Рынок недвижимости Петербурга. Ноябрь 2008 г.
Отдел маркетинга Департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подготовил анализ основных событий на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре 2008 г., в котором рассмотрены основные тенденции всех сегментов рынка.
Жилая недвижимость
За ноябрь 2008 г. цены на первичном рынке снизились на 1,1%, на вторичном – на 2,6%. Среднерыночная цена на 1 декабря на первичном рынке составила 88140 руб./кв.м, на вторичном – 103703 руб./кв.м. Причиной снижения стоимости стало снижение покупательского спроса на рынке:
― За период сентябрь-ноябрь 2008 г. снижение объемов продаж составило порядка 40% по сравнению с летом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
― Большинство крупных игроков ипотечного рынка свернули свои программы по кредитованию жилья на первичном рынке, в том числе и ВТБ-24. Сбербанк по-прежнему кредитует объекты. Ужесточились условия получения ипотечного кредита: процентная ставка по кредиту составляет 16-18% (ранее, летом 2008 года этот показатель составлял 10-12%), первоначальный взнос – 30-40% (ранее - 10-30%). Ряд строительных компаний предлагают длительную рассрочку до 5 лет, что может стать альтернативой ипотечному кредиту. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса и нестабильной ситуации в мире этот механизм лишь отчасти сможет повлиять на увеличение спроса.
― Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтения при выборе квартиры вариантам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на варианты со сроком сдачи I-III квартал 2009 г.
Объем ввода жилой недвижимости в ноябре 2008 г. составил 231 тысячу кв. м, за октябрь этот показатель равен 190 тысячам кв.м. По январским прогнозам администрации города, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2008 г. должен был составить порядка 2,67 млн. кв. м. Однако, уже сейчас очевидно, что он не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилья в 2008 г. может составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в декабре. Прогноз по объему ввода на декабрь – 400-600 тысяч кв.м.
В ноябре 2008 г. в продажу на рынок вышло два новых проекта бизнес-класса, а именно «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне и «Привилегия» на Васильевском острове. Цены на эти объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке.
В ближайшее время Фонд имущества Петербурга объявит конкурс по массовой покупке квартир у застройщиков. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. Эта цена является ниже среднерыночной на 86% и близка к себестоимости строительства.
В декабре, вероятнее всего, сохранятся намеченные в ноябре тенденции. О новых тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.
Таблица 1. Основные изменения на рынке жилой недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Загородная жилая недвижимость Петербурга и Ленобласти
Несмотря на сложные экономические условия на загородном рынке, в ноябре открылись продажи в 4 поселках. Было заявлено о старте одного проекта, однако его реализация намечена только на конец 2009 г. Начиная с лета 2008 г. происходит снижение как количества поселков, введенных в листинги в течение месяца, так и количества новых заявленных проектов.
Снижению активности игроков загородного рынка способствуют два основных фактора: нестабильность внешней экономической конъюнктуры и сезонность. Падение интереса к данному сектору рынка недвижимости (снижение спроса и снижение количества новых проектов) характерно для этого времени года. Однако недоступность кредитных денег, сложности с ликвидностью, отсутствие четкого понимания развития экономической ситуации в ближайшее время, а значит сильное снижение спроса уже сейчас, в разы усугубляют ситуацию.
Застройщики отмечают снижение объема продаж, в связи с этим для увеличения ликвидности все больше компаний начинают выставлять на продажу в своих поселках инженерно-подготовленные участки без подряда, меняя тем самым первоначальную концепцию. В ноябре предложение участков было открыто в поселках «Новое Минулово» и «Невская отрада» компании «Константа», ранее в этих поселках предлагали только участки с подрядом.
В 5 проектах были приостановлены продажи, по разным причинам: от смены концепции, поиска соинвесторов, до продажи всего проекта. Однако подобные действия во многом продиктованы желанием застройщиков оптимизировать свои расходы, увеличить эффективность проекта в условиях нестабильности и, конечно, недостатком средств.
Загородная ипотека не достигла серьезного развития, однако, в условиях финансового кризиса практически все банки свернули свои загородные ипотечные программы. В ноябре, закрыв свою загородную программу, к ним присоединился и Райффайзенбанк.
