Объем ввода новых торговых площадей в регионах России в 2020 году стал минимальным за последние 10 лет - 192 тыс. кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости регионов России. Объем нового ввода торговых площадей по итогам 2020 года составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м и стал минимальным за последние 10 лет. Это связано с предпринимаемыми мерами борьбы с коронавирусной инфекцией и введением ограничений в регионах в течение года.
Ожидаемый объем ввода на 2021 г. составляет около 400 тыс. кв. м. Данный объем сформирован значительной долей объектов с перенесенной датой открытия с 2020 на 2021 год. Из них 100 тыс. кв. м заявлено к открытию в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, таких как Грозный, Тамбов, Нефтеюганск. Около 50% торговых площадей, заявленных к открытию в 2021 году, расположены в Приволжском федеральном округе. Нижнекамск, Киров и Пермь имеют низкую обеспеченность качественным предложением, в Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ был открыт 6 лет назад.
ТЦ, открытые в 2020 году и запланированные к открытию в региональных городах в 2021 году
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ открытые в 2020 г. |
||||
|
Казань |
Казань Молл |
Павлюхина ул. 91 |
53 850 |
IV кв. 2020 |
|
Нижневартовск |
Грин Парк |
Ленина ул., 8 |
50 700 |
IV кв. 2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
Приморское кольцо, 2 |
40 500 |
IV кв. 2020 |
|
Хабаровск |
Счастье |
Серышева ул., 25 |
28 005 |
IV кв. 2020 |
|
Тюмень |
Матрешка |
Широтная ул., 112а |
18 000 |
III кв. 2020 |
|
Томск |
Лето Парк |
Нахимова ул., 8 стр. 13 |
15 500 |
IV кв. 2020 |
|
Якутск |
Ураса Молл |
Автострада 50 лет Октября ул. , 6 |
9 200 |
IV кв. 2020 |
|
Ключевые ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162 |
83 000 |
II кв. 2021 |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т , 108 |
76 000 |
II кв. 2021 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
I кв. 2021 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Проспект Мухаммеда Али, 2А |
56 000 |
III кв. 2021 |
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53а |
45 000 |
I кв. 2021 |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. 2021 |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
16 000 |
III кв. 2021 |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
15 110 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
По данным CBRE, наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и относительно высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке
Обеспеченность качественными торговыми площадями в России, кв. м /1000 человек
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: их доля в общем объеме по итогам 2021 года может достигнуть 25%.
Свободные площади
Значительного увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не ожидается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях низкого спроса, а ритейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах.
Восстановление посещаемости ТЦ и потребительской активности
После повторного открытия торговых центров наблюдалось восстановление потребительской активности. Стоит отметить, что посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливалась по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводились повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращались в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.
Начиная с сентября наблюдается замедление темпов восстановления и снижение трат населения практически во всех категориях. Это связано со сдерживанием потребления «второй волной» коронавируса, которая началась во второй половине сентября.
Например, годовой прирост посещаемости ТРЦ «Калина Молл» в июле и августе составил 5% и 8%, в сентябре 23% и 2% в октябре. 12 ноября 2020 г. состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию и на то, что супермаркет, кинотеатр и детская развлекательная зона не были открыты на тот момент, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день.
Реальные располагаемые доходы населения, снизились по итогам 2020 года на 3-5%, что стало самым сильным за последние годы падением показателя. После незначительной положительной динамики в 2018-2019 годах. уровень доходов вновь находится в отрицательной плоскости. Восстановление реальных располагаемых доходов населения к докризисному уровню ожидается к 2022 году.
Торговые операторы
Переход россиян во время пандемии на удалённую работу и обучение, а также популярность компьютерных игр способствовали максимальному с 2015 года спросу на электронику и бытовую технику. Согласно ожиданиям ритейлеров, российский рынок электроники продолжит расти в 2021 году, несмотря на рекордные продажи в предыдущем году на фоне пандемии.
Помимо режима самоизоляции, рекордные объемы ипотеки на рынке жилья стали дополнительным стимулом для роста продаж товаров для дома. По итогам 2020 года DIY-ритейл отмечает значительное увеличение выручки от офлайн- и онлайн-продаж.
В связи с пандемией объем продаж одежды и обуви в России сократился на 25%. Тем не менее, ряд ритейлеров открыли новые магазины в 2020 году и анонсировали планы по развитию на 2021 год. Федеральная сеть off-price-магазинов Familia в 2020 году открыла 32 новых магазина, из них 19 во втором полугодии. Торговые пространства компании впервые появились в Пскове, Кургане, Волжском, Кингисеппе, Волхове, а также Омске. В 2021 году Familia планирует открыть порядка 60 магазинов – как в городах присутствия, так и на новых для себя территориях.
Melon Fashion Group за 2020 год открыла 72 новых магазина. В планах на 2021 год для всех марок Melon Fashion Group – открытия магазинов в новой концепции (при этом befree запустит большеформатные магазины площадью 1 000 кв. м) и продолжение политики релокации на более привлекательные места в торговых центрах.
Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в регионах России, комментирует:
«Несмотря на временное снижение объёмов продаж в fashion сегменте, мы видим сохраняющийся интерес ритейлеров к новым качественным региональным торговым проектам.
Мы также видим, что желание покупателей посещать новые и современные объекты со временем только растет. А спад в продажах связан исключительно со снижением доходов жителей нашей страны. Сети (как федеральные, так и региональные) понимают это, поэтому продолжают активно рассматривать открытия в качественных объектах. Мы же, вместе с нашими девелоперами, делаем все, чтобы каждый наш недавно открывшийся, либо вскоре ожидающий открытия объект был с первого дня принят своей целевой аудиторией и оказался успешным для всех его участников.
В 2020 мы заключили более 140 сделок по аренде в региональных торговых центрах.
Наибольшее количество сделок было заключено на помещения площадью менее 500 кв. м.
Очень радует, что многие операторы подписывали проекты в новых для себя городах – Teika Boom, Sisley и Molecule (KazanMall в Казани), 12Storeez (Триумф Молл Саратов) и другие».
По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» квартиры эконом-класса в Москве дорожали на протяжении пяти месяцев
«Комнатная» инфляция
Так, однокомнатные квартиры эконом-класса в ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО дорожали с января по март в среднем на 8-10% в месяц, двухкомнатные - на 6,5%, а трехкомнатные – на 5%.
Если в январе, обладая 250 тысяч долларов, еще можно было приобрести двухкомнатную квартиру, то уже в мае этой суммы не хватило бы и на однокомнатную квартиру не только в данных округах, но и в отдаленных районах Москвы. Теперь стоимость «двушек» вплотную приближается к отметке 350 тысяч долларов, а трехкомнатных квартир – к 450 тысяч долларов.
Если перевести рост в количество комнат в квартире, получается, что каждый, кто приобрел в мае «однушку», мог в январе купить двухкомнатную, а тот, кто стал обладателем двухкомнатной в мае, могли еще в начале года позволить себе трехкомнатную.
Исходя из вышесказанного, «комнатная» инфляция безжалостно бьет по будущим собственникам столичного жилья, отбирая минимум одну комнату в пять месяцев.
Игра на повышение
Снижение предложения в сегменте эконом-класса на 17% в мае и на 45% с начала года привело к тому, что на фоне общего замедления роста цен в мае до 1,1% квартиры в недооцененных районах Москвы продолжают дорожать небывалыми темпами. Так, лидерами удорожания квадратного метра в мае стали ВАО (3%), ЮВАО (3,4%). Еще интереснее выглядит ситуация при анализе изменения стоимости квартир по типам домов.
Лидерами роста цен стали квартиры, расположенные в блочных и кирпичных пятиэтажках (4,2% и 4,5%), далее следуют панельные дома такой же этажности (3,8%).
Примечательно, что кривая стоимости по квартирам в различных округах Москвы постепенно выравнивается. Если в январе цена квадратного метра в ВАО и ЦАО отличалась кардинально (разница составляла 850 долларов), то в мае эта разница стала меньше - 329 долларов. Похожая ситуация и по другим округам. В январе квадратный метр в ЮВАО стоил 4503 долларов, а в ЮЗАО - 5187 долларов, то есть разница составляла 684 долларов. В мае разница в стоимости метра в этих округах уже не столь ощутима, всего 111 долларов (5484 и 5595 долларов соответственно).
Таким образом, после неравномерного и быстрого роста цен по всем округам Москвы сейчас происходит выравнивание средней стоимости квадратного метра, а разница по стоимости квартир в зависимости от расположения становится все менее значительной.
Как отмечает ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева: «Происходящий процесс объясняется тем, что «вымывание» дешевых квартир усилилось и в настоящее время в продаже объем эконом-класса продолжает сокращаться. Другим фактором, оказывающим влияние на ситуацию, является психология продавца: на фоне низкого предложения в целом по рынку и роста цен владельцы не самых качественных квартир и жилья, расположенного в традиционно непопулярных округах Москвы, воспользовались ситуацией и подняли цены».
За последнюю неделю мая в сегменте эконом-класс стоимость квадратного метра выросла на 7,2%. Предложение снизилось за неделю на рекордные 56,5% и составляет всего 323 объекта. В целом картина в этом сегменте характеризуется очень высоким уровнем спроса. Низкий уровень предложения объясняется двумя факторами: высокий спрос держался на данные объекты с декабря
В сегменте бизнес-класс объем предложения снизился на 6,4% и составляет 940 квартир. Цена квадратного метра повысилась на 1% - 6653 долларов.
На этом фоне сегмент элитных новостроек остается самым стабильным. Предложение практически не изменилось - 1080 объектов. Цена снизилась на 0,5% - 16657 долларов за квадратный метр.
Таким образом, сохраняется тенденция вымывания объектов эконом-класса и растущего на этом фоне спроса на квартиры бизнес-класса. Сохраняется спокойная ситуация в сегменте элитных новостроек, которая не изменится в ближайшие месяцы.
Материал предоставлен Агентством недвижимости А002
