Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, прогноз на 2009 г.


04.12.2008 20:45

Предлагаем вниманию читателей подготовленный специалистами GVA Sawyer краткий обзор по рынку коммерческой недвижимости Москвы в условиях кризиса, содержащий также прогноз ее развития на 2009 г. Материал рассматривает все основные виды коммерческой недвижимости – офисную, торговую, гостиничную и складскую, существующие тенденции, имеющиеся перспективы в рамках разных сценариев дальнейшего развития ситуации.

 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

1. Предложение

По итогам 3 кв. 2008 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 7,8 млн. кв.м. До конца года ожидается ввод еще порядка 500 тыс. кв.м.

Обеспеченность качественными офисными площадями в 3 кв. 2008 г. на 1 000 жителей составила 750 кв.м, прирост по сравнению с 3 кв. 2007 г. составил около 30%. За 1- 3 кв. 2008 г. введено 1 378 тыс. кв.м офисных площадей.

В связи с влиянием кризиса может быть отложен срок насыщения рынка офисной недвижимости Москвы, который специалисты GVA Sawyer прогнозировали в период с 2011 г. до 2013-2014 гг., так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки.

Среди девелоперов, официально объявивших о «заморозке» проектов, стоит выделить: MiraxGroup (бизнес-центр «Адмирал» (Адмирала Макарова ул., вл. 4) – 128 000 кв.м, проект «Вращающаяся башня»; бизнес-центр «Поклонная-11» (ул. Поклонная, вл. 11) - 108 300 кв.м; МФК (Лужнецкая набережная) - 240 000 кв.м).

Группа компаний «Пересвет» заморозила свои перспективные проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году.

Система Галс приостановила реализацию проекта «Leningradsky Towers» на стадии строительства - 110 000 кв.м

«Эвоком» приостановила реализацию проектов - БЦ «Эвоком Плаза» (Октябрьская ул., вл. 98) – 44 000 кв.м, Бизнес-парк «Орехово-Домодедово» (Каширское шоссе, вл. 63) – 310 800 кв.м, и строительство многофункционального комплекса на пересечении Ленинградского и Международного ш. – 270 000 кв.м

Приостановлено строительство «Башни Россия» в ММДЦ «Москва Сити». Не начаты надземные работы по строительству МФК «Меркурий» (Москва Сити), Tech Invest, заключившая соглашение о получении кредита с ВТБ на строительство транспортного терминала с многофункциональным комплексом (207 000 кв.м), временно приостановило финансирование из-за кризиса.

Объекты компании «РИГрупп» БЦ «Два капитана» и МФК «Спартак-Мытищи» достроит подмосковное правительство. На конец 2 кв. 2008 г. кредиторская задолженность компании подмосковному правительству составляла 15,9 млрд. рублей.

Уровень вакантных площадей в «Москва Сити» на ноябрь 2008 г. составил 25%, что обусловлено большим объёмом нового предложения офисной недвижимости, введенным в 2008 г. в субрынке.

GVA Sawyer прогнозирует увеличение доли свободного предложения субаренды, в связи с сокращением работников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой). Также увеличение предложения по переуступке права аренды от компаний, заключивших предварительные договоры аренды, оказавшиеся не в состоянии оплачивать аренду офисного помещения.

 

2. Спрос

Влияние кризиса на финансовое состояние крупных компаний повлияло на сокращение сделок по предварительным договорам аренды, заключавшихся с расчётом на будущие потребности компании в расширении бизнеса. Многие иностранные компании «замораживают» планы развития и расширения своего бизнеса в Москве.

В следующем году следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А и на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. При этом, что бы компенсировать падение спроса, должно произойти сокращение ставок аренды до 1 020$ за кв.м для класса А и до 730 тыс. кв.м для класса В.

Поэтому более вероятен сценарий снижения спроса на класс А на 120 тыс. кв.м (объем занятых площадей около 2 070 тыс. кв.м), при ставке в 1 090$ за кв.м, и спроса на класс В на 140 тыс. (объем занятых площадей 4 300 тыс. кв.м), при сохранение ставки в 740$ за кв.м.

В конце 2008-2009 г. будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудности с их привлечением, что повлечёт снижение и коррекцию цен продаж.

В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20% (см. Диаграмму 1).

Диаграмма 1. Распределение спроса по сферам деятельности компаний, 1 пол. 2008 г.

Среди ключевых событий на рынке аренды стоит отметить отказ IT-холдинг IBS от переезда в бизнес-центр Nordstar Tower, пока собственник объекта — «ДС Девелопмент» не снизит ставку аренды.  Предварительный договор по аренде 36,8 тыс. кв.м за $36,8 млн. в год был подписан в декабре 2007 г.

