«Метриум»: Самые успешные девелоперы Новой Москвы в 2020 году
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
|
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
|
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
|
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
|
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
|
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
|
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
|
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
|
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».
На рынок недвижимости Петербурга постепенно выходит схема sale and leaseback. Как полагают аналитики, она позволяет владельцам недвижимости найти дополнительные средства на развитие.
Схема сделок sale and leaseback достаточно распространена и популярна на Западе. Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», подсчитал, что там она достигает 20% от общего объема сделок купли-продажи объектов недвижимости. Чаще всего она выглядит следующим образом: компания строит для собственных нужд здание – производственное, офисное и т. п., затем продает его инвестору, а сама остается в нем работать на условиях аренды. Плюсы такой схемы заключаются в возможности направить освободившиеся денежные средства на развитие основного бизнеса, а также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование.
В России подобных сделок до сих пор единицы. Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, приводит в качестве примера сделки по покупке с обратной арендой фондом Romanov Property Holdings Fund гипермаркетов OBI на Боровском шоссе в Москве и на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге. Такую же модель сейчас пытаются применить владельцы сети Maza Park, выставив на продажу отдельно стоящее здание развлекательного комплекса на ул. Хошимина, по которому с сетью подписан долгосрочный договор аренды.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, также вспоминает, что в Санкт-Петербурге в качестве примера можно привести сделку со зданием БЦ YIT на Приморском пр., которое было продано фонду Evli Property, при этом компания YIT осталась там в качестве арендатора. Господин Банин также добавляет сюда и продажу логистического комплекса «Заневка» компании Onninen. «Из свежих примеров можно вспомнить новое приобретение УК «РВМ Капитал», которая входит в группу «Росвагонмаш», а именно спортивный клуб на пр. Стачек, принадлежавший столичной «Русской фитнес-группе». Также известно, что по этой схеме работает ряд структур Газпрома, Сбербанка и ВТБ», – перечисляет он. Преимущества для инвестора и продавца-арендатора в сделках sale & leaseback лежат на поверхности: инвестор фактически приобретает долгосрочный денежный поток, а арендатор высвобождает средства для дальнейшего развития бизнеса либо снижения кредитной нагрузки.
«Учитывая специфику развития торговых сетей, такая модель является весьма интересной для сетевых ретейлеров, работающих преимущественно в формате big box/отдельно стоящих зданий. Но в мировой практике множество примеров по продаже офисных, складских и индустриальных объектов по этой схеме», – подытожил господин Косарев.
Мнение:
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor: – Схема sale & leaseback очень привлекательна, поскольку позволяет вернуть в оборот деньги, которые требуются на профильную для компании деятельность, и вместо недвижимости на балансе компания получает средства для развития. Наиболее крупные продажи непрофильных активов с последующей их арендой – это продажи телефонных подстанций МГТС и продажи вышек сотовыми операторами.
Рынок аренды «загородки» в новогодние праздники предлагает ограниченное число вариантов, ориентированных на зимние каникулы. Но у сегмента есть предпосылки к развитию, говорят специалисты.
Сезон сдачи в новогодние торжества – всего несколько дней в году, и обычно для владельцев, отмечают эксперты, он не очень интересен. Однако в нынешнем году в этом сегменте рынка наблюдается оживление: по экспертной оценке, рост спроса составляет 10-15%. «Мы наблюдаем высокий спрос на загородные дома, предлагаемые в аренду на новогодние праздники», - констатирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. Она связывает эту динамику с изменением финансовых возможностей россиян. «В этом году не все могут позволить себе привычный отдых на европейских курортах. Ленинградская область может предложить массу возможностей для активного времяпрепровождения, поэтому те, кто раньше уезжал покорять зарубежные склоны, остаются в городе», - объясняет она.
