Рынок недвижимости Петербурга. Ноябрь 2008 г.
Отдел маркетинга Департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге подготовил анализ основных событий на рынке жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре 2008 г., в котором рассмотрены основные тенденции всех сегментов рынка.
Жилая недвижимость
За ноябрь 2008 г. цены на первичном рынке снизились на 1,1%, на вторичном – на 2,6%. Среднерыночная цена на 1 декабря на первичном рынке составила 88140 руб./кв.м, на вторичном – 103703 руб./кв.м. Причиной снижения стоимости стало снижение покупательского спроса на рынке:
― За период сентябрь-ноябрь 2008 г. снижение объемов продаж составило порядка 40% по сравнению с летом. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
― Большинство крупных игроков ипотечного рынка свернули свои программы по кредитованию жилья на первичном рынке, в том числе и ВТБ-24. Сбербанк по-прежнему кредитует объекты. Ужесточились условия получения ипотечного кредита: процентная ставка по кредиту составляет 16-18% (ранее, летом 2008 года этот показатель составлял 10-12%), первоначальный взнос – 30-40% (ранее - 10-30%). Ряд строительных компаний предлагают длительную рассрочку до 5 лет, что может стать альтернативой ипотечному кредиту. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса и нестабильной ситуации в мире этот механизм лишь отчасти сможет повлиять на увеличение спроса.
― Потенциальные покупатели теперь отдают предпочтения при выборе квартиры вариантам с близким сроком сдачи, поскольку в условиях кризиса усилились опасения, что жилье может быть не достроено. Основной спрос сосредоточился на варианты со сроком сдачи I-III квартал 2009 г.
Объем ввода жилой недвижимости в ноябре 2008 г. составил 231 тысячу кв. м, за октябрь этот показатель равен 190 тысячам кв.м. По январским прогнозам администрации города, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2008 г. должен был составить порядка 2,67 млн. кв. м. Однако, уже сейчас очевидно, что он не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилья в 2008 г. может составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в декабре. Прогноз по объему ввода на декабрь – 400-600 тысяч кв.м.
В ноябре 2008 г. в продажу на рынок вышло два новых проекта бизнес-класса, а именно «Леонтьевский мыс» на Петроградской стороне и «Привилегия» на Васильевском острове. Цены на эти объекты сопоставимы со средними в данном сегменте на рынке.
В ближайшее время Фонд имущества Петербурга объявит конкурс по массовой покупке квартир у застройщиков. Стартовая цена выкупа составит 47,3 тысячи рублей за 1 кв. м. Эта цена является ниже среднерыночной на 86% и близка к себестоимости строительства.
В декабре, вероятнее всего, сохранятся намеченные в ноябре тенденции. О новых тенденциях на рынке жилья можно будет говорить только после новогодних каникул.
Таблица 1. Основные изменения на рынке жилой недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Загородная жилая недвижимость Петербурга и Ленобласти
Несмотря на сложные экономические условия на загородном рынке, в ноябре открылись продажи в 4 поселках. Было заявлено о старте одного проекта, однако его реализация намечена только на конец 2009 г. Начиная с лета 2008 г. происходит снижение как количества поселков, введенных в листинги в течение месяца, так и количества новых заявленных проектов.
Снижению активности игроков загородного рынка способствуют два основных фактора: нестабильность внешней экономической конъюнктуры и сезонность. Падение интереса к данному сектору рынка недвижимости (снижение спроса и снижение количества новых проектов) характерно для этого времени года. Однако недоступность кредитных денег, сложности с ликвидностью, отсутствие четкого понимания развития экономической ситуации в ближайшее время, а значит сильное снижение спроса уже сейчас, в разы усугубляют ситуацию.
Застройщики отмечают снижение объема продаж, в связи с этим для увеличения ликвидности все больше компаний начинают выставлять на продажу в своих поселках инженерно-подготовленные участки без подряда, меняя тем самым первоначальную концепцию. В ноябре предложение участков было открыто в поселках «Новое Минулово» и «Невская отрада» компании «Константа», ранее в этих поселках предлагали только участки с подрядом.
В 5 проектах были приостановлены продажи, по разным причинам: от смены концепции, поиска соинвесторов, до продажи всего проекта. Однако подобные действия во многом продиктованы желанием застройщиков оптимизировать свои расходы, увеличить эффективность проекта в условиях нестабильности и, конечно, недостатком средств.
