Объем нового ввода ТЦ в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв.м.


15.02.2021 14:58

Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, сделали прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы на 2021 год.


Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2020 года на 2021 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 28% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group.

Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ.

Торговые объекты, заявленные к открытию в 2021 году

Крупнейшие ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г.

«ГОРОД Косино»

Новоухтомское ш., 2А

«Группа ТЭН»

74 000

II кв. 2021

ТПУ «Селигерская»

пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе

Tashir

54 171

III кв. 2021

«София»

Сиреневый бул., 31

ADG group

35 987

II кв. 2021

«Павелецкая Плаза»

Павелецкая площадь

Mall Management Group

33 000

III кв. 2021

«Небо»

Авиаторов ул., вл. 5

УК "Столица Менеджмент"

27 000

III кв. 2021

«Смоленский Пассаж 2»

Смоленская площадь, 5

АО «Корпорация А.Н.Д.»

15 147

I кв. 2021

 

Источник: CBRE, февраль 2021 г.

Средняя обеспеченность торговыми площадями по Москве на сегодняшний день составляет 511  кв. м на 1 000 человек. Самым необеспеченным торговыми центрами районом по прежнему остаётся Восточный административный район Москвы.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2021 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые  рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.

По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2020 года прайм-ставка аренды[1] снизилась относительно 2019 года на 20% в топовых моллах[2] до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах[3] до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.

Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского  взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.

Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не  профиля, к которому он относится.

Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны  международных брендов вернется не ранее 2023 года.

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует:

«Уже сейчас можно говорить о начале осторожной экспансии брендов всех профилей. Ввод новых объектов сохранит относительно высокий уровень вакантных площадей, в основном, по-прежнему за счет секций до 200 кв.м».

[1] Прайм-ставка аренды – ставка аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.

[2] На основании данных топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв.

[3] Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: http://www.mymatrix.su

Поделиться:


26.01.2021 09:30

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.


После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.

Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020

Объект

Площадь, кв. м

Арендатор / покупатель

Тип сделки

PNK Парк Домодедово

182 000

ВсеИнструменты.ру

Аренда

Ориентир Запад

154 000*

Ozon

Аренда

Домодедово

110 584

Конфиденциально

Аренда

Радумля

103 198

Эксмо-АСТ

Покупка

Логопарк Софьино

58 790

BSH

Аренда

*Консультант сделки - CBRE

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.

Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.

Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.

Динамика чистого поглощения, тыс. кв.

Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%.  Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.

Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а  в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.

793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.

Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.

Объект

Площадь, кв. м

Расположение

Собственник

СК Wildberries

150 000

г. Электросталь

Wildberries

ДДТ Логистик, 2 фаза

23 000

Саларьево

Veles Group

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.

Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.

По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:

«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.

Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».


ИСТОЧНИК: пресс-служба CBRE
ИСТОЧНИК ФОТО: https://newsklad.ru

Поделиться:


26.01.2021 09:24

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2020 году уровень вакантности на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга достиг 15,7% - это максимальное значение за последние пять лет. При этом количество закрытий в прошедшем году увеличилось в 3,5 раза, а новые магазины и заведения общепита открывались на 30% чаще.


По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Северной Столицы достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7% – увеличившись за год на 7,6 п.п. Рост вакантности стал следствием пандемии коронавируса и связанными с ней ограничениями в деятельности предприятий торговли и общепита. Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений выросла на 5,9 п.п. и достигла 12,9%. В последующие два квартала уровень вакантности увеличивался более сдержанными темпами.

Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий пришлась на сферу общественного питания: там количество закрытий увеличилось в 7 раз. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.

При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 помещений. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. Также в 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.

По данным Colliers International, самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Старо-Невском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Старо-Невского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.

Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень вакантности Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».

13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir. 

Уровень вакантности Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%, увеличившись за год на 9,9 п.п. Всего за год на улице закрылись 11 помещений, в основном, это  предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной, 13 – переехал на Старо-Невский проспект, 113.

Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год вырос на 5.8 п.п. и к концу года достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».

Самый небольшой рост вакантности наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим.  Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания, половина из которых перестали работать в IV квартале. Большинство открытий новых кафе на этой улице произошло в I квартале 2020 года. В IV квартале на Рубинштейна, 27 появился новый ресторан GUCCI от DEL MAR.

Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.

«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте, 23 и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С., 57,комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. –  Особенно восхищает оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции. Арендаторы этого сегмента по-прежнему сохраняют интерес к помещениям street-retail. В целом, высокий уровень вакантность – это возможность для всех игроков рынка выйти на главные улицы города, и мы ожидаем, что спрос на помещения street-retail в 2021 году будет расти».

Арендные ставки на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга

IV квартал 2020 г.

IV квартал 2019 г.

Основные торговые коридоры

Ставка MIN

Ставка MAX

Ставка MIN

Ставка MAX

Невский пр-т

4500

10000

7000

18000

Старо-Невский пр-т

2000

4000

2500

5000

Большой пр-т П.С.

2000

4500

2000

4000

Большая Конюшенная ул.

3000

5000

3500

5000

Рубинштейна ул.

3000

5000

3000

6000

Источник: Colliers International


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://78.fair.ru

Поделиться: