За два года количество высокобюджетных проектов в Санкт-Петербурге выросло на 40%
Даже в кризисный год петербургская экспозиция жилья с бюджетом от 20 млн рублей продолжила расширение. По сравнению с началом 2020-го она пополнилась 15 новыми адресами (в 13 из них продажи ведутся по ДДУ). Как показывает исследование Urbanus.ru, спрос на этот продукт за год увеличился на 21,0%.
Предложение в бюджетной категории 20+ млн рублей на сегодняшний день представлено в 89 новостройках Санкт-Петербурга. За последние два года этот пул расширился на 39,1%. Проектов, где встречаются квартиры и апартаменты с прайсом выше 30 млн рублей, стало больше на 61,1%. Максимальный прирост экспозиции зафиксирован в категории лотов, которые стоят дороже 50 млн рублей, – 66,7%. При этом адресный пул самой дорогой недвижимости количественно почти не изменился, хотя в нем и отмечается заметная ротация.
В 2020-м и в начале 2021-го экспозиция высокобюджетного жилья в Санкт-Петербурге, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжила свое обновление. За этот период реализация квартир и апартаментов с ценником от 20 млн рублей завершилась в 9 проектах. Им на смену пришли сразу 15 дебютантов. Таким образом, две пятых всех премьерных новостроек в Санкт-Петербурге содержат дорогие и сверхдорогие по местным меркам объекты недвижимости. И этот тренд вполне отвечает запросу со стороны наиболее состоятельной части покупательской аудитории. В одном из предыдущих исследований эксперты Urbanus.ru зафиксировали 21-процентный спад в объемах продаж нового жилья на петербургском рынке. Однако он затронул в основном самый доступный фонд (студии и квартиры малого формата). Продажи лотов в категории 20+ млн рублей, напротив, выросли – причем на те же 21,0%.
Треть всех комплексов (26 адресов) с высокобюджетным предложением собрана в Петроградском районе. За 2020 г. здесь стартовали пять новых проектов – «Октавия», Grand View, Meltzer Hall, Tesoro и White House. В последнем жилье реализуется через предварительные договоры купли-продажи. Наибольшая концентрация домов с эксклюзивными квартирами и апартаментами характерна для кварталов, примыкающих к обоим берегам Малой Невки. В указанной локации базируются 13 проектов. Это больше, чем во всем Приморском районе, который в течение прошлого года к восьми действующим получил три дополнительных точки реализации «20-миллионных» лотов – ЖК Domino, ЖК Modum и ЖК «Белый остров». В Московском и Выборгском районах насчитывается по девять таких адресов, в Адмиралтейском, Василеостровском и Центральном – по семь.
Из 89 проектов, образующих выборку дорогого и сверхдорогого жилья, 35 уже введены в эксплуатацию. В его самом высоком сегменте преобладают именно сданные новостройки – семь из десяти адресов. Абсолютным лидером остается комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на Гребном канале (северо-западная оконечность Крестовского острова). Самый крупный из его лотов имеет площадь 824,8 кв. м. Его бюджет равен 972,44 млн рублей, что в 570 раз превышает стоимость самого дешевого лота на петербургском рынке (студия в ЖК «Ломоносовъ»). В топ-5 входят также проекты «Леонтьевский мыс» (вместе с клубным домом «Мальта»), «Особняк Кушелева-Безбородко», «Привилегия» и «Крестовский IV», который возглавляет рейтинг строящихся комплексов по стоимости продаваемого жилья.
Топ-10 жилых комплексов по максимальной стоимости лота
|
Жилой комплекс |
Район |
Площадь лотов стоимостью более 100 млн рублей, кв. м |
Ценовой максимум, млн рублей |
Сдача в эксплуатацию |
|
Императорский Яхтъ-клуб |
Петроградский |
824,8 |
972,44 |
сдан |
|
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
536,5 |
449,59 |
сдан |
|
Особняк Кушелева-Безбородко |
Центральный |
373,7 |
340,00 |
сдан |
|
Привилегия |
Петроградский |
397,0 |
218,24 |
сдан |
|
Крестовский IV |
Петроградский |
257,4 |
210,00 |
IV кв. 2021 г. |
|
Del Arte |
Петроградский |
257,6 |
167,44 |
сдан |
|
Русский дом |
Центральный |
238,1 |
140,72 |
сдан |
|
One Trinity Place |
Петроградский |
143,0 |
115,42 |
I кв. 2021 г. |
|
Фонтанка 76 |
Центральный |
285,5 |
114,20 |
сдан |
|
Neva Haus |
Петроградский |
199,1 |
102,34 |
II кв. 2021 г. |
Всего в настоящее время на первичном рынке Санкт-Петербурга экспонируются 65 объектов недвижимости с бюджетом от 100 млн рублей.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
Доля квартир с отделкой от застройщика на рынке массовых новостроек Москвы в 2020 году увеличилась на 19 п.п. и составила 65% к концу 2020 года, по подсчетам аналитиков «Метриум». Вместе с тем снизилась доля не только квартир без ремонта, но и с предчистовой отделкой.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14,1 тыс. квартир, подсчитали аналитики «Метриум». Из них 9,2 тысяч предлагались девелоперами с финишной отделкой. Порядка 3,6 тыс. квартир были предусмотрены без ремонта и еще 1,3 тыс. – в формате white box, то есть в предчистовой отделке.
За прошедший год сократилось предложение всех типов отделки, кроме чистовой. Число вариантов жилья под ключ за год увеличилось на 19%. Количество квартир без ремонта в продаже снизилось почти наполовину (–48%). Число вариантов жилья с предчистовой отделкой также радикально уменьшилось – на 40%.
«Квартиры с отделкой позволяют существенно расширить потенциальную аудиторию покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Когда мы даем клиентам выбор, мы можем привлечь покупателей с разными тактическими целями – одни стремятся пораньше заселиться и сэкономить, другим хочется полностью реализовать свой дизайн-проект. Некоторые застройщики идут дальше, и предлагают несколько вариантов отделки. К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box. Дополнительно клиент может заказать финишную отделку, которая представлена в двух ценовых пакетах – “комфорт” и “бизнес”, которые различаются по стоимости материалов, используемых для ремонта».
Соотношение квартир с разным типом отделки к концу 2020 года было таким. Большая часть жилья продавалась под ключ (65% против 46% годом ранее). Доля квартир без отделки составила 25%, тогда как в декабре 2019 года она достигала 41%. Предложение квартир с предчистовой отделкой снизилось за год с 13% до 9%.
«Квартира с отделкой – во многом антикризисный продукт, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отделка от застройщика дешевле ремонта собственными силами и заселиться можно сразу после получения ключей, не затрачивая средства, скажем, на аренду временного жилья. Стоимость ремонта включается в ипотеку, если покупатель привлекает кредит. В то же время линейка квартир без отделки также останется на рынке, потому что всегда найдутся клиенты, которые хотят радикально перестроить планировку жилья или реализовать авангардный проект».
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».