По итогам 2020 года объем продаж жилья бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге вырос на 14%
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2020 году было зарегистрировано 81,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,6% меньше показателя 2019 года (когда было заключено 99,6 тыс. ДДУ). Снижение показателя связано с техническим выкупом квартир застройщиками в первой половине 2019 года, а также с ограничениями в работе МФЦ во время режима самоизоляции.
По данным Colliers, объем продаж в проектах бизнес- и премиум-класса без учета оптовых продаж[1] (и технического выкупа квартир) вырос на 14% по сравнению с 2019 годом и составил 389 тыс. кв. м.
При этом количество реализованных лотов (включая оптовые сделки) в проектах бизнес- и премиум-класса снизилось на 22% по сравнению с 2019 годом: если в 2019 году девелоперы продали 8,7 тыс. квартир, то в 2020 году этот показатель составил 6,8 тыс. квартир. Снижение количества реализованных квартир также связано с уменьшением числа оптовых сделок – если в 2019 году на них приходилось 25% от количества сделок, то в 2020 году – всего 5%.
При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегментах «бизнес» и «премиум» суммарно за год выросла на 17%. По состоянию на декабрь 2020 года, стоимость жилья в проектах бизнес-класса увеличилась на 19% и составила около 205 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за год вырос на 34% и приблизился к 297 тыс. руб./кв. м. На фоне ажиотажного спроса девелоперы гораздо активнее повышали цены. Если раньше стоимость квартир увеличивалась примерно раз в месяц, то в 2020 году застройщики мгновенно реагировали на изменение конъюнктуры предложения. Например, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость на данный тип лотов повышалась.
Рост цен также был обусловлен повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на конец декабря 2020 года более 38% от объема строящейся недвижимости Санкт-Петербурга предусматривает использование эскроу-счетов. В 2019 году этот показатель не превышал 12%.
Девелоперам удалось нарастить продажи за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. С мая по декабрь доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.
«Если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. – Мы ожидаем, что в 2021 году объем сделок может уменьшиться. Это связано как с вымыванием наиболее интересных и ликвидных предложений, так и с рекордным ростом цен на квартиры в экспозиции».
Объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес- и премиум-класса последние два года постепенно сокращается. Если в 2018 году объем нового предложения бизнес- и премиум-класса составлял 725 тыс. кв. м, то в 2019 и 2020 годах показатель был на уровне 627 тыс. кв. м и 625 тыс. кв. м соответственно. Примечательно, что весомую долю нового предложения формируют корпуса и очереди в уже реализуемых проектах. Например, в 2020 году 20% от объема нового предложения сформировала Группа ЛСР, которая вывела в продажу новые очереди ЖК «Морская набережная» и ЖК «Цивилизация на Неве».
Всего в 2020 году рынок Санкт-Петербурга пополнился 25 новыми проектами, тогда как в 2019 году девелоперы вывели в продажу 27 новых проектов. Подавляющее большинство новых проектов 2020 года сформировали проекты бизнес- и премиум-класса – это 10 и 6 проектов соответственно.
По итогам 2020 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (включая ИЖС), – это на 6% меньше результатов 2019 года. В сегментах «бизнес» и «премиум» объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 291 тыс. кв. м (-14% к 2019 году). Так, завершилась реализация домов бизнес-класса Barcelona («Дом на Ленсовета»), Botanica («Группа Эталон»), Yes Residence («Пионер»), Neva-Neva («Базис-СПб») и Nobelius («ПСК»). Также в эксплуатацию были введены последняя очередь проекта Skandi Klubb (Bonava) и корпуса в рамках кварталов «Граф Орлов» («Л1»), Ligovsky City и Golden City (Glorax Development). Среди проектов премиум-класса завершилось строительство двух домов: «Биография» (RBI) и «Форсайт» («Балтийская коммерция»).
[1] Сделка считается оптовой, если на одно лицо за месяц заключено пять и более ДДУ.
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC Int. подвела итоги 2020 года на офисном рынке Санкт-Петербурга.
Объем ввода новых площадей в 2020 году составил 60 130 кв. м. По сравнению с годом ранее этот показатель уменьшился на 63% и оказался минимальным за последние пять лет. В эксплуатацию было введено всего пять объектов: БЦ «Премьер Лига, III очередь» (18 850 кв. м), БЦ «Обводный 28» (15 380 кв. м), Bronka Space (11 360 кв. м), «Дом 12» (9 360 кв. м) и коворкинг Avenue Page (5 180 кв. м). 66% (39 570 кв. м) введенных в 2020 г. площадей приходится на класс B+, класс А в структуре ввода занимает 9% (5 180 кв. м). В 2019 году на класс А пришлось 50% от общего объема ввода.
Основной объем ввода, 31 920 кв. м, пришелся на I квартал, в IV квартале не было введено ни одного офисного объекта. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что в 2019 г. наблюдалась иная ситуация: основной объем ввода, 68%, пришелся именно на IV квартал.
С точки зрения локации по объему ввода лидирует Московский район, на него приходится 18 850 кв. м, или 31% от общего объема ввода.
В 2021 г. аналитики Bright Rich | CORFAC Int. прогнозируют вывод на рынок порядка 480 000 кв. м новых площадей. Показатель станет рекордным за последние пять лет и связан с тем, что из-за пандемии ряд девелоперов перенес сроки ввода объектов в эксплуатацию.
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.:
|
Бизнес-центр |
Адрес |
Район |
Общая площадь |
Аредопригодная площадь |
Класс |
|
Морская Резиденция |
Шкиперский проток, |
Василеостровский |
75 000 |
50 000 |
А |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
29 360 |
23 560 |
А |
|
На Уральской (реконструкция) |
ул. Уральская, |
Василеостровский |
27 300 |
20 630 |
В+ |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
|
ATLAS CITY I очередь |
Московский пр., |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
|
Полюстрово 16 |
Свердловская наб, |
Калининский |
9 452 |
8 870 |
А |
|
Обручевых 1 |
Обручевых ул., |
Калининский |
8 300 |
7 500 |
В+ |
|
Дом Рогова |
Загородный пр., д. 3 |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
|
Garage |
Кокколевская ул. |
Пушкинский |
3 549 |
2 200 |
В+ |
Объем вакантных площадей (класс А, B+ и B) по итогам года составил 6,3%, или 377 400 кв. м. По сравнению с 2019 г. он увеличился на 44%.
«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Большая часть незанятых офисов (класс А, B+, B) расположена в Центральном районе Петербурга – 24% от общего объема предложения.
Средневзвешенная арендная ставка на конец декабря 2020 года в классе А составляет
1930 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС и коммунальных услуг), в классе В+ – 1310 руб./кв. м/мес., в классе В – 1100 руб. за «квадрат» (также с учетом НДС и КУ).
Денежный эквивалент выставленной на публичные торги недвижимости по итогам 2020 года в РФ превысил 36,5 млрд рублей, сократившись по сравнению с 2019 годом на 19%. Средняя цена предложения одного лота сократилась на 6%, до 2,07 млн рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
Таблица №1. Топ-15 регионов по наибольшему количеству выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Количество квартир, ед. |
||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|
|
Челябинская область |
1178 |
1044 |
-11,4% |
|
Республика Башкортостан |
709 |
912 |
28,6% |
|
Москва |
1195 |
860 |
-28,0% |
|
Красноярский край |
1135 |
797 |
-29,8% |
|
Пермский край |
749 |
746 |
-0,4% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
601 |
678 |
12,8% |
|
Санкт-Петербург |
986 |
577 |
-41,5% |
|
Саратовская область |
592 |
549 |
-7,3% |
|
Свердловская область |
630 |
535 |
-15,1% |
|
Ростовская область |
560 |
532 |
-5,0% |
|
Краснодарский край |
507 |
505 |
-0,4% |
|
Самарская область |
517 |
493 |
-4,6% |
|
Волгоградская область |
542 |
480 |
-11,4% |
|
Кемеровская область |
577 |
474 |
-17,9% |
|
Нижегородская область |
363 |
358 |
-1,4% |
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
Таблица №2. Топ-15 регионов по денежному объёму выставленной на торги жилой недвижимости.
