«Метриум»: Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.
По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065[1] квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (к. 3).
Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО – 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО – 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; -0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах – 7,1% (+0,4 п.п.).
В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные -0,1 п.п.; двухкомнатные -0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий – 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами – 2% (-0,1 п.п.).
Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой – 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box – 9,2% (доля без изменений).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 – на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.
Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО – на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.
В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:
- студии – 6,31 млн руб. (+4,2%);
- однокомнатные – 9,01 млн руб. (+2,1%);
- двухкомнатные – 13,04 млн руб. (+3,3%);
- трёхкомнатные – 17,33 млн руб. (+2,4%);
- многокомнатные – 23,17 млн руб. (+1,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
11,0 |
26,2 |
40,2 |
177 170 |
241 080 |
412 200 |
3 186 000 |
6 309 600 |
10 419 200 |
1К |
31,2 |
40,3 |
65,8 |
155 000 |
223 590 |
398 200 |
6 016 400 |
9 010 960 |
16 871 120 |
2К |
41,2 |
62,3 |
102,8 |
139 000 |
209 355 |
338 300 |
8 217 500 |
13 038 200 |
24 590 895 |
3К |
62,6 |
84,5 |
139,6 |
135 200 |
204 945 |
338 560 |
9 906 530 |
17 326 590 |
32 003 750 |
4К+ |
80,5 |
108,4 |
129,1 |
137 000 |
213 680 |
350 000 |
11 434 020 |
23 171 975 |
39 270 000 |
итого[2] |
11,0 |
54,0 |
139,6 |
135 200 |
214 290 |
412 200 |
3 186 000 |
11 565 685 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.
В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; -18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.
В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены «квадрата» из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; -5,1 кв.м за 2 года).
Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения – это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. на первичном рынке новой Москвы совокупный объем предложения увеличился на 34,5% площади и на 38,1% лотов. В декабре застройщики продемонстрировали свою активность и вывели в реализацию 19 новых корпусов в уже реализующихся проектах на территории поселений Сосенское и Внуковское. Тем не менее, за год сокращение экспозиции составило 17% площади и 10% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
Большая доля предложения приходится на комфорт-класс – 97,1%, на долю бизнес-класса – 2,9%. В реализации закончилось предложение стандарт-класса.
На территории ТиНАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (54%), которая выросла за месяц на 23%, а объем - в 2,2 раза за счет выхода новых объемов в ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Белые ночи» и ЖК «Прокшино».
Почти 65% предложения находится на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей), доля которого выросла за месяц на 15%, а объем – на 73%. На заключительной стадии строительной готовности, в которую входит предложение от стадии фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию, находится 25% предложения, которая сократилась за месяц на 8,7%, а его объем практически не изменился.
По типологии лотов больше половины экспозиции (55%) экспозиции представлена 3 видами квартир: 2 комн. квартирами (21,4%), евродвушками (17,4%) и евротрешками (16,2%). Средняя площадь предложения на первичном рынке Новой Москвы составила 50,7 кв.м., которая сократилась за месяц на 2,7%.
По итогам декабря 2020 г. СВЦ (средневзвешенная цена) квадратного метра первичного рынка ТиНАО составила 172,5 тыс. руб., что на 3,5% больше, чем месяц назад, и на 37,4%, чем год назад. В НАО СВЦ составила 172,8 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +37,6% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средневзвешенная цена квадратного метра представлена в поселении Сосенское – 180,3 тыс. руб. (+1,6% за месяц). Самая низкая цена СВЦ представлена в поселении Филимонковское – 134,3 тыс. руб. Таким образом, разница в ценах составляет почти 35%.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 0,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 6,3% за квартал, на 29,4% за год и достигла 165 325 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы к реализации был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в 4 новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составлял около 9 240 квартир[1], общей площадью 490 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение снизилось на 0,8% по количеству квартир и на 5,8% по продаваемой площади.