Загородная ипотека не достигла серьезного развития, однако, в условиях финансового кризиса практически все банки свернули свои загородные ипотечные программы. В ноябре, закрыв свою загородную программу, к ним присоединился и Райффайзенбанк.
В отсутствие загородной ипотеки, следует отметить, новую программу компании Village Consulting, по которой планируется выдавать ссуды (на основаниях договора займа) покупателям на срок до 15 лет под 14% годовых в рублях. Заемщик должен будет предоставить минимум 50% первоначального взноса. Эта инициатива может в какой-то степени выступать альтернативой загородной ипотеке, однако, вероятность появления большого количества подобных программ среди застройщиков невелика, так как для их осуществления нужен большой запас собственных денежных средств.
Также для стимулирования спроса практически во всех поселках покупателям предлагается система скидок, которые достигают 5-10%, а также беспроцентная рассрочка платежей. Что позволяет сделать вывод о некотором снижении цен на загородном рынке.
В декабре можно ожидать сохранение тенденции уменьшения количества выводимых на рынок новых проектов, а также уменьшение объемов продаж, чему будет способствовать не только экономическая нестабильность, но также и фактор сезонности. Наличие скидок и небольшое падение цен также будут иметь место. Таким образом, тенденции ноября продолжат свое развитие и в декабре.
Таблица 2. Основные изменения на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти за ноябрь 2008 г.
Офисная недвижимость
В ноябре 2008 г. было законченно строительство около 23 тысяч кв. м площадей в офисных центрах. Было заявлено о строительстве или реконструкции под офисные цели 4 объектов общей офисной площадью около 200 тысяч кв.м. Для сравнения в октябре было анонсировано строительство около 85 тысяч кв. м офисных площадей. В то же время в июле-августе эта цифра в среднем составляла 650 тысяч кв.м.
Рост в ноябре объема заявленного строительства, возможно, объясняется тем, что октябрь являлся наименее определенным месяцем в условиях экономического кризиса. К ноябрю девелоперы успели пересмотреть свои планы, возможно, резко сократив их. Однако компании уже выработали стратегии антикризисного поведения, что и повлияло на анонсирование проектов. Помимо этого, девелоперы таким образом дают сигнал потенциальным инвесторам о возможности вложения средств и в анонсированные проекты.
В то же время некоторые компании заявляют о замораживании ряда проектов. По итогам ноября общий объем замороженных офисных объектов составил около 180 тысяч кв. м, которые должны были быть построены в 2009-2011 гг. Отдельно следует выделить ситуацию с ОДЦ «Охта-центр», так как финансирование этого проекта из городского бюджета на 2009-2011 гг. полностью остановлено.
Это лишь некоторые последствия экономического кризиса. Другим ярким проявлением последнего является изменение структуры собственников и управления в ряде компаний. Многие девелоперские компании сокращают штаты. Так, компания ПИК приняла решение о закрытии петербургского офиса, хотя и пока не замораживает свои девелоперские проекты. В условиях кризиса часто меняются и руководители компаний, так как стратегии управления на растущем и падающем рынках существенно отличаются. В ноябре стало известно об уходе со своих должностей генерального директора ООО «Рюрик Менеджмент» Леонида Полонского (из-за несогласия со шведским руководством о политике на Северо-Западе) и управляющего сетью бизнес-центров «Сенатор» Валерия Хламкина. Помимо этого сменились лица и в администрации Санкт-Петербурга. Вместо Александра Викторова новым председателем КГА назначена Юлия Киселева, а главным архитектором – Юрий Митюрев.
Спрос на офисные центры также меняется. В результате сокращения штатов, спрос на офисные помещения в компаниях, проводивших сокращения, уже сократился на 20-30%, уровень вакантных площадей составил в ноябре около 13% для класса А и около 5% для класса В. Пока ответных шагов от собственников бизнес-центров на открытом рынке не наблюдается. В процессе переговоров стоимость аренды может снижаться на 15-25%, однако примеров снижения заявленной стоимости практически нет.
