Объем ввода новых торговых площадей в регионах России в 2020 году стал минимальным за последние 10 лет - 192 тыс. кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости регионов России. Объем нового ввода торговых площадей по итогам 2020 года составил 192 тыс. кв. м из заявленных в начале года девелоперами 600 тыс. кв. м и стал минимальным за последние 10 лет. Это связано с предпринимаемыми мерами борьбы с коронавирусной инфекцией и введением ограничений в регионах в течение года.
Ожидаемый объем ввода на 2021 г. составляет около 400 тыс. кв. м. Данный объем сформирован значительной долей объектов с перенесенной датой открытия с 2020 на 2021 год. Из них 100 тыс. кв. м заявлено к открытию в городах с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, таких как Грозный, Тамбов, Нефтеюганск. Около 50% торговых площадей, заявленных к открытию в 2021 году, расположены в Приволжском федеральном округе. Нижнекамск, Киров и Пермь имеют низкую обеспеченность качественным предложением, в Нижнем Новгороде последний крупный ТЦ был открыт 6 лет назад.
ТЦ, открытые в 2020 году и запланированные к открытию в региональных городах в 2021 году
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ открытые в 2020 г. |
||||
|
Казань |
Казань Молл |
Павлюхина ул. 91 |
53 850 |
IV кв. 2020 |
|
Нижневартовск |
Грин Парк |
Ленина ул., 8 |
50 700 |
IV кв. 2020 |
|
Калининград |
Балтия Молл |
Приморское кольцо, 2 |
40 500 |
IV кв. 2020 |
|
Хабаровск |
Счастье |
Серышева ул., 25 |
28 005 |
IV кв. 2020 |
|
Тюмень |
Матрешка |
Широтная ул., 112а |
18 000 |
III кв. 2020 |
|
Томск |
Лето Парк |
Нахимова ул., 8 стр. 13 |
15 500 |
IV кв. 2020 |
|
Якутск |
Ураса Молл |
Автострада 50 лет Октября ул. , 6 |
9 200 |
IV кв. 2020 |
|
Ключевые ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162 |
83 000 |
II кв. 2021 |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т , 108 |
76 000 |
II кв. 2021 |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
I кв. 2021 |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Проспект Мухаммеда Али, 2А |
56 000 |
III кв. 2021 |
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53а |
45 000 |
I кв. 2021 |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. 2021 |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
16 000 |
III кв. 2021 |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
15 110 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
По данным CBRE, наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и относительно высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке
Обеспеченность качественными торговыми площадями в России, кв. м /1000 человек
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
До 2019 года доля городов с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек в общем объеме строительства не превышала 15%, однако на протяжении последних двух лет наблюдается растущий интерес девелоперов к этим городам: их доля в общем объеме по итогам 2021 года может достигнуть 25%.
Свободные площади
Значительного увеличения объема свободных площадей в качественных объектах с современной концепцией по-прежнему не ожидается: собственники заинтересованы в сохранении арендаторов в условиях низкого спроса, а ритейлеры, в свою очередь, в удачных локациях в качественных объектах.
Восстановление посещаемости ТЦ и потребительской активности
После повторного открытия торговых центров наблюдалось восстановление потребительской активности. Стоит отметить, что посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливалась по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводились повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращались в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения.
Начиная с сентября наблюдается замедление темпов восстановления и снижение трат населения практически во всех категориях. Это связано со сдерживанием потребления «второй волной» коронавируса, которая началась во второй половине сентября.
Например, годовой прирост посещаемости ТРЦ «Калина Молл» в июле и августе составил 5% и 8%, в сентябре 23% и 2% в октябре. 12 ноября 2020 г. состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию и на то, что супермаркет, кинотеатр и детская развлекательная зона не были открыты на тот момент, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 - 25 000 чел./день.
Реальные располагаемые доходы населения, снизились по итогам 2020 года на 3-5%, что стало самым сильным за последние годы падением показателя. После незначительной положительной динамики в 2018-2019 годах. уровень доходов вновь находится в отрицательной плоскости. Восстановление реальных располагаемых доходов населения к докризисному уровню ожидается к 2022 году.
Торговые операторы
Переход россиян во время пандемии на удалённую работу и обучение, а также популярность компьютерных игр способствовали максимальному с 2015 года спросу на электронику и бытовую технику. Согласно ожиданиям ритейлеров, российский рынок электроники продолжит расти в 2021 году, несмотря на рекордные продажи в предыдущем году на фоне пандемии.
Помимо режима самоизоляции, рекордные объемы ипотеки на рынке жилья стали дополнительным стимулом для роста продаж товаров для дома. По итогам 2020 года DIY-ритейл отмечает значительное увеличение выручки от офлайн- и онлайн-продаж.
