«Метриум»: Предложение новостроек бизнес-класса в Москве упало до 5-летнего минимума
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»
Летом, когда продажи жилья из-за сезона отпусков падают, застройщики ради повышения спроса идут на многое.
Среднестатистический летний дисконт от застройщиков – 10-15% от стоимости квартиры. По словам генерального директора ГК «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, для повышения спроса у покупателей в июне застройщик предлагает 50 квартир со скидкой до 15%. Все они расположены в строящихся корпусах ЖК «Тридевяткино царство» в пос. Мурино.
Компания «Кивеннапа» до 30 июня предлагает приобрести готовый таунхаус в Гатчинском районе площадью 107 кв. м со скидкой 10%.
Разнообразные акции предлагают и городские застройщики. Так, в июне на квартиры пятого корпуса ЖК «Калина-парк 2» от ЛСР (Калининский район) действует акция «Квартира месяца», дающая возможность приобретения жилья со скидкой 10%.
В ЖК «Триумф Парк», который строит Mirland Development, началась акция «Отделка в подарок», распространяющаяся на третью очередь комплекса. «Дом сдается летом, осенью начнется заселение. 25 квартир в готовом доме с полной чистовой отделкой продаются по стоимости квартир без отделки. Квартиры разнообразных планировок: от студий до трехкомнатных», – рассказала директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
Не обошлась без летних акций и компания ЛенСпецСМУ. До 30 июня там продают квартиры с 10% скидкой в строящихся корпусах 3 и 4 ЖК «Самоцветы», который компания возводит на набережной реки Смоленки на Васильевском острове, в корпусах 5 и 6 ЖК «Московские ворота», и в обоих корпусах комплекса «Ландыши», строящегося в Калининском районе.
Объявила летнюю акцию ГК «С.Э.Р.» на свой ЖК «Усадьба на Ланском» в Выборгском районе. Застройщик снизил первоначальный взнос с 30 до 10%. Здесь также продлили срок рассрочки оплаты на период ремонтов и заселения – до июня 2018 года.
Креативный подход
Помимо стандартных скидок на жилье застройщики Петербурга предлагают необычные или локальные акции, распространяющиеся на определенные группы клиентов. В частности, как объясняет начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, этим летом застройщик проводит региональную рекламную кампанию и предоставляет скидку 2% всем жителям Ямало-Ненецкого автономного округа. «Это один из регионов, который дает нам много покупателей», – сказала Светлана Денисова.
В Группе ЛСР началась акция «Родителям – скидки». Так, до конца июня на квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и класса масс-маркет (кроме ЖК «Цветной город») действует скидка в размере 3 тыс. рублей с каждого 1 кв. м приобретаемой квартиры. «Акция приурочена к Международному дню защиты детей. Для участия в ней нужно, чтобы кто-нибудь из покупателей был родителем несовершеннолетнего ребенка», – сообщила региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
В УК «Теорема» решили подойти к скидкам творчески. Там с июня по август действуют «летние цены» в рамках акции «Хорошим людям – скидка 15%». «Потенциальным покупателям не стоит глубоко рефлексировать, ибо мы всех считаем хорошими», – успокоила руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева. Предложение распространяется на «однушки» определенного типа в корпусах первой очереди, которые будут сданы в этом году. 15%-ю скидку можно будет получить при 100%-й оплате в течение двух месяцев с даты подписания договора или при покупке квартиры в ипотеку. Кроме того, в ЖК «Пять звезд» тем, кто купит более одной квартиры, дополнительно скинут еще 2%.
А в компании Setl City начиная с июня покупателям дарят велосипеды. Основная цель акции – дать возможность будущим новоселам «опробовать велодорожки и другую инфраструктуру для велосипедистов» в жилых комплексах застройщика. Акция распространяется на ЖК «Чистое небо», «Солнечный город», «GreenЛандия» и «Семь столиц».
Когда брать
По мнению представителей ведущих застройщиков Петербурга и Ленобласти, летом спрос на квартиры падает, хотя в последние годы эта тенденция несколько изменилась. «Рынок недвижимости обладает сезонностью – летом наступает некоторый спад активности покупателей, которые переключаются на вопросы организации детского отдыха, планирования своего отпуска. Вопросы покупки квартиры уходят на второй план. Но в последние годы отток петербургских покупателей практически полностью компенсируется региональными клиентами, которые летом подбирают квартиры для себя или своих детей», – прокомментировал Арсений Васильев.
Светлана Денисова объясняет, что традиционные скидки предлагаются в начале года, потому как в январе обычно снижается деловая активность и, как правило, начиная с декабря объявляются новогодние акции, которые пролонгируются на весь январь, чтобы продажи не останавливались и застройщики смогли создать задел на зимний период. «На рынке недвижимости увеличивается сезонная активность в первой половине года (в марте и апреле) и во второй половине года – с сентября и по нарастающей до декабря месяца», – сказала Светлана Денисова.