В отсутствие загородной ипотеки, следует отметить, новую программу компании Village Consulting, по которой планируется выдавать ссуды (на основаниях договора займа) покупателям на срок до 15 лет под 14% годовых в рублях. Заемщик должен будет предоставить минимум 50% первоначального взноса. Эта инициатива может в какой-то степени выступать альтернативой загородной ипотеке, однако, вероятность появления большого количества подобных программ среди застройщиков невелика, так как для их осуществления нужен большой запас собственных денежных средств.
Также для стимулирования спроса практически во всех поселках покупателям предлагается система скидок, которые достигают 5-10%, а также беспроцентная рассрочка платежей. Что позволяет сделать вывод о некотором снижении цен на загородном рынке.
В декабре можно ожидать сохранение тенденции уменьшения количества выводимых на рынок новых проектов, а также уменьшение объемов продаж, чему будет способствовать не только экономическая нестабильность, но также и фактор сезонности. Наличие скидок и небольшое падение цен также будут иметь место. Таким образом, тенденции ноября продолжат свое развитие и в декабре.
Таблица 2. Основные изменения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за ноябрь 2008 г.
Офисная недвижимость
В ноябре 2008 г. было законченно строительство около 23 тысяч кв. м площадей в офисных центрах. Было заявлено о строительстве или реконструкции под офисные цели 4 объектов общей офисной площадью около 200 тысяч кв.м. Для сравнения в октябре было анонсировано строительство около 85 тысяч кв. м офисных площадей. В то же время в июле-августе эта цифра в среднем составляла 650 тысяч кв.м.
Рост в ноябре объема заявленного строительства, возможно, объясняется тем, что октябрь являлся наименее определенным месяцем в условиях экономического кризиса. К ноябрю девелоперы успели пересмотреть свои планы, возможно, резко сократив их. Однако компании уже выработали стратегии антикризисного поведения, что и повлияло на анонсирование проектов. Помимо этого, девелоперы таким образом дают сигнал потенциальным инвесторам о возможности вложения средств и в анонсированные проекты.
В то же время некоторые компании заявляют о замораживании ряда проектов. По итогам ноября общий объем замороженных офисных объектов составил около 180 тысяч кв. м, которые должны были быть построены в 2009-2011 гг. Отдельно следует выделить ситуацию с ОДЦ «Охта-центр», так как финансирование этого проекта из городского бюджета на 2009-2011 гг. полностью остановлено.
Это лишь некоторые последствия экономического кризиса. Другим ярким проявлением последнего является изменение структуры собственников и управления в ряде компаний. Многие девелоперские компании сокращают штаты. Так, компания ПИК приняла решение о закрытии петербургского офиса, хотя и пока не замораживает свои девелоперские проекты. В условиях кризиса часто меняются и руководители компаний, так как стратегии управления на растущем и падающем рынках существенно отличаются. В ноябре стало известно об уходе со своих должностей генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского (из-за несогласия со шведским руководством о политике на Северо-Западе) и управляющего сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерия Хламкина. Помимо этого сменились лица и в администрации Санкт-Петербурга. Вместо Александра Викторова новым председателем КГА назначена Юлия Киселева, а главным архитектором – Юрий Митюрев.
Спрос на офисные центры также меняется. В результате сокращения штатов, спрос на офисные помещения в компаниях, проводивших сокращения, уже сократился на 20-30%, уровень вакантных площадей составил в ноябре около 13% для класса А и около 5% для класса В. Пока ответных шагов от собственников бизнес-центров на открытом рынке не наблюдается. В процессе переговоров стоимость аренды может снижаться на 15-25%, однако примеров снижения заявленной стоимости практически нет.
В декабре можно ожидать прежнего уровня спроса на офисные помещения в течение 1-3 недели декабря и затихания активности в преддверии новогодних праздников. В то же время в декабре традиционно на рынке появляется большее число новых бизнес-центров. Можно ожидать подобного и в этом году, несмотря на экономический кризис.
Таблица 3. Основные изменения на офисном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Торговая недвижимость
Сложная экономическая ситуация в связи с мировым финансовым кризисом привела к тому, что в ноябре на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга было приостановлено строительство ряда торговых центров, а также было объявлено о продаже нескольких объектов.
Крупнейший в Санкт-Петербурге девелопер качественной торговой недвижимости холдинг «Адамант» заморозил строительство 10 из 15 строящихся и проектируемых торговых центров, среди которых МФК «Ладожский», МФК «Адамант-парк», новые очереди ТРК «Балканский» и другие. Компания «РТМ» приостановила строительство ТРК «Купчинский» по причине сложной финансовой ситуации. Таким образом, на данный момент порядка 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA), запланированных к вводу в 2009-2010 гг., оказались «заморожены».
Также появилась информация о продаже ряда объектов. Так компания «Рюрик Менеджмент» объявила о полном уходе петербургского рынка, в связи с чем выставила на продажу находящийся на ранней стадии строительства МФК «Театральный», а группа компаний «СиБ» продает I очередь ТРК «Шкиперский молл», расположенного на Васильевском острове. Нужно отметить, что это первый случай в Санкт-Петербурге, когда выставлен на продажу функционирующий торговый центр, до этого продавались лишь строящиеся объекты.
В тоже время на рынке появляются и новые объекты. Так компания Rautakesko открыла в Красносельском районе девятый в Санкт-Петербурге строительный гипермаркет «К-Раута» общей площадью 16,5 тысячи кв. м, арендопригодной (GLA) порядка 10 тысяч кв. м. В целом же ввод новых качественных торговых центров в ноябре снизился по сравнению с докризисным периодом – ранее ежемесячно на рынке появлялись 2-3 новых торговых центра.
Также в ноябре ни один девелопер не анонсировал строительство новых торговых центров, тогда как ранее каждый месяц появлялись 1-2 таких анонса.
Арендаторы торговых площадей в ноябре ощутили влияние кризиса, что проявилось в некотором падении продаж. Этот факт вынудил обратиться Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят в основном непродовольственные ритейлеры, с открытым письмом к девелоперам и владельцам торговых центров, в котором они настаивают на замене фиксированных арендных платежей в торговых центрах на процент с оборота.
Сделки по аренде торговых площадей совершаются в тех же объемах, что и до кризиса. В ноябре сеть магазинов «Дети» открыла 2 магазина на местах бывших гипермаркетов «Банана-Мама». Новые магазины открылись в ТЦ «Платформа» и в ТРК «Балканский». Первый гипермаркет московской сети «Белая дача» отроется в октябре 2009 г. в ТРК «Северный молл». Магазин займет отдельно стоящий корпус площадью 7000 кв. м II очереди торгового центра.
Важным событием, произошедшем в ноябре, является выход на рынок Санкт-Петербурга новой управляющей компании УК «ПСН Проперти Менеджмент». Она берет под управление МФК River House.
Тенденции, характеризующие рынок торговой недвижимости в ноябре, будут справедливы и для декабря. Проекты торговых центров будут приостанавливаться и выставляться на продажу, поэтому до конца года будет введено лишь 15% от заявленных качественных торговых площадей.
Таблица 4. Основные изменения на рынке торгово-развлекательной недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Складская недвижимость
В ноябре 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наступило некоторое затишье. Предложение качественной недвижимости выросло на 52,6 тысячи кв.м за счет введения в эксплуатацию складского комплекса «АКМ Лоджистикс». Если говорить о будущем предложении, то в ноябре не было заявлено ни об одном будущем проекте в этом сегменте. Ранее в среднем каждый месяц анонсировалось строительство 1-2 новых комплексов, средняя совокупная площадь заявленных проектов составляла около 60-70 тысяч кв.м.
Причиной отсутствия новых проектов является резкая переоценка будущего спроса на склады в связи с экономическим кризисом. Так как складской рынок является достаточно непрозрачным, то для принятия решения о будущих проектах нужен больший период времени, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
Также не следует ожидать большого количества заявлений о строительстве новых проектов и в декабре. Но на рынке предложения действующих объектов в декабре должны появиться еще ряд больших объектов. В то же время можно ожидать, что складские комплексы, введенные в 2008 г., будут испытывать трудности с заполняемостью. Это уже привело к пересмотру условий договоров аренды, особенно касаемо сроков заключения договоров. Пока нет анонсированных снижений арендных ставок и расценок на услуги обслуживания, однако если ранее в процессе переговоров можно было достичь скидки в 10-15% от арендной ставки только для крупных площадей, то сейчас на подобную скидку в процессе переговоров готовы идти даже для 3-5 тысяч кв.м.
Таблица 5. Основные изменения на складском рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Гостиничная недвижимость
Мировой финансовый кризис пока не оказывает серьезного влияния на рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В ноябре информации о замораживании либо о продаже гостиничных объектов не появлялось. Напротив, вводятся в эксплуатацию новые гостиницы, заявляются новые проекты в таких же объемах, что и в докризисный период.
Так, в Курортном районе открылся отель категории 4* на 47 номеров при яхт-клубе «Терийоки»; компания ЗАО «Ленстройжилсервис» до конца 2009 г. введет в эксплуатацию гостиничный комплекс на 100 номеров категории 3* в особняке князя Виктора Кочубея на Фурштатской, 24, а китайская корпорация Hisense планирует построить в городе 5-звездочный отель (объем его номерного фонда пока не известен).
Цены на размещение в среднем в ноябре не изменились, так как спрос пока сильно не упал. В целом по городу загрузка гостиниц находилась на соответствующем низкому сезону уровне, падения уровня загрузки зафиксировано не было.
Единственное негативное явление, связанное с кризисом, наблюдалось в сегменте элитных отелей. Из-за некоторого уменьшения спроса со стороны vip-клиентов и деловых туристов, которые стали предпочитать более дешевые номера, «Гранд Отель Европа» был вынужден пересмотреть расходы, что привело к временному закрытию двух верхних этажей отеля. Также появилась информация о том, что в некоторых отелях сокращена зарплата и часть персонала, но связывать это напрямую только с кризисом не стоит, так как, вероятно, также сказалось влияние таких факторов, как низкий сезон, панические настроения в деловой среде и неопределенность ситуации в связи с кризисом, тем более, что официально это информация не подтвердилась.
В ноябре в области законодательства, касающегося гостиничной недвижимости, произошло изменение. Был принят закон, дающий пассажирам паромов право 72 часа находиться в РФ без виз. Снято серьезное препятствие для пассажиров паромных линий при приходе в Санкт-Петербург. Но это мера способна оказать положительное влияние на гостиничную недвижимость города только после окончания кризиса, так как в нынешней сложной экономической ситуации новые паромные маршруты, скорее всего, не появятся.
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, проявившиеся в ноябре, вероятнее всего, будут справедливы и для декабря. До конца года ждать серьезных изменений не стоит, все запланированные к вводу гостиничные объекты должны быть достроены, значительного падения заполняемости по сравнению с показателями сравнимого периода не произойдет, а значит, и цены будут оставаться на прежнем уровне. В новогодние праздники ожидается, что петербургские гостиницы будут заполнены на 90%.
Таким образом, финансовый кризис в сегменте гостиничной недвижимости пока ощущается в меньшей степени, чем в других сегментах недвижимости. Связано это во многом с тем, что спрос на гостиницы в ноябре во многом определяется планами потребителей, которые были сформированы до начала активной стадии экономического кризиса. Декабрь же является предновогодним месяцем, в котором спрос на гостиницы традиционно превышает предложение, поэтому даже в текущей ситуации существенного провала на гостиничном рынке в декабре не ожидается.
На данный момент, несмотря на нестабильную ситуацию в финансовой и банковской сфере, информации о заморозке строительства или о продаже крупных гостиничных объектов нет. Вероятно, это связано с тем, что рассматриваемый рынок достаточно инертен по отношении к кризису из-за дефицита в городе номерного фонда.
Таблица 6. Основные изменения на гостиничном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
В июле концерн «Росэнергоатом» и Федеральное агентство по атомной энергии «Росатом» объявят открытый конкурс по выбору генподрядчика на строительство первой очереди ЛАЭС-2. Новая атомная станция будет располагаться в промышленной зоне города Сосновый Бор.
Новые мощности позволят сохранить и развить производство тепловой и электрической энергии в регионе, когда эксплуатационный ресурс первой очереди ЛАЭС будет исчерпан.
Большой тендер
Строительство ЛАЭС-2 начнется в 2008 году в рамках Федеральной целевой программы «Развитие атомного энергопромышленного комплекса России на 2007 – 2010 годы и на перспективу до 2015 года», утвержденнной Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 октября 2006 года № 605.
