Рынок недвижимости Петербурга. Ноябрь 2008 г.

12.12.2008 00:14

Отдел маркетинга Департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подготовил анализ основных событий на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре 2008 г., в котором рассмотрены основные тенденции всех сегментов рынка.

 

Жилая недвижимость

За ноябрь 2008 г. цены на первичном рынке снизились на 1,1%, на вторичном – на 2,6%. Среднерыночная цена на 1 декабря на первичном рынке составила 88140 руб./кв.м, на вторичном – 103703 руб./кв.м. Причиной снижения стоимости стало снижение покупательского спроса на рынке:

― За период сентябрь-ноябрь 2008 г. снижение объемов продаж составило порядка 40% по сравнению с летом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.

― Большинство крупных игроков ипотечного рынка свернули свои программы по кредитованию жилья на первичном рынке, в том числе и ВТБ-24. Сбербанк по-прежнему кредитует объекты. Ужесточились условия получения ипотечного кредита: процентная ставка по кредиту составляет 16-18% (ранее, летом 2008 года этот показатель составлял 10-12%), первоначальный взнос – 30-40% (ранее - 10-30%). Ряд строительных компаний предлагают длительную рассрочку до 5 лет, что может стать альтернативой ипотечному кредиту. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса и нестабильной ситуации в мире этот механизм лишь отчасти сможет повлиять на увеличение спроса.

― Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтения при выборе квартиры вариантам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на варианты со сроком сдачи I-III квартал 2009 г.

Объем ввода жилой недвижимости в ноябре 2008 г. составил 231 тысячу кв. м, за октябрь этот показатель равен 190 тысячам кв.м. По январским прогнозам администрации города, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2008 г. должен был составить порядка 2,67 млн. кв. м. Однако, уже сейчас очевидно, что он не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилья в 2008 г. может составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в декабре. Прогноз по объему ввода на декабрь – 400-600 тысяч кв.м.

В ноябре 2008 г. в продажу на рынок вышло два новых проекта бизнес-класса, а именно «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне и «Привилегия» на Васильевском острове. Цены на эти объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке.

В ближайшее время Фонд имущества Петербурга объявит конкурс по массовой покупке квартир у застройщиков. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. Эта цена является ниже среднерыночной на 86% и близка к себестоимости строительства.

В декабре, вероятнее всего, сохранятся намеченные в ноябре тенденции. О новых тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.

Таблица 1. Основные изменения на рынке жилой недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.

 

Загородная жилая недвижимость Петербурга и Ленобласти

Несмотря на сложные экономические условия на загородном рынке, в ноябре открылись продажи в 4 поселках. Было заявлено о старте одного проекта, однако его реализация намечена только на конец 2009 г. Начиная с лета 2008 г. происходит снижение как количества поселков, введенных в листинги в течение месяца, так и количества новых заявленных проектов.

Снижению активности игроков загородного рынка способствуют два основных фактора: нестабильность внешней экономической конъюнктуры и сезонность. Падение интереса к данному сектору рынка недвижимости (снижение спроса и снижение количества новых проектов) характерно для этого времени года. Однако недоступность кредитных денег, сложности с ликвидностью, отсутствие четкого понимания развития экономической ситуации в ближайшее время, а значит сильное снижение спроса уже сейчас, в разы усугубляют ситуацию.

Застройщики отмечают снижение объема продаж, в связи с этим для увеличения ликвидности все больше компаний начинают выставлять на продажу в своих поселках инженерно-подготовленные участки без подряда, меняя тем самым первоначальную концепцию. В ноябре предложение участков было открыто в поселках «Новое Минулово» и «Невская отрада» компании «Константа», ранее в этих поселках предлагали только участки с подрядом.

В 5 проектах были приостановлены продажи, по разным причинам: от смены концепции, поиска соинвесторов, до продажи всего проекта. Однако подобные действия во многом продиктованы желанием застройщиков оптимизировать свои расходы, увеличить эффективность проекта в условиях нестабильности и, конечно, недостатком средств.

