Обзор рынка жилой недвижимости Петербурга. III квартал 2008 г.
Отдел аналитики группы компаний «Бекар» подготовил обзор первичного и вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, а также обозначил существующие тенденции и перспективы на ближайшее время.
Вторичный рынок
III квартал на рынке жилой недвижимости отмечен сезонным снижением спроса, усилившимся начавшемся мировым финансовым кризисом. Однако эксперты полагают, что имеет место спекулятивное снижение спроса: реальный потребительский спрос на объекты недвижимости в одночасье упасть не может – на сегодняшний момент большинство потенциальных покупателей предпочитает переждать нестабильные времена с тем, чтобы в дальнейшем реализовать накопленные финансовые средства. Кроме того, налицо изменение структуры спроса. По данным о поступивших звонках диспетчерской службы АН «Бекар», количество желающих продать объекты жилой недвижимости увеличилось за три месяца квартала на 10%.
По-прежнему наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском, Фрунзенском и Выборгском районах. На первичном рынке особой популярностью у покупателей пользовались однокомнатные квартиры Приморского, Невского и Выборгского районов Петербурга, а также двухкомнатные квартиры во Фрунзенском и Приморском районах.
Динамика цен на городскую недвижимость показала плавный рост, который остановился в сентябре. «По нашим подсчетам, уровень цен на недвижимость Петербурга за третий квартал увеличился ориентировочно на 10 процентов», - говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.
Существенных изменений в распределении средних цен по районам города в III квартале 2008 года не произошло: самая высокая цена квадратного метра среднестатистического жилья по-прежнему в Московском и Василеостровском районе, самая низкая – в Красносельском и Фрунзенском районах.
Третий квартал не выявил существенных изменений в сегментации рынка жилой недвижимости: традиционно бОльшую долю сделок составляют сделки с недвижимостью эконом-класса, наименьшую – элит-класса.
Развитие финансового кризиса отразилось и на распределении сделок по месяцам. Наиболее продуктивным месяцем квартала стал июль, на который пришлось 45% сделок за квартал. Традиционного оживления рынка осенью не произошло: в сентябре число сделок осталось на уровне последнего летнего месяца.
Первичный рынок
Жилищное строительство в Санкт-Петербурге активно развивалось в последние несколько лет. За период с 1990 по 2008 гг. в Петербурге построено более 20,5 млн кв. м жилья. Динамика ввода жилья по кварталам, начиная с 2005 г., представлена ниже.
Ввод жилья в эксплуатацию на первичном рынке (тыс. кв. м):
В 2008 г., по данным Комитета по строительству, планировалось ввести в эксплуатацию порядка 2 700 тыс. кв. м жилья. По состоянию на октябрь 2008 г. объем ввода составил 1 133 тыс. кв. м. Поквартальная динамика ввода жилья представлена на диаграмме ниже.
Объем ввода в эксплуатацию жилых объектов (новых и реконструированных) в III квартале составил 418 335,8 кв. м, что на 24,8% больше аналогичного показателя II квартала 2008 г. Однако, несмотря на отмеченный рост, очевидно, что планы по вводу жилья за год вряд ли будут реализованы.
Из общего объема квартального ввода в июле было сдано 206 352 кв. м, в августе 159 233 кв. м, в сентябре 52 751 кв. м жилья (см. диаграмму на рис. ниже).
Максимальный объем ввода жилых площадей в III квартале 2008 г. пришелся на июль. По районам города введенные площади распределились следующим образом:
Тенденции и прогнозы
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена за квадратный метр на первичном и вторичном рынке Санкт-Петербурга за сентябрь выросла чуть более чем на 1%. На конец месяца она составила ориентировочно 108 500 руб./кв. м в готовых домах и 93 000 руб./кв. м – в строящихся домах. Основной причиной снижения скорости изменения цен является мировой финансовый кризис, развивающийся на Западе.
