«Метриум»: От рисков к рекордам – 2020 год на рынке ипотеки в России
Вопреки пандемии коронавируса и экономического кризиса рынок ипотеки в России в 2020 году вырос наполовину относительно 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на новой статистике Банка России. Беспрецедентное снижение ставок по ипотеке стимулировало россиян вкладываться в недвижимость, однако рост цен и стагнация доходов сделали ипотеку более обременительной и заставили многих заемщиков переключиться на вторичный рынок жилья.
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов на сумму 4,29 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а их денежный объем – на 51%. Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%, но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
|
Показатели |
2014 |
2019 |
2020 |
Изменение к 2019 |
Изменение к 2014 |
|
Количество кредитов, млн |
1,01 |
1,27 |
1,71 |
+35% |
+69% |
|
Объем выдачи, млрд руб. |
1,75 |
2,85 |
4,29 |
+51% |
рост в 2,5 раза |
|
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
9,00 |
7,36 |
–1,64 п.п. |
–5,81 п.п. |
|
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,38 |
2,65 |
+0,27 млн |
+0,93 млн |
|
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,2 |
18,8 |
+0,6 лет |
+4 года |
*На конец года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве, по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн. Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет. Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 году кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика. В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье. Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года. Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах. В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%. Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».
Приморский район уверенно входит в топ-5 самых престижных локаций Петербурга. Сегодня основное строительство развернулось в районе Каменка, в ближайшие годы здесь будет введено свыше 2,2 млн кв. м.
Активная застройка локации началась после открытия здесь станции метро «Комендантский проспект» в 2009 году и не менее активно продолжается сегодня в более отдаленных от «подземки» территориях в направлении Каменки. Сегодня на территории Каменка – Комендантский в активной фазе строительства находится около десятка жилых комплексов, наиболее крупные из них – ЖК «Шуваловский» («Группа ЛСР»), «Чистое Небо» (Setl City), Ultra City («Северный город» – RBI), «UP-квартал «Комендантский» (ФСК «Лидер») и др. В совокупности эти проекты предполагают создание свыше 2,2 млн кв. м жилья.
Территория на перспективу
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI, подсчитала, что в активной строительной фазе сегодня здесь около 1 млн кв. м жилья – около 10% от всего объема жилищного строительства в традиционной черте Петербурга. Здесь строится три проекта эконом-класса и семь проектов комфорт-класса. «Потенциальных участков под жилищное строительство еще достаточно, а всего здесь может быть построено около 4 млн кв. м жилья», – говорит она.
Многие жилые комплексы в районе Каменки проектировались и начинали строиться уже в те времена, когда Администрация Петербурга уже обременяла застройщиков возведением социальной инфраструктуры.
Однако Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», считает, что локация пока еще недостаточно застроена для комфортного проживания. «Ощущается нехватка социальных объектов, которые обычно появляются на завершающей стадии строительства жилых домов», – говорит аналитик. Он также обращает внимание на некоторую удаленность торговой зоны – она начинается примерно с Шуваловского проспекта вниз до станции метро «Комендантский проспект», а это также не добавляет комфорта. «Маршруты общественного транспорта ограничены по большей части Глухарской улицей и проспектом Королёва, при этом отсутствуют ключевые пробивки основных транспортных магистралей – Комендантский проспект, проспект Королёва», – перечисляет основные проблемы г-н Банин.
Вместе с тем Приморский район является самым насыщенным в Петербурге по торговым помещениям. Однако все они сконцентрированы в районе станции метро «Комендантский проспект» и «Пионерская». В самом районе Каменки расположены гипермаркеты «Лента» и «К-Раута».
Сегодня к основной застройке района – Каменке – ближайшей станцией метро является «Комендантский проспект». Она находится не слишком близко – в нескольких автобусных остановках. Однако в соответствии с действующей программой развития петербургского метрополитена, до 2025 года в районе Каменки должна открыться станция «Шуваловский проспект». Благодаря чему территория начнет развиваться активнее.
Разнообразие новостроек
В существующих проектах довольно значительный разброс цен: от 70 до 130 тыс. рублей за квадратный метр. Проекты сильно отличаются как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности. Так, в корпусах второго этапа первой очереди ЖК Ultra City, выведенных в продажу в октябре текущего года, средняя цена составляет 95 тыс. рублей за квадратный метр. В корпусах первого этапа Ultra City, которые сдаются в этом году, – 110 тыс. рублей за квадратный метр.
«Каменку можно назвать популярной и востребованной локацией, она пользуется хорошим спросом, что мы видим и на примере нашего проекта. Здесь много нового современного жилья, а значит, складывается определенная социальная среда. Среди минусов – расположенный неподалеку мусорный полигон «Новосёлки», но в этом году город уже закрыл его и запустил проект рекультивации. В качестве недостатка локации иногда называют ее удаленность от метро и проблемы транспортного сообщения с центром. Хотя недавний ввод последнего участка ЗСД способствовал улучшению транспортной ситуации», – говорит г-жа Серёжина.
Другой проблемой для района, помимо полигона «Новосёлки», является полигон для складирования осадка, образующегося при очистке сточных вод ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Полигоны создавали серьезные проблемы для жителей Приморского района последние несколько лет, недовольство жителей особенно усилилось как раз в начале 2017 года. После многочисленных жалоб жителей северной части Приморского района на неприятный запах «Водоканал» активизировал усилия по обезвреживанию осадка сточных вод. На предприятии обещают, что переработают отходы к 2020 году – там скопилось до 2 млн куб. м осадка. Рекультивация полигона «Новосёлки», который перестал принимать мусор в мае нынешнего года, но продолжает отравлять район неприятными запахами, должна начаться в ближайшее время. В апреле администрация города объявила, что ООО «ХК ГИС Энерджи», принадлежащее частным лицам, вложит 600 млн рублей в строительство станции дегазации, которая избавит район от неприятного запаха и позволит вырабатывать электроэнергию.
Справка
Площадь Приморского района составляет 109,87 кв. км. Приморский район занимает первое место в городе по численности населения и по его естественному приросту. По данным Петростата, численность населения составляет 550 тыс. чел. Район является одним из лидирующих по количеству новых строек. Благодаря своему географическому положению район занимает особое место в структуре Санкт-Петербурга. Он является буферной зоной между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной.
Мнение
Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»):
– Приморский район – один из самых востребованных у покупателей недвижимости и наиболее активный по объемам строительства. Сейчас на его территории строится жилье в основном классов «масс-маркет» и «комфорт». Для элитных проектов он не совсем подходит, а вот для реализации объектов бизнес-класса отдельные локации подходят вполне. Наиболее активно в Приморском районе застраивается Каменка. Там сейчас формируется новый благоустроенный микрорайон. «Группа ЛСР» в этом месте (на пересечении Шуваловского проспекта и улицы Парашютной) строит жилой комплекс комфорт-класса «Шуваловский». Здесь предусмотрено достаточное количество небольших эргономичных квартир, а также просторные многокомнатные квартиры для большой семьи. При этом часть домов уже заселена.
В Приморском районе хорошо развита торговая, досуговая и социальная инфраструктура, быстро растет сеть наземного транспорта, проектируются новые станции метро. Однако стоит отметить, что это относится не ко всем локациям района. Если говорить о Каменке и жилом комплексе «Шуваловский», то за 10 минут от комплекса можно доехать до станции метро «Комендантский проспект», а также до КАД и ЗСД. К 2020 году в пешей доступности от комплекса будет открыта станция метро «Шуваловский проспект», а после 2025 года в непосредственной близости будет построена станция метро «Парашютная». Рядом находятся Новоорловский лесопарк и Юнтоловская дача.
Здесь строятся современные объекты социальной и торговой инфраструктуры. Помимо школы и двух детских садов, которые запланировано открыть в рамках проекта, в прилегающих к комплексу кварталах функционирует около 15 школ и 20 детских садов, несколько развивающих центров.
Жителям и гостям Петербурга более знакома благоустроенная и полная достопримечательностей часть Адмиралтейского района – от Английской набережной до набережной канала Грибоедова, включающая Адмиралтейство, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новую Голландию. Но это только «верхушка айсберга». Многие локации района, несмотря на близость к богатому архитектурному наследию и Центральному району, остаются депрессивными.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:
– Количество «пятен» под застройку в центральной части города сокращается. Взгляды девелоперов неизбежно будут возвращаться к Адмиралтейскому району, тем более что покупательский спрос на «неизбитые», атмосферные места есть.
В северной, «премиальной» части Адмиралтейского, в прошедших реконструкцию домах на набережных рек Мойки, канала Грибоедова, Крюкова канала, в продаже эпизодически появляются квартиры в классах «бизнес» и «элита», но большую часть жилого фонда этой части района трудно назвать комфортным.
Наиболее перспективная, но и самая тяжелая для развития – западная часть Адмиралтейского района. Часть Матисова острова выставлена на продажу, но девелоперы понимают, что жилье здесь может быть востребовано только в составе комплексного проекта. Именно поэтому до сих пор многие «серые пятна», имеющие колоссальный потенциал (Матисов остров, Ново-Адмиралтейский остров) не превращаются в современные кварталы, соответствующие своему расположению.
Южная часть района, которая примыкает к Кировскому и Московскому, продолжит активно развиваться. Это просто Мекка для девелоперов. Здесь в пешей доступности находятся сразу три станции метро – «Фрунзенская», «Балтийская» и «Нарвская».
Не меньший успех, при комплексном редевелопменте, будет иметь территория обанкротившегося завода «Красный Треугольник», который занимает 34 га на Обводном канале.
Высоким потенциалом обладает территория у Екатерингофского парка – зона, ограниченная набережной Обводного канала и Старо-Петергофским проспектом.
Адмиралтейский район имеет все шансы стать одним из наиболее привлекательных для проживания. Однако без вмешательства города ничего с мертвой точки не сдвинется. Нужно консолидированное развитие: вывод промышленных предприятий, упорядочивание собственников. Развитие комплексных проектов, имеющих ограничения КГИОП, вполне возможно в формате государственно-частного партнерства.