В декабре можно ожидать прежнего уровня спроса на офисные помещения в течение 1-3 недели декабря и затихания активности в преддверии новогодних праздников. В то же время в декабре традиционно на рынке появляется большее число новых бизнес-центров. Можно ожидать подобного и в этом году, несмотря на экономический кризис.
Таблица 3. Основные изменения на офисном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Торговая недвижимость
Сложная экономическая ситуация в связи с мировым финансовым кризисом привела к тому, что в ноябре на рынке качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга было приостановлено строительство ряда торговых центров, а также было объявлено о продаже нескольких объектов.
Крупнейший в Санкт-Петербурге девелопер качественной торговой недвижимости холдинг «Адамант» заморозил строительство 10 из 15 строящихся и проектируемых торговых центров, среди которых МФК «Ладожский», МФК «Адамант-парк», новые очереди ТРК «Балканский» и другие. Компания «РТМ» приостановила строительство ТРК «Купчинский» по причине сложной финансовой ситуации. Таким образом, на данный момент порядка 200 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GLA), запланированных к вводу в 2009-2010 гг., оказались «заморожены».
Также появилась информация о продаже ряда объектов. Так компания «Рюрик Менеджмент» объявила о полном уходе петербургского рынка, в связи с чем выставила на продажу находящийся на ранней стадии строительства МФК «Театральный», а группа компаний «СиБ» продает I очередь ТРК «Шкиперский молл», расположенного на Васильевском острове. Нужно отметить, что это первый случай в Санкт-Петербурге, когда выставлен на продажу функционирующий торговый центр, до этого продавались лишь строящиеся объекты.
В тоже время на рынке появляются и новые объекты. Так компания Rautakesko открыла в Красносельском районе девятый в Санкт-Петербурге строительный гипермаркет «К-Раута» общей площадью 16,5 тысячи кв. м, арендопригодной (GLA) порядка 10 тысяч кв. м. В целом же ввод новых качественных торговых центров в ноябре снизился по сравнению с докризисным периодом – ранее ежемесячно на рынке появлялись 2-3 новых торговых центра.
Также в ноябре ни один девелопер не анонсировал строительство новых торговых центров, тогда как ранее каждый месяц появлялись 1-2 таких анонса.
Арендаторы торговых площадей в ноябре ощутили влияние кризиса, что проявилось в некотором падении продаж. Этот факт вынудил обратиться Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПИМ), в которую входят в основном непродовольственные ритейлеры, с открытым письмом к девелоперам и владельцам торговых центров, в котором они настаивают на замене фиксированных арендных платежей в торговых центрах на процент с оборота.
Сделки по аренде торговых площадей совершаются в тех же объемах, что и до кризиса. В ноябре сеть магазинов «Дети» открыла 2 магазина на местах бывших гипермаркетов «Банана-Мама». Новые магазины открылись в ТЦ «Платформа» и в ТРК «Балканский». Первый гипермаркет московской сети «Белая дача» отроется в октябре 2009 г. в ТРК «Северный молл». Магазин займет отдельно стоящий корпус площадью 7000 кв. м II очереди торгового центра.
Важным событием, произошедшем в ноябре, является выход на рынок Санкт-Петербурга новой управляющей компании УК «ПСН Проперти Менеджмент». Она берет под управление МФК River House.
Тенденции, характеризующие рынок торговой недвижимости в ноябре, будут справедливы и для декабря. Проекты торговых центров будут приостанавливаться и выставляться на продажу, поэтому до конца года будет введено лишь 15% от заявленных качественных торговых площадей.
Таблица 4. Основные изменения на рынке торгово-развлекательной недвижимости Петербурга за ноябрь 2008 г.
Складская недвижимость
В ноябре 2008 г. на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наступило некоторое затишье. Предложение качественной недвижимости выросло на 52,6 тысячи кв.м за счет введения в эксплуатацию складского комплекса «АКМ Лоджистикс». Если говорить о будущем предложении, то в ноябре не было заявлено ни об одном будущем проекте в этом сегменте. Ранее в среднем каждый месяц анонсировалось строительство 1-2 новых комплексов, средняя совокупная площадь заявленных проектов составляла около 60-70 тысяч кв.м.
Причиной отсутствия новых проектов является резкая переоценка будущего спроса на склады в связи с экономическим кризисом. Так как складской рынок является достаточно непрозрачным, то для принятия решения о будущих проектах нужен больший период времени, чем в других сегментах коммерческой недвижимости.
