По итогам 2020 года объем продаж жилья бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге вырос на 14%
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2020 году было зарегистрировано 81,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,6% меньше показателя 2019 года (когда было заключено 99,6 тыс. ДДУ). Снижение показателя связано с техническим выкупом квартир застройщиками в первой половине 2019 года, а также с ограничениями в работе МФЦ во время режима самоизоляции.
По данным Colliers, объем продаж в проектах бизнес- и премиум-класса без учета оптовых продаж[1] (и технического выкупа квартир) вырос на 14% по сравнению с 2019 годом и составил 389 тыс. кв. м.
При этом количество реализованных лотов (включая оптовые сделки) в проектах бизнес- и премиум-класса снизилось на 22% по сравнению с 2019 годом: если в 2019 году девелоперы продали 8,7 тыс. квартир, то в 2020 году этот показатель составил 6,8 тыс. квартир. Снижение количества реализованных квартир также связано с уменьшением числа оптовых сделок – если в 2019 году на них приходилось 25% от количества сделок, то в 2020 году – всего 5%.
При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегментах «бизнес» и «премиум» суммарно за год выросла на 17%. По состоянию на декабрь 2020 года, стоимость жилья в проектах бизнес-класса увеличилась на 19% и составила около 205 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за год вырос на 34% и приблизился к 297 тыс. руб./кв. м. На фоне ажиотажного спроса девелоперы гораздо активнее повышали цены. Если раньше стоимость квартир увеличивалась примерно раз в месяц, то в 2020 году застройщики мгновенно реагировали на изменение конъюнктуры предложения. Например, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость на данный тип лотов повышалась.
Рост цен также был обусловлен повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на конец декабря 2020 года более 38% от объема строящейся недвижимости Санкт-Петербурга предусматривает использование эскроу-счетов. В 2019 году этот показатель не превышал 12%.
Девелоперам удалось нарастить продажи за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. С мая по декабрь доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.
«Если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. – Мы ожидаем, что в 2021 году объем сделок может уменьшиться. Это связано как с вымыванием наиболее интересных и ликвидных предложений, так и с рекордным ростом цен на квартиры в экспозиции».
Объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес- и премиум-класса последние два года постепенно сокращается. Если в 2018 году объем нового предложения бизнес- и премиум-класса составлял 725 тыс. кв. м, то в 2019 и 2020 годах показатель был на уровне 627 тыс. кв. м и 625 тыс. кв. м соответственно. Примечательно, что весомую долю нового предложения формируют корпуса и очереди в уже реализуемых проектах. Например, в 2020 году 20% от объема нового предложения сформировала Группа ЛСР, которая вывела в продажу новые очереди ЖК «Морская набережная» и ЖК «Цивилизация на Неве».
Всего в 2020 году рынок Санкт-Петербурга пополнился 25 новыми проектами, тогда как в 2019 году девелоперы вывели в продажу 27 новых проектов. Подавляющее большинство новых проектов 2020 года сформировали проекты бизнес- и премиум-класса – это 10 и 6 проектов соответственно.
По итогам 2020 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (включая ИЖС), – это на 6% меньше результатов 2019 года. В сегментах «бизнес» и «премиум» объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 291 тыс. кв. м (-14% к 2019 году). Так, завершилась реализация домов бизнес-класса Barcelona («Дом на Ленсовета»), Botanica («Группа Эталон»), Yes Residence («Пионер»), Neva-Neva («Базис-СПб») и Nobelius («ПСК»). Также в эксплуатацию были введены последняя очередь проекта Skandi Klubb (Bonava) и корпуса в рамках кварталов «Граф Орлов» («Л1»), Ligovsky City и Golden City (Glorax Development). Среди проектов премиум-класса завершилось строительство двух домов: «Биография» (RBI) и «Форсайт» («Балтийская коммерция»).
[1] Сделка считается оптовой, если на одно лицо за месяц заключено пять и более ДДУ.
Объем задолженности потребителей перед теплоснабжающими организациями растет. Поставщики энергии предлагают исключить из цепочки взаиморасчетов посредников и получать средства от населения напрямую.
Дебиторская задолженность исполнителей коммунальных услуг в Петербурге перед тремя основными теплоснабжающими предприятиями города на сентябрь 2016 года составила более 14 млрд рублей – это почти четверть всего годового рынка теплоэнергетики. Представители теплоснабжающих организаций сетуют на то, что объемы задолженности не сокращаются, и призывают заместителей глав районов, руководителей ГУЖА, жилкомсервисов и управляющих компаний активно бороться с неплательщиками.
По словам заместителя генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрия Тельтевского, в компании разработан план по сокращению темпа роста дебиторской задолженности. «Это целый комплекс мер по оптимизации расчетов за тепло и ликвидации разницы в начислениях в сочетании с активной претензионной работой и индивидуальной работой с должниками», – говорит он. Одним из пунктов этого плана может стать заключение прямых договоров с потребителями тепловой энергии.
Пока же в ГУП «ТЭК СПб» констатируют рост объема задолженности. По данным компании, основной прирост долгов обеспечивают частные управляющие компании. В 2016 году темпы прироста задолженности УК составили 35%, в то время как данный показатель у государственных структур находится на отметке 11%. По словам Юрия Тельтевского, за три последних года объем задолженности потребителей перед компанией составил 1 млрд рублей. Как следствие, ГУП вынуждено привлекать кредиты. На днях стало известно, что ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» намерено привлечь кредиты на сумму в 2,3 млрд рублей. Добавим, что ранее в городской администрации выступали против такой меры.