|
Регион |
Объём выставленной на продажу жилой недвижимости, млрд руб. |
|||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
||
|
Москва |
12 249,29 |
8 586,40 |
-30% |
|
|
Санкт-Петербург |
3 607,25 |
2 218,41 |
-39% |
|
|
Республика Башкортостан |
1 357,68 |
1 619,10 |
19% |
|
|
Челябинская область |
1 477,50 |
1 406,95 |
-5% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
1 152,06 |
1 278,33 |
11% |
|
|
Краснодарский край |
1 053,79 |
1 043,33 |
-1% |
|
|
Пермский край |
996,97 |
1 008,09 |
1% |
|
|
Красноярский край |
1 721,84 |
1 003,10 |
-42% |
|
|
Свердловская область |
1 133,46 |
939,27 |
-17% |
|
|
Ростовская область |
1 028,49 |
913,59 |
-11% |
|
|
Саратовская область |
880,30 |
731,69 |
-17% |
|
|
Волгоградская область |
791,65 |
718,61 |
-9% |
|
|
Самарская область |
828,90 |
714,91 |
-14% |
|
|
Московская область |
1 068,14 |
703,58 |
-34% |
|
|
Нижегородская область |
633,32 |
651,42 |
3% |
|
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
Временной отрезок с первого дня неплатежа по кредиту до момента выставления жилья на торги через ФССП ранее в среднем составлял несколько лет. Банк-кредитор предварительно пытается вести переговоры с должниками, затем следует исковое заявление в суд, после — вынесение решения и получение исполнительного листа. Появление на торгах активов должников в виде прав требования по незавершенному строительству жилья с учётом среднего срока строительства не более трёх лет говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд.
«Сокращение денежного эквивалента выставленного на торги жилья может свидетельствовать о том, что банки-кредиторы и должники стали чаще прибегать к досудебным процедурам взыскания, так как на первичные торги жилье выставляется по цене, указанной в решении суда, которая чаще устанавливается с дисконтом 20% от рыночной оценки, на повторные — с уценкой ещё на 15%, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства 2Долговой Консультант». — Доведя дело до торгов, бывший собственник теряет до 40% от рыночной стоимости своего имущества и в каждом втором случае денег после реализации не хватает для полного погашения долга перед кредиторами. Второй причиной снижения средней цены, вероятно, является большее количество объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть просроченная ипотека добралась уже те города и сёла, где раньше про нее не слышали».
Рост средней стоимости выставленной на торги недвижимости произошел в Удмуртской Республике (в 2,3 раза до 2,95 млн рублей), Тамбовской области (в 1,8 раза до 2,28 млн), Костромской области (в 1,5 раза до 1,37 млн рублей) (регионы-лидеры представлены в таблице №3).
Таблица №3. Топ-15 регионов по максимальному повышению средней стоимости одного объекта жилой недвижимости, выставленного на торги.
|
Регион |
Средняя стоимость одного объекта жилой недвижимости, руб. |
||||
|
в 2019 году |
в 2020 году |
Изменение |
|||
|
Удмуртская Республика |
1 263 982 |
2 950 518 |
133% |
||
|
Тамбовская область |
1 301 313 |
2 279 212 |
75% |
||
|
Костромская область |
901 792 |
1 369 086 |
52% |
||
|
Московская область |
3 160 180 |
4 753 917 |
50% |
||
|
Приморский край |
1 546 447 |
2 122 742 |
37% |
||
|
Республика Хакасия |
970 998 |
1 297 683 |
34% |
||
|
Республика Калмыкия |
1 417 248 |
1 811 498 |
28% |
||
|
Республика Ингушетия |
1 484 220 |
1 867 803 |
26% |
||
|
Оренбургская область |
1 032 902 |
1 219 847 |
18% |
||
|
Республика Дагестан |
1 852 917 |
2 160 511 |
17% |
||
|
Республика Бурятия |
1 526 848 |
1 769 309 |
16% |
||
|
Курганская область |
964 133 |
1 115 575 |
16% |
||
|
Омская область |
1 261 331 |
1 451 329 |
15% |
||
|
Новгородская область |
1 096 710 |
1 237 957 |
13% |
||
|
Пензенская область |
1 410 426 |
1 576 783 |
12% |
||
Источник: ФССП РФ, КА «Долговой Консультант»
«Повышение средней цены квартиры, выставленной на торги, может означать, что в дефолт переходят заёмщики, владевшие более качественным, просторным и востребованным на рынке жильём, с другой стороны, чем выше стоимость залоговой квартиры, тем больше вероятность, что должник после продажи имущества погасит всю задолженность и на оставшуюся часть денег может начать жизнь с начала, приобретя другое жилье, пусть и с более низкими характеристиками, но всё же жильё», — говорит Денис Аксёнов. По словам эксперта, в исследовании не даётся оценка влияния коронавирусных ограничений.
Итоговые данные в региональном разрезе совпадают с цифрами по темпам прироста просроченных ипотечных кредитов: наибольшее количество выставленных объектов и их денежный эквивалент сопоставим с официальным объёмом ипотеки, которую заёмщики перестали погашать более трёх месяцев подряд.