Специалисты не исключают дальнейшее снижение основных индикаторов финансового рынка России, что может сказаться на девелоперах, активно привлекающих заемные средства под мегапроекты. Из-за дефицита наличных денег и высоких кредитных ставок (до 18% до конца года) компании будут приостанавливать строительство объектов или продавать свои активы, что значительно уменьшит объемы ввода нового жилья.
По данным аналитиков, спрос на новостройки в Санкт-Петербурге упал по сравнению с весной на 20%. В ближайшей перспективе прогнозируется снижение спроса на первичном и вторичном рынке, связанное с нестабильностью экономической ситуацией в стране.
Первоначально в 2008 году прогнозировался рост цен в пределах 35-40%, в 2009 году 20%. Однако, финансовый кризис вносит коррективы в динамику изменения цен на рынке жилья. В III кв. 2008 года рост цен остановился. Согласно прогнозам большинства аналитиков, в ближайшее время ожидается снижение цен в пределах 10 - 30%.
В соответствии с долгосрочными прогнозами, в 2009 году начнет сказываться влияние отложенного спроса, и рост цен возобновиться, в 2010 году возникнет дефицит предложения, что будет способствовать росту цен на жилую недвижимость.
Общеизвестно, что цена определяется спросом и предложением. Чем больше спрос и меньше предложение, тем она выше. Давайте рассмотрим объективные факторы, определяющие это соотношение в Санкт-Петербурге в ближайшем будущем.
Спрос на квартиры будет стабильно высоким
1. Ситуация на рынке недвижимости Петербурга (и России в целом) значительно отличается от рынков Европы или США, где строительный бизнес развивался, опережая спрос, в направлении улучшения качества перенасыщенного рынка существующего жилищного фонда. Но еще более важное отличие российского рынка – это структура финансирования. Если в Европе и США до 90% жилья приобреталось в кредит, то у нас эта цифра добралась до 20% только в 2008 году. Ипотечный рынок в США составляет приблизительно 90% ВВП, а в России - около 1%. Поэтому проблемы рынка ипотеки напрямую не повлияли на большинство покупателей недвижимости в России.
2. Исторически сложилось, что Петербург – это город коммуналок, с огромным дефицитом отдельных квартир. Чтобы достичь уровня Европы по обеспеченности населения жильем, Петербургу понадобится строить, не снижая темпы, не менее 30 лет. Кроме того, значительная часть жилья в Петербурге – это устаревший фонд: от зданий 19-го и начала 20-го века до целых массивов хрущевок и панельных домов, срок эксплуатации которых был изначально ограничен. И если в Москве программы реконструкции и расселения такого жилья уже давно работают, то в Петербурге они только начинаются. Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий стоят свыше 250 000 петербургских семей. И городские власти, приобретая жилье у застройщиков, будут создавать дополнительный спрос.
3. Активное в последние годы развитие промышленности в Петербурге и пригородах потребовало большого притока специалистов из других регионов страны. Люди, приехавшие сюда жить и работать, создали дополнительный спрос на жилье, которого на сегодняшний день не хватает даже для решения жилищных проблем коренных петербуржцев. В ближайшей перспективе новые промышленные предприятия будут выходить на производственные мощности - это тысячи новых работников, которым необходимы квартиры.
4. Немалый вклад в повышение спроса на жилье вносит приток молодых людей, приезжающих на учебу в петербуржские ВУЗы, по количеству которых Петербург спорит только с Москвой. Этот поток растет ежегодно – в 2008 году число студентов в России выросло на 150 000 человек. В большинстве случаев иногородние студенты – это дети из семей с социальным статусом и уровнем достатка выше среднего, которые со временем приобретают жилье в Петербурге.
5. Существенным фактором, определяющим высокий спрос на покупку жилья в будущем, является спрос на аренду жилья сегодня. В Петербурге он уже много лет стабильно высокий. Аренда, в значительной степени, представляет собой отложенный спрос на покупку жилья, который при первых тенденциях стабилизации экономики перерастает в реальный.