Загородная ипотека не достигла серьезного развития, однако, в условиях финансового кризиса практически все банки свернули свои загородные ипотечные программы. В ноябре, закрыв свою загородную программу, к ним присоединился и Райффайзенбанк.

В отсутствие загородной ипотеки, следует отметить, новую программу компании Village Consulting, по которой планируется выдавать ссуды (на основаниях договора займа) покупателям на срок до 15 лет под 14% годовых в рублях. Заемщик должен будет предоставить минимум 50% первоначального взноса. Эта инициатива может в какой-то степени выступать альтернативой загородной ипотеке, однако, вероятность появления большого количества подобных программ среди застройщиков невелика, так как для их осуществления нужен большой запас собственных денежных средств.

Также для стимулирования спроса практически во всех поселках покупателям предлагается система скидок, которые достигают 5-10%, а также беспроцентная рассрочка платежей. Что позволяет сделать вывод о некотором снижении цен на загородном рынке.

В декабре можно ожидать сохранение тенденции уменьшения количества выводимых на рынок новых проектов, а также уменьшение объемов продаж, чему будет способствовать не только экономическая нестабильность, но также и фактор сезонности. Наличие скидок и небольшое падение цен также будут иметь место. Таким образом, тенденции ноября продолжат свое развитие и в декабре.

Таблица 2. Основные изменения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за ноябрь 2008 г.

 

Офисная недвижимость

В ноябре 2008 г. было законченно строительство около 23 тысяч кв. м площадей в офисных центрах. Было заявлено о строительстве или реконструкции под офисные цели 4 объектов общей офисной площадью около 200 тысяч кв.м. Для сравнения в октябре было анонсировано строительство около 85 тысяч кв. м офисных площадей. В то же время в июле-августе эта цифра в среднем составляла 650 тысяч кв.м.

Рост в ноябре объема заявленного строительства, возможно, объясняется тем, что октябрь являлся наименее определенным месяцем в условиях экономического кризиса. К ноябрю девелоперы успели пересмотреть свои планы, возможно, резко сократив их. Однако компании уже выработали стратегии антикризисного поведения, что и повлияло на анонсирование проектов. Помимо этого, девелоперы таким образом дают сигнал потенциальным инвесторам о возможности вложения средств и в анонсированные проекты.

В то же время некоторые компании заявляют о замораживании ряда проектов. По итогам ноября общий объем замороженных офисных объектов составил около 180 тысяч кв. м, которые должны были быть построены в 2009-2011 гг. Отдельно следует выделить ситуацию с ОДЦ «Охта-центр», так как финансирование этого проекта из городского бюджета на 2009-2011 гг. полностью остановлено.

Это лишь некоторые последствия экономического кризиса. Другим ярким проявлением последнего является изменение структуры собственников и управления в ряде компаний. Многие девелоперские компании сокращают штаты. Так, компания ПИК приняла решение о закрытии петербургского офиса, хотя и пока не замораживает свои девелоперские проекты. В условиях кризиса часто меняются и руководители компаний, так как стратегии управления на растущем и падающем рынках существенно отличаются. В ноябре стало известно об уходе со своих должностей генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского (из-за несогласия со шведским руководством о политике на Северо-Западе) и управляющего сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерия Хламкина. Помимо этого сменились лица и в администрации Санкт-Петербурга. Вместо Александра Викторова новым председателем КГА назначена Юлия Киселева, а главным архитектором – Юрий Митюрев.

Спрос на офисные центры также меняется. В результате сокращения штатов, спрос на офисные помещения в компаниях, проводивших сокращения, уже сократился на 20-30%, уровень вакантных площадей составил в ноябре около 13% для класса А и около 5% для класса В. Пока ответных шагов от собственников бизнес-центров на открытом рынке не наблюдается. В процессе переговоров стоимость аренды может снижаться на 15-25%, однако примеров снижения заявленной стоимости практически нет.

В декабре можно ожидать прежнего уровня спроса на офисные помещения в течение 1-3 недели декабря и затихания активности в преддверии новогодних праздников. В то же время в декабре традиционно на рынке появляется большее число новых бизнес-центров. Можно ожидать подобного и в этом году, несмотря на экономический кризис.

Таблица 3. Основные изменения на офисном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.

 

Торговая недвижимость

Сложная экономическая ситуация в связи с мировым финансовым кризисом привела к тому, что в ноябре на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга было приостановлено строительство ряда торговых центров, а также было объявлено о продаже нескольких объектов.

Крупнейший в Санкт-Петербурге девелопер качественной торговой недвижимости холдинг «Адамант» заморозил строительство 10 из 15 строящихся и проектируемых торговых центров, среди которых МФК «Ладожский», МФК «Адамант-парк», новые очереди ТРК «Балканский» и другие. Компания «РТМ» приостановила строительство ТРК «Купчинский» по причине сложной финансовой ситуации. Таким образом, на данный момент порядка 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA), запланированных к вводу в 2009-2010 гг., оказались «заморожены».

Также появилась информация о продаже ряда объектов. Так компания «Рюрик Менеджмент» объявила о полном уходе петербургского рынка, в связи с чем выставила на продажу находящийся на ранней стадии строительства МФК «Театральный», а группа компаний «СиБ» продает I очередь ТРК «Шкиперский молл», расположенного на Васильевском острове. Нужно отметить, что это первый случай в Санкт-Петербурге, когда выставлен на продажу функционирующий торговый центр, до этого продавались лишь строящиеся объекты.

В тоже время на рынке появляются и новые объекты. Так компания Rautakesko открыла в Красносельском районе девятый в Санкт-Петербурге строительный гипермаркет «К-Раута» общей площадью 16,5 тысячи кв. м, арендопригодной (GLA) порядка 10 тысяч кв. м. В целом же ввод новых качественных торговых центров в ноябре снизился по сравнению с докризисным периодом – ранее ежемесячно на рынке появлялись 2-3 новых торговых центра.

Также в ноябре ни один девелопер не анонсировал строительство новых торговых центров, тогда как ранее каждый месяц появлялись 1-2 таких анонса.

Арендаторы торговых площадей в ноябре ощутили влияние кризиса, что проявилось в некотором падении продаж. Этот факт вынудил обратиться Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят в основном непродовольственные ритейлеры, с открытым письмом к девелоперам и владельцам торговых центров, в котором они настаивают на замене фиксированных арендных платежей в торговых центрах на процент с оборота.

Сделки по аренде торговых площадей совершаются в тех же объемах, что и до кризиса. В ноябре сеть магазинов «Дети» открыла 2 магазина на местах бывших гипермаркетов «Банана-Мама». Новые магазины открылись в ТЦ «Платформа» и в ТРК «Балканский». Первый гипермаркет московской сети «Белая дача» отроется в октябре 2009 г. в ТРК «Северный молл». Магазин займет отдельно стоящий корпус площадью 7000 кв. м II очереди торгового центра.

Важным событием, произошедшем в ноябре, является выход на рынок Санкт-Петербурга новой управляющей компании УК «ПСН Проперти Менеджмент». Она берет под управление МФК River House.

Тенденции, характеризующие рынок торговой недвижимости в ноябре, будут справедливы и для декабря. Проекты торговых центров будут приостанавливаться и выставляться на продажу, поэтому до конца года будет введено лишь 15% от заявленных качественных торговых площадей.

Таблица 4. Основные изменения на рынке торгово-развлекательной недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.

 

Складская недвижимость

В ноябре 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наступило некоторое затишье. Предложение качественной недвижимости выросло на 52,6 тысячи кв.м за счет введения в эксплуатацию складского комплекса «АКМ Лоджистикс». Если говорить о будущем предложении, то в ноябре не было заявлено ни об одном будущем проекте в этом сегменте. Ранее в среднем каждый месяц анонсировалось строительство 1-2 новых комплексов, средняя совокупная площадь заявленных проектов составляла около 60-70 тысяч кв.м.

