 |
12% |
-11% |
|
Ленинградская область |
6 059 |
41% |
25% |
|
Калининградская область |
3 077 |
21% |
28% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
1 714 |
4% |
-18% |
|
Вологодская область |
1 209 |
34% |
27% |
|
Республика Карелия |
853 |
34% |
33% |
|
Республика Коми |
437 |
57% |
-19% |
|
Новгородская область |
334 |
37% |
20% |
|
Псковская область |
329 |
6% |
-47% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||
|
Южный федеральный округ |
24 485 |
46% |
36% |
|
Краснодарский край |
12 751 |
38% |
21% |
|
Ростовская область |
6 243 |
55% |
57% |
|
Республика Крым и Севастополь |
2 676 |
61% |
72% |
|
Волгоградская область |
1 625 |
64% |
51% |
|
Республика Адыгея |
779 |
12% |
50% |
|
Астраханская область |
305 |
35% |
-8% |
|
Республика Калмыкия |
106 |
100% |
96% |
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
2 930 |
38% |
-2% |
|
Республика Дагестан |
203 |
40% |
-55% |
|
Республика Ингушетия |
3 |
100% |
-90% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
74 |
0% |
-12% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||
|
Республика Северная Осетия - Алания |
436 |
5% |
46% |
|
Чеченская Республика |
26 |
0% |
-77% |
|
Ставропольский край |
2 188 |
46% |
10% |
|
Приволжский федеральный округ |
36 675 |
54% |
55% |
|
Республика Татарстан |
6 353 |
51% |
79% |
|
Республика Башкортостан |
5 325 |
31% |
45% |
|
Пермский край |
4 433 |
64% |
96% |
|
Самарская область |
3 769 |
50% |
39% |
|
Нижегородская область |
3 129 |
64% |
63% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2 606 |
83% |
54% |
|
Удмуртская Республика |
2 353 |
46% |
98% |
|
Пензенская область |
2 169 |
68% |
28% |
|
Саратовская область |
1 613 |
33% |
124% |
|
Кировская область |
1 446 |
58% |
50% |
|
Оренбургская область |
1 391 |
74% |
2% |
|
Ульяновская область |
1 250 |
59% |
65% |
|
Республика Марий Эл |
771 |
55% |
-22% |
|
Республика Мордовия |
67 |
100% |
-61% |
|
Уральский федеральный округ |
17 397 |
49% |
36% |
|
Свердловская область |
7 701 |
27% |
27% |
|
Тюменская область |
5 617 |
82% |
34% |
|
Челябинская область |
2 970 |
48% |
108% |
|
Ханты-Мансийский АО |
696 |
12% |
-16% |
|
Курганская область |
257 |
97% |
68% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
156 |
97% |
5% |
|
Сибирский федеральный округ |
17 327 |
39% |
25% |
|
Новосибирская область |
7 985 |
38% |
58% |
|
Алтайский край |
2 949 |
42% |
94% |
|
Красноярский край |
2 889 |
43% |
-6% |
|
Иркутская область |
1 570 |
44% |
-48% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
739 |
29% |
214% |
|
Омская область |
628 |
0% |
-8% |
|
Республика Хакасия |
355 |
71% |
42% |
|
Томская область |
193 |
84% |
1385% |
|
Республика Алтай |
19 |
58% |
-51% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||
|
Дальневосточный федеральный округ |
9 038 |
26% |
-23% |
|
Приморский край |
1 425 |
72% |
15% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 226 |
31% |
-20% |
|
Хабаровский край |
697 |
72% |
-33% |
|
Сахалинская область |
396 |
70% |
6% |
|
Республика Бурятия |
395 |
53% |
-2% |
|
Забайкальский край |
180 |
0% |
-16% |
|
Амурская область |
136 |
67% |
12% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||
|
Магаданская обл. и Чукотский АО |
нет сделок |
||
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра