«Метриум»: Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 7,6%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла за месяц на 3,3% и достигла 214 290 руб.
По данным «Метриум», по итогам первого месяца 2021 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находился 91 жилой комплекс. Суммарный объем предложения составил 13 065[1] квартир общей площадью 705,1 тыс. кв. м. За месяц показатель сократился на 7,6% по количеству квартир, на 9,1% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (к. 3).
Наибольшая доля квартир в структуре предложения расположена в ЮВАО – 34,8%, показатель за месяц вырос на 1,2 п.п. Далее следует СВАО, где сосредоточено 18% объема предложения (+0,1 п.п.). Почти в равном соотношении реализуются квартиры в САО и ЗАО – 13% (-0,6 п.п.) и 12,3% (доля без изменений) соответственно. Наименьший объем лотов в реализации представлен в СЗАО (3,7%; +0,7 п.п.) и ЮЗАО (1,7%; доля без изменений).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
В структуре предложения по стадии строительной готовности превалирующий объем лотов сосредоточен в домах на этапе строительно-монтажных работ (45%; -0,1 п.п.). Треть предложения на первичном рынке реализуется в корпусах на начальной стадии строительной готовности (29,3%; +2,5 п.п.). В домах на этапе отделочных работ представлено 18,6% квартир
(-2,8 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в готовых корпусах – 7,1% (+0,4 п.п.).
В январе 2021 года выросла доля студий на 1,4 п.п. за счет сокращения долей прочих типологий. Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир составила около 65%. На лоты этих типов пришлось по 32,3% (однокомнатные -0,1 п.п.; двухкомнатные -0,4 п.п.). Доля трехкомнатных квартир достигла 17,2% (-0,8 п.п.), студий – 16,2% (+1,4 п.п.). Наименьшая часть предложения представлена многокомнатными лотами – 2% (-0,1 п.п.).
Тренд на отделку продолжился. Основной объем квартир на рынке массового сегмента представлен с финишной отделкой – 67,6% (+2,3 п.п. за месяц). На предложения без отделки приходится 23,2% квартир (-2,2 п.п.). Меньше всего предлагается лотов с отделкой white box – 9,2% (доля без изменений).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла 214 290 руб. (+3,3% за месяц; +20% за год). В январе месячный темп прироста превысил декабрьский. В декабре прошлого года наблюдалось удорожание на 2,2%, а в январе 2021 – на 3,3%. Выше январского темпы роста средневзвешенной цены квадратного метра были только в прошлогодние месяцы с октября по ноябрь, когда ежемесячный прирост составлял 4,5%.
Рост средних цен наблюдался во всех округах. Самый заметный прирост средневзвешенной цены квадратного метра был в ЮЗАО (+6,2%), в котором произошло плановое повышение цен в единственном проекте, находящимся на завершающем этапе реализации («Столичные поляны»). В ЮВАО цены выросли в среднем на 4,6%, в ЗАО и САО – на 4,4% и 4,3% соответственно. Во всех остальных округах цены выросли от 0,8% до 2,1%.
В конце января 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). В разрезе типологий средние бюджеты за прошедший месяц также увеличились:
- студии – 6,31 млн руб. (+4,2%);
- однокомнатные – 9,01 млн руб. (+2,1%);
- двухкомнатные – 13,04 млн руб. (+3,3%);
- трёхкомнатные – 17,33 млн руб. (+2,4%);
- многокомнатные – 23,17 млн руб. (+1,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,0 |
26,2 |
40,2 |
177 170 |
241 080 |
412 200 |
3 186 000 |
6 309 600 |
10 419 200 |
|
1К |
31,2 |
40,3 |
65,8 |
155 000 |
223 590 |
398 200 |
6 016 400 |
9 010 960 |
16 871 120 |
|
2К |
41,2 |
62,3 |
102,8 |
139 000 |
209 355 |
338 300 |
8 217 500 |
13 038 200 |
24 590 895 |
|
3К |
62,6 |
84,5 |
139,6 |
135 200 |
204 945 |
338 560 |
9 906 530 |
17 326 590 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
108,4 |
129,1 |
137 000 |
213 680 |
350 000 |
11 434 020 |
23 171 975 |
39 270 000 |
|
итого[2] |
11,0 |
54,0 |
139,6 |
135 200 |
214 290 |
412 200 |
3 186 000 |
11 565 685 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в январе 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,8 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,5 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в первом месяце 2021 года была низкой, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичный рынок массового сегмента поступил в реализацию только один новый жилой комплекс, а в продажу вышли всего несколько корпусов в уже реализуемых проектах.
