«Метриум»: Самые продаваемые новостройки Новой Москвы в 2020 году
В 2020 году почти половина заключенных договоров долевого участия на приобретение квартир в Новой Москве пришлась на долю пяти лидирующих по продажам проектов. Всего местные девелоперы заключили более 22 тыс. ДДУ, подсчитали аналитики компании «Метриум». При этом средняя стоимость квадратного метра в лидирующих по продажам новостройках Новой Москвы достигла 174 тыс. рублей. (средняя стоимость кв. м. в Новой Москве – 165 тыс. руб.).
В 2020 году в Новой Москве девелоперы заключили с физическими лицами 22 тыс. договоров долевого участия в строительстве местных новостроек. Это на 6% меньше, чем в 2019 году, когда было зарегистрировано 23,6 тыс. ДДУ, подсчитали эксперты «Метриум». При этом на долю пяти самых успешных проектов в 2020 году пришлось 47% всех заключенных соглашений, тогда как в 2019 году в верхней пятерке было зарегистрировано 45% ДДУ. Таким образом, доля самых успешных проектов на рынке немного возросла.
Принципиальных изменений на верхних позициях рейтинга самых продаваемых жилых комплексов ТиНАО не произошло. Лидером рейтинга, как и год назад, стал проект «Саларьево Парк», где было зарегистрировано 3 тыс. ДДУ. Средний темп продаж составил более 250 квартир в месяц. Доля проекта в продажах на новомосковском рынке за год выросла с 13% до 14%.
Второе место сохранил за собой ЖК «Скандинавия». В этом проекте заключены 2,2 тыс. ДДУ, а средний темп продаж составил 185 квартир в месяц. Доля продаж в «Скандинавии» на рынке новостроек Новой Москвы в 2020 году составила 10%, хотя год назад она достигала почти 12%.
На третью позицию поднялся проект «Румянцево Парк», который потеснил за год ЖК «Бунинские луга». В ЖК «Румянцево парк» приобрели почти 1,9 тыс. квартир. В среднем каждый месяц в этом проекте заключали 157 договоров. Доля ЖК на рынке заметно возросла: если в 2019 году она составляла 4% от общего числа заключенных ДДУ, то в 2020 году она увеличилась до 8%.
«В 2020 году конкурентная среда на рынке новостроек Новой Москвы принципиально не менялась, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Спрос покупателей действительно сконцентрирован в нескольких крупных проектах, которые зарекомендовали себя на рынке. В их числе, к примеру, наш ЖК “Скандинавия”. Клиенты предпочитают приобретать квартиры в тех комплексах, в которых уже есть эксплуатируемые корпуса и кварталы – так они могут оценить качество строительства и жилой среды еще до того, как достроят их жилье. В то же время в уходящем году мы вывели на рынок новый проект “Прокшино”, который сразу попал в число самых продаваемых, заняв девятую позицию».
Самые продаваемые ЖК Новой Москвы в 2020 году
|
|
|
Проект |
Класс |
Поселение |
Число ДДУ, тыс. ед. |
Доля в общем кол-ве ДДУ |
Средняя цена предложения в декабре 2020, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Саларьево Парк |
комфорт |
Московский |
3,0 |
14% |
158,8 |
|
2 |
▬ |
Скандинавия |
комфорт |
Сосенское |
2,2 |
10% |
179,3 |
|
3 |
▲ |
Румянцево Парк |
бизнес |
Московский |
1,9 |
8% |
184,3 |
|
4 |
▬ |
Остафьево |
комфорт |
Рязановское |
1,7 |
8% |
165,5 |
|
5 |
▼ |
Бунинские луга |
комфорт |
Сосенское |
1,5 |
7% |
159,5 |
|
6 |
▼ |
Новые Ватутинки, микрорайон Десна |
комфорт |
Десёновское |
1,3 |
6% |
118,8 |
|
7 |
▬ |
Переделкино Ближнее |
эконом |
Внуковское |
1,2 |
5% |
183,4 |
|
8 |
▲ |
Новые Ватутинки, микрорайон Центральный |
комфорт |
Десёновское |
1,1 |
5% |
142,6 |
|
9 |
▲ |
Прокшино |
комфорт |
Сосенское |
1,1 |
5% |
192,5 |
|
10 |
▼ |
Первый Московский |
эконом |
Московский |
1,0 |
4% |
152,6 |
|
11 |
▼ |
Алхимово |
комфорт |
Рязановское |
0,9 |
4% |
168,4 |
|
12 |
▼ |
Кленовые аллеи |
комфорт |
Десёновское |
0,9 |
3% |
169,0 |
|
13 |
▲ |
Середневский лес |
комфорт |
Филимоновское |
0,7 |
3% |
122,8 |
|
14 |
▲ |
Аквилон Рark |
комфорт |
Сосенское |
0,4 |
2% |
213,9 |
|
15 |
▼ |
Рассказоvo |
комфорт |
Внуковское |
0,4 |
2% |
187,4 |
*По количеству зарегистрированных ДДУ на имя физического лица, за вычетом инвестиционных сделок (не более 3-х сделок, без оптовых покупок).
