«Метриум»: Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.
По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065[1] квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (к. 3).
Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО – 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО – 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; -0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах – 7,1% (+0,4 п.п.).
В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные -0,1 п.п.; двухкомнатные -0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий – 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами – 2% (-0,1 п.п.).
Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой – 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box – 9,2% (доля без изменений).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 – на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.
Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО – на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.
В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:
- студии – 6,31 млн руб. (+4,2%);
- однокомнатные – 9,01 млн руб. (+2,1%);
- двухкомнатные – 13,04 млн руб. (+3,3%);
- трёхкомнатные – 17,33 млн руб. (+2,4%);
- многокомнатные – 23,17 млн руб. (+1,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,0 |
26,2 |
40,2 |
177 170 |
241 080 |
412 200 |
3 186 000 |
6 309 600 |
10 419 200 |
|
1К |
31,2 |
40,3 |
65,8 |
155 000 |
223 590 |
398 200 |
6 016 400 |
9 010 960 |
16 871 120 |
|
2К |
41,2 |
62,3 |
102,8 |
139 000 |
209 355 |
338 300 |
8 217 500 |
13 038 200 |
24 590 895 |
|
3К |
62,6 |
84,5 |
139,6 |
135 200 |
204 945 |
338 560 |
9 906 530 |
17 326 590 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
108,4 |
129,1 |
137 000 |
213 680 |
350 000 |
11 434 020 |
23 171 975 |
39 270 000 |
|
итого[2] |
11,0 |
54,0 |
139,6 |
135 200 |
214 290 |
412 200 |
3 186 000 |
11 565 685 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.
В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; -18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.
В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены «квадрата» из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; -5,1 кв.м за 2 года).
Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения – это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, во второй половине 2020 года рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга стал активнее пополняться новыми проектами. Если раньше в месяц на рынок выходили один-два проекта, к концу года этот показатель составил уже порядка четырех проектов в месяц. Льготная ипотека, ажиотажный спрос и рост цен позволили девелоперам высвободить финансовый ресурс для новых проектов.
С 2019 года рынок фиксирует снижение девелоперской активности в части вывода новых проектов на рынок. Это связано с переходом строительного рынка на проектное финансирование и вступлением в силу изменений в 214-ФЗ с 1 июля 2019 года. В ожидании перемен многие девелоперы заранее сформировали портфель проектов и сейчас, в большинстве своем, выводя в продажу новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Как следствие, начиная со второго полугодия 2019 года на рынок Петербурга выходили один-два новых проекта в месяц. Однако ситуация кардинально изменилась во второй половине 2020 года.
«Льготная ипотека, которая вызвала ажиотажный спрос и рекордный рост цен на первичную жилую недвижимость, сделала более рентабельной финансовую модель девелоперских проектов. Ипотека с господдержкой позволила застройщикам существенно нарастить продажи квартир и тем самым высвободить финансовый ресурс для будущих проектов. Так, в четвертом квартале 2020 года средний темп вывода на рынок проектов увеличился до четырех проектов в месяц», – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Всего с начала 2020 года рынок Северной столицы пополнился 25 проектами, тогда как за аналогичный период 2019 года на рынок вышло 27 новых проектов. Большая часть новых проектов 2020 года представлена в сегменте «бизнес» – на него пришлось 40% от количества новых проектов. Проекты массового сегмента сформировали 32%. На проекты классов «премиум» и «элит» пришлось 24% и 4% соответственно.
Новые проекты квартальной застройки комфорт- и бизнес-класса появляются в городе, прежде всего, в зоне редевелопмента площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Санкт-Петербурга. Интересом по-прежнему пользуются локация Черной речки, где идет активная застройка бывших промышленных зон Белоостровской и Кантемировской улиц («Белый остров» («Базис-СПб»), Domino («Группа Эталон»), «Кантемировская 11» («ПИК»)), локация Охты (Alter (AAG) и «Малоохтинский 68» (Legenda Intelligent Development)), а также площадки у Московского («Московские ворота II» (Эталон ЛенСпецСМУ), «Менделеев» («Красная стрела», iD Moskovsky и iD Park Pobedy (Euroinvest Development) и Лиговского («Автограф в центре» (Setl City)) проспектов.
Среди периферийных локаций интерес девелоперов и покупателей удерживает Каменка: здесь в 2020 году рынок пополнился сразу тремя проектами: Modum («Арсенал-Недвижимость»), Veren Next Шуваловский (Veren Group) и «Полис Приморский» («Полис Групп»). Среди новых локаций можно выделить Гутуевский Остров в Кировском районе, где компания «Страна девелопмент» реализует «Принцип».
Примечательно, что больше трети (36%) новых жилых проектов девелоперы вывели в историческом центре города. Среди них лидер по популярности – Петроградский район, где предложение пополнили сразу пять новых жилых комплексов. В Адмиралтейском и Центральном районах вышло по одному проекту. Именно в этих локациях, как и прежде, формируется основное предложение премиум- и элит-класса. В Адмиралтейском районе на рынок вышли «Созидатели» (RBI), Петроградская Сторона пополнилась проектами «Октавия» («Балтийская коммерция»), White House («Элит Тауэр»), Meltzer Hall («Альфа Фаберже»), Tesoro (ранее известный как Kingdom) («Аквилон Инвест»), а на Петровском острове в продажу вышел уже третий проект девелопера Setl City – ЖК Grand View.