Также не следует ожидать большого количества заявлений о строительстве новых проектов и в декабре. Но на рынке предложения действующих объектов в декабре должны появиться еще ряд больших объектов. В то же время можно ожидать, что складские комплексы, введенные в 2008 г., будут испытывать трудности с заполняемостью. Это уже привело к пересмотру условий договоров аренды, особенно касаемо сроков заключения договоров. Пока нет анонсированных снижений арендных ставок и расценок на услуги обслуживания, однако если ранее в процессе переговоров можно было достичь скидки в 10-15% от арендной ставки только для крупных площадей, то сейчас на подобную скидку в процессе переговоров готовы идти даже для 3-5 тысяч кв.м.
Таблица 5. Основные изменения на складском рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
Гостиничная недвижимость
Мировой финансовый кризис пока не оказывает серьезного влияния на рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В ноябре информации о замораживании либо о продаже гостиничных объектов не появлялось. Напротив, вводятся в эксплуатацию новые гостиницы, заявляются новые проекты в таких же объемах, что и в докризисный период.
Так, в Курортном районе открылся отель категории 4* на 47 номеров при яхт-клубе «Терийоки»; компания ЗАО «Ленстройжилсервис» до конца 2009 г. введет в эксплуатацию гостиничный комплекс на 100 номеров категории 3* в особняке князя Виктора Кочубея на Фурштатской, 24, а китайская корпорация Hisense планирует построить в городе 5-звездочный отель (объем его номерного фонда пока не известен).
Цены на размещение в среднем в ноябре не изменились, так как спрос пока сильно не упал. В целом по городу загрузка гостиниц находилась на соответствующем низкому сезону уровне, падения уровня загрузки зафиксировано не было.
Единственное негативное явление, связанное с кризисом, наблюдалось в сегменте элитных отелей. Из-за некоторого уменьшения спроса со стороны vip-клиентов и деловых туристов, которые стали предпочитать более дешевые номера, «Гранд Отель Европа» был вынужден пересмотреть расходы, что привело к временному закрытию двух верхних этажей отеля. Также появилась информация о том, что в некоторых отелях сокращена зарплата и часть персонала, но связывать это напрямую только с кризисом не стоит, так как, вероятно, также сказалось влияние таких факторов, как низкий сезон, панические настроения в деловой среде и неопределенность ситуации в связи с кризисом, тем более, что официально это информация не подтвердилась.
В ноябре в области законодательства, касающегося гостиничной недвижимости, произошло изменение. Был принят закон, дающий пассажирам паромов право 72 часа находиться в РФ без виз. Снято серьезное препятствие для пассажиров паромных линий при приходе в Санкт-Петербург. Но это мера способна оказать положительное влияние на гостиничную недвижимость города только после окончания кризиса, так как в нынешней сложной экономической ситуации новые паромные маршруты, скорее всего, не появятся.
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости, проявившиеся в ноябре, вероятнее всего, будут справедливы и для декабря. До конца года ждать серьезных изменений не стоит, все запланированные к вводу гостиничные объекты должны быть достроены, значительного падения заполняемости по сравнению с показателями сравнимого периода не произойдет, а значит, и цены будут оставаться на прежнем уровне. В новогодние праздники ожидается, что петербургские гостиницы будут заполнены на 90%.
Таким образом, финансовый кризис в сегменте гостиничной недвижимости пока ощущается в меньшей степени, чем в других сегментах недвижимости. Связано это во многом с тем, что спрос на гостиницы в ноябре во многом определяется планами потребителей, которые были сформированы до начала активной стадии экономического кризиса. Декабрь же является предновогодним месяцем, в котором спрос на гостиницы традиционно превышает предложение, поэтому даже в текущей ситуации существенного провала на гостиничном рынке в декабре не ожидается.
На данный момент, несмотря на нестабильную ситуацию в финансовой и банковской сфере, информации о заморозке строительства или о продаже крупных гостиничных объектов нет. Вероятно, это связано с тем, что рассматриваемый рынок достаточно инертен по отношении к кризису из-за дефицита в городе номерного фонда.
Таблица 6. Основные изменения на гостиничном рынке Петербурга за ноябрь 2008 г.