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2020 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
1 |
Russian Design District |
Группа Родина |
НАО |
2 кв. 2020 |
2 |
homecity |
PPF Real Estate Russia |
НАО |
2 кв. 2020 |
3 |
Середневский лес |
ГК ПИК |
НАО |
2 кв. 2020 |
4 |
Прокшино |
А101 Девелопмент |
НАО |
3 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2020 года в реализацию не поступил ни один новый жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– «Скандинавия» (корп. 13);
– «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный» (квартал 2/2);
– «Испанские кварталы» (корп. 5, 6, 7);
– «Бунинские луга» (корп. 3.3.1);
– «Саларьево парк» (корп. 46);
– «Борисоглебское» (корп. 16, 28, 38);
– «Цветочные поляны» (корп. 7);
– «Середневский лес» (корп. 1, 4);
– homecity (корп. 4);
– «Прокшино» (корп. 3);
– «Городские истории» (корп. 1, 2, 3, II очередь);
– «Эдельвейс» (корп. 3, 4А, 4Б).
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.
Таким образом, структура предложения по округам не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,7%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,3%.
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) снизилась на 5,9 п.п. до 85%, а в среднеэтажных (от 3 до 9 этажей) выросла на 6,9 п.п. до 14,3% рынка. Положительная динамика количества квартир, расположенных в среднеэтажных домах, преимущественно связана с выходом в реализацию нового проекта homecity и возвращением в продажу ЖК «Эдельвейс» со значительным объемом предложения. Доля квартир в малоэтажных домах (до 3 этажей) снизилась на 1 п.п. и составила всего 0,7%.
За последние 12 месяцев существенно сократилась доля предложения на начальном этапе строительства до 23,5% (-15,2 п.п.), а доля квартир на этапах отделки выросла до 30,4% (+10,6 п.п.), монтажа этажей – до 43% (+4,5 п.п.). Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 3,1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
В структуре предложения по типу квартир кардинальных изменений не произошло. Как и прежде, наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (38,8%; +1,2 п.п.) и однокомнатные квартиры (31,1%; -0,5 п.п.). Трехкомнатные занимают 16,4% (-1,2 п.п.) от всех квартир в реализации, студии – 12,8% (+1,7 п.п.) предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 0,9% (-1,2 п.п.).
К концу 2020 года в Новой Москве отчётливо заметен «антитренд предложения с отделкой» относительно рынка Москвы в старых границах. Доля квартир без отделки составляет 49,9% и демонстрирует положительную динамику (+2,1 п.п. за год), а на квартиры с отделкой приходится всего 41,7% рынка (-4,4 п.п. за год). Доля квартир с отделкой white box – 8,4% (+2,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – 2019 г., внешний круг – 2020 г.)
Последние два года наблюдается положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы. В декабре 2020 года показатель достиг 165 325 руб. за кв.м (+6,3% за квартал, +29,4% за год), подсчитали аналитики «Метриум».
Развивается отдаленный субрынок Новой Москвы – доля предложения (по площади квартир) в ТАО удвоилась. Неоднородность динамики роста средневзвешенной цены квадратного метра в целом по Новой Москве и по отдельным округам связана с тем, что за 12 месяцев доля ТАО по площади выросла с 4,9% до 9,4%. Показатель цены квадратного метра в НАО за год увеличился на 33,7% до 172 тыс. руб. за кв.м, в ТАО – на 31,5% до 89,4[1] тыс. руб. за кв.м.
[1] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 100 тыс. руб./кв.м.
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2020 года достиг 8,76 млн руб. (+5,2% за квартал, + 25,6% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке по всем типологиям:
- студии – 5,5 млн руб. (+7,9% за квартал; +34,4% за год);
- однокомнатные – 7,3 млн руб. (+6,1% за квартал; +30,9% за год);
- двухкомнатные – 9,4 млн руб. (+4,6% за квартал; +25,4% за год);
- трехкомнатные – 12,2 млн руб. (+7,5% за квартал; +24,9% за год);
- многокомнатные – 16,4 млн руб. (+13,8% за квартал; +38,9% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
19,2 |
25,0 |
34,5 |
140 400 |
218 925 |
304 125 |
3 714 420 |
5 470 485 |
7 833 640 |
1К |
29,7 |
39,0 |
59,3 |
83 715 |
186 020 |
270 000 |
3 194 100 |
7 253 855 |
11 452 965 |
2К |
44,8 |
59,8 |
106,0 |
74 365 |
157 105 |
235 000 |
4 340 900 |
9 400 635 |
19 173 645 |
3К |
61,0 |
82,5 |
178,0 |
80 000 |
148 520 |
270 000 |
6 189 700 |
12 245 660 |
28 647 000 |
4К+ |
80,5 |
100,9 |
185,0 |
111 400 |
162 160 |
194 410 |
11 416 715 |
16 357 080 |
27 683 090 |
итого |
19,2 |
53,0 |
185,0 |
74 365 |
165 325 |
304 125 |
3 194 100 |
8 758 640 |
28 647 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в 2020 году:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
34 кв. м за 3,2 млн руб.;
– ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): студия площадью 42,5 кв. м за 3,6 млн руб.;
– ЖК «Баркли Медовая долина» (НАО / пос. Марушкинское): студия площадью 20 кв. м за 3,7 млн руб.