В массовом сегменте Москвы объем предложения продолжает снижаться и снова близок к пятилетнему минимуму. В январе количество квартир сократилось на 7,6% до 13 тыс. штук. (-7,6% за месяц; -18% за год). Объем рынка был меньше текущего только в октябре-ноябре 2020 года, когда количество лотов снизилось до пятилетнего минимума в 12,7 тыс. штук из-за спроса, достигнувшего пика. Максимальное количество квартир массового сегмента было представлено на рынке в июне 2017 года и исчислялось 21,6 тыс. лотов. Таким образом за три с половиной года предложение сократилось на 40%.
В январе средняя цена за квадратный метр выросла до 214,3 тыс. руб./кв. м (+3,3% за месяц; +20% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 11,6 млн руб. (+1,5% за месяц; +11,7% за год). Бюджет за год вырос медленнее цены «квадрата» из-за уменьшения площади. Средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 54 кв.м (-4 кв.м за год; -5,1 кв.м за 2 года).
Все основные тенденции 2020 года в начале нового года продолжаются, так как основные стимулы и драйверы все еще присутствуют: спрос стабильно высокий на фоне доступной ипотеки, предложение ограничено. Сейчас рынку необходим выход нового объема предложения – это позволит стабилизировать рост цен и обеспечит сбалансированное развитие рынка без резких стрессовых скачков».
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2020 году уровень вакантности на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга достиг 15,7% - это максимальное значение за последние пять лет. При этом количество закрытий в прошедшем году увеличилось в 3,5 раза, а новые магазины и заведения общепита открывались на 30% чаще.
По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Северной Столицы достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7% – увеличившись за год на 7,6 п.п. Рост вакантности стал следствием пандемии коронавируса и связанными с ней ограничениями в деятельности предприятий торговли и общепита. Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений выросла на 5,9 п.п. и достигла 12,9%. В последующие два квартала уровень вакантности увеличивался более сдержанными темпами.
Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий пришлась на сферу общественного питания: там количество закрытий увеличилось в 7 раз. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.
При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 помещений. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. Также в 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.
По данным Colliers International, самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Старо-Невском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Старо-Невского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.
Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень вакантности Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».
13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir.
Уровень вакантности Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%, увеличившись за год на 9,9 п.п. Всего за год на улице закрылись 11 помещений, в основном, это предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной, 13 – переехал на Старо-Невский проспект, 113.
Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год вырос на 5.8 п.п. и к концу года достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».
Самый небольшой рост вакантности наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим. Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания, половина из которых перестали работать в IV квартале. Большинство открытий новых кафе на этой улице произошло в I квартале 2020 года. В IV квартале на Рубинштейна, 27 появился новый ресторан GUCCI от DEL MAR.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.
«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте, 23 и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С., 57, – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Особенно восхищает оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции. Арендаторы этого сегмента по-прежнему сохраняют интерес к помещениям street-retail. В целом, высокий уровень вакантность – это возможность для всех игроков рынка выйти на главные улицы города, и мы ожидаем, что спрос на помещения street-retail в 2021 году будет расти».
Арендные ставки на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга
|
IV квартал 2020 г. |
IV квартал 2019 г. |
|||
|
Основные торговые коридоры |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
|
Невский пр-т |
4500 |
10000 |
7000 |
18000 |
|
Старо-Невский пр-т |
2000 |
4000 |
2500 |
5000 |
|
Большой пр-т П.С. |
2000 |
4500 |
2000 |
4000 |
|
Большая Конюшенная ул. |
3000 |
5000 |
3500 |
5000 |
|
Рубинштейна ул. |
3000 |
5000 |
3000 |
6000 |
Источник: Colliers International