В
Американская трагедия
Едва ли не весь прошлый год прошел на фоне обсуждения кризиса на американском ипотечном рынке и его возможных последствиях для рынка отечественного. Действительно, для ряда российских кредитных учреждений, заимствующих средства на международных финансовых рынках, произошел рост стоимости финансовых ресурсов (так называемый кризис ликвидности). В наибольшей степени это аукнулось, конечно, тем банкам, которые исповедовали чересчур либеральный подход к андеррайтингу – оценке платежеспособности заемщика. Как результат, некоторые банки повысили ставки или, в отдельных случаях, приостановили выдачу кредитов. Например, банк «Русский стандарт», ранее специализировавшийся на потребительских кредитах, так обжегся на ипотеке, что уже сейчас заявил, что в ближайшие два года к ней не вернется.
Анализировать изменения процентных ставок на рынке в ушедшем году сейчас вряд ли стоит: многие кредитные учреждения пересмотрели процентную сетку, часто не изменяя ее предельных значений, а лишь ужесточив требования к подтверждению заемщиками своих доходов.
Банки большую часть года продолжали либерализовывать условия ипотечного кредитования, то теперь это уже история:
Фабрика звезд
К концу
Практика слияния и поглощения внесла изменения в поименный перечень. Исчезли Международный Московский банк (теперь «ЮниКредит банк»), ИМПЭКСбанк (группа Райффайзен), Промышленно-строительный банк (ВТБ Северо-Запад) и ПетроЭнергоБанк (СЭБ-банк).
Практически все новые игроки ныне сходу предлагают конкурентоспособные условия кредитования условия, сопоставимый с лучшими образцами уровень сервиса и продуктовый набор ипотечных программ, который соответствует линейке законодателей мод. Как минимум, он включает в себя кредитование строящейся недвижимости, загородных домов, коттеджей и таунхаусов.
Сегодня уже не является исключением такая практика, когда завоевание новых регионов, помимо рекламных акций, сопровождается созданием специализированного ипотечного центра, работающего по принципу «единого окна». Варяги мгновенно обрастают соглашениями с застройщиками, страховщиками, оценщиками и ипотечными брокерами.
Но определяют лицо рынка все-таки старые, заслуженные «звезды».
Агентство и агенты
Первые три строчки в «ипотечном хит-параде» Петербурга остались за старыми знакомыми: Инвестиционным банком «КИТ Финанс», банками-участниками городской программ развития ипотечного жилищного кредитования и Северо-Западном филиале Сбербанка РФ. По итогам
Ведущий российский банк уступил лидерство еще в первом квартале. С причинами, надеемся, уже разбирается новый глава – Герман Греф. Кстати, Сбербанка в
В группу лидеров, без всяких сомнений, вошел и австрийский «Райффайзенбанк», но в это кредитном учреждении теперь ведут общую статистику по всей России, не выделяя конкретно «петербургские» кредиты. В
В
АИЖК вряд ли держало свою театральную паузу просто так. Буквально за день до объявления об очередном изменении стандартов Банком России была снижена ставка рефинансирования – с 11% до 10,5% годовых – назвать это случайным совпадением язык не поворачивается.
Потом, правда, эта ставка уменьшилась до 10% - и АИЖК никак не отреагировало. Сегодня «рублевые» заемщики с тревогой ожидают последствий повышения с 4 февраля ставки рефинансирования Центробанка.
Все понимают: несмотря на то, что маховик ипотечного кредитования в России уже раскручен, в течение еще нескольких ближайших лет АИЖК будет корректировать рыночные тенденции с помощью своих стандартов.
Ипотечные выкрутасы
Банальное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам самые дальновидные игроки задвинули, в виду неактуальности, в дальний угол еще весной.