Тендер по выбору генподрядчика будет открытым. Участвовать в нем смогут и иностранные компании. Петербургский НИПКИ «Атомэнергопроект» (генпроектировщик ЛАЭС-2) также намерен принять участие в конкурсе. Уже сейчас с участием института создана управляющая компания, готовая побороться за заказ.
Сумма контракта, согласно ФЦП, составит около 137 млрд рублей в дефлированных ценах.
Как сообщил главный инженер проекта ЛАЭС-2 института «Атомэнергопроект» Александр Казарин, «институт является также генеральным проектировщиком Тяньванской АЭС (протокол о сдаче в эксплуатацию ее первого энергоблока был подписан в Китае 4 июня)». «Опыт, который мы получили во время реализации этого проекта, мы намерены использовать при создании первой очереди ЛАЭС-2», – отметил он.
Лабиринт согласований
На сегодняшний момент уже разработаны и согласованы обоснования инвестиций в строительство ЛАЭС-2, подготовлена и передана в Ростехнадзор документация обоснования лицензии на размещение ЛАЭС-2.
Ожидается, что Санкт-Петербургский институт «Атомэнергопроект» в конце июня завершит работу над полным пакетом проектной документации. По словам пресс-секретаря концерна «Росэнергоатом» Ашота Насибова, завершить сбор документов и пройти Главгосэкспертизу при Росстрое планируют в III-IY кварталах 2007 года. «Это позволит открыть бюджетное финансирование проекта с 2008 года», – подчеркнул он.
Но это будет непросто, поскольку сейчас действуют новые положения Градостроительного кодекса, согласно которым с этого года все экспертизы объединены по принципу «одного окна» и включены в Главную государственную экспертизу. На настоящий момент отсутствует практика работы в новых условиях, что не исключает непредвиденных сложностей в процессе экспертизы, включая ее экологические аспекты..
«Кроме того, для начала какой-либо строительной деятельности необходимо получение лицензий Ростехнадзора на размещение и сооружение ЛАЭС-2», – отметил Александр Казарин.
Основные параметры
Выбранный по результатам открытого конкурса генподрядчик уже в этом году должен начать работы по подготовке площадки под будущую стройку.
«Говорить о том, что мы по каким-то причинам не укладываемся в отведенные сроки – неверно», – заявил Александр Казарин. По его словам, 25 мая было выпущено постановление губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова об образовании комиссии по выбору земельного участка под размещение первой очереди замещающих мощностей (первый и второй энергоблоки) Ленинградской атомной электростанции Федеральным государственным унитарным предприятием «Концерн «Росэнергоатом». Подписание акта выбора земельного участка окончательно узаконит месторасположение строительной площадки. Площадка размещения ЛАЭС-2 площадью около 100 га расположена в двух километрах от действующих блоков ЛАЭС, в промзоне между НИТИ им. Александрова и спецкомбинатом «Радон».
В перспективе новая станция будет включать четыре блока. Как рассказал заместитель генерального директора Росэнергоатома – директор по научно-технической работе Владимир Асмолов, установленная номинальная мощность каждого энергоблока составит не менее 1150 МВт, срок службы – 50 лет, КПД – не менее 33,7 процентов, расход энергии на собственные нужды – 7 процентов. За год первая очередь выработает около 17 млн КВт/часов электроэнергии и 1,35 млн ГКалл тепловой энергии.
В год станция будет «производить» 75 кубометров средне- и низкорадиоактивных отходов плюс один кубометр более опасных – радиоактивных. Кстати, судьба этих отходов волнует скандинавские страны. Представитель норвежского экологического правозащитного центра Bellona в Санкт-Петербурге Вера Пономарева считает, что атомную энергетику развивать не стоит вообще, и строить ЛАЭС-2 – в частности. В центре Bellona считают, что в проекте ЛАЭС-2 никак не оговорены вопросы ликвидации радиоактивных отходов, что является неприемлемым подходом при строительстве атомной станции.
В свою очередь, Александр Казарин сообщил, что указанным вопросам уделяется большое внимание, и технология предусматривает временное хранение отработавшего топлива и последующий вывоз на специализированный комбинат. Но подробностей по этому вопросу проектировщики не разглашают, и поводы для беспокойства общественности и экологов действительно есть.
