После кризиса 2008 года в России выдана в среднем одна ипотека на пять семей

11.02.2021 13:07

После кризиса 2008 года (с 2009 по 2020 гг.). в России выдано 10,5 млн ипотек – в среднем один кредит на каждые пять российский семей. Циан посчитал, в каких регионах приходится большее число кредитов на каждую семью, а где ипотека не пользуется спросом.

●        С 2009 года было выдано порядка 10,5 млн ипотек на 20 трлн рублей – в среднем один кредит на каждые пять российских семей. В Москве один кредит был выдан в среднем на 7,5 семей. Наименьший показатель – в Ингушетии (36 семей), максимальный – в Тюменской области (2,6 семей).

●        Уровень заработной платы и объемы ввода жилья определяют лидеров по количеству ипотек. Топ-10 регионов по ипотечному кредитованию на 80% совпадает с десятком регионов по объему ввода жилья девелоперами.

●        Тюменская область с 2009 по 2011 гг. была на первом месте по числу выданных ипотек в России. В тройку лидеров после кризиса входил также Татарстан (вместе с Москвой).

  • После валютного кризиса (с 2015 по 2020 гг.) четверть всех ипотек было выдано на первичном рынке

Уровень заработной платы и объемы ввода жилья определяют лидеров по количеству ипотек

По подсчетам Циан, с каждым годом на 10 регионов, лидирующих по количеству выданных ипотек, приходится все большая доля ипотечного рынка. По итогам 2020 года 41% ипотек было выдано в 10 регионах РФ. В 2019, 2018 и 2017 годах доля составляла 40%. В 2016 году – 39%, 2015 году – 38%. Для сравнения – в посткризисный 2010 год на 10 регионов также приходилось 38% ипотечных сделок.

Топ-10 регионов по количеству заключенных сделок после валютного кризиса (2015-2020 гг.).

 

Доля по кол-ву выданных ипотек, 2015-2020 гг.

Москва

5,8%

Московская область

5,2%

Санкт-Петербург

4,6%

Тюменская область

4,4%

Республика Татарстан

3,9%

Республика Башкортостан

3,4%

Свердловская область

3,4%

Челябинская область

3,1%

Краснодарский край

2,9%

Новосибирская область

2,6%

Остальные регионы

61%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Список субъектов-лидеров на протяжении последних шести лет практически не меняется: в 2016-2017 гг. Самарскую область, входившую в топ-10 лидеров, заменил Красноярский край. В 2018 году его в свою очередь вытеснила Новосибирская область.

Примечательно, что Москва – текущий лидер по количеству выданных ипотек – является таковым с 2016 года по 2020 год. В 2015 году первое место занимала Московская область, второе – Санкт-Петербург, Москва была только на третьем месте по количеству выданных ипотек. Одновременно Москва – единственный регион, входящий в топ-3 по количеству ипотек за последние 12 лет – с 2009 по 2020 гг. В 2010-2012 гг. в тройку также входили Тюменская область и Татарстан.  Более того, с 2010 по 2012 гг. именно Тюменская область была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платёжеспособностью. Наличие потенциала для развития рынка ипотечного кредитования позволяет на протяжении последних 12 лет Тюменской области быть в числе лидеров по количеству кредитных сделок. Татарстан в свою очередь также является лидером по заработной плате Приволжского федерального округа.

Лидер по количеству ипотечных сделок

Год

Субъект

Кол-во сделок

Доля рынка

2009

Тюменская область

8,4

6,6%

2010

Тюменская область

21,1

7,1%

2011

Тюменская область

30,6

5,9%

2012

Москва

32,7

4,7%

2013

Москва

41,1

5,0%

2014

Московская область

55,5

5,5%

2015

Московская область

37,5

5,4%

2016

Москва

49,2

5,7%

2017

Москва

62,5

5,8%

2018

Москва

88,1

6,0%

2019

Москва

80,8

6,4%

2020

Москва

116,4

6,8%

 Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Платежеспособность населения – не единственный фактор, оказывающий влияние на объемы ипотечного кредитования. Циан отмечает, что список лидирующих по числу ипотек регионов на 80% совпадает со списком (топ-10) субъектов РФ с наибольшим объемом ввода жилья девелоперами. Исключение - Башкортостан и Новосибирская область – являясь лидерами по числу ипотек с 2015 года, регионы не входят в топ-10 по объемам ввода индустриального жилья.

Одновременно в «аутсайдерах» по количеству выданных ипотек (2014-2020 гг.) оказались регионы, в которых объем ввода жилья девелоперами оказался минимальным за эти же шесть лет в целом по РФ: Чукотский АО, Алтай и Еврейская АО.  Небольшое число ипотек также в Ингушетии, что объясняется структурой спроса (еще смещением в пользу ИЖС). Таким образом, именно дефицит нового предложения и фактически отсутствие девелоперской активности ограничивает возможности проживающих для покупки жилья

 

Доля по кол-ву выданных ипотек, 2020 год

Доля по вводу жилья, 2020 год

г. Москва

6,8%

10,7%

Московская область

5,5%

10,5%

г. Санкт-Петербург

4,8%

7,4%

Тюменская область

4,2%

4,0%

Республика Татарстан (Татарстан)

3,6%

2,9%

Свердловская область

3,5%

3,2%

Республика Башкортостан

3,5%

2,3%

Краснодарский край

3,2%

5,7%

Челябинская область

2,8%

2,0%

Новосибирская область

2,6%

3,4%

Остальные регионы

59%

48%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ и Росстата

С кризиса 2009 года в России выдано порядка 10,5 млн ипотек

Всего с 2009 года в России было выдано порядка 10,57 млн ипотечных кредитов. То есть почти каждая пятая семья в России (один кредит на 5,2 семей) после кризиса 2007-2008 гг. смогла улучшить жилищные условия с помощью ипотеки.  В зависимости от округа, распределение кредитов оказалось неравномерным.  Почти четверть всех ипотек были выданы в Приволжском ФО – один кредит в среднем пришелся на 4,4 семьи. Чуть меньше выдано кредитов в Центральном ФО – в среднем 1 кредит на 6 семей. Минимальные показатели отмечены для Северо-Кавказского ФО, на который из 10,5 млн выданных ипотек приходится всего 2% - в среднем один кредит на 10 семей.

Кол-во выданных ипотек с 2009 года, млн

Доля от всего рынка РФ

Кол-во семей на одну ипотеку

Прирост сделок 2015-2020 гг.   /                                2009-2014 гг.

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

2,62

25%

4,4

1,7

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

2,46

23%

6,2

2,0

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1,51

14%

4,9

1,6

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1,22

12%

3,9

1,7

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1,19

11%

4,7

2,2

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

0,82

8%

6,2

2,0

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

0,5

5%

4,9

2,0

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

0,25

2%

10,3

1,9

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Эксперты Циан рассчитали, на сколько семей в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит с 2009 года. Лидером по числу ипотек с 2009 по 2020 год стала Москва (порядка 590 тыс. кредитов - 5,6% от всего кол-ва по РФ). Однако в пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 7,5 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (540 тыс. кредитов) – ненамного меньше, чем в столице, однако один кредит приходится уже на 5,1 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (470 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 2,6 семей).

Наименьшее число ипотек среди всех субъектов РФ с 2009 по 2020 годы отмечено в Ингушетии (1,9 тыс.) – в среднем один кредит на 36 семей, это самый низкий по всей стране показатель. В Чукотском АО (который также входит в список регионов с наименьшим числом сделок) выдано 4,1 тыс. ипотек – в среднем один кредит на 5,3 семьи, что соответствует общероссийским показателям. В тройке регионов по минимальному количеству заключенных договоров также Чечня (8,1 тыс. ипотек – один договор на 32 семьи). Небольшое число ипотек на семьи (один кредит на 24 семьи) – в Дагестане. Северо-Кавказский ФО отличается высокой востребованностью индивидуального, а не индустриального строительства, чем и объясняется низкая доля ипотечных кредитов на семью.

Наибольшее число кредитов в пересчете на количество семей с 2009 по 2020 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 2,6 семьи), Татарстане (на 3,3 семьи), а также в Удмуртии, Чувашии и Якутии (на 3,5 семьи в среднем).

«Благодаря снижению ставок и все большей востребованности ипотечного кредитования, с каждым годом увеличивается общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2009 году, сразу после кризиса, на одного городского жителя приходилось в среднем 21,8 кв. м. По итогам 2019 года – уже 25,9 кв. м. Рост – на 19%. Тем не менее, из-за дефицита нового строительства, жители отдельных регионов практически не проявляют активность, не имея возможности выбора новых проектов. Поэтому только за счет снижения ипотечной ставки добиться равномерного роста обеспеченности жильем не удастся – необходимо стимулировать девелоперскую активность, к примеру, с помощью государственно-частного партнерства или дополнительных субсидий».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2020 гг.

<td width="57"

Субъект

Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2020 гг.

Доля рынка

Объем ипотек, млрд руб. 2009-2020 гг.

Кол-во семей на один кредит

Средний размер ипотечного кредита 2009

Средний размер ипотечного кредита 2020

Динамика (во сколько раз вырос средний займ)

Средний срок ипотеки, 2009 год, месяцев

Средний срок ипотеки, 2020 год, месяцев

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

10568,7

 

20122,6

5,2

1,12

2,51

2,2

194

225

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

2463,1

23,3%

6258,3

6,2

1,41

3,36

2,4

174

231

г. Москва

589,8

5,6%

2518,3

7,5

1,97

5,42

2,8

137

233

Московская область

541,9

5,1%

1620,6

5,1

2,33

3,74

1,6

195

232

Воронежская область

164,6

1,6%

255,8

5,7

1,06

1,94

1,8

200

225

Тульская область

103,2

1,0%

180,3

6,2

1,24

2,33

1,9

200

228

Тверская область

96,3

0,9%

167,2

5,9

1,04

2,16

2,1

205

228

Рязанская область

91,9

0,9%

147,2

5,1

0,94

2,07

2,2

212

226

Ярославская область

91,8

0,9%

136,4

5,9

1,00

1,93

1,9

190

218

Владимирская область

91,5

0,9%

145,2

6,5

1,05

1,95

1,9

161

220

Белгородская область

85,4

0,8%

138,4

6,9

0,93

2,09

2,3

201

227

Калужская область

83,1

0,8%

159,7

4,9

1,32

2,43

1,8

202

225

Брянская область

77,3

0,7%

115,9

6,4

0,86

2,00

2,3

227

227

Курская область

77,0

0,7%

114,3

5,7

0,85

2,02

2,4

205

230

Липецкая область

75,4

0,7%

113,6

6,2

0,82

2,01

2,5

210

228

Смоленская область

69,3

0,7%

109,9

5,9

0,84

2,04

2,4

231

227

Ивановская область

61,1

0,6%

90,4

7,4

0,80

1,94

2,4

224

216

Тамбовская область

59,0

0,6%

94,9

7,4

1,02

2,04

2,0

206

227

Орловская область

54,6

0,5%

83,6

5,6

0,64

1,99

3,1

176

229

Костромская область

49,9

0,5%

66,6

5,5

0,79

1,82

2,3

211

230

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1189,1

11,3%

2484,7

4,7

1,25

2,71

2,2

192

225

г. Санкт-Петербург

463,6

4,4%

1230,7

4,3

1,95

3,43

1,8

172

231

Ленинградская область

135,0

1,3%

295,4

5,1

1,44

2,77

1,9

202

230

Вологодская область

116,1

1,1%

157,9

4,3

0,85

1,79

2,1

210

214

Архангельская область

114,8

1,1%

195,8

4,4

1,06

2,21

2,1

205

209

Республика Коми

93,1

0,9%

158,6

3,9

0,99

2,13

2,2

197

211

Калининградская область

67,8

0,6%

119,1

5,2

1,27

2,11

1,7

194

215

Мурманская область

61,9

0,6%

112,3

5,5

1,03

2,32

2,2

184

208

Республика Карелия

53,4

0,5%

86,5

5,1

1,13

2,03

1,8

217

216

Новгородская область

45,7

0,4%

68,7

5,9

0,80

1,92

2,4

212

220

Псковская область

37,9

0,4%

59,7

7,5

0,86

1,92

2,2

180

219

ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

822,7

7,8%

1396,8

6,2

1,02

2,12

2,1

216

229

Краснодарский край

303,9

2,9%

530,4

6,1

1,13

2,17

1,9

161

233

Ростовская область

242,1

2,3%

413,5

6,6

1,08

2,03

1,9

204

220

Волгоградская область

155,8

1,5%

241,9

6,4

1,03

2,02

2,0

309

222

Астраханская область

60,5

0,6%

97,4

5,9

0,92

2,11

2,3

207

231

Республика Калмыкия

18,4

0,2%

34,6

5,0

0,81

2,53

3,1

152

226

Республика Адыгея (Адыгея)

18,1

0,2%

28,8

8,5

0,85

1,95

2,3

207

231

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

247,8

2,3%

419,1

10,3

0,88

2,06

2,3

#Н/Д

233

Ставропольский край

149,9

1,4%

230,5

6,3

0,88

1,98

2,3

236

226

Республика Дагестан

28,8

0,3%

64,8

24,2

1,03

2,71

2,6

268

245

Кабардино-Балкарская Республика

23,5

0,2%

41,9

9,9

0,83

2,22

2,7

209

225

Республика Северная Осетия

22,7

0,2%

42,3

9,0

0,89

2,22

2,5

136

214

Карачаево-Черкесская Республика

12,9

0,1%

22,6

10,3

1,07

2,06

1,9

209

238

Чеченская Республика

8,1

0,1%

13,8

32,1

0,95

1,30

1,4

178

252

Республика Ингушетия

1,9

0,0%

3,2

36,0

0,52

1,25

2,4

186

261

ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

2617,2

24,8%

3879,7

4,4

0,90

1,98

2,2

201

221

Республика Татарстан (Татарстан)

423,1

4,0%

624,7

3,3

0,71

2,19

3,1

149

221

Республика Башкортостан

356,0

3,4%

559,6

4,2

0,89

2,06

2,3

184

216

Самарская область

273,8

2,6%

406,4

4,6

1,02

1,92

1,9

210

222

Пермский край

248,0

2,3%

365,4

4,2

1,00

1,92

1,9

214

218

Нижегородская область

236,2

2,2%

387,7

5,7

1,17

2,17

1,9

207

219

Оренбургская область

173,5

1,6%

254,0

4,6

0,86

1,85

2,2

221

225

Саратовская область

164,8

1,6%

246,3

6,1

0,91

1,90

2,1

218

231

Удмуртская Республика

161,4

1,5%

213,6

3,5

0,89

1,83

2,1

232

221

Чувашская Республика - Чувашия

134,8

1,3%

195,8

3,5

0,69

1,93

2,8

165

228

Кировская область

125,5

1,2%

165,8

4,5

0,84

1,71

2,0

200

220

Ульяновская область

118,4

1,1%

157,1

4,3

0,82

1,78

2,2

202

219

Пензенская область

88,8

0,8%

135,7

6,2

1,06

1,93

1,8

204

229

Республика Марий Эл

57,4

0,5%

78,9

4,6

0,80

1,71

2,1

227

211

Республика Мордовия

55,6

0,5%

88,8

5,8

0,91

2,16

2,4

230

236

УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1218,3

11,5%

2190,8

3,9

1,19

2,22

1,9

212

220

Тюменская область

470,4

4,5%

1025,5

2,6

1,34

2,62

2,0

222

226

в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

220,0

2,1%

507,9

2,5

1,45

2,75

1,9

210

219

в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ

81,1

0,8%

204,5

2,3

1,53

3,05

2,0

262

229

Свердловская область

351,7

3,3%

641,1

4,9

1,26

2,27

1,8

202

221

Челябинская область

332,1

3,1%

430,1

4,2

0,90

1,68

1,9

163

201

Курганская область

64,2

0,6%

94,1

5,8

0,99

1,71

1,7

341

231

СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ

1509,0

14,3%

2388,4

4,9

0,99

2,09

2,1

193

216

Новосибирская область

275,5

2,6%

483,5

3,8

1,23

2,31

1,9

203

223

Красноярский край

271,8

2,6%

462,8

4,1

1,11

2,22

2,0

190

209

Иркутская область

200,3

1,9%

323,3

4,6

1,05

2,21

2,1<


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://schetavbanke.com
МЕТКИ: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ИПОТЕКА, ЦИАН, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Рынок жилья РФ в сентябре: обещанного скачка цен не произошло
07.10.2010 17:11

Обещанного некоторыми экспертами скачка цен на рынке жилья РФ не произошло. В разных городах ситуация складывалась по-разному, но в целом наметился некий баланс, когда «отклонения» от системы координат и в ту, и другую сторону, то есть рост или снижение цен были незначительными.

 

Тенденция к росту

Средняя стоимость квадратного метра в сентябре во всех регионах РФ изменилась не столь значительно, как предсказывали некоторые эксперты и ожидали продавцы. Максимальный рост – в 3% - наблюдался в столице будущей Олимпиады. Но это, скорее, исключение, чем правило: еще лишь 4 города показали в сентябре увеличение стоимости квадратного метра более 2%. Остальные остались в рамках двухпроцентной динамики, как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее снижения.

Впрочем, некоторая тенденция к росту цен все же просматривается. Так, в 80% из исследуемых городов квадрат все же подорожал, а подешевел лишь в 20%. Кроме того, максимальный рост цен, как уже говорилось, составил 3%, тогда как наибольшее падение – 1,7%.

Еще одна немаловажная тенденция – во многих городах увеличение средней цены квартиры оказалось существенно больше, нежели подорожание квадратного метра. Это может говорить о том, что на рынках этих регионов происходит «вымывание» дешевых квартир и накапливание дорогих.

 

Столицы: разнонаправленное движение

Среди всех российских городов и весей столица показала наибольший рост цен на недвижимость, что в принципе не удивительно, поскольку в мегаполисе сосредоточена значительная часть российского капитала. В сентябре стоимость недвижимости в Москве по сравнению с августом увеличилась на 5%, в результате средняя цена за объект составила 12 814 702 руб. Иными словами, покупатели, которые в августе благополучно отдыхали в отпусках, а осенью вернулись к решению своих жилищных проблем, должны были заплатить за приобретаемую недвижимость ни много ни мало, а уже на 600 тыс. руб. больше. А вот стоимость квадратного метра столичного жилья изменилась незначительно – всего на 0,6%.

Северная столица в отношении цен на недвижимость повела себя иначе. В сентябре в Санкт-Петербурге средняя стоимость объекта снизилась до 6 414 001 руб. (-0,3%). В результате жители города на Неве при покупке недвижимости, смогли несколько сэкономить. А вот квадратный метр, наоборот, подорожал на 2,6% и составил 83 352 руб.

 

«Миллионники» не дотягивают до Подмосковья

Что касается остальных российских регионов, то в городах с численностью населения более миллиона человек, наибольший рост цен на недвижимость был зафиксирован в Омске (+3,9%). Средняя стоимость объекта в этом городе составила 2 409 473 руб. Причем, стоимость квадратного метра жилья в городе тоже возросла  (+2,3%) и составила 33 601 руб. Положительную динамику показала Самара (+2,6%). Недвижимость здесь стала оцениваться в среднем в 3 052 114 руб.

В Красноярске, который чуть-чуть не дотягивает до «миллионника», цены на квартиры повысились на 3% (в августе этот показатель был равен 2,16%). В среднем объект стал стоить 2 402 027 руб. Интересно, что в этом городе средняя цена квадратного метра осталась практически на уровне августа, увеличившись всего на 0,1%. А рост средней стоимости объектов, как видим, оказался еще больше.

Однако при желании жители этих городов все равно не смогут себе позволить поменять имеющееся у них жилье хотя бы на однокомнатную квартиру в одном из подмосковных городов. Даже у жителей Самары это может получиться с большой натяжкой.

Среди городов «полумиллионников» лидерами в росте цен стали Новокузнецк (+3,6) и Ульяновск (+2,5%). Объекты недвижимости в них в среднем «доросли» до 1 883 826 руб. и 1 675 394 руб. соответственно.

«Продавцы и покупатели действительно несколько оживились в сентябре, хотя ничего удивительного в этом нет - это обычное явление, период отпусков сменяется деловой активностью, - говорит Виктор Щеблецов. – Однако роста цен, обещаемого экспертами и ожидаемого продавцами, так и не произошло. А в ряде городов жилье продолжало дешеветь».

Сильнее всех «в минус» ушла Тюмень (-4,2%), квартиры на вторичном рынке в городе подешевели почти на 124 тыс. руб., в среднем жилье стало стоить 2 833 453 руб. В Туле также была зафиксирована отрицательная динамика (-2,6%), средняя цена на квартиру понизилась здесь до 2 346 789 руб. В остальных городах колебания цен находились в пределах одного процента.

 

«Жилплощадь для завидного жениха»

Самое дешевое жилье на вторичном рынке недвижимости по итогам сентября находилось в Курске, где недвижимость в среднем стоит 1 518 559 руб. и в Иванове – 1 544 697 руб. Таким образом, москвич, продав квартиру средней стоимости в столице, сможет увеличить ее площадь аж в 8 раз, став поистине завидным женихом в «городе невест».

Почти столь же приятные перспективы ожидают и при продаже жилья в Санкт-Петербурге: разница в стоимости объектов на вторичном рынке позволит купить в Курске или Иванове квартиру, в 4 раза большую.

Несколько меньшие возможности в этом плане у жителей Ростова-на-Дону, Самары или Новосибирска, где средняя цена «вторичной» квартиры в сентябре превысила 3 млн. рублей. Однако и им переезд в «дешевые» города сулит двукратное увеличение жилплощади.

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, руб.

Город

Август

Сентябрь

Прирост

Москва

12200138

12814702

5,0%

Омск

2318569

2409473

3,9%

Новокузнецк

1818402

1883826

3,6%

Воронеж

1967039

2031213

3,3%

Красноярск

2330967

2402027

3,0%

Брянск

1875738

1927191

2,7%

Самара

2973724

3052114

2,6%

Ульяновск

1634631

1675394

2,5%

Владимир

2422981

2482252

2,4%

Батайск

2052892

2094241

2,0%

Хабаровск

2690686

2740078

1,8%

Саратов

1663514

1688018

1,5%

Иваново

1544697

1563087

1,2%

Смоленск

1890570

1907790

0,9%

Ростов-на-Д.

3125321

3151114

0,8%

Киров

1693742

1704765

0,7%

Пенза

1497592

1506727

0,6%

Мос. область

3853646

3869410

0,4%

Новосибирск

3026720

3030245

0,1%

С.-Петербург

6436347

6414001

-0,3%

Пермь

2244070

ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас:

Динамика и прогноз изменения цен на первичном рынке жилья Петербурга
01.10.2010 22:03

Исследовательский центр NormInfo подготовил обзор, посвященный динамике цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2010 г., а также перспективам на 2011 г.

 

Почему средняя цена 1 кв. м жилья падает на протяжении 2010 г.?


Рассмотрим на рынок строящегося жилья. На рынке, на данный момент присутствуют в разной степени готовности 280 строительных объектов (по результатам нашего мониторинга ценового предложения в городе на сентябрь 2010). В мониторинге рассматриваются только те объекты, которые строятся и в которых открыты продажи.

При этом, как показывает анализ результатов нашего проекта «Мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья», 66,16% объектов были сданы в конце 2009 года и «сдаются» в течение 2010 года. Для примера, - 6,5 домов из 10 уже сданы или вот-вот будут сданы.

33,84% - объекты, которые будут сданы в течение 2011-2013.

Давайте посмотрим на структуру предложения. Большая часть продаваемых квартир в таких объектах – квартиры с большой площадью. Как-раз-таки, 2-ккв. и 3-ккв. или 1-ккв. площадью, сопоставимой с 2-ккв. или 3-ккв.

Наш проект «Мониторинг ценового предложения» показывает нам структуру предложения в этих 66% объектах. Только в 15% объектов в продаже есть 1-ккв. На данный тип квартир есть спрос, их покупают, при этом спрос на 2-3-х ккв. низкий и данный тип квартир продается очень плохо.


Посмотрим на структуру спроса: распределение покупателей  по типам квартир (по данным ГК БН) на данный момент таково, что наибольший интерес проявляется к малогабаритным квартирам: студиям и 1-ккв.

При более внимательном анализе структуры предложения, то есть, сколько и каких квартир осталось в объектах, которые были сданы недавно и/или вот-вот будут сданы, можно заметить, что большую часть из них составляют 2-ккв. и 3-ккв.


По нашей экспертной оценке, в объектах высокой стадии готовности или вводимых в эксплуатацию, при этом имеющих непроданные квартиры, как правило, застройщики вынуждены снижать стоимость кв. м за счет акций, спец.предложений и прочих мероприятий по стимулированию спроса.

Как показывают результаты «Мониторинга ценового предложения» на протяжении 5 месяцев цена 1 кв. м 2-3-ккв. в объектах высокой стадии готовности, снижается.

Поэтому, когда «таких» объектов 66% от общего количества в которых остались исключительно 2-3-ккв., цена кв. м в которых снижается, как мы сейчас можем наблюдать, ответ на вопрос «Почему средняя цена кв. м по городу падает?» очевиден.

Низкий спрос на крупногабаритные квартиры, обусловленный последствиями кризиса влечет за собой снижение средней цены кв. м в объектах высокой стадии готовности. Иными словами, застройщики вынуждены снижать цены на 2-3-ккв., поскольку они практически не продаются, а деньги «вытаскивать» из стройки надо.

Средняя цена кв. м все-таки растет или все-таки падает?

Но если мы говорим именно о рынке строящегося жилья (33% - Треть объектов со сроками сдачи 2011-2013 гг.), то справедливым будет высказывание: цена кв. м все-таки растет.

Как показывают результаты нашего мониторинга средняя цена кв. м как при 100% оплате, так и при оплате в рассрочку только в строящихся объектах «невысокой» стадии готовности растет ежемесячно в среднем +0,4% к предыдущему месяцу (мы не рассматриваем объекты-долгострои и проблемные объекты).


Как видно на диаграмме, средняя цена кв. м во всех объектах (и с высокой стадией готовности, и с низкой стадией готовности) неуклонно снижается, пусть и незначительными темпами.

С другой стороны, средняя цена кв. м только в строящихся объектах с низкой и средней стадией готовности увеличивается.

Какие факторы оказывают влияние на изменение средней цены кв. м предложения Застройщика?

Чтобы не выходить за рамки обсуждаемой темы, мы проведем общее разделение на факторы (внешние и внутренние):

1). Изменения средней цены кв. м на рынке, в силу внешних факторов (кризис, ипотечный бум и т.д.);

2). Изменения средней цены кв. м (изменение стоимости стройматериалов, изменение стадии строительства, - внутренние факторы).

Как бы ни менялась средняя цена кв. м по городу, если объект строится, меняются стадии строительства, объект все ближе и ближе к сдаче. Ни для кого не секрет, что разница между ценой квартиры в строящемся доме, существенная по сравнению с ценой квартиры в доме уже сданном. Поэтому изменения стадии строительства очень хорошо показывает динамику изменения цены кв. м предложения Застройщика. Более того, цена кв. м и изменения стадии строительства взаимосвязаны.

На данный момент, экономия при покупке квартиры на стадии «забор» составляет 25-30%, нежели покупка квартиры на стадии «ввод в эксплуатацию». Давайте посмотрим за счет чего.

Ранее мы вплотную подошли к теме зависимости изменения средней цены кв. м от сроков сдачи, а если выразиться более точно – от стадии готовности объекта. Для начала мы сделали несколько допущений.

Первое – приблизительный срок сдачи объекта от начала строительных работ, в большинстве случаев составляет 2-2,5 года (берем большинство случаев за общепринятую норму).

Второе допущение – большая часть объектов будут строиться в течение 2 – 2,5 лет, то есть мы исходим от частного к общему, рассматривая зависимость изменения цены кв. м предложения от стадии строительства в нескольких объектах, мы экстраполируем подобные изменения цены кв. м на все остальные строящиеся объекты.

Третье допущение - мы разбили стадии строительства объекта (жилого дома) на 7 стадий:

1 – «Забор»;

2 – «Свайное поле/Фундаментная плита»;

3 – «2-3 этаж»;

4 – «Половина дома»;

5 – «Весь дом/коробка без наружных стен»;

6 – «Весь дом/закрыт контур/внешние стены»;

7 – «Ввод в эксплуатацию».

Далее мы провели анализ выявления взаимосвязи (корреляционный анализ) средней цены кв. м и стадии строительства нескольких объектов (коэф. корреляции Пирсона равен 0,719). Это говорит о наличии сильной взаимосвязи между данными переменными.

Проведя регрессионный анализ мы получили коэффициенты уравнения регрессии зависимости изменения средней цены кв. м от изменения стадии готовности объекта.

Как стадия готовности объекта влияет на изменение цены кв. м застройщика? Изменение средней цены кв. м при изменении стадии строительства на 1 ступень составляет в среднем 2780 руб. увеличения средней стоимости кв. м.

О чем это говорит нам? Почему эти расчеты интересны? Полученный результат интересен, прежде всего, с той точки зрения, что помогает ответить на вопрос: «Сколько можно сэкономить, покупая квартиру на ранней стадии строительства объекта?

 

Прогноз изменения средней цены кв. м до конца 2012 г.

При разработке прогнозов мы старались построить модель, имеющую наименьшую ошибку. Если в 2-х предыдущих версиях прогноза (первый - окт. 2008, второй - июль 2009) ошибка прогноза составляла 6,5% и 4,8%, то настоящий прогноз имеет ошибку всего в 2,8% (mape - средняя абсолютная ошибка прогнозной модели)

Прогнозные модели строились в профессиональном стат. пакете SPSS v. 13. Модель построения прогноза - ARIMA - авторегрессионная модель интегрированного скользящего среднего. При построении прогнозов были соблюдены все необходимые процедуры для оценки качества модели: анализ распределения остатков на нормальность, тест на автокорреляцию, тесты на причинность Гренжера, тесты на гетероскедастичность (непостоянство дисперсии остатков).

В нашем последнем прогнозе мы учитывали влияние таких факторов как:

- активность спроса (показатель - индекс BN);

- объем нового предложения, (показатель - млн. кв. м);

- объем денежной массы на рынке строящегося жилья (как заемные, так и собственные средства, млн. руб.);

- стоимость барреля нефти марки Brent (фьючерсные цены в долл. США);

- влияние кризиса (искусственно созданная переменная-dummy);

- изменение уровня доходов населения Санкт-Петербурга с 2005 года;


Для построения прогноза использовались индикаторы рынка недвижимости BN, так как данные индикаторы, разработаны уже достаточно давно, и являются на данный момент неким стандартом, который можно использовать в расчетах. Как известно, индекс BN средней цены кв. м показывает изменения средней цены кв. м по городу, включая все объекты на рынке строящейся недвижимости.

На конец 2012 г., согласно нашему прогнозу средняя цена кв. м на рынке строящегося жилья (индекс BN) составит 72-73 000 руб. А в результате зависимости изменения цены кв. м в строящемся сейчас жилье от стадии строительства, цена кв. м к моменту сдачи увеличится до 80-81 тыс. руб. Поскольку большая часть строительных объектов сейчас на стадии «половина дома, коробка», разница составит порядка 11%.

 

Материал предоставлен ИЦ NormInfo (ИСГ «Норманн»)


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: