Просроченная ипотека: предвестье трудных лет
За 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7% или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики, на 19% или 1,09 млрд рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ РФ.
По доле просроченных кредитов в текущей задолженности, 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.
«Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года», — отмечает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Калининградская область |
1971 |
471,3% |
|
Чукотский автономный округ |
13 |
225,0% |
|
Севастополь |
31 |
138,5% |
|
Чеченская Республика |
251 |
73,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
251 |
60,9% |
|
Магаданская область |
69 |
46,8% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
659 |
40,2% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
460 |
37,3% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
229 |
33,9% |
|
Ярославская область |
582 |
31,1% |
|
Республика Саха (Якутия) |
985 |
29,4% |
|
Тамбовская область |
180 |
26,8% |
|
Республика Крым |
53 |
26,2% |
|
Ивановская область |
293 |
23,6% |
|
Республика Башкортостан |
1619 |
22,8% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.
Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).
В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.
Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность на строящееся жилье, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Республика Крым |
6 |
500,0% |
|
Ивановская область |
38 |
192,3% |
|
Астраханская область |
34 |
161,5% |
|
Республика Калмыкия |
9 |
125,0% |
|
Севастополь |
6 |
100,0% |
|
Республика Коми |
20 |
100,0% |
|
Удмуртская Республика |
13 |
85,7% |
|
Приморский край |
26 |
85,7% |
|
Тверская область |
51 |
82,1% |
|
Ленинградская область |
121 |
80,6% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12 |
71,4% |
|
Ставропольский край |
103 |
66,1% |
|
Республика Карелия |
13 |
62,5% |
|
Ярославская область |
101 |
55,4% |
|
Калининградская область |
26 |
52,9% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
«Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления новых проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства», — прокомментировал Денис Аксёнов.
Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году (подробнее см. в исследовании “Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене”).
«Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег», — отметил Денис Аксёнов.
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.