Выдержит даже самолет
Как пояснил Александр Казарин, «проект ЛАЭС-2 является эволюционным, в котором должен найти отражение опыт проектирования, строительства и эксплуатации действующих АЭС с реакторами ВВЭР-1000.
Новые блоки будут более высокой мощности. Базовым принципом обеспечения безопасности ЛАЭС-2 станет сочетание активных и пассивных систем безопасности (системы отвода тепла из-под оболочки и от парогенератора). На действующих энергоблоках такого сочетания нет».
Чтобы развеять сомнения граждан и экологов, руководитель проекта повторил, что новая станция будет защищена настолько, что сможет выдержать удар рухнувшего на нее самолета весом 5,7 тонн.
В Атомэнергопроекте уверены, что АЭС являются самым безопасным способом получения энергии. Чернобыльская катастрофа стала уроком, из которого атомная отрасль сделала выводы. Так, на правительственном уровне было принято решение о реконструкции всех блоков «чернобыльского» типа. По первому и второму блокам ЛАЭС такие мероприятия полностью выполнены. В частности, второй блок был пущен после реконструкции в середине сентября 2006 года. (Правда, уже 5 июня 2007 года произошел сбой в его работе. Сработала автоматическая защита. Блок был остановлен, но 6 июня его запустили вновь).
Два подхода
Первый блок ЛАЭС был пущен в 1973 году, второй – в 1976 году, третий — в 1977 году, четвертый – в 1979 году. Через 30 лет они должны быть либо остановлены, либо обновлены. Но по самым оптимистичным прогнозам, продлить срок работы блоков ЛАЭС можно еще на 15 лет. Таким образом, для первого блока ЛАЭС, с учетом продления, срок эксплуатации истечет в 2018 году. Как с ним поступить дальше, вопрос открытый. Существуют два подхода к решению проблемы. Есть концепция «чистой лужайки», когда отходы и радиоактивные материалы вывозятся на специальный могильник, а территория благоустраивается. Смысл второго, менее затратного варианта, сводится к тому, что объект перепрофилируется и превращается в хранилище радиоактивных материалов. Поговаривают даже, что вторая концепция рассматривается некоторыми руководителями атомной отрасли, как наиболее оптимальный в плане затрат. Это тревожный знак. Руководитель энергетического отдела «Гринпис России» Владимир Чупров уверен, что в результате должен победить здравый смысл.
«Создавать хранилище на месте энергоблока практически невозможно. «Лужайка» гораздо перспективней. Здесь есть два варианта ликвидации: безотлагательная и отложенная на 100 и более лет. Проект по выводу «старых» мощностей должен появиться за пять лет до окончания срока эксплуатации АЭС. Понимание проблемы есть, но готовых решений пока никто не видит», – отметил он.
Без вариантов
Сейчас команда проектировщиков Атомэнергопроекта выполняет расчет экономической эффективности для ЛАЭС-2. По словам экспертов, себестоимость КВт/час будет выше, чем у ЛАЭС, из-за амортизации и топливной составляющей в общей структуре затрат на эксплуатацию. «Есть целевой показатель, согласно которому себестоимость КВт/час должна быть не больше 45 копеек в ценах 2006 года. Простой срок окупаемости ЛАЭС-2 составит около 20 лет с учетом срока строительства», – сообщил главный инженер проекта.
Отметим, что ввод в эксплуатацию первого блока ЛАЭС-2 запланирован на 2013 год, второго – на 2014 год. Это полностью совпадает с национальной стратегией удвоения генерации атомных станций к 2015 году. По словам главы Росатома Сергея Кириенко, с 2010 года в стране будет вводиться по два новых блока. Темпы роста потребления электроэнергии в различных регионах России оказались выше, чем планировалось, когда принималась целевая программа.
По данным Комитета по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга, темп роста потребности в энергии на Северо-Западе высокий – около 4-5 процентов в год. Так что к 2010 году электроэнергия может оказаться дефицитным товаром. Поэтому важность развития атомной энергетики сложно переоценить, особенно если учитывать ситуацию с природным газом (разведанных запасов, по экспертным оценкам, едва хватит для выполнения обязательств по поставкам за рубеж).
