Коливинги мира: выживут только крупнейшие
В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.
Предложение
К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.
До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:
Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.
Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.
Спрос и рыночные условия
Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.
Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).
Прогноз
В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,
“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.
Бизнес-центры Петербурга начали пустеть. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели снижают ставки за «квадрат» и добавляют бонусы в виде детских комнат и компьютерных игр.
Будет еще хуже, прогнозируют эксперты.
Говоря об итогах в сфере офисной недвижимости за 2015 года и планах на 2016-й, представители строительного сообщества разделились на два лагеря. Одни говорили, что «мы еще не на дне, но скоро там будем», другие надеялись на перемены к лучшему. Первых было больше.
Достраивать бизнес-центр сейчас очень рискованно, а думать о строительстве новых – бессмысленно, считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов: «Никто в здравом уме и трезвой памяти не начнет строить в этом году бизнес-центр. В этом болотном состоянии мы будем находиться долгие годы. Ну, а так как мы на болоте жили всегда, то нам и хотя бы падать будет не так больно, как, например, москвичам».
Это подтверждает и генеральный директор JLL в Петербурге Андрей Амосов. За 2015 год объем введенных площадей на офисном рынке Петербурга снизился на 26%, по сравнению с 2014 годом. В прошлом году было реализовано 163 тыс. кв. м офисных площадей. На 2016 год, «по оптимистичным прогнозам» в JLL ожидают увеличение данного показателя до 220 тыс. кв. м.
«Впервые с 2007 года доля вакантных площадей офисных центров класса В оказалась выше класса «А», – сообщил Андрей Амосов. – По классу «В» она составила около 13% , по классу «А» – около 11%. Это говорит о том, что 2015 год прошел под эгидой переговоров и переездов. Участники рынка стали перемещаться в более качественные офисные здания за меньшие деньги».
Похожая тенденция наблюдается и со стороны спроса. Объем чистого поглощения площадей на офисном рынке Петербурга за прошлый год составил 137 тыс. кв. м. Это на 30% меньше чем в 2014 году.
Все, приплыли
Из-за кризиса арендаторы не готовы переплачивать, считает председатель совета директоров ГК «Энерго» Азат Григорьян. В недавно открывшемся бизнес-центре класса «В+» в Московском районе еще летом прошлого года арендаторы офисов могли заплатить 1200-1300 рублей за «квадрат», сейчас 1000 рублей платить уже «никто не согласится». Кстати, под влиянием макроэкономической ситуации в стране, срок окупаемости бизнес-центра ГК «Энерго» увеличился вдвое – с 4-5 до 9-10 лет. В среднем же, по данным JLL, сейчас аренда офисных площадей класса «А» в городе обойдется в 1560 рублей за кв. м, класса «В» – 1120 рублей за кв. м (включая НДС и операционные расходы). «Сейчас, чтобы удержать сотрудников арендодатели чего только не делают: детские и спальные комнаты, места релаксации, компьютерных игр», – добавил Амосов.
Кроме того, экономической нестабильности, многие застройщики отказываются от планов по расширению бизнеса. Так, по словам управляющего партнера ЗАО «УК «Лидер» Дениса Кириллова, компания отказалась от планов по строительству апарт-отеля по соседству с бизнес-центром «Лидер Таэур».
С продолжением строительства «Невской Ратуши» также все туманно – строительство второй и третьей очередей бизнес-центра в этому году не начнется, заверила руководитель проекта Ирины Анисимова: «У нас не «бесплатные деньги», как многие думают. Мы закредитованы в ВТБ по ставке выше 16%. Это обычный коммерческий кредит. На второю и третью очереди нам кредит не получить».
Прогнозируя ситуацию по офисной недвижимости, Денис Кириллов сообщил, что дальше будет только хуже: «У меня недавно съезжал арендатор, который снимал 100 кв. м. Он попросил оставить стул и стол в зачет. Мои коллеги подтверждают, что и у них такой мебели, теперь хватает. Это говорит о многом. Мы еще не опускались никуда, все впереди. Я думаю, что мы приплыли. Те, кто не успел к себе «посадить» «Газпром», уже никого не посадят. Все сравнивают нынешнее время с 2008 годом, а как же 1998 год? У меня тогда люди работали за пайку хлеба, потому что я закрывал платежи только по коммуналке. Говорили тогда арендаторы так – либо мы съезжаем и возмещаем коммуналку, либо здание будет пустовать. Вот и сейчас мы близки к этому».
Надежда есть
Однако не все спикеры оказались настолько пессимистичны. Ожидания на рынке офисной недвижимости оказались намного хуже, чем конечный результат, считает управляющий директор холдинга «Ай Би Групп» Сергей Игонин: «Мы не потеряли арендаторов. Сейчас у нас заполняемость на уровне 97%. Ставку немного подняли – за класс «С» берем 1150 рублей. Да, этот год будет тяжелее, чем прошлый, но до ситуации когда стоимость «квадрата» будет равна стоимости его эксплуатации, мы не дойдем».
Надеется на лучшее и руководитель проекта Mezon plaza, заместитель генерального директора ООО «Газпромбанк-Инвест» Алексей Наугадов: «Мы открывается с марта этого года и заполняемость БЦ составляет 40%. В июне планируем достичь 60-процентной заполняемости».
Из-за кризиса или из-за отложенных сроков реализации, но практика офисного built-to-suit в Петербурге не нашла особого распространения, сообщила руководитель департамента коммерческой недвижимости Knight Frank Марина Пузанова. Арендаторов часто не устраивают предложенные им условия. «Есть нечто близкое к built-to-suit – реконструкция зданий под офисы. Это не дешево, но меньше чем строительство с нуля. Переговоры на такие сделки ведутся», – сказал партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.
А на строительство офиса сейчас мало кто возьмется, уверена Ирина Анисимова. По ее словам, себестоимость возведения бизнес-центров класса «А» возросла вдвое и начинается от 100 тыс. рублей за «квадрат».
С выпадением снега в Ленобласть потянулись любители горных лыж. Из-за бесснежного Нового года курорты потеряли до 40% выручки.
По данным Colliers International в Санкт-Петербурге, на сегодняшний день на территории Ленобласти насчитывается девять действующих горнолыжных центров. Марина Смирнова, партнер и руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, говорит, что на них работают порядка 15 склонов, имеющих подъемники и оборудованные трассы. При этом количество подъемников колеблется от 1 до 7, а длина трасс – от 100 до 1200 м, перепад высот – от 30 до 147 м. Самый посещаемый из них – курорт «Игора», имеющий самую развитую инфраструктуру, которая включает круглогодичный каток, спа-комплекс, искусственное озеро, а также разнообразные средства размещения для гостей. Как зимой, так и летом у таких развитых курортов отмечается высокая заполняемость гостиничной части.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что горнолыжные курорты, расположенные в Ленинградской, Новгородской и Псковской областях, рассчитаны в основном для начинающих лыжников. Перепад высот здесь небольшой, а лыжные трассы не отличаются особой сложностью. «Экспертам и любителям экстремальных трасс будет интересно посетить Мурманскую область, где расположен самый высокогорный курорт на Северо-Западе под названием «Большой Вудъявр».
Общая протяженность трасс здесь составляет более 35 км. Среди недавно созданных на Северо-Западе курортов можно отметить горнолыжный курорт «Любогорье» в Любытинском районе Новгородской области, который хоть еще и развивается, но уже принимает гостей. Самый длинный склон составляет здесь 1,1 км», – рассказала она. Госпожа Смирнова подсчитала, что объем инвестиций в создание курорта потребует десятки миллионов рублей – только оборудование подъемника составит от 50 млн (ковровый) до 90 млн рублей (бугельный). 1 кв. м трассы – 1000 рублей. Она уточнила, что в среднем для курорта, включающего несколько трасс, кресельные подъемники (2-3 единицы), инструкторскую, кафе или ресторан, систему искусственного освещения и оснежения, требуется 600-900 млн рублей. В серьезные же курорты общероссийского масштаба инвестиции могут быть в десятки раз больше. Например, инвестиции холдинга «Интеррос» в создание крупнейшего в России горнолыжного курорта «Роза Хутор» (на нем проводились соревнования Олимпиады-2014) составили 2,2 млрд USD (69 млрд рублей на конец 2013 года).
Он располагается на территории 430 га. Общая протяженность трасс на нем – 77 км, к примеру, фуникулер, доставляющий лыжников на «Розу Пик» (2320 м), идет более получаса. Как говорят эксперты, курорт большую часть средств получает от ски-пассов или стоимости подъема – порядка 70% выручки, далее идет ресторан – 15%, инструкторы – 10-15% и все прочее – 5%. «Наиболее доходным считается прокат оборудования – расходы составляют только 10-15% от выручки, и подъемник: 25% от выручки – это расходы. Наиболее затратными являются ресторан (40-55% от выручки – это расходы) и инструкторы (доходность – порядка 50%)», – говорит госпожа Смирнова. Бесснежные зимы «отъедают» у курортов часть выручки.
«Когда кататься невозможно или некомфортно, то люди на гору не едут. А Новый год – это пик сезона. Можно говорить, что порядка 35-40% заработка владельцы петербургских курортов точно потеряли. Особенно с учетом того, сколько россиян в этом году вообще никуда не поехали», – рассуждает госпожа Смирнова.
Мнение: Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Большинство горнолыжных курортов Северо-Запада имеют развитую инфраструктуру и пытаются привлечь туристов как зимой, так и в летний период, предлагая различные виды времяпрепровождения: от велосипедных прогулок до рыбалки и собирания грибов и ягод. Некоторые курорты, например «Игора» и «Красное озеро», располагают собственными спа-центрами.