В 2020 году предложение в элитных новостройках Москвы сократилось на треть
По сравнению с концом 2019 года, объем предложения «в штуках» на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы уменьшился на 31% до 2 762 лотов, сообщают аналитики Kalinka Group. «Годом ранее этот показатель был равен 4016 лотам», - уточняет директор департамента консалтинга и аналитики компании Александр Шибаев. В квадратных метрах снижение составило 25%: на конец прошлого года в реализации находилось 368 тыс. кв. м, а в конце 2019 года — 491 тыс. кв. м.
Максимальное снижение доли предложения произошло в 4 квартале 2020 года: в этот период суммарное количество предложений квартир и апартаментов уменьшилось еще на 22%, а в квадратных метрах объем предложения уменьшился на 18%. «Это произошло за счет ажиотажного рекордного спроса, который наблюдался на фоне снижения курса рубля к основным мировым валютам, а также закрытых границ в большинстве стран мира», - замечает Александр Шибаев.
Сводные показатели экспонируемого предложения на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
ПОКАЗАТЕЛЬ |
2019 |
2020 |
ИЗМЕНЕНИЕ, % |
|
Суммарный объем предложения на рынке элитного жилья |
|||
|
Количество лотов, шт. |
4 016 |
2 762 |
-31% |
|
Объем предложения, кв. м |
491 468 |
368 601 |
-25% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
122,3 |
133,5 |
+9% |
|
ВКЛЮЧАЯ: |
|||
|
Elite & Deluxe |
|||
|
Количество лотов, шт. |
708 |
514 |
-27% |
|
Объем предложения, кв. м |
113 518 |
87 378 |
-23% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
160 |
170 |
+6% |
|
Premium |
|||
|
Количество лотов, шт. |
3 308 |
2 248 |
-32% |
|
Объем предложения, кв. м |
377 950 |
281 223 |
-26% |
|
Средняя площадь лота, кв. м |
114,2 |
125 |
+9% |
Источник: Kalinka Group
Структура предложения
По итогам 2020 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы экспонировались 92 жилых комплекса, из которых 5 проектов реализуются в стадии закрытых продаж. По отношению к концу 2019 года количество экспонируемых проектов в номинальном исчислении практически не изменилось.
С начала 2020 года завершились первичные продажи в 10 проектах на первичном рынке, среди которых как построенные комплексы (к примеру, Barkli Gallery, Balchug Viewpoint, «Резиденция на Покровском бульваре»), так и строящиеся объекты. Так, до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи в проекте от Capital Group «Медный 3.14» в районе Якиманка, а также в Cameo Moscow Villas в Тверском районе от Stone Hedge. Остаточное предложение до 5 лотов остается в 18% элитных комплексах на стадии первичных продаж. Так, на конец года почти полностью реализован сданный проект Balchug Residence (в 1 квартале 2021 года этот ЖК реализован полностью).
Несмотря на отсутствие выхода новых проектов в первой половине года, в целом за 2020 год на московском первичном рынке элитной жилой недвижимости стартовали продажи в 9 новых проектах. В открытые продажи вышел ранее реализовывавшийся на закрытых продажах «Клубный дом в Газетном», также стартовал проект реконструкции особняка на Остоженке «Пречистенка 8». Начато строительство новых комплексов «Titul на Якиманке», Victory Park Residences, а также Tessin от Insigma. Помимо этого, в конце года стартовали закрытые продажи проектов Lumin, «Золотой», «Сады Зарядья» и проекта «Бадаевский». Несмотря на увеличение нового предложения, количество новых проектов в 2020 году в 2 раза меньше, чем в 2019-м.
В новых проектах суммарно заявлено более 1,1 тыс. новых лотов на 156,9 тыс. кв. м. Большинство новых лотов представлены квартирами – их доля составила 88% от общего объёма предложения, 12% занимают апартаменты. Среди лотов, вышедших на рынок в открытые продажи (порядка 56% от заявленных новых лотов), большая доля относится к крупному проекту Victory Park Residences (73%). «Стоит отметить, что в последние годы проекты за пределами ЦАО становятся более популярными как у застройщиков, так и у покупателей», - замечает Екатерина Румянцева, председатель Совета директоров Kalinka Group.
Новое предложение на первичном рынке элитного жилья в 2020 году
|
Проект |
Тип |
Район |
Застройщик |
Кол-во лотов |
Период старта продаж |
Ввод в эксплуатацию |
|
Клубный дом в Газетном |
Апартаменты |
Тверской |
ООО «Актив Центр» |
24 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
|
Lumin |
Апартаменты |
Таганский |
Hutton Development |
54 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2022 |
|
Пречистенка 8 |
Апартаменты |
Остоженка |
Insolver |
10 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2023 |
|
Titul на Якиманке |
Квартиры |
Якиманка |
АО «Центр-Инвест» |
18 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2021 |
|
Victory Park Residences |
Квартиры |
Дорогомилово |
Ant Development |
436 |
3 кв. 2020 |
4 кв. 2023 |
|
Сады Зарядья (закрытые продажи) |
Апартаменты |
Тверской |
Киевская площадь |
55 |
3 кв. 2020 |
2 кв. 2022 |
|
Золотой |
Квартиры |
Якиманка |
Capital Group |
162 |
4 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
|
Tessin |
Квартиры |
Таганский |
Insigma |
71 |
4 кв. 2020 |
1 кв. 2022 |
|
Бадаевский (закрытые продажи) |
Квартиры |
Дорогомилово |
Capital Group |
326 |
4 кв. 2020 |
4 кв. 2021 |
Источник: Kalinka Group
В общей структуре первичного предложения традиционно преобладали проекты premium-класса, доля которых составляла 59% по числу экспонируемых лотов, при этом доля класса elite & deluxe составила 41%. Основная доля предложения приходится на апартаменты – 59% от общего числа предложения, 41% представлены квартирами.
Источник: Kalinka Group
По итогам 2020 года средняя площадь лота в предложении увеличилась на 9% относительно конца 2019 года, составив 133,5 кв. м. «Это связано с вымыванием большинства небольших лотов из предложения — так обычно происходит при возникновении ажиотажного спроса», - говорит Екатерина Румянцева. Основная доля предложения лотов на рынке составляет по площади от 105 до 150 кв. м – 28% от общего числа лотов, на втором месте лоты площадью 65-85 кв. м и 150-200 кв. м, каждый с долей по 16%.
В структуре предложения основная доля лотов приходится на ЦАО – 55% лотов. В целом по рынку районы-лидеры по объему предложения лотов по-прежнему Хамовники (14%), Тверской (11%), Пресненский район (10%) и Якиманка (10%).
По количеству предложений лидируют проекты Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити», «Поклонная 9» и Victory Park Residences вне ЦАО (последние два расположены в Дорогомилово) и комплекс апартаментов «OKO», в каждом из которых представлено более 200 лотов в продаже.
Растёт доля квартир и апартаментов с внутренней отделкой (полной или white box). По итогам 2020 года доля лотов с отделкой на первичном рынке составляет 50% и еще 17% — в состоянии white box. 33% лотов предлагаются без отделки. В некоторых проектах отделка от застройщика предлагается покупателям в качестве опции, зачастую предусмотрено на выбор два-три варианта отделки.
Таким образом, несмотря на трудности, связанные с реализацией проектов в период пандемии, достаточно большое количество высокобюджетных проектов остаётся в работе, а на фоне активного спроса и сокращения предложения на рынок планируются к выходу новые крупные проекты. В 2021 году на рынок может выйти до 20 новых проектов. Однако при сохранении активного спроса более вероятен выход 8-10 проектов, преимущественно в формате квартир.
Некоторые планируемые к старту в 2021 году проекты на первичном рынке элитного жилья г. Москвы
|
Проект |
Тип |
Район |
Застройщик |
|
Grand Tower |
Апартаменты |
ММДЦ Москва-Сити |
ООО Гранд сити |
|
Corinthia Hotel & Residences |
Апартаменты |
Тверской |
ООО IHI plc |
|
Апарт отель Престиж Холл |
Апартаменты |
Пресненский |
АО «Киноцентр» |
|
Лаврушенский |
Квартиры |
Якиманка |
Sminex |
|
One Tower |
Квартиры |
ММДЦ Москва-Сити |
Мосинжпроект |
|
Kepler House |
Квартиры |
Хамовники |
Level Group |
|
Betskoy |
Апартаменты |
Таганский |
Vanke Group |
|
Сретенка 13/26 |
Апартаменты |
Мещанский |
Главстрой |
|
Бадаевский (открытые продажи) |
Квартиры |
Дорогомилово |
Capital Group |
|
Остров |
Квартиры |
Хорошёво-Мнёвники |
Дон-Строй |
Источник: Kalinka Group
По данным 4 000 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 3 квартале 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 2,66 млн. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8% (в 3 квартале 2019 года – 2,43 млн. руб.). При этом по сравнению с «докарантинным» 1 кварталом 2020 года данный показатель вырос менее существенно - на 3,7% (в январе-марте 2020 года - 2,57 млн. руб.) (Диаграмма 1).
Вместе с тем, стоит напомнить, что во 2 квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом средний чек ипотечного кредита сокращался сразу на 4,7% до 2,45 млн. руб. Таким образом, в 3 квартале данный показатель не только отыграл это падение, но и вышел на рекордные значения. При этом в сентябре 2020 года средний размер ипотеки оказался на уровне 2,72 млн. руб. или на 10,7% больше, чем годом ранее (в сентябре 2019 года – 2,46 млн. руб.).
При этом в сентябре 2020 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга (ПКР) заемщика по ипотеке составило 717 баллов (минимальное значение – 300 баллов, максимальное – 850 баллов) (Таблица 1).
* - узнать свой ПКР и контролировать его динамику может каждый гражданин России бесплатно и без ограничений на сайте НБКИ: https://www.nbki.ru/serviceszaem/pkr/
В сентябре 2020 года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ – лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (5,90 млн. руб.), Московской области (4,41 млн. руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн. руб.), а также в Приморском крае (3,28 млн. руб.) и Ленинградской области (3,12 млн. руб.).
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ – лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в сентябре продемонстрировали Омская (+22,9%) и Волгоградская (+19,9%) области, Ставропольский край (+17,6%), а также Московская (+17,0%) и Вологодская (+16,3%) области. В то же время единственным регионом из топ-30, в котором средний чек по ипотеке сократился, оказалась Свердловская область (-0,3%) (Таблица 2).
«После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, - считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – При этом ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.