С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.
Уровень вакансии вырос, но незначительно
По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42% ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70% (132 700 кв. м).
58% нового ввода пришлось на сегмент класса А:
- Единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) – БЦ Смоленский Пассаж Фаза II;
- Два объекта в Ленинградском субрынке – ВТБ Арена Парк (стр. 8) и Алкон II;
- Один из самых крупных проектов за последние годы – Neva Towers в Москва-Сити.
Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.
Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году
|
Здание |
Класс здания |
Зона расположения |
|
Ростех-Сити |
A |
ТТК-МКАД |
|
Сбер-Сити |
А |
ТТК-МКАД |
|
Два капитана |
B+ |
За пределами МКАД |
|
Рублево БП |
A |
За пределами МКАД |
|
Парк Легенд |
A/В+ |
ТТК-МКАД |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11%, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1%).
В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей
Спрос сократился на 30%
Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30%, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.
В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).
Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8% и составил 234 600 кв. м.
Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также, более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125% в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54%), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29%).
По нашим прогнозам, с учётом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.
ТОП сделки 2020 года
|
ОБЪЕКТ |
КОМПАНИЯ |
ПЛОЩАДЬ |
ОТРАСЛЬ |
|
AFI Square |
Тинькофф |
77 800 |
Финансовый сектор |
|
ВЭБ Арена |
Почта России |
35 900 |
Транспорт и логистика |
|
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
Алроса |
29 400 |
Металлургия |
|
Парк Легенд (Башня 2) |
Альфа Страхование |
27 700 |
Финансовый сектор |
|
Профсоюзная ул., 125А |
Россельхозбанк |
17 000 |
Финансовый сектор |
|
Калибр Технопарк (стр. 17) |
РусБИТех |
13 500 |
ИТ |
|
АФИ на Павелецкой |
Агентство по страхованию вкладов |
12 600 |
Финансовый сектор |
|
Новый Балчуг |
Space 1 |
11 600 |
Недвижимость |
|
Сириус Парк |
РосАтом Автоматизированные Системы (РАСУ) |
11 400 |
ИТ |
|
АЛКОН Фаза I |
CитиМобил |
11 100 |
Транспорт и логистика |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Ставки аренды остались не прежнем уровне
По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счёт увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
- Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11% выше значения на конец 2019 года и на 8% выше с начала пандемии);
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7% выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14% выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
- Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.
Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4% ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2% ниже с начала пандемии).
МОСКВА-СИТИ
В 2020 году в Москва-Сити была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.
По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20% ниже значения за 2019 год и на 11% ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.
Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4% – 9,7%, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3%. С учетом того, что в 2021 году в Москва-Сити не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9%.
Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в Москва-Сити в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.
ГИБКИЕ ОФИСНЫЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).
В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более
1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).
Крупнейшие сделки 2020 года
|
Площадка |
Адрес |
Арендатор |
Кол-во рабочих мест |
|
Manufaqtury Poklonka Place |
Поклонная ул., 3 |
Сбер |
789 |
|
WeWork Аркус III |
Ленинградский пр-т, 37 |
CитиМобил |
627 |
|
SOK Сити |
Пресненская наб., 12 |
Озон |
499 |
|
Space 1 Арбат |
Арбат ул., 10 |
ФСК |
475 |
|
Ключ Сириус Парк |
Каширское ш, 3/2 |
Гринатом |
419 |
|
Workki Neo Geo |
Бутлерова ул., 17 |
Газпромнефть-СМ |
390 |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000–40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, Москва-Сити и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000–45 000 руб.
В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018–2019 годов. Он составил лишь 13%, в предыдущие два года темпы роста составляли 43% и 39% соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.
На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.
10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65% рынка: Лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8%. Другие крупные игроки: Мой кабинет (9,4%), WeWork (7,2%), Ключ (5,8%), Workki (5,7%), Meeting Point (5,7%), Business Club (4,8%), Grow up (3,3%), Deworkacy (3,2%).
60% от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это Ключ (37%) и Space 1 (23%). Оператор Ключ заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является Ключ Вернадского на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, Царская площадь, Тверской бульвар, Меркурий Сити, Фабрика Станиславского).
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
«2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом, критически низкий уровень объёмов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении «будущей вещи».
Рынок земли оживает – по итогам 2016 года, по подсчетам аналитиков, в Петербурге, по сравнению с предыдущим годом, в два раза вырос объем площадей, приобретенных в сделках.
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году девелоперы приобрели под жилое строительство около 118 га в Санкт-Петербурге и Ленобласти, на которых возможно строительство 1,3 млн кв. м. В 2015 году, несмотря на большее количество сделок, совокупная площадь проданных земельных участков была почти в два раза меньше – 59 га, на которых возможно строительство около 513 тыс. кв. м жилья. За год объем сделок в деньгах вырос почти в два с половиной раза: в 2015-м – 5-8 млрд рублей, в 2016-м – 18-22 млрд рублей.
Сергей Седых, директор по развитию компании «Петрополь», считает, что в прямом смысле покупок земли практически нет. «Сегодня действуют иные формы взаимодействия землевладельца и застройщика, в рамках которых нет прямых денежных отношений. Поэтому правильнее бы была формулировка – сколько земельных участков в прошлом году было вовлечено в инвестиционный оборот посредством совместной деятельности», – рассуждает эксперт.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg с таким мнением отчасти согласен: «Среди новых трендов можно отметить существенный рост числа смешанных сделок, когда собственник земельного участка получает часть стоимости долей квартир в будущем проекте. Если в прошлые годы землю стремились продать за реальные деньги, то сегодня собственники стали более договороспособны – есть примеры сделок только за долю в площадях. Некоторые девелоперы, напротив, непублично пытаются продать часть собственных земельных участков, которые ранее планировали к застройке».
Денис Жуков, председатель совета директоров «СВП Групп», отмечает, что в Петербурге много перспективных территорий: «В частности, на севере это земли совхоза «Пригородный», который, надеюсь, перебазирует производство в более удачное для ведения сельского хозяйства место. Это около 400 га земли, пригодной для строительства жилья».
Мнение:
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»: – В собственности города находится более 75% городской земли, в частных владениях – около 23%, что составляет 33 тыс. га. Возможно, когда застройщики израсходуют запасы земельных портфелей и реализуют все свободные участки, основным земельным ресурсом и станут бывшие промышленные территории, но сегодня на месте предприятий возведено около 40 объектов жилой недвижимости, это приблизительно 10-15% от всего рынка строящейся недвижимости, включая уже реализованное. Государственные барьеры и несовершенство правовой базы тормозят реализацию проектов комплексного освоения.
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.