Объем ввода новых торговых площадей в регионах России в 2020 году стал минимальным за последние 10 лет - 192 тыс. кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости регионов России. Объем нового ввода торговых площадей по итогам 2020 года составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м и стал минимальным за последние 10 лет. Это связано с предпринимаемыми мерами борьбы с коронавирусной инфекцией и введением ограничений в регионах в течение года.
Ожидаемый объем ввода на 2021 г. составляет около 400 тыс. кв. м. Данный объем сформирован значительной долей объектов с перенесенной датой открытия с 2020 на 2021 год. Из них 100 тыс. кв. м заявлено к открытию в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, таких как Грозный, Тамбов, Нефтеюганск. Около 50% торговых площадей, заявленных к открытию в 2021 году, расположены в Приволжском федеральном округе. Нижнекамск, Киров и Пермь имеют низкую обеспеченность качественным предложением, в Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ был открыт 6 лет назад.
ТЦ, открытые в 2020 году и запланированные к открытию в региональных городах в 2021 году
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ открытые в 2020 г. |
||||
|
Казань |
Казань Молл |
Павлюхина ул. 91 |
53 850 |
IV кв. 2020 |
|
Нижневартовск |
Грин Парк |
Ленина ул., 8 |
50 700 |
IV кв. 2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
Приморское кольцо, 2 |
40 500 |
IV кв. 2020 |
|
Хабаровск |
Счастье |
Серышева ул., 25 |
28 005 |
IV кв. 2020 |
|
Тюмень |
Матрешка |
Широтная ул., 112а |
18 000 |
III кв. 2020 |
|
Томск |
Лето Парк |
Нахимова ул., 8 стр. 13 |
15 500 |
IV кв. 2020 |
|
Якутск |
Ураса Молл |
Автострада 50 лет Октября ул. , 6 |
9 200 |
IV кв. 2020 |
|
Ключевые ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162 |
83 000 |
II кв. 2021 |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т , 108 |
76 000 |
II кв. 2021 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
I кв. 2021 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Проспект Мухаммеда Али, 2А |
56 000 |
III кв. 2021 |
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53а |
45 000 |
I кв. 2021 |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. 2021 |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
16 000 |
III кв. 2021 |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
15 110 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
По данным CBRE, наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и относительно высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке
Обеспеченность качественными торговыми площадями в России, кв. м /1000 человек
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: их доля в общем объеме по итогам 2021 года может достигнуть 25%.
Свободные площади
Значительного увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не ожидается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях низкого спроса, а ритейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах.
Восстановление посещаемости ТЦ и потребительской активности
После повторного открытия торговых центров наблюдалось восстановление потребительской активности. Стоит отметить, что посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливалась по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводились повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращались в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.
Начиная с сентября наблюдается замедление темпов восстановления и снижение трат населения практически во всех категориях. Это связано со сдерживанием потребления «второй волной» коронавируса, которая началась во второй половине сентября.
Например, годовой прирост посещаемости ТРЦ «Калина Молл» в июле и августе составил 5% и 8%, в сентябре 23% и 2% в октябре. 12 ноября 2020 г. состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию и на то, что супермаркет, кинотеатр и детская развлекательная зона не были открыты на тот момент, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день.
Реальные располагаемые доходы населения, снизились по итогам 2020 года на 3-5%, что стало самым сильным за последние годы падением показателя. После незначительной положительной динамики в 2018-2019 годах. уровень доходов вновь находится в отрицательной плоскости. Восстановление реальных располагаемых доходов населения к докризисному уровню ожидается к 2022 году.
Торговые операторы
Переход россиян во время пандемии на удалённую работу и обучение, а также популярность компьютерных игр способствовали максимальному с 2015 года спросу на электронику и бытовую технику. Согласно ожиданиям ритейлеров, российский рынок электроники продолжит расти в 2021 году, несмотря на рекордные продажи в предыдущем году на фоне пандемии.
Помимо режима самоизоляции, рекордные объемы ипотеки на рынке жилья стали дополнительным стимулом для роста продаж товаров для дома. По итогам 2020 года DIY-ритейл отмечает значительное увеличение выручки от офлайн- и онлайн-продаж.
В связи с пандемией объем продаж одежды и обуви в России сократился на 25%. Тем не менее, ряд ритейлеров открыли новые магазины в 2020 году и анонсировали планы по развитию на 2021 год. Федеральная сеть off-price-магазинов Familia в 2020 году открыла 32 новых магазина, из них 19 во втором полугодии. Торговые пространства компании впервые появились в Пскове, Кургане, Волжском, Кингисеппе, Волхове, а также Омске. В 2021 году Familia планирует открыть порядка 60 магазинов – как в городах присутствия, так и на новых для себя территориях.
Melon Fashion Group за 2020 год открыла 72 новых магазина. В планах на 2021 год для всех марок Melon Fashion Group – открытия магазинов в новой концепции (при этом befree запустит большеформатные магазины площадью 1 000 кв. м) и продолжение политики релокации на более привлекательные места в торговых центрах.
Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в регионах России, комментирует:
«Несмотря на временное снижение объёмов продаж в fashion сегменте, мы видим сохраняющийся интерес ритейлеров к новым качественным региональным торговым проектам.
Мы также видим, что желание покупателей посещать новые и современные объекты со временем только растет. А спад в продажах связан исключительно со снижением доходов жителей нашей страны. Сети (как федеральные, так и региональные) понимают это, поэтому продолжают активно рассматривать открытия в качественных объектах. Мы же, вместе с нашими девелоперами, делаем все, чтобы каждый наш недавно открывшийся, либо вскоре ожидающий открытия объект был с первого дня принят своей целевой аудиторией и оказался успешным для всех его участников.
В 2020 мы заключили более 140 сделок по аренде в региональных торговых центрах.
Наибольшее количество сделок было заключено на помещения площадью менее 500 кв. м.
Очень радует, что многие операторы подписывали проекты в новых для себя городах – Teika Boom, Sisley и Molecule (KazanMall в Казани), 12Storeez (Триумф Молл Саратов) и другие».
2008 г
С августа
Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики РФ за
Показатель | 2007 | 2008 |
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м* | 60,4 | 61 |
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)* | 19,4% | 1,0% |
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м* | 4,8 | 3,9 |
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 105,3% | 91,3% |
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 116,4% | 108,0% |
Число безработных, ноябрь, млн. человек | 4,2 | 5 |
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 115,5% | 93,8% |
Инфляция (индекс потребительских цен) за год | 11,9% | 13,3% |
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года | 12% | 18% |
Курс доллара на конец года (31 декабря) | 24,54 | 29,39 |
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре | 11% | 15,2% |
Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка
*Предварительная оценка для
Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за
Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу
В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.
Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за
По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.
Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за
Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics
Развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга в условиях экономического кризиса рассматривается специалистами GVA Sawyer в двух базовых сценариях. Оптимистический сценарий предполагает активизацию экономики весной 2009 г., после чего наступает период стабилизации, который продлится в течение полугода-года. К лету 2010 г. состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга будет сравнимо с его текущим состоянием. Пессимистический сценарий предполагает затягивание экономического кризиса и первые признаки улучшения экономической ситуации наступят лишь весной 2010 г. При этом сценарии следует ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости, так как существенно изменится как объемы, так и структура спроса. Также и объемы ввода как жилой, так и коммерческой недвижимости будут существенно ниже запланированных на 2009-2011 гг. При этом возможна смена собственников ряда проектов.
Загородная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К концу III квартала 2008 г. активные продажи домов велись в 171 коттеджном поселке. Начиная с октября наблюдается снижение темпов продаж, которые в октябре-ноябре 2008 г. упали на 20% по сравнению с 2007 г. Сделки на рынке совершаются более оперативно. Спрос сместился на инженерно-подготовленные участки без подряда, что объясняется их большей ликвидностью по сравнению с такими вариантами как подряд или готовый дом.
Сценарии развития
Оптимистический. Низкий объем спроса и низкий объем предложения приведут к снижению цен на 10-15%. Застройщики переориентируется в сторону продаж инженерно-подготовленных участков. Велика вероятность переноса сроков реализации «проектируемых» поселков (по итогам III квартала 2008 г. их число составило 43 проекта). Количество новых проектов сократится до минимума, то есть на рынок возможен выход 1-2 новых проектов за квартал или вовсе отсутствие проектов.
Пессимистический. Снижение платежеспособного спроса, отсутствие кредитных денег, низкие темпы продаж будут способствовать сокращению предложения. Застройщики не будут выводить на рынок новые проекты. На рынке останутся только крупные компании. Снижение объема предложения может составить до 30-40%. Цены могут снизиться на 25-30% к концу 2009 г.
Офисная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
Объем ввода к концу III квартала 2008 г. составил около 230 тысяч кв. м качественной офисной недвижимости. По итогам 2008 г. объем ввода составит около 380 тысяч кв. м офисов класса А и В, из них около 55% составляет класс А.