Со своей стороны, Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), объясняет усиление спроса в этом сегменте рынка изменением туристической структуры не только в силу актуальных экономических сложностей. «Если пару лет назад на католическое Рождество определенный сегмент петербуржцев уже в городе было не застать, то теперь это вышло из тренда, перестало быть ультрамодным. Народ на патриотической волне крайне спокойно начал к этому относиться – это перестало быть престижным», - говорит Андрей Тетыш.
Курорты на волне патриотизма
Насколько длительным может быть позитивное влияние на рынок патриотических настроений, эксперты не прогнозируют. Однако отмечают, что в нынешних экономических условиях наилучшие шансы на развитие есть у формата загородных отелей, расположенных, как правило, в непосредственной близости от транспортных магистралей, а также у жилой инфраструктуры в пределах какого-либо центра притяжения – такого как горнолыжный курорт в пос. Коробицыно или курорт «Игора». «Нынешняя волна патриотических предпочтений может оказать стратегическую поддержку рынку краткосрочной аренды в Выборге, особенно в центре города, вокруг замка: там есть, чем заняться туристам», - комментирует Андрей Тетыш. «В новогодние праздники наибольшим спросом пользуются гостиничные объекты, где есть возможность заняться зимними видами спорта. Так, загрузка гостиничного фонда горнолыжного курорта «Игора» в новогодние каникулы может достигать 100%. Однако загрузка зимой сильно зависит от погодных условий», - говорит, со своей стороны, Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. По данным петербургского подразделения Knight Frank, сегодня базы отдыха,
расположенные вблизи горнолыжных курортов в Ленинградской области, могут принять 968 человек, причем преимущественная часть предложения (74%) приходится на коттеджи.
Отели также имеют шансы
Тем не менее жилье как дополнение к спортивной инфраструктуре не единственный развивающийся формат на рынке краткосрочной аренды загородной недвижимости в Ленобласти. Загородные отели, несмотря на крайне неравномерную загрузку – в выходные, которая фактически означает занятость только 100 ночей в году, также имеют шансы на успех. «Путь к достижению общей цели – относительно стабильной загрузки – у всех разный. Если это формат типа загородного отеля «Балтиец», то в наличии весьма приличный конференц-зал для массовых мероприятий. Какие-то отели идут по пути создания СПА-комплекса. Другие организуют мероприятия определенной тематики, которые собирают аудиторию ив будние дни. Отели, расположенные совсем рядом с Петербургом, пытаются привлечь посетителей качественной кухней», - комментирует Андрей Тетыш. Он также отмечает, что формат недвижимости, наиболее востребованный в новогодние праздники, - это коттеджи с возможностью размещения четырех-пяти, реже семи человек. Цена аренды в расчете на человека сопоставима с ценами в гостиницах: от 1,0-1,5 тыс. рублей за сутки, что сопоставимо с расценками в 2014 году. Некоторую часть праздничного предложения в сегменте краткосрочной аренды составляет также, по его оценке, инфраструктура, которую можно обозначить как «базы отдыха».
В то же время в Colliers International в Санкт-Петербурге наиболее востребованным называют формат загородного дома с двумя-четырьмя спальнями, который можно использовать как для семейного отдыха, так и для совместного времяпрепровождения нескольких семей или компании друзей. С точки зрения локации, по данным Colliers International в Санкт-Петербурге, популярностью пользуется северное направление. «Там представлены развлечения на любой вкус», - подчеркивает Елизавета Конвей.
Кроме того, Colliers International фиксирует, что «на некоторые объекты наблюдалось повышение [цен] на 15-20%. Однако в целом, говорят аналитики, цены остались на уровне пиковых показателей прошлого года.
«В новогодние праздники аренда коттеджа в сутки в несколько раз превышает стоимость проживания в коттедже в среднем в зимний период», - говорит Тамара Попова. При этом, по ее оценке, уровень загрузки гостиничных объектов и коттеджей в летнее время и в период праздников, особенно новогодних, составляет около 95%.