Причиной отсутствия новых проектов является резкая переоценка будущего спроса на склады в связи с экономическим кризисом. Так как складской рынок является достаточно непрозрачным, то для принятия решения о будущих проектах нужен больший период времени, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.

Также не следует ожидать большого количества заявлений о строительстве новых проектов и в декабре. Но на рынке предложения действующих объектов в декабре должны появиться еще ряд больших объектов. В то же время можно ожидать, что складские комплексы, введенные в 2008 г., будут испытывать трудности с заполняемостью. Это уже привело к пересмотру условий договоров аренды, особенно касаемо сроков заключения договоров. Пока нет анонсированных снижений арендных ставок и расценок на услуги обслуживания, однако если ранее в процессе переговоров можно было достичь скидки в 10-15% от арендной ставки только для крупных площадей, то сейчас на подобную скидку в процессе переговоров готовы идти даже для 3-5 тысяч кв.м.

Таблица 5. Основные изменения на складском рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.

 

Гостиничная недвижимость

Мировой финансовый кризис пока не оказывает серьезного влияния на рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В ноябре информации о замораживании либо о продаже гостиничных объектов не появлялось. Напротив, вводятся в эксплуатацию новые гостиницы, заявляются новые проекты в таких же объемах, что и в докризисный период.

Так, в Курортном районе открылся отель категории 4* на 47 номеров при яхт-клубе «Терийоки»; компания ЗАО «Ленстройжилсервис» до конца 2009 г. введет в эксплуатацию гостиничный комплекс на 100 номеров категории 3* в особняке князя Виктора Кочубея на Фурштатской, 24, а китайская корпорация Hisense планирует построить в городе 5-звездочный отель (объем его номерного фонда пока не известен).

Цены на размещение в среднем в ноябре не изменились, так как спрос пока сильно не упал. В целом по городу загрузка гостиниц находилась на соответствующем низкому сезону уровне, падения уровня загрузки зафиксировано не было.

Единственное негативное явление, связанное с кризисом, наблюдалось в сегменте элитных отелей. Из-за некоторого уменьшения спроса со стороны vip-клиентов и деловых туристов, которые стали предпочитать более дешевые номера, «Гранд Отель Европа» был вынужден пересмотреть расходы, что привело к временному закрытию двух верхних этажей отеля. Также появилась информация о том, что в некоторых отелях сокращена зарплата и часть персонала, но связывать это напрямую только с кризисом не стоит, так как, вероятно, также сказалось влияние таких факторов, как низкий сезон, панические настроения в деловой среде и неопределенность ситуации в связи с кризисом, тем более, что официально это информация не подтвердилась.

В ноябре в области законодательства, касающегося гостиничной недвижимости, произошло изменение. Был принят закон, дающий пассажирам паромов право 72 часа находиться в РФ без виз. Снято серьезное препятствие для пассажиров паромных линий при приходе в Санкт-Петербург. Но это мера способна оказать положительное влияние на гостиничную недвижимость города только после окончания кризиса, так как в нынешней сложной экономической ситуации новые паромные маршруты, скорее всего, не появятся.

Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, проявившиеся в ноябре, вероятнее всего, будут справедливы и для декабря. До конца года ждать серьезных изменений не стоит, все запланированные к вводу гостиничные объекты должны быть достроены, значительного падения заполняемости по сравнению с показателями сравнимого периода не произойдет, а значит, и цены будут оставаться на прежнем уровне. В новогодние праздники ожидается, что петербургские гостиницы будут заполнены на 90%.

Таким образом, финансовый кризис в сегменте гостиничной недвижимости пока ощущается в меньшей степени, чем в других сегментах недвижимости. Связано это во многом с тем, что спрос на гостиницы в ноябре во многом определяется планами потребителей, которые были сформированы до начала активной стадии экономического кризиса. Декабрь же является предновогодним месяцем, в котором спрос на гостиницы традиционно превышает предложение, поэтому даже в текущей ситуации существенного провала на гостиничном рынке в декабре не ожидается.

На данный момент, несмотря на нестабильную ситуацию в финансовой и банковской сфере, информации о заморозке строительства или о продаже крупных гостиничных объектов нет. Вероятно, это связано с тем, что рассматриваемый рынок достаточно инертен по отношении к кризису из-за дефицита в городе номерного фонда.

Таблица 6. Основные изменения на гостиничном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.


Подписывайтесь на нас:

Санкт-Петербург. Ассоциация сказала веское слово
20.03.2006 21:07

Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законопроект) вносит изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Рассмотрев представленный Законопроект Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» отмечает следующее:


1. Законопроект несколько расширяет возможности привлечения застройщиками денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в сравнении с ныне действующей редакцией Закона, что представляется вполне обоснованным. Действующее законодательство Российской Федерации прямо предусматривает возможность приобретения гражданами и юридическими лицами прав собственности на жилые помещения в строящихся многоквартирных домах путем объединения денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретения гражданами у организаций-застройщиков жилищных облигаций, как особого вида ценных бумаг, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Предлагаемые Законопроектом изменения устраняют юридическую коллизию, которая ставила под сомнение возможность применения положительно зарекомендовавших себя на практике способов приобретения прав на жилые помещения. Кроме того, в представленном Законопроекте предпринята попытка устранить неопределенность в части возможности финансирования строительства объектов недвижимости юридическими лицами посредством участия в инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. В соответствии с Законопроектом действие Закона не распространяется на отношения юридических лиц, связанные с участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, вместе с тем, Законопроект исключает возможность уступки физическим лицам требований по таким договорам, что вызывает недоумение.


Таким образом, за исключением участия в долевом строительстве в соответствии с Законом, участия в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, а также выпуска облигаций, закрепляющих право их владельцев на предоставление имущественного эквивалента, исключены любые способы привлечения денежных средств граждан к финансированию строительства многоквартирных, жилых домов в период строительства.


Учитывая, что конечными потребителями квартир в строящемся доме, как правило, являются граждане, данное ограничение не будет способствовать увеличению объемов финансирования строительства жилых домов, и как следствие, будет негативно отражаться на темпах строительства, что повлечет риск ответственности застройщика перед дольщиками. Год, прошедший с момента вступления в силу Закона, показал, что, оценивая возникающие из договора участия в долевом строительстве риски, застройщики не торопятся привлекать деньги дольщиков. Например, в Санкт-Петербурге за весь период действия Закона была размещена всего лишь одна проектная декларация и не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. При этом количество предоставленных под строительство жилья земельных участков уменьшилось в разы.


Не имея возможности напрямую привлекать денежные средства граждан, застройщик вынужден или вкладывать в строительство собственные средства, или изыскивать кредитные ресурсы, что неизбежно приводит к удорожанию стоимости строительства, и в конечном итоге отражается на стоимости жилья.


2. В соответствии с Законопроектом прекращают свое действие нормы, согласно которым Залогодержатели – банки несут солидарную с застройщиком ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Данная поправка не вызывает сомнений, указанные нормы противоречили основам гражданского законодательства Российской Федерации, в частности, принципам признания равенства участников гражданского оборота и свободы договора, поэтому их отмена вполне логична. Тем не менее проблема полностью не решена. Часть 1 статьи 14 Закона устанавливает, что взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Частью 2 статьи 14 Закона предусмотрено, что вышеуказанные сроки для обращения взыскания на предмет залога применяются независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями-банками.


Данная норма может толковаться таким образом, что факт нарушения застройщиком своих обязательств перед банком-залогодержателем, при отсутствии нарушений условий, указанных в части 1 статьи 14 Закона, не является основанием для обращения взыскания на предмет залога со стороны банка. В такой ситуации договор о залоге между банком и застройщиком не имеет для банка экономического смысла. Подобная форма обеспечения для кредитующего банка является малопривлекательной, так как кредит будет недостаточно обеспеченным, что сделает затруднительным для застройщика получение кредита или приведет к необходимости формирования банком дополнительных резервов и, соответственно, скажется на нормативах кредитования. В итоге стоимость кредитных ресурсов существенно возрастет, что отразится на увеличении стоимости жилья.


