Коливинги мира: выживут только крупнейшие
В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.
Предложение
К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.
До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:
Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.
Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.
Спрос и рыночные условия
Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.
Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).
Прогноз
В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,
“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.
В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).
С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.
В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.
Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ, возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических показателей развития Москвы, и при реализации данного прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».
Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках
НАЗВАНИЕ ТЦ |
GLA, М2 |
ГОРОД |
ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК |
София |
35 987 |
Москва |
ADG Group |
Павелецкая Плаза |
33 000 |
Москва |
Mall Management Group |
Небо |
27 000 |
Москва |
Столица Менеджмент |
Флотилия |
23 000 |
Москва |
Флэт и Ко |
Твид |
22 180 |
Ивантеевка |
ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft) |
Prime Plaza (ex-Принц) |
21 000 |
Москва |
ООО ФАСТ |
Орион |
19 740 |
Москва |
ADG Group |
Сказка |
18 610 |
Москва |
ТПУ Рассказовка / СМС |
Гравитация |
18 500 |
Москва |
Синтерра-констракшн |
Солнце Москвы |
18 000 |
Москва |
ГК Регионы |
Vnukovo Premium Outlet |
12 000 |
Москва |
Румянцево |
Discovery |
15 000 |
Москва |
MR Group |
Смоленский Пассаж (2 очередь) |
14 800 |
Москва |
Сафмар |
Киргизия |
13 500 |
Москва |
ADG Group |
Мой Молл |
12 500 |
Раменское |
Частный инвестор |
Аврора |
11 140 |
Москва |
ADG Group |
Солис |
11 000 |
Домодедово |
Частный инвестор |
Витязь |
10 852 |
Москва |
ADG Group |
Estate Mall |
10 400 |
Москва |
Crocus group |
Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:
- Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
- Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
- Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
- Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
- Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
- Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов. Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%. Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.
За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2020 году
№ |
Название |
Девелопер |
Класс |
Округ |
Старт продаж |
1 |
Мята |
ГК МИЦ |
массовый |
САО |
1 кв. 2020 |
2 |
MONODOM FAMILY |
Sun Development |
бизнес |
ЮВАО |
1 кв. 2020 |
3 |
Новоданиловская, 8 |
Группа Самолет |
бизнес |
ЮАО |
1 кв. 2020 |
4 |
Волоколамское 24 |
ГК ПИК |
массовый |
СЗАО |
1 кв. 2020 |
5 |
Саяны-Парк |
Частный девелопер |
массовый |
СВАО |
1 кв. 2020 |
6 |
MySpace на Фестивальной |
MySpace Development |
массовый |
САО |
2 кв. 2020 |
7 |
Правда |
Группа ПСН |
бизнес |
САО |
2 кв. 2020 |
8 |
KAZAKOV Grand Loft |
Колди |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
9 |
LOFT Вольный |
Частный девелопер |
массовый |
ВАО |
3 кв. 2020 |
10 |
Anna Mons Apartments |
Частный девелопер |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
11 |
Амарант |
ГК МИЦ |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
12 |
Резиденция Сокольники |
ТК АЛЛАДИН |
бизнес |
ВАО |
4 кв. 2020 |
13 |
B’aires |
СЗ ПРОГРЕСС |
бизнес |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
14 |
Monodom Lake[2] |
SUN DEVELOPMENT |
бизнес |
САО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.). В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п. В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный». Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.
В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов
В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.п.).
По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.). Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.). Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).
По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости. В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).
В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;
– «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;
– Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции 2020 года
Определение правового статуса апартаментов
«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».
Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».
Увеличение количества сделок с апартаментами
Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс. ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%. Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс. квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.
Умеренный рост цен
В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв. м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%). Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.
Прогноз
«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. – Здесь может быть несколько сценариев. Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации. В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».