Еще одним шагом станет появление института контролеров тепловой энергии. Ответственные по районам будут помогать абонентам вносить показания приборов учета и фиксировать объем потребленной тепловой энергии, чтобы исключить разницу в начислениях. 23-25 числа каждого месяца ответственные от отдела реализации тепловой энергии филиала «Энергосбыт» будут выезжать в жилкомсервисы и проверять, корректно ли зафиксирован объем «входящей» тепловой энергии и не вносились ли в данные изменения, способные спровоцировать разницу в начислениях. Специалисты предприятия также будут помогать жилкомсервисам распределять объемы горячего водоснабжения и отвечать на любые вопросы, связанные с общедомовыми приборами учета тепловой энергии, работой с показаниями и производством начислений. Эта инициатива была ранее поддержана Жилищным комитетом.
Еще одним шагом станет увеличение нормативов. Действующие ранее нормативы были введены в сентябре 2015 года. В компании говорят, что они не отражают объемы реального потребления коммунальных услуг. В среднем, норматив на потребление тепловой энергии вырос на 5,5%. Рост платы за отопление коснется только тех многоквартирных домов, которые не оборудованы приборами учета тепловой энергии. Из 23 тыс. многоквартирных домов в Петербурге не оснащены домовыми счетчиками порядка 7 тыс. зданий.
Благодаря тому, что более года нормативы на потребление тепла в таких домах были занижены, накопился объем нераспределенного коммунального ресурса. Только в зоне ответственности ГУП «ТЭК СПб» начисления за нераспределенную тепловую энергию, не имеющие источника погашения, составляют около 60 млн рублей в месяц. За 14 месяцев с сентября 2015 года объем потенциально недополученных доходов предприятия составил примерно 800 млн рублей. Соответственно, выросли и долги перед ГУП «ТЭК СПб».
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии ПАО «ТГК-1» Сергей Лапин считает, что проблема задолженности комплексная – и только общими усилиями можно ее разрешить. «Основной должник на сегодня – это объекты ЖКХ. По состоянию на 1 октября 2016 года общая задолженность управляющих организаций перед «ТГК-1» – 5,09 млрд рублей, что на 622 миллиона больше, чем год назад», – рассказывает Сергей Лапин.
Представители компаний жалуются, что решить вопрос с неплательщиками через правоохранительные органы или через районные администрации не всегда удается.
В 2015 году в Петербурге стало больше дорог и спортивных объектов, увеличилась и площадь жилья на одного жителя, а вот обеспеченность детсадами и школами, напротив – сократилась.
О противоречивых итогах реализации Генерального плана Санкт-Петербурга стало известно на депутатских слушаниях в минувший четверг.
С докладом о подготовке документа, который планируется принять в 2019 году, выступил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев. По его данным, население города за прошлый год увеличилось на 34 тыс. и сейчас общая численность составляет 5,225 млн. человек. Площадь северной столицы осталась неизменной – 144 тыс. га. Половина территории города «покрыта» проектами планировки территории (ППТ). За 2015 год в городе построено 17,3 км автомобильных дорог, в том числе два моста протяженностью 241 метров. Увеличилась на 13,59 км и протяженность велодорожек. Продолжая тему благоустройства, господин Григорьев отметил, что автомобилей в городе вдвое больше, чем парковочных мест. Так, сегодня насчитывается более миллиона машин, или 251 на тысячу жителей, а парковочных мест всего 553 тыс. – или 106 на тысячу населения. За прошлый год было введено 37 новых парковок, а также заработала пилотная зона платной парковки на 2,9 тыс. мест.
Кроме того, за прошлый год Смольный принял 29 решений об изъятии для госнужд участков общей площадью 19,5 га. Большая их часть необходима для строительства дорог, а также возведения моста через остров Серный. Двенадцать земельных участков площадью более 1 га было изъято из-за признания домов ветхими и аварийными, для их расселения.
Одной из приоритетных задач в разработке Генплана, по словам главы КГА, является обеспечение граждан соцучреждениями. Но за 2015 год уровень фактической обеспеченности образовательными учреждениями снизился. В 2014 году он составлял 90 человек на тысячу населения, в 2015 году – 83 человека. В частности, обеспеченность дошкольными образовательными учреждениями составила 66%, общеобразовательными – 59% (это при том, что обеспеченность профессиональными образовательными организациями – 108%, организациями дополнительного образования – 115%). «Это связано с оптимизацией сети государственных образовательных организаций, которая привела к сокращению 5112 мест. Кроме того, инвесторов сложно привлечь. Понятие «социально-ориентированный бизнес», которое часто употребляется политиками, является отвлеченным, а государство не успевает», – пояснил господин Григорьев.
Сократилась за год на 4% и обеспеченность медицинскими стационарами. В то же время, число спортивных объектов возросло на 9%. Театрами жители города обеспечены на 73%, библиотеками на 67%, кинотеатрами на 129%, музеями на 200%.
Изменилась и площадь жилья на одного жителя – увеличилась. В 2015 году она возросла на 0,6 кв. м и составила 25 кв. м на человека. Планируется, что к 2019 году этот показатель составит 28 кв. м, а в 2025 году – до 35 кв. м.
По традиции, доклад вызвал волну критики среди парламентариев. Так, депутат фракции «Яблоко» Борис Вишневский снова поднял перед исполнительной властью вопрос строительства 7-й магистрали, которая должна пройти через Удельный парк. Чиновник пообещал, что ведомство рассмотрит несколько проектов магистрали, некоторые из которых предполагают строительство тоннеля или обхода парка. Лидер фракции «Партии роста» Оксана Дмитриева заявила, что обдуманного планирования градостроительного развития в городе нет, застройка ведется хаотично.