В связи с пандемией объем продаж одежды и обуви в России сократился на 25%. Тем не менее, ряд ритейлеров открыли новые магазины в 2020 году и анонсировали планы по развитию на 2021 год. Федеральная сеть off-price-магазинов Familia в 2020 году открыла 32 новых магазина, из них 19 во втором полугодии. Торговые пространства компании впервые появились в Пскове, Кургане, Волжском, Кингисеппе, Волхове, а также Омске. В 2021 году Familia планирует открыть порядка 60 магазинов – как в городах присутствия, так и на новых для себя территориях.
Melon Fashion Group за 2020 год открыла 72 новых магазина. В планах на 2021 год для всех марок Melon Fashion Group – открытия магазинов в новой концепции (при этом befree запустит большеформатные магазины площадью 1 000 кв. м) и продолжение политики релокации на более привлекательные места в торговых центрах.
Надежда Цветкова, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE в регионах России, комментирует:
«Несмотря на временное снижение объёмов продаж в fashion сегменте, мы видим сохраняющийся интерес ритейлеров к новым качественным региональным торговым проектам.
Мы также видим, что желание покупателей посещать новые и современные объекты со временем только растет. А спад в продажах связан исключительно со снижением доходов жителей нашей страны. Сети (как федеральные, так и региональные) понимают это, поэтому продолжают активно рассматривать открытия в качественных объектах. Мы же, вместе с нашими девелоперами, делаем все, чтобы каждый наш недавно открывшийся, либо вскоре ожидающий открытия объект был с первого дня принят своей целевой аудиторией и оказался успешным для всех его участников.
В 2020 мы заключили более 140 сделок по аренде в региональных торговых центрах.
Наибольшее количество сделок было заключено на помещения площадью менее 500 кв. м.
Очень радует, что многие операторы подписывали проекты в новых для себя городах – Teika Boom, Sisley и Molecule (KazanMall в Казани), 12Storeez (Триумф Молл Саратов) и другие».
Демонтажный рынок Петербурга демонстрирует положительную динамику. Однако представители отрасли говорят о том, что стимулировать дальнейшее развитие рынка может создание необходимой законодательной базы и формирование понятных правил игры.
По экспертным оценкам, объем рынка демонтажа Петербурга по итогам 2013 года составил около 1 млрд рублей.
«По нашим наблюдениям, данная отрасль несколько активизировалась, мы оцениваем рост рынка примерно в 10-20% за год», – прокомментировал ситуацию Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш». При этом он отметил, что особых изменений на рынке демонтажа Петербурга не произошло – сохранились все те же участники. «Компании из других регионов пока не проявляют себя активно на петербургском рынке. Случаев поглощения и слияния компаний нам не известно», – добавил он.
Законодательные потребности
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, считает, что основной тенденцией в 2013-2014 годах является потребность в формировании законодательной базы по вопросам демонтажа и регламента работы с историческими зданиями, размораживание крупных объектов редевелопмента в центре Петербурга.
«По сравнению с концом 2012 года рынок демонтажа стал более структурированным, и эта тенденция будет сохраняться: сильные игроки укрупняются, мелкие покидают рынок. Каждая из демонтажных сторон имеет свою специализацию, под которую у нее укомплектован технопарк, а также специализированный персонал», – высказал свое мнение Валентин Заставленко.
Он уверен, что законодательная база становится более строгой и четкой, вероятность несанкционированного сноса, которого так боятся градозащитники, на данный момент сведена к нулю. Другой тенденцией в отрасли господин Заставленко назвал активность градозащитных организаций, которые оказывают прямое влияние на информационное поле, формирующееся вокруг рынка демонтажа.
Выход в регионы
Сергей Ефремов, управляющий партнер ГК «РАЗМАХ», считает, что основные тенденции 2014 года на рынке демонтажа связаны с укрупнением услуги и региональной миграцией петербургских компаний. «В настоящее время тендеры исключительно на демонтаж не интересны никому – ни инвесторам, ни собственно демонтажным компаниям. Если два года назад демонтажники принимали участие в таких проектах, и главная цель была снести сооружения за наименьшую цену, то теперь «голые» демонтажники становятся все менее и менее востребованы. Инвесторы и девелоперы хотят получить готовую территорию под ключ, начиная от проектных работ, сбора согласований и заканчивая реализацией», – прокомментировал он.
По его словам, тенденция по выходу на региональные рынки наметилась давно, и это связано в первую очередь с тем, что в Петербурге не предвидится больших проектов по демонтажу. Тем не менее, по словам господина Ефремова, работа в регионах для многих компаний остается хаотичной. «ГК «РАЗМАХ» в течение 2013 года перешла к более системной работе в регионах. У нас успешно работает отдельное представительство в Южном федеральном округе, недавно открылось представительство в Красноярске, и в ближайшее время открывается еще одно в центральной России», – добавил Сергей Ефремов.