Как объяснил коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев, в текущем году устойчивым уровнем спроса характеризовались февраль и март, в апреле было отмечено небольшое снижение, эта тенденция продолжила развитие в мае. «Совокупно в I квартале 2016 года продажи «Главстрой-СПб» составили 63 тыс. кв. м, что соответствует уровню рекордного 2014 года», – констатировал спикер.
Арсений Васильев подчеркивает, что все тенденции роста и снижения спроса у покупателей характерны для стабильной экономической ситуации, рынка, на котором присутствует планомерное поступательное развитие. Серьезные экономические и политические изменения могут внести существенные коррективы в рыночные показатели.
«Что касается больших скидок, которые использует ряд застройщиков, то они уже давно превратились в маркетинговый инструмент, не всегда эквивалентный выгодной стоимости квартиры», – считает господин Васильев.
По мнению Елены Валуевой, для привлечения покупателя важен комплекс инструментов в целом. «Одних привлекают скидки, других – дополнительные опции (возможность внести деньги позже или паркинг в подарок). На данный момент возможностей для снижения цен у застройщиков нет, себестоимость строительства и сопутствующих расходов растет и не позволяет давать больших скидок покупателям», – подытожила она.
В Петербурге постепенно завоевывает популярность новый формат – коворкинги.
Коворкинг – это модель работы, в которой участники, оставаясь независимыми и свободными, используют общее пространство для своей деятельности. В частности, коворкинг популярен среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей. В Петербурге пока не сформировалось окончательное видение того, что такое коворкинг. Под этим форматом предлагаются как офисы с почасовой арендой и бизнес-инкубаторы, так и тайм-кафе.
По данным исследования департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, предложение коворкингов в Петербурге насчитывает 20 объектов общей площадью 4,5 тыс. кв. м. 45% коворкингов сконцентрировано в Центральном районе, 27% – в Петроградском.
В Петербурге коворкинги – преимущественно единичные проекты. Только две компании развивают коворкинги под единым брендом – «Офис-М» (шесть объектов) и международная сеть Regus (два объекта).
Как говорят в компании Maris part of the CBRE affiliate network, в Петербурге рабочие места в аренду предлагаются и в бизнес-инкубаторах «Ингрия» или SumIT, где необходимо проходить отбор для возможности участия.
Самый большой по площади коворкинг WELCOME занимает 1000 кв. м. Помимо самого коворкинга, в его состав входят чайный бар, выставочное пространство, workplace для дизайнеров и студия печати. Средняя площадь коворкинга в Петербурге – 230 кв. м, средняя площадь рабочего места – 7 кв. м.
«Наиболее крупные коворкинг-центры, такие как «Зона действия», рассчитаны на 80-100 человек», – говорят в Maris.
В коворкингах существует возможность аренды рабочего места как на час, так на месяц и более. Предоставляется оборудованное офисное место или просто стол в помещении. Некоторые владельцы коворкинг-центров отдают предпочтение представителям творческих профессий или ИТ-сферы.
«Среди необычного направления можно выделить коворкинг для детей и родителей. Пока дети интересно проводят время в компании воспитателей и педагогов в «детском» пространстве, молодые родители работают «во взрослом» пространстве», – рассказал Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Строй».
Аренда рабочего места в коворкинге варьируется в зависимости от срока и типа размещения: фиксированное рабочее место (оборудованное) будет стоить 8-10 тыс. рублей в месяц, необорудованное – от 4 тыс. рублей в месяц. «Плавающее» рабочее место на месяц обойдется дешевле на 10-20%.
Как правило, в стоимость аренды любого рабочего места входят скоростной Интернет, доступ к электричеству, рабочее место (письменный стол, диван и т. д.), МФУ (принтер, сканер, ксерокс), чай, кофе, угощения, предоставление переговорной комнаты, уборка офисных помещений и площадей общего пользования, круглосуточная охрана.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в России, полагает, что когда коворкинг-центр находится в классическом качественном бизнес-центре, важно понимать, что это не бизнес самого собственника объекта, практически всегда сейчас коворкинг – это арендатор. «Поэтому ставки аренды для коворкинг-центров соответствуют ставкам других арендаторов», – добавляет госпожа Лежнева.
Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге, отмечает: «Одной из главной сложности данного бизнеса в России является выбор системы управления финансовыми потоками и модели окупаемости. Сейчас у россиян нет понимания, что такое коворкинг, как управлять этим бизнесом, и если компания не обладает должным западным опытом, у нее могут возникнуть трудности».
«Вероятно, многие из существующих сегодня проектов коворкинг-центров прекратят свое существование в скором времени, так как они держатся на энтузиазме создателей и постоянных клиентов, но не приносят существенного дохода. Их место займут более серьезные форматы, профессионально выполненные, с существенным оборотом, но не потерявшие всего обаяния, уюта и функциональности», – прогнозируют аналитики Maris.
Мнение
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Строй»:
– Коворкинг, или общественные офисные пространства, – довольно молодой формат на рынке коммерческой недвижимости, о перспективах развития которого пока говорить рано. Данная модель является альтернативой домашнего офиса и популярна среди творческих людей, маленьких компаний, фрилансеров и тех, кто только начинает свой бизнес-проект.