Источник: «Метриум»
Эксперты «Метриум» отмечают заметный рост цен в самых продаваемых новостройках Новой Москвы, который произошел за последний год. Если году назад средняя стоимость таких объектов составляла 132 тыс. рублей за кв. м, то сейчас она повысилась до 174 тыс. рублей. Таким образом, в 2020 году эти объекты подорожали на 32%.
«Возможно, именно рост стоимости квадратного метра в Новой Москве повлиял на результаты продаж на этом рынке в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если застройщики успешных проектов в старых границах Москвы получили рост спроса примерно на 20-30% за прошедший год, то в Новой Москве активность дольщиков сократилась на 6%. Вероятно, покупательская аудитория местного рынка оказалась менее толерантна к увеличению цен, чем клиенты в “старой” Москве. Это станет серьезным вызовом для девелоперов в Новой Москве в 2021 году».
В 2020 году склады показали себя наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. По данным экспертов компании Ориентир, несмотря на некоторые опасения, связанные с проблемами ритейла, временным ограничением поставок из Китая, приостановкой строительных работ, основные индикаторы рынка мало изменились по сравнению с прогнозами на начало года.
Новый ввод должен составить порядка 850 тыс. кв. м против ожидаемых 900 тыс. кв. м. Этот показатель вполне укладывается в динамику последних лет и отвечает базовым потребностям рынка. Серьезно нарастить объемы строительства позволил бы рост средней ставки аренды помещений, что стимулировало бы спекулятивное строительство. Однако ставка демонстрирует очень медленный рост, фактически покрывая только рост себестоимости строительства и инфляцию. По нашим оценкам сейчас средняя ставка составляет порядка 4000-4200 рублей за 1 кв. м в год без ОРЕХ и НДС, а для увеличения объемов нового ввода девелоперам нужно рассчитывать на возврат хотя бы 4500 рублей в год за квадрат.
Таким образом, все более популярным становится строительство под заказчика (BTS/BTR). По данным международных консультантов под собственные нужды и под долгосрочную аренду в этом году построено около 60% от общего ввода. При этом низкая вакансия приводит к тому, что и объекты, заявленные как спекулятивные, на момент ввода уже законтрактованы более чем на 60%, то есть, фактически на рынок выходит очень малое количество новых крупных блоков. Сейчас по разным оценкам доля свободных площадей составляет 2-4% и в перспективе ближайших лет данный показатель не увеличится. Это означает, что строительство «под заказ» является наиболее актуальной опцией не только для девелопера, но и для клиента. К этому же толкает рынок и структура спроса, где в 2020 году рекордных показателей достигла доля онлайн-ритейла. Таким компаниям все чаще требуются именно специализированные технологичные объекты, которые не строятся спекулятивно.
«Отдельно стоит отметить, что требования онлайн-ритейлеров к складам изначально подразумевают BTS, так как по многим параметрам отличаются от стандартных коробок класса А, - рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир. - Кроме того, в складскую жизнь постепенно приходит автоматизация - технические решения уже не являются чем-то новым и непонятным, снижается цена на сами технические решения и расходы на их эксплуатацию. При этом автоматизация остается делом индивидуальным и не всегда приемлемым для внедрения в стандартный корпус. Поэтому и с этой точки зрения строительство под конкретный запрос клиента становится наиболее удобным вариантом».