Еще два проекта появилось в Василеостровском районе. На рынок вышли проекты Monodom Line (Sun Development) в исторической части острова и Аквилон ZALIVE (Аквилон Инвест) на Намывных территориях.
С начала года на рынок вышел всего один элитный проект, который уже был известен рынку – возобновились продажи в ЖК «Приоритет» («Еврострой»). Тем не менее, вероятно, что в следующем году на рынок Санкт-Петербурга выйдет несколько новых элитных проектов. Например, «Еврострой» приобрел доходный дом на Галерной улице для реконструкции под жилье.
«В 2020 году девелоперы активно пополняли земельный банк. По данным Colliers International, за 11 месяцев объем сделок с земельными участками под жилье в денежном выражении в три раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года. Уже в конце 2020 года мы увидели небольшое увеличение темпа вывода новых проектов на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году, и рынок увидит еще больше качественных и интересных жилищных проектов», – заключает Елизавета Конвей.
В 2020 году склады показали себя наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. По данным экспертов компании Ориентир, несмотря на некоторые опасения, связанные с проблемами ритейла, временным ограничением поставок из Китая, приостановкой строительных работ, основные индикаторы рынка мало изменились по сравнению с прогнозами на начало года.
Новый ввод должен составить порядка 850 тыс. кв. м против ожидаемых 900 тыс. кв. м. Этот показатель вполне укладывается в динамику последних лет и отвечает базовым потребностям рынка. Серьезно нарастить объемы строительства позволил бы рост средней ставки аренды помещений, что стимулировало бы спекулятивное строительство. Однако ставка демонстрирует очень медленный рост, фактически покрывая только рост себестоимости строительства и инфляцию. По нашим оценкам сейчас средняя ставка составляет порядка 4000-4200 рублей за 1 кв. м в год без ОРЕХ и НДС, а для увеличения объемов нового ввода девелоперам нужно рассчитывать на возврат хотя бы 4500 рублей в год за квадрат.
Таким образом, все более популярным становится строительство под заказчика (BTS/BTR). По данным международных консультантов под собственные нужды и под долгосрочную аренду в этом году построено около 60% от общего ввода. При этом низкая вакансия приводит к тому, что и объекты, заявленные как спекулятивные, на момент ввода уже законтрактованы более чем на 60%, то есть, фактически на рынок выходит очень малое количество новых крупных блоков. Сейчас по разным оценкам доля свободных площадей составляет 2-4% и в перспективе ближайших лет данный показатель не увеличится. Это означает, что строительство «под заказ» является наиболее актуальной опцией не только для девелопера, но и для клиента. К этому же толкает рынок и структура спроса, где в 2020 году рекордных показателей достигла доля онлайн-ритейла. Таким компаниям все чаще требуются именно специализированные технологичные объекты, которые не строятся спекулятивно.
«Отдельно стоит отметить, что требования онлайн-ритейлеров к складам изначально подразумевают BTS, так как по многим параметрам отличаются от стандартных коробок класса А, - рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир. - Кроме того, в складскую жизнь постепенно приходит автоматизация - технические решения уже не являются чем-то новым и непонятным, снижается цена на сами технические решения и расходы на их эксплуатацию. При этом автоматизация остается делом индивидуальным и не всегда приемлемым для внедрения в стандартный корпус. Поэтому и с этой точки зрения строительство под конкретный запрос клиента становится наиболее удобным вариантом».
В целом, годовой спрос прогнозируется сейчас на уровне 1,6 млн кв. м, что несколько ниже рекордного 2018 года, но выше уровня предыдущего — 2019 года. Изначально аналитики предсказывали, что спрос не превысит 1,2 млн кв. м, и эти прогнозы не менялись в первой половине года. Предполагалось, что рост спроса со стороны онлайн-ритейла компенсируется отменой сделок и их переносом со стороны ритейлеров традиционных. Однако, уже начиная с июня, ритейлеры сменили выжидательную тактику и вернулись к привычной роли одного из основных драйверов рынка. По итогам года, тем не менее, доля онлайн-ритейла составила свыше 30% в общей структуре спроса, что позволило e-com стать основным потребителем складов в 2020 году.
Также можно отметить, что в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость могут составить рекордные 25% от всех вложений в коммерческую недвижимость за год. Так рынок отреагировал на устойчивость сектора по отношению к внешним факторам и проблемы у других сегментов — отелей и ТЦ в первую очередь. С другой стороны, на западных рынках склады уже не первый год демонстрируют рост, поэтому сказать, что явление это случайное или временное, нельзя. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный и безрисковый возврат на вложенные средства, и новостью для профессиональных инвесторов этот факт не является.