В краткосрочном периоде ожидается уменьшение сроков аренды с 5-7 лет до 3-5 лет, некоторые арендаторы стремятся заключать договора на срок до года, в связи с неопределённостью на рынке.

Сейчас можно выделить тенденцию уменьшения минимальных блоков, предоставляемых в аренду, к примеру, в бизнес-центрах, где минимальный блок составлял 500 кв.м, теперь можно снять площадь от 200 кв.м.

Компании, ранее арендующие площади «про запас», планируя расширение компании на текущий момент не совершают подобных сделок, по причине экономической нецелесообразности, ожидая, что ставки возможно снизятся ещё.

 

3. Коммерческие условия

Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях – до 30-40%.

После кризиса 1998 г. арендные ставки упали в среднем на 30% - класс А и 25% - класс В.  На некоторые объекты цены в течение «кризисного года» упали на 60%. Вряд ли сегодня падение будет больше.

Таблица 1. Изменение коммерческих условий на офисную недвижимость в период октябрь – ноябрь 2008

Название/Адрес

Коммерческие условия, $/3 кв. 2008

Коммерческие условия, $/4 кв. 2008

Изменение

МФК «Башня Федерация»

Краснопресненская наб., 16

Аренда:

2 000 – 2 500 + 120 (экспл.) + НДС

Продажа:

15 000

 

Аренда:

1 400 – 1 990 + 130 (экспл.) + НДС

Продажа:

14 500

 

Минимальная ставка снизилась в среднем на 35%, максимальная снизилась в среднем на 20%.

МФК «Башня на набережной»

Краснопресненская наб., 18

Аренда:

1 300 + 100 (экспл.) + НДС

 

Аренда:

1 200  + 100 (экспл.) + НДС

 

Ставка снизилась в среднем на 7%

 

БЦ «Silver City»

Серебряническая наб., 29

Субаренда:

1 200 + 100 (экспл.)  + НДС

 

Аренда:

1 150 + 100 (экспл.)  + НДС

 

Ставка снизилась в среднем на 4-5%

МФК «Легион III»

Киевская ул. , 3-7,17

Аренда:

1340 + 100 (экспл.) + НДС

 

Аренда:

1290 + 100 (экспл.) + НДС

 

Снижение арендной ставки в среднем на 4%

БЦ «Yauza Tower II»

Радио ул. , 24, стр. 2

 

Аренда:

1 200 + 45 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 000  + 45 (экспл.) + НДС

 

Уменьшение арендной ставки в среднем на 17%

«Nordstar Tower», Хорошевское ш., 2-20 В

Аренда:

$1 200 – 1 500 + НДС

 

Аренда:

$900- 1 300 + НДС

 

Уменьшение максимальной арендной ставки в среднем на 15%, минимальной на 30%

БЦ «CityDel»

Земляной Вал , 11-19

Аренда:

1 150 – 1 060 + 92 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 050 – 960 + 92 (экспл.) + НДС

 

Ставка аренды снизилась в среднем на 9%

БЦ «Отрадный»

Отрадная ул. , 2Б

 

Аренда:

650 + 110 (экспл) + НДС

 

Аренда:

550 + 110 (экспл) + НДС

 

Ставки аренды снизились в среднем на 15%

БЦ «Маяковская плаза»

Оружейный пер. , 15A

Аренда:

1 100 + 120 (экспл) + НДС

 

Аренда:

1 000 + 120 (экспл) + НДС

 

Ставки аренды снизились в среднем на 10%

Коррекция арендных ставок произошла не только в бизнес-центрах, расположенных в Москве, но и за её пределами. Ставки на некоторые объекты снизились на 15-25%.

К примеру, в бизнес-центре «Мякининская Пойма» (р-н Мякининской поймы,  МКАД 65-66 км) арендная ставка снизилась в среднем на  20%, цена продажи - на 19%.

В краткосрочном периоде (4 кв. 2008 - 2009 гг.) ожидается коррекция арендных ставок в сторону понижения в пределах 10-15 %, в некоторых случаях – до 40-50%.

Изменение ценовой политики собственника (для арендуемых офисов) будет проявляться в пересмотре в сторону снижения ставок по некоторым  договорам аренды, в том числе и предварительным. В первую очередь коррекция произойдёт в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу.

Оживление рынка стоит ожидать не ранее, чем через полгода. В среднесрочном периоде будет наблюдаться стагнация арендных ставок и повышение в пределах не более 10-12% (на период  конец 2009 – начало 2010г).

4. Развитие рынка офисной недвижимости в 2008-2009 гг. Прогноз

Оптимистический сценарий

Стабилизация на рынке начнется с весны-начала лета 2009 г. Так, в случае оздоровления экономики и вследствие улучшения финансового состояния компаний продолжится увеличение спроса на качественные офисные площади. Ожидается рост ставок (конец 2009-2010 г), но в пределах 10-15%, такого резкого роста, как в 2007 году (на 30%) не произойдет. Что касается насыщения рынка офисной недвижимости, он будет отложен в период с 2011 г. до 2013-2014 гг., так как ряд крупных проектов могут не выйти на рынок в озвученные девелоперами сроки.

Пессимистический сценарий

Данный сценарий получит своё развитие, в случае стагнации экономики в течение всего следующего года.

Спрос со стороны компании будет достаточно низким, новые офисы будут просто «никому не нужны». Падение ставок составит 30-40%.  Предложение будет по-прежнему превышать спрос.

5. Рынок офисной недвижимости в регионах

В последнее время в крупнейших городах России было заявлено к строительству большое количество проектов офисной недвижимости, однако, реализуемость этих проектов крайне низка. Согласно прогнозам GVA Sawyer, к 2011-2012 гг. будет реализовано не более 40-50% от планируемого к вводу предложения офисной недвижимости.

Стоит отметить, что для многих региональных городов данный фактор  окажет положительное влияние на развитие рынка офисной недвижимости.

Так, например, в Новосибирске ещё в середине 2008 г. доля свободных площадей в сегменте класса А была крайне высока (в бизнес-центрах «Кронос», «Росевроплаза» и «Гринвич») было вакантно более 35% офисных площадей, что свидетельствует о превышении предложения над спросом, по причине высокого уровня арендных ставок, а также неудачного месторасположения существующих бизнес-центров. Рынок недвижимости крайне чувствителен, высокоэластичен к цене и, если ставка аренды объекта отличается от средней ставки по рынку в сторону значительного повышения, то вероятность привлечения потребителя недвижимости резко снижается. Это была одна из основных причин, заставлявших арендаторов/покупателей делать выбор в пользу бизнес-центров класса В+, В-. Так в 4 кв. 2008 в бизнес-центре «Кронос» (класс А) арендная ставка снизилась





11.04.2008 22:36

Споры о том, до какого срока действуют лицензии на строительном рынке, будет ли продлено лицензирования,  как будут существовать механизмы лицензирования и саморегулирования в переходный период будоражат строительное сообщество. От того, как они будут решаться, зависит управляемость отрасли в целом. К сожалению, у руководителей строительных компаний сложилось твердое убеждение в том, что если в лицензии указан срок ее окончания, например в 2010 или 2012 г., то беспокоиться ни о чем не стоит, на основании этого документа можно будет осуществлять профильную деятельность до указанного в лицензии срока. Это не так.

Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены. 

Скептики скажут: «плавали – знаем, ровно год назад в точно такой же ситуации сроки продлили на год, продлят на этот раз». Уверен, они ошибаются. Во-первых изменилась ситуация и изменилась кардинально. В декабре 2007 г. принят «О саморегулировании», в марте 2008 г. в первом чтении закон о саморегулировании в строительстве в форме поправок к Градостроительному Кодексу РФ. Срок, определенный законодателями на поправки всего один месяц. Это значит, что 2 чтение (этап на котором вносятся сущностные поправки) пройдет уже в апреле месяце и останется только 3 - техническое чтение. Поэтому, и шансы получить готовый закон о саморегулировании в строительстве уже в мае месяце достаточно высоки. Отсюда вывод: продлевать сроки действия лицензий никто не будет.

Какие же задачи стоят перед строительным сообществом на данном этапе? Общественные объединения строителей должны как можно быстрее переходить к практической работе в части перехода на саморегулирование: регистрировать Уставы саморегулируемых организаций, выполнять требования ФЗ-315 в части формирования  в структуре саморегулируемой организации специализированных органов: контрольных, дисциплинарных, третейских судов. Кроме того, необходимыми условиями получения статуса СРОС является выполнение требования ФЗ об обеспечении механизмов ответственности в части страхования в строительстве и создании компенсационного фонда. Причем потребуется реализация обоих механизмов, именно об этом прямо говорит 3 статья ФЗ-315 и именно этого потребует от нас регистрирующий СРОС государственный орган.

Другим необходимым условием перехода на саморегулирование и приобретения соответствующего статуса является разработка СРОС стандартов и правил работы организации и порядка предоставления допуска к опасным видам работ, о чем говориться в поправках в Градостроительный Кодекс, принятых в 1 чтении. А времени необходимого на решения перечисленных задач практически нет. До сих пор, из 17 объединений, заявивших о своем желании стать саморегулируемыми, только Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», подала соответствующий пакет документов для регистрации СРОС в ФРС, сформировала компенсационный фонд, выполнила другие требования ФЗ, необходимые для регистрации Саморегулируемой Ассоциации.

К чему может привести сложившаяся ситуация? Особую озабоченность вызывает то, что до первого июля на саморегулируемые организации (которые получат этот статус в установленном порядке) обрушится град заявок на вступление и получения соответствующих допусков, заменяющие лицензии. А времени на детальный анализ поданных документов, на предмет соответствия  организационно-управленческим, технологическим показателям и показателям деловой репутации, разработанных в СРОС будет крайне недостаточно. Что без сомнения может отразиться на качестве принимаемых в саморегулируемую организацию строительных компаний. Это в первую очередь коснется компаний недавно начавших работать на строительном  рынке, мелких и малоизвестных. Крупные компании давно и успешно строящие в Санкт-Петербурге, и не состоящие в общественных объединениях строителей, конечно же проблем иметь не будут, а вот другие могут испытать определенный дискомфорт при вступлении. Им придется доказать, что на них можно положиться, и положиться не чиновнику из лицензионной службы, а самому строгому контролеру - строительному сообществу.

Другой проблемой может стать достаточно большой размер компенсационного фонда – 13 млн. рублей. Хотя для СПб эта цифра на наш взгляд недостаточна, но для некоторых СРОС даже такой размер может стать камнем преткновения. Кроме того, не исключено, что ко второму чтению будут уточнены принципы ответственности СРОС в части страхования в строительстве, определены минимальные размеры страховой ответственности, виды страхования, что может создать определенные трудности для саморегулируемых организаций, хотя бы в части организационных сложностей.

В заключении следует отметить, что ситуация далеко не простая и задачи, которые стоят перед строительным сообществом в преддверии практического перехода на саморегулировании носят системный характер. Решить их можно  только в результате своевременной, целенаправленной и планомерной работы по выполнению требований федеральных законов, определяющих порядок перехода строительной отрасли на рельсы саморегулирования.

А.И. Белоусов,

Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»




28.02.2008 18:49

Предлагаем вниманию читателей аналитический обзор рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга 2007 г., подготовленный экспертами корпорации «Петербургская недвижимость» по результатам постоянного мониторинга происходивших изменений. Обзор содержит основные данные изменений на первичном и вторичном рынке жилья, динамику цен, основные тенденции как в Северной столице, так и в пригородах. Редакция АСН-инфо выражает благодарность компании за предоставленный для опубликования материал.

Динамика цен на первичном рынке

Рост цен в элитном сегменте за 12 месяцев 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 46,5% в долларовом и 37,0% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила 8 063 $/кв.м, причем 6 473 $/кв.м в сегменте «Элита В» и 10 561 $/кв.м в сегменте «Элита А».

Меньшие темпы роста цен за аналогичный период показал сегмент жилья повышенной комфортности и составил 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения жилья класса «Комфорт» составила 3 622 $/кв.м, причем 3 995 $/кв.м в сегменте «комфорт +» и 3 383 $/кв.м в сегменте «комфорт - ».

Рост цен в сегменте типового жилья массового спроса за прошедшие 12 месяцев показал наименьшие значения по сравнению с остальными сегментами рынка жилья и составил 20,0% в долларовом и 12,2% в рублевом эквиваленте. Причем основной рост пришелся как раз на четвертый квартал 2007 года, т.к. рост цен в четвертом квартале составил примерно сопоставимые значения с аналогичным показателем за период с 1-го по 3-ий квартал (9,7% в $ и 6,2% в рублях). По состоянию на декабрь 2007 года средняя цена предложения типового жилья составила 2 552 $/кв.м, причем 2 459 $/кв.м в сегменте «эконом» и 2 622 $/кв.м в сегменте «средний».

Изменение средних цен на рынке строящегося жилья:

 

Типовое

Комфорт

Элита

Долл./кв.м

Руб./кв.м

Долл./кв.м

Руб./кв.м

Долл./кв.м

Руб./кв.м

Справочно - дек.06

2 127

55 901

2 839

74 613

5 502

144 601

янв.07

2 139

56 624

2 859

75 697

5 452

144 320

фев.07

2 179

57 481

2 820

74 393

5 650

149 055

мар.07

2 208

57 660

2 836

74 063

6 125

159 969

Изменение за 1 кв. 2007

3,80%

3,15%

-0,11%

-0,74%

11,33%

10,63%

апр.07

2 246

58 185

2 973

77 017

6 113

158 352

май.07

2 234

57 600

2 987

76 987

5 903

152 175

июн.07

2 204

57 122

3 094

80 188

6 424

166 519

Изменение за 2 кв. 2007

-0,18%

-0,93%

9,09%

8,27%

4,88%

4,09%

Изменение за 6 мес. 2007

3,61%

2,18%

8,97%

7,47%

16,76%

15,16%

июл.07

2 230

57 056

3 171

81 112

6 603

168 925

авг.07

2 246

57 505

3 252

83 265

6 610

169 228

сен.07

2 325

59 019

3 326

84 417

7 355

186 663

Изменение за 3 кв. 2007

5,52%

3,32%

7,52%