В Подмосковье цены на квартиры растут вместе с объемами предложения
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3b339e77/71fd5659e8dc9c633b26a644.jpg)
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f3c7e6bf/c490c05e78b01e8823b811eb.jpg)
Недвижимость переживает очередной всплеск инвестиционного интереса. Но изменившиеся условия работы отрасли неминуемо скажутся и на стратегиях. Специалисты компании Glorax Development проанализировали, как последние события в сфере строительства, в России и в мире повлияли на поведение инвесторов.
Первую волну инвестиционных покупок аналитики фиксировали еще до введения эскроу, на ожиданиях грядущего роста цен. В марте этого года приобретение строящегося жилья стало инструментом сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и новостей об изменении налогообложения депозитов с 2021 года. Наконец, во втором квартале 2020 года рост инвестиционных покупок спровоцировало появление ипотечной программы с господдержкой.
Однако нынешний кризис существенно отличается от предыдущих. В 2008 и в 2014 году предложение значительно превышало спрос, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районах Ленинградской области. Сегодня соотношение спроса и предложения изменилось – в результате перехода отрасли на проектное финансирование число проектов на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%. Застройщики почти не выводят новые лоты, а существующие раскупаются очень быстро.
«Новые правила работы, с одной стороны, сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для покупателей, приобретающих жилье на этапе строительства, степень сохранности их денежных средств стала выше. С другой – введение механизма эскроу-счетов и проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть ценовую политику – уже на старте продаж произошло удорожание. Это повысило порог входа», – комментирует ситуацию Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development.
Таким образом, классическая схема приобретения квартиры на стадии котлована и последующая перепродажа в условиях сократившегося предложения и возросшей стартовой цены требует от инвестора более тщательной оценки актива. Важно комплексно оценивать характеристики новостройки: локацию, транспортную доступность, востребованность планировок, наличие отделки и комфортной среды для жизни.
«Строящееся жилье неуклонно растет в цене, при правильном выборе объекта и момента покупки может обеспечить высокую доходность. Даже если рассматривать только спекулятивную составляющую, от момента вложения средств на этапе котлован до ввода новостройки в эксплуатацию (менее, чем за три года) рост стоимости актива можно составить от 20 до 60%. Такой показатель зафиксирован, в частности, в первой очереди Golden City – проекте бизнес-класса, который компания возводит на намывных территориях Васильевского острова. В премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%», – говорит Александр Андрианов.
Наиболее привлекательными с точки зрения доходности по-прежнему остаются проекты, реализуемые в рамках редевелопмента территорий в исторической части города или в активно развивающихся районах. Например, отдельные лоты в жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте со старта продаж увеличились в цене в 2 раза. Такой рост произошел благодаря развитию проекта и освоению ближайших локаций другими девелоперами. После перехода на новую схему финансирования число подобных проектов в ближайшие 2-3 года неизбежно сократится, что также скажется на ликвидности уже заявленных.
«В следующем году инвестиционная привлекательность сделок сохранится на прежнем уровне – порядка 15% от общего объема. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования – количество привлеченных средств на эскроу-счета позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду», – резюмирует первый вице-президент Glorax Development.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/f7dec4be/a9fb26a097cdae15479317d6.jpg)
По данным департамента аналитики компании «Синица», в IV квартале 2020 года цены на квартиры в новостройках в границах старой Москвы и Московской области прибавили по сравнению с III кварталом 8,8% и 8,1%, соответственно. В Новой Москве по итогам декабря цены росли еще быстрее, превысив показатели III квартала на 10,2%.
Таким образом, по сравнению с прошлым годом 2020-й показал беспрецедентный рост цен. В границах старой Москвы за текущий год цены подросли на 16,7% (тогда как за прошлый год только на 4,2%), средняя цена кв. м остановилась на отметке 247,4 тыс. рублей. На первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] средневзвешенная цена в декабре составила 131,3 тыс. рублей, что больше прошлогодних показателей на 23,0%. Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей – это на 27,5% выше, чем в IV квартале 2019 года.
При этом совокупный объем предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% (до 29,9 тыс. квартир и апартаментов) и на 2% (до 13,0 тыс. квартир), соответственно. Тогда как Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.
Тем самым, если обобщить годовые показатели, в границах старой Москвы и в Московской области объем предложения сократился на 24% и 41,1%, а в Новой Москве, наоборот, вырос на 12,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:
«В течение всего 2020 года в границах старой Москвы наблюдался рост цен и снижение объемов предложения, и IV квартал не стал исключением. За три месяца на рынок вышли 52 новых корпуса – это на 24% больше, чем в предыдущем периоде, но общий объем предложения остается на уровне минимальных значений, поскольку застройщики выводят на рынок ограниченное количество лотов. В результате объемы снизились до минимальных за 4,5 года значений – в декабре на рынке экспонировалось 1,82 млн кв. м жилья, при этом цены выросли на 8,8%. Несмотря на рекордные показатели квартала, динамика роста цен и снижения объемов в декабре замедлилась – основные изменения пришлись на октябрь-ноябрь.
На рост цен в Подмосковье наряду с вымыванием предложения в IV квартале оказывало увеличение доли квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – она подросла на 10,8% по сравнению с показателями III квартала и составила в декабре 30,4%.
В Новой Москве за счет ограниченности предложения любое изменение в виде нового проекта или корпусов существенно влияет на общий объем. Так за последний квартал предложение пополнилось новыми корпусами, объем достиг уровня начала года. Цены по-прежнему растут, наиболее активно дорожала стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса – прирост составил 12,4%. Стоит отметить, что по итогам декабря цены и средний бюджет предложения на новостройки комфорт-класса превысили уровень новостроек эконом-класса в старых границах Москвы».
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона
(по итогам IV квартала 2020 года по сравнению с III кварталом)
Локация / Класс жилья |
Эконом-класс |
Комфорт-класс |
Бизнес-класс |
Новостройки в границах старой Москвы |
154,5 тыс. рублей (+3,5%) |
198 тыс. рублей (+9,4%) |
298,8 тыс. рублей (+8,2%) |
Новостройки Новой Москвы |
151,7 тыс. рублей (+7,3%) |
157,1 тыс. рублей (+8,6%) |
188,1 тыс. рублей |
Новостройки Московской области |
128,5 тыс. рублей (+7,8%) |
133,3 тыс. рублей (+8,5%) |
183,8 тыс. рублей (0%) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.