С момента отмены петербургского ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите» прошло два месяца. Отмены всех оставшихся территориальных строительных норм удалось избежать благодаря поправкам, внесенным в закон «О техническом регулировании». Однако ситуация продолжает оставаться подвешенной.
Предыстория. Отмена ТСН
В конце марта Петербургский городской суд отменил ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите», удовлетворив заявление прокуратуры. Поводом отмены послужило юридическое несоответствие ТСН и Градостроительного кодекса. По мнению прокуратуры, с которым согласился суд, новый Градостроительный кодекс не предоставляет исполнительным органам государственной власти субъектов РФ права разрабатывать ТСН. И соответственно в связи со вступлением в силу Градостроительного кодекса практически все противоречащие ему ТСН подлежат отмене. Еще пять прокурорских обращений об отмене других ТСН на данный момент дожидаются своего часа в городском и районных судах, но могут и не дождаться, поскольку уже в апреле были приняты соответствующие поправки в закон «О техническом регулировании».
Предыстория. Поправки
в закон О техрегулировании
В течение апреля были приняты поправки в закон «О техническом регулировании» Государственной думой 6 апреля, далее – Советом Федерации 18 апреля и были 1 мая подписаны Президентом. Закон № 65-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О техническом регулировании» не только устанавливает основные правила разработки технических регламентов (нормы, призванные объединить и заменить ТСН, ГОСТы и СНиПы), но и дает возможность региональным органам исполнительной власти вносить свою лепту в разработку сводов правил, регулирующих строительную деятельность до принятия соответствующих технических регламентов.
Что меняют поправки
И ТСН, и СНиПы носили временный характер. Их должны были заменить технические регламенты. Однако, как часто получается в России, временные нормы часто переходят в постоянные.
Поправки в федеральный закон «О техническом регулировании», принятые в апреле, определяют возможность использования национальных стандартов и сводов правил в качестве доказательной базы для обеспечения требований технических регламентов. «Теперь появилась возможность начать работу после пяти лет правового вакуума в строительстве», – охарактеризовала документ вице-президент Российского Союза строителей, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Лариса Баринова.
К 1 января 2010 года должно быть принято 17 основных технических регламентов, в числе которых документы, регулирующие строительную деятельность, – «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений».
Согласно поправкам, отраженным в 65 законе, теперь технические регламенты может устанавливать не только федеральный закон, но и постановления Правительства РФ. Оно же должно утвердить программу разработки технических регламентов и проконтролировать выделение денег на ее реализацию.
До момента, когда новые регулирующие документы не просто увидят свет, но и вступят в силу, регламентировать строительную деятельность будут национальные стандарты и (или) своды правил, куда будут входить существующие и вновь разрабатываемые ГОСТы, СНиПы и ТСН. Перечень национальных стандартов и сводов правил также устанавливает федеральное правительство. Важнейшим положением, отраженным в федеральном законе № 65-ФЗ, является так называемая «презумпция соответствия» – применение на добровольной основе национальных стандартов и сводов правил является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
Составляющей частью вновь создаваемых национальных стандартов станут, помимо ГОСТов и СНиПов, ТСН. Об этом сразу после утверждения нового закона Советом Федерации заявила Лариса Баринова. Таким образом, региональную власть пригласили поучаствовать в формировании новой системы. Однако до тех пор, пока регионы смогут воспользоваться этой возможностью, пройдет достаточно времени.
Главное, чтобы такая подвешенная ситуация не стала постоянной, как часто случается в российской практике.
Один единственный ТСН
Отмена территориальных строительных норм, которая могла бы привести к краху всю строительную отрасль, была приостановлена. Однако решение суда обратной силы не имеет и пресловутый, уже отмененный, ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий» возврату не подлежит. Строительный процесс в городе после отмены ТСН пойдет по сохранившимся СНиПам, в частности по СНиПу «Тепловая защита зданий» от 23.02.2003.