РосЕвроБанк с 1 мая первым в России увеличил максимальный срок ипотечного кредита на срок до 40 лет – и стал выдавать его на стандартных условиях, без дополнительного обеспечения. Процентная ставка по нему была приравнена к величине ставки по кредиту на 30 лет. Только сейчас, в феврале
Банк Москвы, родоначальник ипотеки без первоначального взноса, обратился к экзотическим валютам. С того же 1 мая он запустил программу кредитования в швейцарских франках, с минимальной ставкой 7% годовых. Несколько позже (уже в январе
С 1 июля Центробанк РФ обязал другие банки раскрывать в договоре на получение кредита эффективную процентную ставку (ЭПС). По единодушному мнению экспертов, это требование практически никак не отразилось на ипотечном рынке, так как комиссии, за счет которых в основном и происходит рост ставки, при выдаче таких кредитов не существенны, по отношению к общему объему кредита. Для рынка потребительского кредитования – да, раскрытие ЭПС, действительно, актуально – там около 50% доходности банка приходится на всевозможные комиссии. Но для ипотечного кредитования это не играет никакой роли, поскольку при длительных сроках кредита разовые комиссии, взимаемые за выдачу кредита, увеличивают ставку лишь на сотые доли процента.
Как показала практика, новые требования Банка России никакого значимого влияния на рынок ипотечного кредитования не оказали.
Базис и надстройка
Из более полусотни банков, реализующих собственные ипотечные программы на территории Петербурга, около 30 банков кредитуют на приобретение жилья в строящихся домах.
В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья в
Старожилы данного сегмента ипотечного рынка за обозреваемый период существенно пополнили арсенал предложения.
Больше других пополнил свой листинг предложений Московский банк реконструкции и развития, кардинально расширив перечень «своих» застройщиков: раньше была одна «Петербургская недвижимость», а теперь более 20 строительных компаний. В группу лидеров по-прежнему входят Сбербанк, ВТБ Северо-Запад (бывший Промстройбанк) и Москоммерцбанк. В
Среди застройщиков, влюбленных в ипотеку по настоящему, как и год назад, вне конкуренции Корпорация «Строймонтаж», которая имеет в своем активе более десятка дружественных банков. Приближаются к такому показателю ЛенСПецСМУ, ГДСК, YIT Лентек и М-Индустрия. Вообще, крупные – что называется, брендовые – объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков. Корпорация ЛЭК до прошлого года «дружила» исключительно со Сбербанком, теперь она последней из строительных китов отказалась от морально устаревшего принципа «один застройщик – один банк».
Лучше «вторички»
С
«М-Индустрия» и Балтинвестбанк подготовили совместную программу ипотечного кредитования, в рамках которой процентная ставка по кредиту составляет 9% годовых в рублях на инвестиционный период. То есть до того момента, как на вновь построенную квартиру будут оформлены право собственности и залог.
Это, безусловно, стало революционным шагом, ведь даже на «вторичке» подобных показателей для национальной валюты ждать еще, в лучшем случае, несколько лет. А средняя величина «строительной» ставки составляет сегодня и вовсе более 13% годовых в рублях. Партнерская программа распространялась на три объекта: первая очередь жилого комплекса «Поэма у трех озер» в Выборгском районе, жилой комплекс «Южный каскад» и «Высотный дом» в Кировском районе.
Подхватили великий маркетинговый почин банк «Санкт-Петербург» и Корпорация «Строймонтаж». Их совместная программа предполагала минимальную процентную ставку 8% годовых в рублях, которая действовала лишь в течение первого года погашения ипотечного кредита.
Можно не сомневаться, что
Сваи забиты
В общем и целом, движение ипотечных кредиторов по направлению к новостройкам с каждым годом становится все очевиднее. К сожалению, сегодня никто не может точно ответить на вопрос, сколько из более чем 18,6 тысячи кредитов, выданный в этом году в Петербурге, приходится на долю первичного рынка. Надеемся, что со временем данная статистика станет доступной, а пока довольствуемся цифрами, которые приводят представители ведущих застройщиков.
По данным отдела ипотечного кредитования ЗАО «Строймонтаж», в настоящее время доля сделок колропорации с использованием ипотечного кредитования составляет 50%. С началом реализации новой программы с банком «Санкт-Петербург» «Строймонтаж» планировал увеличить этот показатель на 10-20%.
Статистика, представленная ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», говорит о том, что большинство потенциальных клиентов холдинга хотели бы приобрести жилье при помощи ипотечного кредита (44-48%), на втором месте стоит рассрочка до сдачи дома (27-34%), и на третьем – рассрочка после госкомиссии (21-25%). В то же время практика показывает, что основная масса людей, нацелившихся на ипотеку, не удовлетворяет требованиям банков (не имеет необходимого уровня дохода либо не в состоянии подтвердить его соответствующими документами). Получив отказ от банка, они совсем необязательно отказываются от покупки, иногда выбирают длительный вариант рассрочки. При повышении реального уровня доходов граждан и дальнейшей легализации зарплатных ведомостей – квартир по ипотеке будет приобретаться все больше. И доля первичного рынка так же продолжит увеличиваться.
Назад в будущее
Накануне
Прорицания «оракулов» на ближайшее будущее, приведенные к среднему знаменателю, выстраиваются в такой ряд:
- в
- падения объемов не будет, но рост замедлится (доля ипотеки на рынке недвижимости останется на том же уровне – 17–20%);
- «нулевой» первоначальный взнос как кредитный продукт, вероятно, исчезнет;
- вообще, требования к заемщикам станут ужесточаться: количество выданных кредитов уступает место качеству.
Рискнем сделать резюме: наступивший год для ипотеки обойдется без взлетов и падений. Доступное жилье в государственном масштабе начнет, кроме того, искать новых путей, среди которых – система стройсберкасс, доходные дома и особая форма кооперации для строительства малоэтажного жилья. Конкуренты ипотечного кредитования явно задержались на старте…
Виталий Петров
По данным ЦБ РФ, объем жилищных кредитов, предоставленных банками гражданам, превысил 500 млрд рублей. Кредиты на сумму около 375 млрд рублей выданы под залог недвижимости, остальные – под залог прав требования и движимого имущества, поручительство, активы.
Объем выданных жилищных кредитов в Петербурге составляет 55 млрд рублей. При этом граждане имеют проблемы с получением ипотеки и приобретением жилья из-за его отсутствия на рынке.
Ситуация
Проблемы с получением финансирования привели ряд банков к корректировке ипотечных программ. В частности, Юниаструмбанк повысил ставки по всем ипотечным кредитам на 1 процент. Ряд банков приостановил выдачу ипотеки. По данным кредитных брокеров, такая ситуация произошла с Москоммерцбанком, ХКФ Банком, Инвестсбербанком. Банк «Русский стандарт» не выдает ипотечные кредиты до 2008 года.
«Сегодня объем выданных жилищных кредитов в Петербурге составляет 55 млрд рублей, – сообщил руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада Игорь Жигунов. – Из них 41 млрд рублей – кредиты под залог недвижимости, как приобретаемой, так и имеющейся».
Происходит качественный рост объемов ипотечного кредитования, в том числе и в Петербурге. По итогам девяти месяцев 2007 года, объем составит не менее 30 млрд рублей. Согласно прогнозам, по итогам года рост объемов ипотечного кредитования в регионе составит не менее 120-130 процентов, а может, даже и 150 процентов к уровню 2006 года. Это не только сделки, связанные с выдачей кредитов на покупку жилья, но и сделки рефинансирования как между банками (поскольку растет объем задолженности на балансах банков), так и перекредитование заемщиков – из одного банка в другой.
Ипотечные брокеры
Около 25 процентов ипотечных сделок в СЗФО проводится с участием ипотечных брокеров. Поскольку нет отдельного закона для ипотечных брокеров, к этой категории относятся специалисты, имеющие сертификат и аккредитацию банка. В ближайший год доля сделок с участием брокеров составит не менее 30-40 процентов. Действия брокеров помогают клиентам получить кредит или рефинансировать его.
Отметим при этом, что проблемы с получением ипотечных кредитов возникают не только у физических лиц, но и ипотечных брокеров. Связь с банком, налаженная в течение последних нескольких лет, становится прерывистой. Эта ситуация создает дополнительную работу для ипотечных брокеров. Впрочем, это не касается крупнейших игроков рынка.
«Брокеры возвращают банкам заемщиков, которых они пропустили из-за своего, может быть, излишнего консерватизма. Как долго эта ситуация будет продолжаться, к сожалению, никто не знает, хотя мы настроены оптимистично», – говорят эксперты. Сейчас много граждан, получивших одобрение на однокомнатные квартиры, которые, как наиболее дешевое предложение, сняты с рынка. В результате люди не могут их приобрести.
Программы банков
Программы ипотечного кредитования начинаются с суммы $10 тыс. или 300 тыс. рублей. Исходя из этого, минимальный доход для участия в этих программах составляет 10 тыс. рублей на семью. Однако на эти деньги вряд ли что-то купишь. Вместе с тем сейчас растет число займов на улучшение жилищных условий. Люди продают комнаты, квартиры и используют полученные средства как первый взнос, а на недостающую сумму оформляют кредит.
Не обязательно иметь доход, подтвержденный справкой по форме №2 НДФЛ. Банки рассматривают различные варианты подтверждения дохода. Однако если человек работает по найму, то такая справка нужна. Она подтверждает, в том числе, и факт занятости человека. Если человек получает доход от предпринимательской деятельности, допустим, реализации авторских прав, то здесь будет рассматриваться доход от его текущей деятельности, и справка по форме №2 НДФЛ не актуальна.
Источники финансирования
Изменения, которые происходят на мировых финансовых рынках, актуализируют для банков несколько вопросов: диверсификация рисков с точки зрения ресурсов, фондирование и привлечение для ипотеки. От категории кредита зависит, в том числе, и его цена. «В последнее время мы наблюдаем на рынке рост стоимости заимствования, а в некоторых случаях его невозможность на оптимальных условиях»,– говорит Игорь Жигунов. Пример – сделки секьюритизации, которые многие участники перенесли на следующий год с учетом ожидания стабилизации рынка.
Если говорить о текущих источниках финансирования, то это, в первую очередь, собственные средства банков, материнских компаний, институциональные заимствования, сделки рефинансирования, и те ресурсы, которые получают банки путем оптимизации своей структуры активов и пассивов. Здесь речь идет, о поиске целевого инвестора, который будет готов финансировать тот или иной кредитный пул.
Уроки дефолта
Вместе с тем не стоит говорить о том, что на рынке происходит что-то сверхъестественное. Основная масса участников рынка кредитования работает в прежнем режиме, внося коррективы в свои программы. Кто-то переходит от кредитования в валюте к кредитованию в рублях, кто-то оптимизирует долларовые программы. Для мелких участников рынка актуален вопрос поиска инвестора, который готов приобретать эти кредиты. Для крупных участников – это перераспределение акцентов на источники фондирования с точки зрения поддержания нужного уровня прибыльности.
«По нашим оценкам, по ряду ипотечных программ ставки повысятся, и мы это уже сейчас наблюдаем, – отмечает Игорь Жигунов. – Прежде всего, это касается заемщиков, доход которых не имеет четкой структуры, кредиты с минимальным первоначальным взносом, кредиты на длительные сроки. По кредитам, где есть хорошая кредитная история, большой первоначальный взнос, не исключается корректировка ставок в сторону понижения». Аналитики полагают, что к концу 2007 – началу 2008 годов ситуация на рынке ипотечного кредитования стабилизируется. Можно будет проводить сделки секьюритизации и стоимость заимствования снизится. Однако реальную ситуацию покажет рынок и поведение его участников. События на мировых финансовых рынках, вероятно, станут уроком для России в части реализации своей кредитной политики.
Качество заемщиков
Говорить о кризисе ипотеки в России вряд ли стоит. По предварительным оценкам, ее объем составляет всего 2 процента от ВВП. В ближайшие 3-4 года он вырастет до 10 процентов. Кроме того, основная масса ипотечных программ ориентирована на работу со стандартными, а не потенциально проблемными заемщиками. Опыт иностранных коллег говорит о том, что категория нестандартных заемщиков представляет отдельный вид бизнеса. Возможно, ряд клиентов, которые получили отказ от банка, попали на период оптимизации кредитной программы и ее условий. Это могло привести к затягиванию сроков рассмотрения заявки.
Однако участники, которые работают системно, а не факультативно, продолжают работать в штатном режиме. Для качественной категории заемщиков все осталось в прежнем режиме. Практически все заемщики, которые получают одобрение банка на кредит, являются качественными.
Отметим, что из числа потенциальных заемщиков, обратившихся на «горячую линию» банка или в call-центр, отсеивается около половины. Причем часть из них просто не устраивает программа банка. Например, люди хотят приобрести жилье на первичном рынке, а банк с ним не работает. Другая часть отсеивается по причине ненадлежащей платежеспособности. С другой стороны, более 90 процентов заявителей, которые прибегают к услугам ипотечных брокеров, получают положительное решение банка.