Сценарии развития
Оптимистический. Спрос сократится на 20-30% к весне 2009 г., в первую очередь вследствие сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок будет на 5-10% ниже текущего уровня (в среднем около 15-16 тысяч рублей за 1 кв. м в год для класса А и около 11-11,5 тысяч рублей для класса В). К весне 2010 г. рост спроса на офисные помещения и отсутствие нового предложения приведут к росту арендных ставок на 10-15% в годовом выражении.
Пессимистический. Низкий уровень спроса, на 30-40% ниже текущих значений, сохранится на протяжении 1,5-2 лет. Для активизации спроса потребуется снижение арендных ставок на 40-50%, однако не все собственники готовы резко снизить ставки. В результате будет наблюдаться сильное различие в заполняемости БЦ и резкий отток арендаторов в офисные знания более низких классов
Торговая недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За три квартала 2008 г. было введено в эксплуатацию 236 тысяч кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA), а GLA всех качественных торговых комплексов в Петербурге достигла 2,61 млн. кв. м. До конца 2008 г. будет введено еще около 30-50 тысяч кв. м. Величина средней арендной ставки к началу IV квартала 2008 г. составила 22-23 тысяч рублей за 1 кв. м в год для регионального торгового центра
Сценарии развития
Оптимистический. В результате сложностей с получением финансирования для строительства, произойдет снижение объемов ввода, и в 2009 и 2010 гг. будет введено 40-50% от запланированного. Небольшое снижение арендных ставок на 5-10% будет наблюдаться в течение I квартала 2009 г., после чего активизация спроса вернет ставки на прежний уровень.
Пессимистический. Сложности с финансированием приведут к резкому падению объемов ввода, которые составят 25-40% от запланированного. Низкий уровень спроса на торговые помещение будет наблюдаться в течение всего 2009 и I полугодия 2010 г. Падение арендных ставок будет продолжаться в течение всего 2009 года и может составить 15-25%. Лишь в 2010 г. активизация спроса, вместе с отсутствиемнового предложения, стимулирует рост арендных ставок до текущего уровня.
Складская недвижимость
Ситуация в 2008 г.
За первые три квартала 2008 г. введено около 200 тысяч кв.м складских площадей, а по итогам 2008 г. будет введено около 500-550 тысяч кв.м складов класса А и В, что на 25-35% ниже, чем ожидалось. Темпы роста ставок аренды в первые три квартала сохранялись на уровне 2007 г. К началу ноября средние ставки аренды составляли 3100-3300 рублей за 1 кв. м в год.
Сценарии развития
Оптимистический. Падение арендных ставок составит не более 5-10% к середине 2009 г. Затем активизация спроса и недостаточные объемы нового предложения в течение полугода-года вернут арендные ставки на текущий уровень.
Пессимистический. Падение спроса приведет к изменению структуры арендаторов складских комплексов, так как произойдет существенное падение потребительского спроса. Возможно падение арендных ставок на 20% и более, в результате чего, в случае сохранения цен на землю, многие новые проекты будут отложены, а некоторые готовые проекты поменяют собственников. В 2009-2011 гг. резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 гг. приведет к некоторой стабилизации арендных ставок, после чего они начнут существенный рост и к 2011 г. арендные ставки могут оказаться на 5-10% выше текущего уровня.
Гостиничная недвижимость
Ситуация в 2008 г.
К началу декабря в городе функционировал 371 объект гостиничного типа с номерным фондом 19937 единиц, включая хостелы и мини-гостиницы. Если же говорить о качественном номерном фонде (3*,4*,5*), то его общий объем составил 10875 единиц. Загрузка гостиниц в данный момент находится на соответствующем низкому сезону уровне. Единственный сегмент, который затронул кризис, - элитные отели. До конца года, цены будут оставаться на прежнем уровне.
Прогноз на 2009-2010 гг.
Деловой туризм. В 2009 г. поток деловых туристов снизится на 10-15% и составит порядка 550-600 тысяч человек (снижение произойдет в основном за счет иностранных туристов). При пессимистическом сценарии падение на 15% делового туризма ожидается и в 2010 г.
Познавательныйтуризм. Число туристов, посещающих Санкт-Петербург с познавательной целью, в 2009 г. снизится на 15-20%, до 1,2 - 1,6 млн. человек. В пессимистическом сценарии в 2010 г. можно прогнозировать дальнейшее сокращение познавательного туризма (на 10-15%).
Конгрессныйтуризм. Количество проводимых корпоративных мероприятий будет крайне мало, в связи с чем этоот вид туризма в 2009 г. практически прекратит свое существование. В 2010 г., даже если кризис закончится, конгрессный туризм не вернется на докризисный уровень.