Поскольку СНиПы действуют до тех пор, пока не будут разработаны технические регламенты, которые призваны заменить устаревшие и тяжеловесные СНиПы, для внесения изменений в СНиПы нет правовых оснований, ведь действуют они лишь в части, не противоречащей федеральному законодательству. Однако ввиду того, что принятие технических регламентов постоянно откладывается, а работать по морально устаревшему СНиПу было довольно сложно и неэффективно, в Петербурге работали по принятым региональной властью в 2003 году территориальным строительным нормам, более прогрессивным, более конкретным, аккумулировавшим в себе накопленный строительной индустрией города опыт работы за последние 15 лет.
«Прокуратура заинтересована в том, чтобы не было полумер, и действия строителей соответствовали федеральным законам, но нужны хоть какие-то правила игры, – отмечает генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ» Михаил Зарубин. – Пусть ТСН не идеальны, но их разработка была необходима, потому что на федеральном уровне не регламентировалось ничего. Я сторонник того, чтобы все делать в рамках закона, но нам пока говорят только, что так работать нельзя, а о том, как работать можно, молчат. Если нет норм, никто ничего и не нарушает, только строить как?»
Чем не угодил
Все ТСН разрабатываются в соответствии с федеральными СНиПами и отражают региональные аспекты строительства. ТСН более отвечают требованиям реальной ситуации в строительстве. «Региональные нормативные документы максимально приближены именно к региональным особенностям, например, климатическим, особенностям грунтов и т.д. И в этом плане ТСН выполняли очень важную роль, поскольку учитывали все эти моменты», – говорит Михаил Кнатько, заместитель генерального директора по науке СПбЗНИиПИ.
«Отмена всех ТСН поставила бы крест на тех нормах, которых нет в общероссийских СНиПах, – уверен директор Союзпетростроя Лев Каплан. – Установка стеклопакетов, строительство крышных котельных, подземных паркингов – все это не регулируется СНиПами, и, следовательно, может оказаться вне закона. Тогда строителям ничего не останется, как строить дома по образцу середины 80-х годов прошлого века».
Если взять отмененные ТСН по энергоэффективности, их отличие от СНиПа («Тепловая защита зданий» 23.02.2003) в том, что сопротивление теплопередачи стены в ТСН допускалось 1,76 (что почти в два раза ниже, чем в СНиПах). Энергосбережение рассматривалось как комплексный подход, что позволяло получить нижнюю границу 1,76.
Так, согласно введению к строительным нормам, они разработаны с целью эффективного использования энергии, расходуемой на отопление зданий, при обеспечении комфортных условий пребывания в них людей. СНиП подходит к этому вопросу формально, в то время как ТСН практичнее и конкретнее.
И в итоге, отмена ТСН сильно разочаровала строительное сообщество Петербурга, поскольку перспектива остаться наедине с устаревшими СНиПами оказалась малопривлекательной. «В Петербурге применялся меньший коэффициент теплопроводности для стен зданий, нежели установленный федеральным СНиП. Это обусловлено климатическими особенностями города», – подчеркивает управляющий ДСК «Блок» Александр Гобеев.
Что несет отмененный ТСН
Строители отмечают, что отмена ТСН несколько осложнила их деятельность, поскольку ТСН вносили четкие и ясные правила и регламентации новых подходов к строительству, необходимые для реализации прогрессивных технологий строительства с учетом петербургской специфики. Теперь утепление зданий станет дороже (поскольку придется действовать по СНиПам), а значит, и себестоимость всего строительства возрастет. Рост себестоимости повлияет на прибыль строительных компаний, на использование тех или иных строительных материалов и, конечно, на цену квадратного метра жилья. Вот и одна из причин роста цены стоимости квартиры. «Есть риск, что отмена ТСН повлечет за собой рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости жилья, – считает Александр Гобеев. – Дома должны простоять не один десяток лет, и при этом сохранить свое первоначальное качество. ТСН как раз соответствовали этим принципам. Думаю, несмотря на отмену, проектировщики негласно будут придерживаться ТСН, так как понимают их необходимость в использовании. СНиПы имеют общий, федеральный характер. Но ТСН необходимы, так как они разрабатываются с учетом климатических особенностей региона и отражают региональные условия строительства».
Новый закон снимает все вопросы в отношении правомерности применения петербургских ТСН на стройплощадках, кроме одного: почему прокуратура занялась оспариванием территориальных строительных норм спустя два года после вступления в силу Градостроительного кодекса? Но он, вероятнее всего, так и останется без ответа.