«Метриум»: От рисков к рекордам – 2020 год на рынке ипотеки в России
Вопреки пандемии коронавируса и экономического кризиса рынок ипотеки в России в 2020 году вырос наполовину относительно 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на новой статистике Банка России. Беспрецедентное снижение ставок по ипотеке стимулировало россиян вкладываться в недвижимость, однако рост цен и стагнация доходов сделали ипотеку более обременительной и заставили многих заемщиков переключиться на вторичный рынок жилья.
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов на сумму 4,29 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а их денежный объем – на 51%. Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%, но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
2014 |
2019 |
2020 |
Изменение к 2019 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн |
1,01 |
1,27 |
1,71 |
+35% |
+69% |
|
Объем выдачи, млрд руб. |
1,75 |
2,85 |
4,29 |
+51% |
рост в 2,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
9,00 |
7,36 |
–1,64 п.п. |
–5,81 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,38 |
2,65 |
+0,27 млн |
+0,93 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,2 |
18,8 |
+0,6 лет |
+4 года |
*На конец года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве, по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн. Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет. Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 году кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика. В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье. Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года. Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах. В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%. Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».
Выборг – один из старейших городов Ленинградской области, и это не может не накладывать определенного отпечатка на его сегодняшнюю жизнь. При этом в городе реализуются и новые жилищные проекты, интерес к которым, хоть и локальный, сохраняется.
Выборг расположен на Карельском перешейке на берегу Финского залива примерно в 140 км к северо-западу от Санкт-Петербурга, неподалеку от границы с Финляндией. Такое местоположение предопределяет интересность локального рынка новостроек практически исключительно для местных жителей.
В то же время, Выборг является одним из самых престижных городов Ленобласти, что обусловлено как богатой историей, так и развитой инфраструктурой. Население – одно из самых больших среди населенных пунктов региона – почти 80 тыс. человек. Выборг является довольно привлекательным туристическим центром и располагает серьезным промышленным потенциалом. Это обусловливает наличие в городе рабочих мест и относительно стабильного покупательского спроса на новую недвижимость.
Фон
Дополнительным стимулом для развития города стало включение Выборга в число первых пилотных проектов Минкультуры и Минстроя РФ по преобразованию городской среды с сохранением культурной и исторической идентичности.
Реализация проекта по превращению его в город-музей проходит в два этапа. Первый, рассчитанный на 2017–2018 годы, посвящен реализации плана по реставрации объектов и благоустройству исторической части. В ходе второго этапа (2019–2026 годы) будет сделан упор на приспособление исторических зданий и сооружений к современным условиям, развитие городской среды и возрождение исторического поселения.
По словам губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, в 2017–2019 годах власти региона направят на восстановление старых зданий в Выборге около 2,5 млрд рублей. В результате кварталы города должны вернуть себе исторический облик довоенного периода, для чего будут использованы фотографии 1930-х годов.
Сейчас, по словам местных жителей, весь город стоит в строительных лесах. Модернизируется освещение. Идут активные работы и по ремонту дорог. По словам главы Комитета дорожного хозяйства, транспорта, связи, капстроительства и жилищных программ Выборгского района Сергея Петрова, в этом году развернутся работы по 25 адресам. Объем финансирования из регионального бюджета составил около 48 млн рублей, что на треть больше прошлогоднего уровня. «Кроме того, начинается строительство путепровода через пути железной дороги в Лазаревке стоимостью 405 млн рублей. Объект намечено ввести в 2020 году. Он существенно улучшит транспортную обстановку в городе», – отметил он.
Проекты
Рынок новостроек Выборга невелик, продажи идут лишь по нескольким адресам. Однако показательна стабильность реализации проектов: какие-то уже достроены, какие-то строятся, какие-то находятся в стадии проработки и согласования проектов. Некоторые девелоперы, завершив проект, затем запускают следующую его очередь. Интересно также, что наблюдается разнообразие классов жилья и используемых технологий.
Российская структура финского холдинга SRV Group в непосредственной близости от исторической части города, на Тупиковой улице, в два этапа ввела в эксплуатацию 12-этажный монолитный комплекс комфорт-класса «Малая Финляндия». Директор по маркетингу и PR компании Надежда Пукшанская сообщила «Строительному Еженедельнику»: «Мы планируем начать строительство второй очереди жилого проекта «Малая Финляндия» в этом году».
На Травяной улице компания «ГлавСтройкомплекс» сдала уже две очереди одноименного 11-12-этажного жилого комплекса эконом-класса, построенного по панельной технологии. Общая площадь жилья в ЖК «На Травяной» составила более 10 тыс. кв. м.
Элитный сегмент представлен малоэтажным комплексом Linna на Краснофлотской улице в исторической части Выборга. Застройщиком выступила компания «Грин Стрим». Также в центре города, на пересечении Крепостной улицы и Московского проспекта, реализован монолитно-кирпичный проект бизнес-класса – 6-этажный жилой комплекс «Магирус».
Кроме того, в последние годы в Выборге разными девелоперами реализован еще ряд проектов. Это, в частности, ЖК «Батарейная гора» (ГК «КВС»), ЖК «На Ленинградском проспекте» (компания «Десна Норд-Вест», аффилированная с Renaissance Construction), ЖК «Конунг» («Возрождение Санкт-Петербурга») и др.
Рынок
«Предложение на рынке Выборга рассчитано на локального покупателя», – подчеркивает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласна Надежда Пукшанская. «У нас мало инвестиционных сделок – люди в основном покупают квартиры для себя. Основные мотивы – улучшение собственных жилищных условий, покупка квартиры родителям или ребенку, который вырос и может жить отдельно от родителей», – рассказывает она.