Основные тенденции
«2020 год выдался непредсказуемым не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повлияла эпидемия новой коронавирусной инфекции, девальвация национальной валюты, снижение цен на нефть. После введения режима самоизоляции с пропускным режимом и остановкой строек состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли вызывали беспокойство. Весной 2020 года для поддержки застройщиков была запущена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Это было разумное решение, так как оно способствовало не только поддержанию строителей, но и стимулированию всей экономики в силу того, что в процессе производства недвижимости вовлечено множество смежных отраслей с создание в них добавочного продукта. Однако важнейшей целью обозначалось повышение доступности жилья для граждан».
Спрос
Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 2020 года снизился на 6%, несмотря на меры по стимулированию. В период локдауна (апрель и май) количество сделок не превышало 1 тыс. штук, чего не наблюдалось с 2016 года, когда рынок Новой Москвы был значительно менее развит. Первый эффект от программы субсидирования ипотеки стал заметен в конце лета, когда начался рост числа сделок на рынке. Так, в августе 2020 года в Новой Москве было заключено 1,8 тыс. ДДУ (+37% относительно предыдущего месяца), а пик спроса пришелся на октябрь (3,4 тыс. ДДУ). В ноябре и декабре количество сделок постепенно снижалось – 2,5 и 2,2 тыс. ДДУ соответственно. За весь 2020 год было зарегистрировано 22,2 тыс. ДДУ (доля ипотеки 67%), в 2019 году - 23,6 тыс. ДДУ (доля ипотеки 55%).
Девелоперская активность и сохранение объема предложения
Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, за год в продажу вышло 4 новых проектах. В 2019 году – всего 2 проекта, в 2018 – 5 проектов. Также на протяжении всего года наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах, возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс», стартовали продажи 2-ой очереди ЖК «Городские истории». Тем не менее, объем предложения в Новой Москве за год почти не изменился – 9,2 тыс. квартир (-0,8% за год).
Переход на эскроу-счета
К концу года увеличилось предложение в проектах, финансируемых банками с применением эскроу-счетов. В декабре 2020 года почти 70% квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывались через эскроу, а в конце 2019 года их доля составляла всего 24%. Благодаря проектному финансированию в период пандемии, строительные работы на объектах почти не приостанавливались, несмотря на низкие показатели продаж, кроме периода с 13 апреля по 1 мая 2020 года (на основании официального указа).
Рост цен
На протяжении нескольких последних лет на рынке новостроек ТиНАО отслеживается положительная динамика средних цен. К концу 2020 года средневзвешенный показатель достиг 165 тыс. руб. за кв. м. Рост за год составил 29,4% (за квартал – 6,3%). Вырос и бюджет предложения, в декабре средняя стоимость квартиры составила 8,76 млн руб. относительно предыдущего квартала показатель вырос на 5,2%, относительно 2019 года – на 25,6%.
Прогноз на 2021 год
«Развитие рынка Новой Москвы в 2021 году сложно спрогнозировать из-за макроэкономической и политической неопределенности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Сохраняются риски, связанные с коронавирусной инфекцией (новый штамм вируса, низкая скорость вакцинации, рост заболеваемости). Нет пока оснований считать пандемию пройденным этапом в истории.
Тем не менее активный рост цен, наблюдавшийся в прошедшем году, не был подкреплен увеличением спроса, что может свидетельствовать о том, что в новом году цены уже активно не будут расти. Более того, конкурентная среда и удержание достигнутого уровня цен может вынудить застройщиков улучшать свой продукт – предлагать отделку, повышать качество благоустройства, оптимизировать планировочные решения и внедрять технические улучшения инженерных систем квартиры и дома».