Объем нового ввода ТЦ в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв.м.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, сделали прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы на 2021 год.
Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2020 года на 2021 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 28% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group.
Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ.
Торговые объекты, заявленные к открытию в 2021 году
|
Крупнейшие ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
«ГОРОД Косино» |
Новоухтомское ш., 2А |
«Группа ТЭН» |
74 000 |
II кв. 2021 |
|
ТПУ «Селигерская» |
пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе |
Tashir |
54 171 |
III кв. 2021 |
|
«София» |
Сиреневый бул., 31 |
ADG group |
35 987 |
II кв. 2021 |
|
«Павелецкая Плаза» |
Павелецкая площадь |
Mall Management Group |
33 000 |
III кв. 2021 |
|
«Небо» |
Авиаторов ул., вл. 5 |
УК "Столица Менеджмент" |
27 000 |
III кв. 2021 |
|
«Смоленский Пассаж 2» |
Смоленская площадь, 5 |
АО «Корпорация А.Н.Д.» |
15 147 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, февраль 2021 г.
Средняя обеспеченность торговыми площадями по Москве на сегодняшний день составляет 511 кв. м на 1 000 человек. Самым необеспеченным торговыми центрами районом по прежнему остаётся Восточный административный район Москвы.
По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2021 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.
По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2020 года прайм-ставка аренды[1] снизилась относительно 2019 года на 20% в топовых моллах[2] до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах[3] до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.
Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.
Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не профиля, к которому он относится.
Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует:
«Уже сейчас можно говорить о начале осторожной экспансии брендов всех профилей. Ввод новых объектов сохранит относительно высокий уровень вакантных площадей, в основном, по-прежнему за счет секций до 200 кв.м».
[1] Прайм-ставка аренды – ставка аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.
[2] На основании данных топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв.
[3] Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
«ТГК-1» предлагает населению активнее переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании.
Однако жилищники города считают, что такие платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
В Петербурге растет задолженность жилкомсервисов и управляющих компаний перед поставщиками тепла. В этом признались на прошлой неделе журналистам специалисты Жилищного комитета и специалисты компании «ТГК-1», крупнейшего в СЗФО производителя теплоэнергии. Правда, у ведомства Смольного и ресурсной организации разное видение решения данной проблемы.
Как отметила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко, ситуация с задолженностью за последний год действительно обострилась. Все управляющие компании города в той или иной мере имеют долги перед ресурсными организациями. Никто из них и не застрахован от возможного банкротства. Все проблемы, по ее словам, растут из 354-uj постановления, устанавливающего расчет за общедомовые нужды. Их по-разному подсчитывают, выявляются лишние подключения. Отсюда и долги.
«К нынешней осени в Петербурге будут подготовлены откорректированные нормативы. Они должны спасти управляющие компании от роста долгов, но уже набранные все равно останутся. Однако УК не стоит банкротить, решать вопрос с долгами необходимо другими способами», – полагает чиновник.
Начальник правового департамента «ТГК-1» Елена Михайлова напоминает, что долг петербургских жилкомсервисов перед компаний в настоящее время составляет 6,1 млрд рублей. В данный момент уже направлены иски о признании банкротами Жилкомсервиса № 3 Кировского района и ГУП РЭП «Строитель».
«Мы рассматриваем банкротство как один из способов прекращения прироста задолженности управляющих организаций. По сути, единственным активом
банкрота являются долги конечных потребителей. Именно за счет работы с ними удается вернуть часть задолженности», – отметила специалист.
По словам специалиста, также изменить ситуацию к лучшему может переход на прямые платежи. Они уже задействованы в Карелии и в Мурманской области. В Петербурге 84 дома рассчитываются за тепловую энергию напрямую. По итогам 2015 года собираемость превысила в них 95%. «Особо отмечу, что выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Благодаря заключению трехстороннего соглашения между УК, ресурсоснабжающей организацией и расчетным центром сохраняются все льготы», – подчеркнула специалист «ТГК-1».
Стоить добавить, что городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативе действующей схемы, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начислению платы за общедомовые нужды.
Заведующий отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Александр Локионов уверен, что причина неплатежей – социальный фактор, когда человек находится за гранью платежеспособности. «На мой взгляд, работа должна строиться через управляющие компании, которые более эффективно на местах могут работать с должниками. А также они знают, какие в домах есть «дыры» потребления и как с ними бороться», – считает он.
Цифра:
6,1 млрд рублей – долги петербургских жилкомсервисов перед «ТГК-1.