Кроме того, устанавливая залог, Закон не регламентирует порядок реализации такого способа обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем, его реализация на практике будет весьма затруднена. Причем согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем имущества (в данном случае возводимый застройщиком объект недвижимости) может быть его собственник либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на имущество, то на это необходимо согласие собственника такого имущества. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. Представляется, что если застройщик и имеет какое-то на него право, то это не право собственности. Следовательно, сама возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. Кроме того, возможна ситуация, когда в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору часть участников долевого строительства будет требовать применения залогового механизма посредством реализации заложенного имущества, а другая часть сочтет более выгодным для себя ждать выполнения условий договора. Последствия такой ситуации Законопроект не рассматривает. Порядок установления залога, предусмотренный как Законом, так и Законопроектом, не разъясняет и порядок прекращения залога, что приведет к тому, что по ряду потенциальных обязательств, а также обязательств, носящих длящийся характер (например, в отношении скрытых недостатки) залог будет длиться вечно.


Исходя из вышесказанного, представляется, что Законопроект в полной мере не устраняет ограничения в привлечении банковских ресурсов для финансирования  строительства жилых домов и не решает проблем, связанных с практической реализацией залога. В связи с чем, представляется целесообразным подойти комплексно к изменению предусмотренного Законом залогового регулирования или отменить его вовсе.


3. Законопроект исключает из определения объекта долевого строительства гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. Данная поправка в целом вызывает поддержку. Перечисленные объекты в основном приобретаются физическими лицами в расчете на то, что осуществляемая с использованием этих помещений деятельность будет направлена на извлечение прибыли, поэтому вопросы приобретения таких помещений должны регулироваться гражданским и инвестиционным законодательством. Вместе с тем, к объектам долевого строительства, подпадающим под действие Закона, Законопроект относит нежилые помещения в многоквартирном доме, а также жилые дома, строящиеся в составе комплекса жилых домов, или помещения в здании, здания, строения, сооружения, строящиеся на земельном участке, предназначенном для строительства многоквартирного дома или комплекса жилых домов, на основании одного разрешения на строительство.


Имеются серьёзные сомнения в обоснованности данной поправки, так как возникает внутреннее противоречие, ведь такие помещения, здания, строения и сооружения могут быть построены в рамках одного многофункционального комплекса на основании одного разрешения на строительство и впоследствии использоваться собственниками также как гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры в целях извлечения прибыли.


4. Предусмотренное Законопроектом уменьшение размера неустоек (пени) в случае неисполнения им условий договора является положительным моментом, так как направлено на достижение соразмерности последствий нарушения застройщиком своих обязательств и применяемых к нему санкций, а также на исключение возможности злоупотребления отдельными участниками долевого строительства предоставленными им Законом правами, путем использования штрафных санкций как способа извлечения дохода, значительно превосходящего доход, который может быть получен за счет других видов деятельности.


