С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.
Уровень вакансии вырос, но незначительно
По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).
58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:
- Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
- Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
- Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.
Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.
Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году
|
Здание |
Класс здания |
Зона расположения |
|
Ростех-Сити |
A |
ТТК-МКАД |
|
Сбер-Сити |
А |
ТТК-МКАД |
|
Два капитана |
B+ |
За пределами МКАД |
|
Рублево БП |
A |
За пределами МКАД |
|
Парк Легенд |
A/В+ |
ТТК-МКАД |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).
В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей
Спрос сократился на 30%
Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.
В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).
Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.
Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).
По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.
ТОП сделки 2020 года
|
ОБЪЕКТ |
КОМПАНИЯ |
ПЛОЩАДЬ |
ОТРАСЛЬ |
|
AFI Square |
Тинькофф |
77 800 |
Финансовый сектор |
|
ВЭБ Арена |
Почта России |
35 900 |
Транспорт и логистика |
|
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
Алроса |
29 400 |
Металлургия |
|
Парк Легенд (Башня 2) |
Альфа Страхование |
27 700 |
Финансовый сектор |
|
Профсоюзная ул., 125А |
Россельхозбанк |
17 000 |
Финансовый сектор |
|
Калибр Технопарк (стр. 17) |
РусБИТех |
13 500 |
ИТ |
|
АФИ на Павелецкой |
Агентство по страхованию вкладов |
12 600 |
Финансовый сектор |
|
Новый Балчуг |
Space 1 |
11 600 |
Недвижимость |
|
Сириус Парк |
РосАтом Автоматизированные Системы (РАСУ) |
11 400 |
ИТ |
|
АЛКОН Фаза I |
CитиМобил |
11 100 |
Транспорт и логистика |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Ставки аренды остались не прежнем уровне
По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
- Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.
Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).
МОСКВА-СИТИ
В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.
По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.
Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.
Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).
В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более
1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).
Крупнейшие сделки 2020 года
|
Площадка |
Адрес |
Арендатор |
Кол-во рабочих мест |
|
Manufaqtury Poklonka Place |
Поклонная ул., 3 |
Сбер |
789 |
|
WeWork Аркус III |
Ленинградский пр-т, 37 |
CитиМобил |
627 |
|
SOK Сити |
Пресненская наб., 12 |
Озон |
499 |
|
Space 1 Арбат |
Арбат ул., 10 |
ФСК |
475 |
|
Ключ Сириус Парк |
Каширское ш, 3/2 |
Гринатом |
419 |
|
Workki Neo Geo |
Бутлерова ул., 17 |
Газпромнефть-СМ |
390 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.
В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.
На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%).
60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 г. на первичном рынке Москвы доля СЗАО сократилась за год на 4%, сейчас на него приходится 7,6% от совокупного предложения. За год объем предложения сократился на 50% в связи с ростом спроса несмотря на активность застройщиков.
По итогам сентября 2020 г. совокупный объем предложения на первичном рынке СЗАО составил 159,7 тыс. кв. м и 2,2 тыс. лотов. В реализации находится 26 проектов в 71 корпусе. За год в реализацию вышло 23 корпуса в 8 новых и в 7 уже реализующихся проектах.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на район Хорошево-Мневники (52,2%). За год произошло снижение его доли - на 18,2%, а размера экспозиции - на 63%. Он остается наиболее активно развивающимся районом округа. В этой локации сосредоточено 12 проектов, за год вышло 2 новых проекта. Пальму первенства пытается перехватить район Покровское Стрешнево, доля которого за год выросла на 16%, а объем экспозиции - на 62%. В этом районе в реализации находится 7 проектов, из которых за год вышли 3 новых проекта.
Немного меньше приходится на район Щукино, доля которого выросла на 8%, а объем сократился на 17%. За год здесь вышло 2 новых проекта. Несмотря на то, что в районе Митино за год вышло 2 новых проекта, его доля сократилась на 5,6%, а размер предложения – на 77%.
В результате выхода нового предложения с апартаментами, их доля выросла на 15% и составила 20%, а размер экспозиции - в 2 раза. Объем предложения квартир за год сократился на 58%, а его доля составила 80%.
Больше половины предложения на первичном рынке СЗАО приходится на заключительную стадию строительной готовности – 53,8%, на начальном цикле находится 36%, что оказывает влияние на уровень цен.
По итогам сентября 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 229,2 тыс. руб. (+8,4% за год). СВЦ квартир составила 233,7 тыс. руб. (+10,8%): рост в бизнес-классе – на 12,3%, в комфорт-классе – на 10,2%.
СВЦ в сегменте апартаментов составила 211,7 тыс. руб., которая уменьшилась на 4,5% в результате выхода новых проектов. В бизнес-классе она уменьшилась на 17,9%, в комфорт-классе показала рост на 25,4%.
Самым доступным районом на первичном рынке СЗАО является Митино, в котором СВЦ составляет 163,1 тыс. руб., которая за год выросла на 14,9%. Самым «дорогим» является район Щукино, в котором СВЦ составляет 283,2 тыс. руб., которая за год выросла на 10,3%. В районе Митино все предложение представлено квартирами комфорт-класса. В районе Щукино почти 70% предложения приходится на бизнес-класс и 32% на комфорт-класс.
Структура предложения по районам, кв. м