Кроме того, не стоит забывать, что Петербург и Москва являются крупнейшими российскими мегаполисами. Статус таких городов во всем мире порождает повышенный спрос на приобретение в них недвижимости.
В ближайшее время предложение нового жилья в Петербурге будет снижаться
1. Количество новых объектов расти не будет.
Финансовый кризис в первую очередь влияет не на текущие строительные объекты, а на перспективные. Это уже привело к ситуации, когда реализация части будущих проектов приостановлена даже крупными застройщиками. В результате, через небольшой промежуток времени возникнет дефицит новых объектов.
2. Количество компаний, работающих на рынке, сократится.
Ситуация на финансовом рынке особенно повлияет на бизнес небольших компаний, не имеющих достаточного опыта, финансовых возможностей и развитой собственной производственной базы. Так как себестоимость земли и строительных материалов последние полгода была максимально высокой, то при отсутствии собственных ресурсов, снижение цен может вывести такие компании за грань рентабельности. Эта ситуация приведет к оттоку новых компаний, которые планировали начать инвестиционно-строительную деятельность.
3. Количество компаний, которым доверяют покупатели, ограничено.
При возникновении проблем с одиночными объектами небольших инвесторов, риски для покупателей у всех подобных компаний резко возрастут. В результате, рынок предложения гарантированно безопасных объектов сужается до предложений от нескольких десятков крупнейших петербуржских застройщиков, имеющих многолетний опыт работы и обладающих диверсифицированным бизнесом.
Если резюмировать все 8 перечисленных факторов, то становится достаточно очевидно, что, несмотря на некоторую нестабильность финансовой ситуации в стране вцелом, рынок недвижимости Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых перспективных в России.
Одно «но»...
Доверие. Если его нет, то о перспективности рынка можно даже не вспоминать! Для того, чтобы 8 перечисленных выше факторов работали, необходим 9-й фактор – доверие к представителям строительной отрасли Петербурга.
На мой взгляд, кому из строителей можно доверять определить достаточно просто. Обобщенный портрет надежной строительной компании выглядит следующим образом:
она достаточно известна, т.к. работает на рынке не менее 10 лет, успешно пережив кризис 1998 г.;
§ в портфеле реализованных проектов десяток построенных домов;
§ давно и активно участвует в работе профессиональных ассоциаций строителей;
§ в условиях колебаний рынка ведет стабильную ценовую политику, благодаря достаточной финансовой независимости;
§ обладает профессиональным уровнем менеджмента, способным проводить программы оптимизации расходов;
§ имеет диверсифицированный бизнес в различных сегментах строительной отрасли.
Таким образом, при соблюдении определенных и понятных мер предосторожности, приобретение квартиры в Санкт-Петербурге на сегодняшний день - это один из самых надежных и перспективных способов избежать финансовых рисков, которые возникают из-за нестабильной мировой и внутренней экономической ситуации.
Что подтверждается и последними результатами опросов ВЦИОМ о том, какие способы сохранения средств представляются наиболее надежными росси
М.Л.Закашанский, генеральный директор строительного объединения «М-Индустрия»
Публикуем краткий обзор предложения объектов элитной недвижимости за III квартал 2008 г. в Санкт-Петербурге, подготовленный аналитиками холдинга RBI и демонстрирующий основные особенности и тенденции структуры предложения в этом секторе рынка недвижимости, сформировавшиеся в последнее время.
Классификация объектов элитного жилья
В холдинге RBI принята следующая классификация элитного жилья: выделяются классы АА, А и В. Объединяющий признак — расположение в историческом центре города.
Класс В — это проекты, расположенные в центре или на ключевых городских артериях, таких, например, как Московский проспект. Признаки принадлежности — достаточное количество парковочных мест, свободная планировка квартир, наличие инфраструктуры в доме, более интересные фасадные решения. Из построенных RBI объектов этого класса— комплекс «Белые ночи» на Каменноостровском пр., 40А, из строящихся проектов — элитный жилой дом «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Класс А и АА встречаются отличает не просто хорошее, а эксклюзивное месторасположение. В таких домах и инженерная начинка, и состав, и качество инфраструктуры также требуют высокой степени эксклюзивности. Архитектурная составляющая, современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и т.д., паркинг с мойкой, лифты самого высокого класса от ведущих производителей — в этих домах есть все, что нужно для комфорта. Возрастающие потребности жильцов требуют все большей изобретательности и от девелоперов. Сегодняшний покупатель класса АА вряд ли готов отдавать большие деньги только за место, он хочет жить в эксклюзивном доме.
Не все сегодняшние проекты элитной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга удовлетворяют стандартам того или иного класса.
Предложение элитного жилья на рынке Санкт-Петербурга
Структура предложения по объектам:
6% составляют объекты класса АА, 26% - класс А, 68% - объекты класса В, т.е. эксклюзивные объекты классов АА и А занимают менее трети рынка элитной недвижимости. При этом количество объектов класса В постоянно увеличивается – за два года предложение по объектам увеличилось на 50%, в то время как количество объектов класса АА и А увеличилось менее значительно - на 15%.
Летом 2008 г. впервые с 2006 г. вышел в продажу новый эксклюзивный объект класса АА – реконструируемый особняк на ул.Захарьевской, д.41/3. В основном же товарный запас элитного рынка пополняется за счет объектов класса В, в то время как эксклюзивные объекты классов АА и А уходят с рынка.
Структура предложения квартир различных классов: 80% предложения составляют объекты класса В, 18% - класс А. Доля квартир класса АА не велика, предложение ограничено.
Структура предложения по классам (в квартирах и объектах) на III кв.
|
Класс объектов |
Количество квартир в продаже, шт. |
Доля класса по квартирам в продаже |
Количество объектов, шт. |
Доля класса по объектам в продаже |
|
AA |
71 |
2% |
5 |
6% |
|
A |
646 |
18% |
23 |
26% |
|
B |
2 779 |
80% |
60 |
68% |
|
Общий итог |
3 496 |
100% |
88 |
100% |
Сейчас на рынке предлагаются квартиры в 88 объектах, суммарный товарный запас которых составляет около 1 млн.кв.м. 30% товарного запаса в стройке (около 3500 квартир) продается на рынке в текущий момент.
Основные жилые объекты высоких классов сосредоточены в двух районах города: Петроградском и Центральном. В центральных районах Санкт-Петербурга практически не осталось свободных мест под застройку, поэтому строительство элитных объектов в основном идет на территориях бывших промышленных предприятий. В связи с этим очевидна тенденция к укрупнению объектов, ведению строительства в несколько очередей, выделение достаточных площадей под инфраструктуру, предназначенных для жителей комплекса. Все больше объектов начинает строиться вдоль Московского проспекта, на правом берегу Невы, в районе Удельного парка - районах, ранее нетипичных для элитного строительства, и позиционируются они как объекты класса В.
30% предложения элитного рынка составляют дома, где в продаже находятся последние квартиры. Как правило, подобные «последние» квартиры в готовых домах достаточно долго находятся в продаже, например последняя квартира - пентхаус в доме на ул. Тверской, д.6 продается уже более двух лет. Как правило, цены на последние квартиры в доме достаточно высоки, а планировка не 100% удачная. 34% продаваемых объектов уже сданы в эксплуатацию, у покупателей есть возможность сразу же после покупки начинать делать ремонт в квартире.
Объем продаж за последние 6 месяцев составил около 100 тысяч кв. м. жилья.
Специалисты холдинга RBI о перспективах рынка
Говоря о тенденциях развития рынка элитной недвижимости, вице-президент по стратегии и инвестициям Холдинга RBI Михаил Возиянов отметил, что «рынок элиты продолжает поступательно развиваться. Он более устойчив к ценовым колебаниям даже в текущей рыночной ситуации. Бесспорно, как и в массовом сегменте цены пройдут незначительную коррекцию, но на качественные проекты в центре города спрос будет всегда. Элитные квартиры в долгосрочном периоде будут продолжать расти в цене».