В целом, годовой спрос прогнозируется сейчас на уровне 1,6 млн кв. м, что несколько ниже рекордного 2018 года, но выше уровня предыдущего — 2019 года. Изначально аналитики предсказывали, что спрос не превысит 1,2 млн кв. м, и эти прогнозы не менялись в первой половине года. Предполагалось, что рост спроса со стороны онлайн-ритейла компенсируется отменой сделок и их переносом со стороны ритейлеров традиционных. Однако, уже начиная с июня, ритейлеры сменили выжидательную тактику и вернулись к привычной роли одного из основных драйверов рынка. По итогам года, тем не менее, доля онлайн-ритейла составила свыше 30% в общей структуре спроса, что позволило e-com стать основным потребителем складов в 2020 году.
Также можно отметить, что в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость могут составить рекордные 25% от всех вложений в коммерческую недвижимость за год. Так рынок отреагировал на устойчивость сектора по отношению к внешним факторам и проблемы у других сегментов — отелей и ТЦ в первую очередь. С другой стороны, на западных рынках склады уже не первый год демонстрируют рост, поэтому сказать, что явление это случайное или временное, нельзя. В ближайшие годы именно складская недвижимость будет демонстрировать наиболее стабильный и безрисковый возврат на вложенные средства, и новостью для профессиональных инвесторов этот факт не является.
Мониторинг высотного предложения, проведенный специалистами Циан, показал, что в стране есть только десять городов, где есть жилые дома с этажностью 30+. Половина из них относится к Урало-Поволжскому макрорегиону.
1 место. Москва. 95-97 этаж
2,60 млрд рублей / 2180,90 кв. м
Пресненская набережная, МФК «Башня Федерация»
https://www.cian.ru/sale/flat/247177669/
Пентхаус-гигант на вершине башни «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») охватывает сразу три этажа – с 95-го по 97-й. На сегодняшний день этот лот обладает максимальным показателем высотности в Европе. Площадь апартамента – почти 2,2 тыс. кв. м. Он отличается рядом уникальных опций и характеристик. Достаточно сказать о 12-метровом стеклянном куполе, который накрывает парадную гостиную. Чтобы купить этот пентхаус, нужен поистине огромный бюджет – 2,60 млрд рублей.
2 место. Красногорск (Московская область). 44 этаж
16,00 млн рублей / 131,00 кв. м
Улица Авангардная, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/223422121/
Самая высокая новостройка Подмосковья – 44-этажный ЖК Art, расположенный между МКАД и Москвой-рекой (городской округ Красногорск). Здесь можно найти сразу два высотных пентхауса. Один четырехкомнатный площадью 131,00 кв. м, другой – трехкомнатный (74,20 кв. м, https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/245178900/). Они обойдутся новому покупателю соответственно в 16,00 и 13,60 млн рублей.
3 место. Екатеринбург (Свердловская область). 41 этаж
59,59 млн рублей / 228,10 кв. м
Улица Бориса Ельцина, МФК «Башня Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/237609770/
Башня «Исеть» (вторая очередь проекта «Екатеринбург-Сити») поднимается на 52 этажа, или 209 м над уровнем екатеринбургских улиц. На ее 41-м этаже размещается четырехкомнатный премиальный апартамент площадью 228,10 кв. м. На Урале нет предложения с большей высотностью. Сумма, указанная, в его ценнике, – 59,59 млн рублей.
4 место. Саратов. 35 этаж
7,05 млн рублей / 107,20 кв. м
Славянская площадь, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/245442644/
Чуть более 7,05 млн рублей достаточно, чтобы переехать в трехкомнатную квартиру (107,20 кв. м) на 35-этаже жилого саратовского комплекса Volga Sky, который возведен пять лет назад на берегу Волги.
5 место. Санкт-Петербург. 34 этаж
19,95 млн рублей / 120,0 кв. м
Проспект Обуховской обороны, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/246626696/
В Санкт-Петербурге действуют жесткие ограничения на высотность зданий. Это продиктовано стремлением сохранить сложившийся исторический облик города. Жилые дома с этажностью 25+ представляют собой большую редкость. Поэтому лот на 34-м этаже ЖК «Князь Александр Невский» можно рассматривать как уникальное предложение. Это двухуровневая квартира площадью 120,0 кв. м. Из ее окон открывается панорамный вид на Неву. Стоимость объекта заявлена в размере 19,95 млн рублей.
6 место. Казань (Республика Татарстан). 34 этаж
16,00 млн рублей / 178,0 кв. м
Проспект Альберта Камалеева, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/238399442/
На казанском рынке встречаются и 40-этажные новостройки. Таков, например, проект премиум-класса «Лазурные небеса». Правда, выше 34-го этажа квартиры в нем не продаются. За 16,00 млн рублей по этому адресу можно приобрести видовой объект площадью 178,0 кв. м. На том же 34-м этаже экспонируется однокомнатная квартира площадью 79,7 кв. м (https://kazan.cian.ru/sale/flat/228365859/). Ее прайс равен 7,17 млн рублей.
7 место. Уфа (Республика Башкортостан). 34 этаж
7,00 млн рублей / 72,41 кв. м
Улица Бехтерева, ЖК «Символ»
https://ufa.cian.ru/sale/flat/247087532/
В Уфе, высотный максимум соответствует 34-му этажу. Этим результатом город обязан ЖК «Символ», который строится в полукилометре от набережной реки Белая. Чтобы поселиться на самом верху, нужен бюджет в 7,00 млн рублей – во столько собственник оценил просторную двухкомнатную квартиру (72,41 кв. м) с панорамным остеклением.
8 место. Грозный (Чеченская Республика). 32 этаж
8,22 млн рублей / 156,60 кв. м
Улица Умара Димаева, ЖК «Феникс»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/219752135/
42-этажный небоскреб «Феникс» по улице Умара Димаева входит в комплекс «Грозный-Сити» – один из немногих региональных девелоперских проектов, получивших общероссийскую известность. На 32-м этаже подготовлен к продаже лот-рекордсмен по высотности – четырехкомнатная квартира площадью 156,60 кв. м. После декабрьского дисконта она стоит 8,22 млн рублей. На расстоянии короткой пешей прогулки от здания находятся резиденция главы республики и мечеть «Сердце Чечни». Еще один лот, который можно приобрести на 32-м этаже ЖК «Феникс» – двухкомнатная квартира площадью 70,80 кв. м (https://groznyy.cian.ru/sale/flat/227874045/) за 4,05 млн рублей
9 место. Ростов-на-Дону. 31 этаж
33,00 млн рублей / 243,00 кв. м
Беговая улица, ЖК «Белый ангел»
https://rostov.cian.ru/sale/flat/240932237/
ЖК «Белый ангел», который занимает участок на правом берегу Дона, опережает все прочие ростовские дома по высотности. Весь его 31-й этаж выделен под одну крупноформатную квартиру площадью 243,00 кв. м с двумя террасами (55,85 кв. м и 57,46 кв. м соответственно). Высота потолков в ней достигает 3,6 м. Бюджет данного лота составляет 33,00 млн рублей.
10 место. Самара. 31 этаж
1,33 млн рублей / 22,11 кв. м
Улица Антонова-Овсеенко, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/230745288/
Самый доступный из высотных лотов в стране – студия на верхнем этаже самарского жилого комплекса «Космолет». Даже после октябрьского и ноябрьского повышения цен ее чек остается в пределах 1,33 млн рублей. Однако, еще некоторую сумму придется заплатить за отделку. Из 22,11 кв. м площади объекта 3,7 кв. м приходятся на лоджию. Ожидается, что дом будет сдан в конце 2022 г.
Кроме того, в России насчитывается еще 9 городов, где выставлены на продажу лоты в поясе 26-30 этажа.
|
Город |
Максимальная высотность продаваемого лота, этаж |
Ссылка |
|
Рязань |
30 |
|
|
Сочи |
27 |
|
|
Мурино (Ленинградская область) |
27 |
|
|
Новосибирск |
27 |
|
|
Челябинск |
26 |
|
|
Воронеж |
26 |
|
|
Пермь |
26 |
|
|
Владивосток |
26 |
|
|
Киров |
26 |