Эксперт признает, что рынок – достаточно сложный. «Он ограничен, и покупательная способность не очень велика», – отмечает Надежда Пукшанская. Однако работать на нем вполне можно, что и демонстрирует SRV.
Производители добавок в бетон продолжают активно расширять ассортимент собственной продукции.
Добавки в бетон усиливают качество строительных смесей. По оценке игроков рынка, количество смесей постоянно растет. Причем в производстве материалов все чаще задействуют инновационные технологии.
Ставка на потребителя
Руководитель направления «Добавки в бетон» корпорации «ТЕХНОНИКОЛЬ» Катарина Путкова отмечает, что сейчас можно наблюдать как увеличение количества производителей на рынке добавок в бетон, так и расширение линеек строительной химии для бетона. Первый фактор связан с ростом спроса на продукцию. Ниша привлекает производителей своими объемами и направлениями для развития. «Увеличение продуктовых линеек вызвано расширением сфер применения добавок в бетон. Строительная химия позволяет решить ряд задач, не выполнимых без ее применения: высокомарочные бетоны с повышенными требованиями по водонепроницаемости и морозостойкости в условиях переменного уровня воды и агрессивных средах; бетонные смеси с требованием по сохранению подвижности от 3 часов, при этом с ранней марочной прочностью; «транспортный бетон» с подачей бетононасосом вертикально на высотные строительные объекты; и т. д. С расширением технических заданий от потребителя бетона и строительного раствора растет и продуктовый портфель производителей добавок», – делает выводы эксперт.
Руководитель направления «Добавки в бетон» в ЮФО и СКФО компании BASF Юрий Денисов добавляет, что в последние годы активно развивается строительная отрасль, строительные объекты становятся все сложнее. «Новые требования предъявляются к транспортной инфраструктуре, стадионам, аэропортам, высотным зданиям. Соответственно, и требования к бетону становятся более жесткими. Зачастую классическая технология бездобавочного бетона не в состоянии решить те задачи, которые сегодня ставит перед технологом строитель. Именно поэтому в настоящее время особенно актуальны вопросы модификации бетона химическими добавками», – подчеркивает он.
Работа на перспективу
По словам экспертов, в понимании многих «добавки в бетон» – это всем привычные пластификаторы и суперпластификаторы на основе лигносульфонатов, нафталинсульфонатов и т. п. Однако, спектр современных добавок в бетон намного шире, и это обусловлено теми задачами, которые ставят перед химиками строители. Сами производители добавок в бетон находятся в постоянном поиске новых, более интересных по своим свойствам и стоимости основ для продуктов. В частности, отмечают в «ТехноНИКОЛЬ», сегодня новые, более эффективные продукты у производителей добавок в бетон – на основе PCE (поликарбоксилатных эфиров).
Юрий Денисов рассказывает, что несколько лет назад BASF удалось синтезировать новый полимер — полиарил, что стало новейшей разработкой в области модификации бетонов за последние 20 лет. Это стало ответом на специальные, узкие задачи, которые стоят перед строителями и успешно решаются с применением добавок в бетон. «Кроме того, все более актуальны вопросы долговечности и повышения ресурса конструкций. Тут также на помощь приходят добавки. Ведь управлять свойствами бетона системно можно через модификацию его структуры, а структура во многом определяется составом бетона», – отмечает специалист.
Директор по продажам направления «Бетон» подразделения компании Sika в России Максим Мазурик рассказывает, что в настоящее время к наиболее перспективным добавкам можно отнести фибру для армирования бетона и добавки, повышающие водонепроницаемость. «В последние годы среди строителей наблюдается все больший интерес к фибробетону, но недостаточно развитая нормативно-техническая база значительно замедляет процесс внедрения этого материала в массовый сегмент. Что касается добавок, используемых для повышения водонепроницаемости бетона, то интерес к этим материалам был и остается очень высоким как в сфере профессионального производства бетона, так и в сфере частного домостроения. Можно с уверенностью говорить о том, что в дальнейшем интерес к данной категории будет только увеличиваться», – отмечает специалист.
По словам Максима Мазурика, в целом для внедрения новых разработок в производственные процессы требуется высококвалифицированный штат, высокоточное оборудование и сырье стабильного качества. «Если с кадрами и оборудованием у ведущих игроков российского рынка все более-менее в порядке, то с сырьем все обстоит несколько сложнее. Зачастую для выпуска новой продукции производителям приходится самостоятельно налаживать производственные цепочки компонентов, которые раньше в России никто не производил. Это довольно долгая и кропотливая работа с поставщиками», – считает он.
Мнение
Юрий Денисов, руководитель направления «Добавки в бетон» в ЮФО и СКФО компании BASF:
– Не всегда использование качественных добавок в бетон приводит к повышению стоимости. Более того, современные решения, представленные на рынке строительной химии, позволяют снизить стоимость даже в случае производства бетонов без специальных требований классов В20 – В25. В нашей линейке есть уникальные продукты на основе инновационного полимера – эфира полиарила. Добавки на основе полиарила не только работают как суперпластификаторы, но и значительно снижают вязкость бетонной смеси. Эти свойства позволяют сократить расходы на электроэнергию или полностью отказаться от виброуплотнения, упрощают укладку и заглаживание смеси, то есть снижают трудозатраты, а высокое качество поверхности бетонных изделий и конструкций дает возможность отказаться от применения ремонтных материалов. Другими словами, применение инновационных продуктов позволяет экономить на каждом этапе производства бетонных работ и изделий.