По его словам, случается, что на региональных тендерах по демонтажу все заявленные компании – из Петербурга, что связано с тем, что петербургские демонтажники считаются наиболее профессиональными и ответственными исполнителями.
Светлое будущее
«Мы не думаем, что 2014 год принесет серьезное увеличение объемов на демонтажном рынке Петербурга. По-настоящему крупных объектов не предвидится, и это основная причина. Прирост у демонтажных компаний будет за счет регионов и Москвы», – прогнозирует Сергей Ефремов.
В свою очередь, Виктор Казаков уверен, что модернизация, которая продолжает набирать обороты, дает сегодня новый толчок для развития рынка демонтажа. «Ведь демонтажные услуги всегда востребованы там, где речь идет о реконструкции и реновации. Также отметим, что сложные политические явления, в том числе внешнеэкономического характера, пока не сказались явным образом на рынке. Программа модернизации промышленности продолжает развиваться. Поэтому планы развития нашей компании не изменились – мы продолжаем осваивать данное направление, в том числе и расширять свое присутствие в других регионах Российской Федерации», – заключил эксперт.
«По итогам 2013-го и начала 2014 года финансовые показатели ГК Springald выросли на 25%, и в 2013 году было снесено 200 тыс. кв. м. Показатели 2014 года удерживают тенденцию увеличения оборотов», – прокомментировал Валентин Заставленко. Он отметил, что сейчас ГК Springald занята реализацией крупного объекта на Сытнинской ул. Также, по его словам, значительными были и работы на наб. реки Карповки, 27; на Литовской ул., 1, к. 3, лит. Б; на ул. Коли Томчака, 9.
Мнение:
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald:
– Сегодня остро стоит вопрос редевелопмента промышленных территорий в центре Петербурга и вывода оттуда предприятий. Но рост работ по демонтажу и рекультивации участков начнется в тот момент, как только будет формироваться законодательство и появится политическая решимость идти в этом направлении. Но это скорее прогноз на 2015 год. Уверен, что как только будет закреплена законодательная база (и не столь важно, какой именно она будет – строгой и запрещающей или либеральной), произойдет новый виток развития рынка демонтажа. Сейчас многие проекты сдерживаются только неготовностью инвестора стартовать с проектом редевелопмента в «мутной, постоянно меняющейся воде». Определите правила, зафиксируйте их законодательно, и инвесторы начнут реализацию ныне замороженных объектов.
Добавлю, что объем необратимо аварийных знаний в Петербурге колоссален. Эту проблему необходимо решать, пока не случилось стихийного обрушения конструкций.
Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– В последнее время на рынке Петербурга стратегически важным для нас является сотрудничество с компанией «СПб Реновация», которая в течение последних нескольких лет разворачивает свою программу по реновации городских территорий, куда входит в том числе и снос аварийного и ветхого жилья. По совокупности данный проект для нашей компании является наиболее приоритетным и значимым на данный момент, хоть он и состоит из большого количества более мелких объектов.
По состоянию на 30 мая 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 251 634,8 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге второй месяц лидирует Приморский район, где построено 14 домов на 4495 квартир общей площадью 237 409,6 кв. м. Пушкинский район вернулся в тройку лидеров, сдав в эксплуатацию 191 312,2 кв. м (11 домов на 3728 квартир). На третье место в мае вышел Невский район. Там возведено 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. м.
К лету в Санкт-Петербурге проведена реконструкция нежилого здания под культурно-общественный центр в Московском районе, на проспекте Большевиков открылась студия анимационного кино «Мельница», а здание региональной культурно-просветительской общественной организации «СПб Центр Брахма Кумарис» введена в эксплуатацию на Северном проспекте.
Для жителей Приморского района открыл свои двери новый физкультурно-оздоровительный центр.
В Московском районе построен административный центр с автоматическим подземным паркингом, введен в эксплуатацию бизнес-центр с подземной автостоянкой, реконструкция административного корпуса завершена на Заставской улице. На Московском шоссе начала работать новая автозаправочная станция. В Невском районе реконструирован производственный комплекс автозаправочной станции.
В поселке Парголово введен в эксплуатацию комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.
В поселке «Солнечное-2» построены 93 дачных дома для проживания ветеранов Великой Отечественной Войны, героев социалистического труда, жителей блокадного Ленинграда, инвалидов 1-й и 2-й групп и членов их семей, маломобильных групп граждан, а также многодетных семей, воспитывающих 5 и более детей в возрасте до 16 лет и одиноких матерей с детьми до 16 лет.