5. Действующая редакция Закона предусматривает расторжение договора по инициативе застройщика только в судебном порядке, что, учитывая особенности отечественного судопроизводства, существенно ограничивает финансирование строительства. В этом случае застройщик не получает необходимых денежных средств для своевременных расчетов с государством и контрагентами, что влечет у застройщика значительные убытки. Законопроект предоставляет застройщику возможность одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате. Тем не менее, условия расторжения договора по инициативе застройщика остались прежними, что вызывает сомнения в достаточности данной поправки. Законопроект устанавливает право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна производиться в течение месяца и только с момента такой регистрации договор считается заключенным. Учитывая, что законодательством четко не определен порядок проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и документов, необходимых для такой регистрации, а также то, что в существующей системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор участия в долевом строительстве является новым видом сделок, а штат подготовленных регистраторов в большинстве случаев не укомплектован, на практике процесс регистрации может занимать и больше времени. Данная проблема актуальна и при регистрации прекращения договора при его одностороннем расторжении. В соответствии с Законопроектом, если участник долевого строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок не произвел оплату цены договора, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в том случае, если просрочка внесения платежа составила более трех месяцев. При этом застройщик не позднее, чем за тридцать дней до предполагаемого дня расторжения договора обязан направить участнику долевого строительства письменное предупреждение о необходимости погашения им задолженности и последствиях неисполнения такого требования. Если участник долевого строительства не исполняет данное требование, договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым со дня направления застройщиком следующего уведомления уже об одностороннем отказе от исполнения договора. Момент внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав в Законопроекте четко не определен, в связи с чем, этот процесс также может затянуться.


Таким образом, в течение как минимум пяти месяцев, пока в ЕГРП не будет внесена запись о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик лишен финансирования и возможности привлечь в договор нового участника взамен недобросовестного. Подобная ситуация предоставляет дополнительные возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных контрагентов, которыми могут являться конкуренты застройщика. Учитывая вышеизложенное следует откорректировать условия расторжения договора участия в долевом строительстве, а также изменить предложенный Законопроектом порядок возврата участнику долевого строительства денежных средств при расторжении договора. Вполне обоснованным представляется принять за момент, с которого должны исчисляться сроки возврата денежных средств, дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и, кроме того, не понятно, чем обусловлена необходимость ставить возможность привлечения застройщиком денежных средств в зависимость от государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве.


6. Законопроект изменяет объем сведений, относящихся к информации о застройщике, дополнительно относя к ним фамилии, имена, отчества физических лиц -  учредителей, а также процент голосов, которым обладает каждый из учредителей в органе управления юридического лица. Информация о застройщике, перечисленная в Законе подпадает под понятие информации, составляющей коммерческую тайну, закрепленное статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».


Свободный доступ всех без исключения лиц к информации о застройщике создает условия для недобросовестной конкуренции, в частности для получения и использования заинтересованными лицами коммерческой и служебной тайны, т.е. действий, запрещенных пунктом 1 статьи 10 Закона РСФСР от 22 марта 1991 г. № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».


Такая финансово-экономическая «прозрачность» застройщика ставит его в неравное положение с прочими субъектами предпринимательской деятельности, заключающими договоры участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, или привлекающими денежные средства инвесторов на основании иных договоров в сфере строительной деятельности в соответствии с гражданским и инвестиционным законодательством, и которые, в этой связи, не обязаны раскрывать подобную информацию о себе.


Требование Закона о предоставлении определенной информации и документации любым обратившимся лицам не только не обосновано, но и опасно, поскольку облегчает заинтересованным лицам получение доступа к информации, которая может быть впоследствии использована для недружественного поглощения и корпоративного шантажа. Необходимо отметить, что компания, владеющая на праве собственности или аренды земельным участком с выгодным местоположением, является весьма привлекательным объектом для недружественного поглощения. Представляется целесообразным указанные нормы из текста исключить.


7. Другой вопрос, требующий решения, это продолжительность гарантийных сроков. В действующей редакции Закона предусмотрена пятилетняя гарантия на объект долевого строительства. Устанавливая общий гарантийный срок на объект долевого строительства в целом, Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества. В большинстве случаев гарантийные сроки устанавливаются производителями материалов и работ (на отделочные материалы, лифтовое оборудование и т.п.), и не зависят от застройщика.


Вопросы продолжительности гарантийных сроков в достаточной мере регламентированы действующим законодательством и их дополнительное регулирование в рамках Закона представляется необоснованным.


8. Изменения Закона так не коснулись норм об определении цены договора о долевом участии в строительстве и порядка использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В соответствии с Законом размер средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта долевого строительства, может быть определен как сумма денежных средств по возмещению затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Причем статья 18 Закона устанавливает строго целевое использование средств, полученных от дольщиков, исключительно для строительства (создания) застройщиком многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Но денежные средства, направляемые на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, составляют лишь часть фактических затрат застройщика на строительство (создание) объекта недвижимости. При реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества государством на застройщика, как правило, возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта.


Закон не учитывает затрат застройщика, которые тот вынужден нести до получения разрешения на строительство (выкуп права аренды земельного участка, передача городу доли в площадях возводимого объекта недвижимости, отчисления по инвестиционному контракту (например, участие в строительстве инженерных сетей), создание или реконструкция обособленных объектов инженерной и социальной инфраструктуры, выполнение требований технических условий организаций инженерно-энергетического комплекса, затраты по расселению жителей сносимых жилых домов, компенсации собственникам нежилых помещений и т.п.). Учитывая, что указанные затраты составляют значительную долю в общих затратах на строительство объекта, у застройщиков возникают трудности с соблюдением целевого назначения использования денежных средств (ст.18 Закона).


ВЫВОДЫ:


Если исходить из того, что целями Закона должны являться защита прав и законных интересов участников долевого строительства, задачей которых является получение жилья для собственного пользования, а также создание условий для привлечения средств граждан на строительство жилья, то этим целям и Закон и представленный Законопроект в полной мере не соответствуют.


Значительная часть поправок и изменений не носят принципиального характера. В целом поправки являются незначительными и часто дублируют положения, содержащиеся в других законах. Наиболее значимые изменения Закона: изменение действия его во времени и отмена солидарной ответственности банков. В случае принятия таких поправок будет создана иллюзия серьезных уступок застройщикам и значительности проделанной работы, хотя в действительности что-либо изменится мало.


К сожалению, вынуждены отметить, что немногочисленные изменения Закона не позволяют достичь его сбалансированности, которая позволила бы восстановить интерес профессиональных участников строительного рынка - застройщиков к форме договора участия в долевом строительстве, скорее наоборот, вынуждают застройщиков искать иные способы привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов.


К достижению общего баланса интересов Законопроект не стремится, выражается это не только в несоблюдении основных принципов гражданского законодательства, но и в сохранении чрезмерно жестких административных мер воздействия. Должны соблюдаться требования статьи 17 Конституции РФ, которая устанавливает общий принцип: осуществление прав и свобод не должно нарушать права и свободы других лиц. Баланс интересов, толерантность, достижение компромиссов несовпадающих целей и действий – основная цель законодательного регулирования. Следует учитывать и требования статьи 40 Конституции РФ, согласно которой органы государственной власти (в том числе и законодательные) поощряют жилищное строительство. Закон должен учитывать не только законные интересы дольщиков, но и застройщиков. А конкретное воплощение этого принципа должно должны выражаться в сбалансированности, минимизации административного регулирования и разумной ответственности, учитывающей специфику реализации крупных инвестиционных проектов.


В связи с чем, представляется необходимым при доработке представленного Законопроекта учесть все вышеназванные проблемы, а также рассмотреть возможность внесения изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации в части отнесения к операциям, не подлежащим обложению налогом на добавленную стоимость, операции по оплате взносов участниками долевого строительства в соответствии с Законом.


В первую очередь изменения Закона должны быть направлены на устранение его  негативных последствий, к которым, прежде всего, следует отнести:


- недофинансирование строительства жилых объектов, сокращение объемов и существенное увеличение сроков строительства жилья, что напрямую связано с ограничением возможности застройщиков привлекать денежные средства на этапе строительства и значительным сужением круга лиц, имеющих право привлекать средства граждан.


В результате действия Закона под угрозой оказывается национальный проект «Доступное жилье» и как существенная часть этого проекта – возможность ипотечного кредитования граждан на первичном рынке.


Подписывайтесь на нас:

Москва. Предложение отстает от спроса
28.10.2005 16:21

Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.


Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.

Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.

Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.

Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.

В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.

Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.

По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.

Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.

Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3  в час.

Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.

В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.

Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI



Подписывайтесь на нас: