«Метриум»: Доля студий в массовых новостройках Москвы обновила максимум
К концу 2020 года доля студий на московском рынке новостроек эконом- и комфорт-класса достигла 15%, что стало очередным максимумом за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум». В течение прошлого года представительство малогабаритных квартир устойчиво росло, достигнув в ушедшем декабре 2 тыс. единиц.
В декабре 2020 года на рынке массовых новостроек Москвы застройщики продавали порядка 14 тыс. квартир в различных жилых комплексах. Из них более 2 тыс. объектов были студиями – небольшими помещениями с единой жилой и кухонной зонами и отдельным санузлом. По последним данным площадь таких квартир в ЖК эконом- и комфорт-класса варьируется от 11 кв.м до 48 кв.м, а их средняя площадь составляет 26 кв.м. В декабре предложение студий, как по их абсолютному числу, так и по доле наравне с другими вариантами жилья, стало максимальным за всю историю рынка.
Если в конце 2019 года на студии приходилось 9% вариантов жилья в массовых новостройках (1,5 тыс. квартир), то сейчас этот показатель вырос до 15% (2,1 тыс.), подсчитали эксперты «Метриум». За год количество этих объектов, таким образом, увеличилось на 38%.
«В 2020 году застройщики активно расширяли линейку предложения в своих проектах, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Потрет покупателей становится более разнообразным. Помимо семейных клиентов, растёт аудитория, которая заинтересована в приобретении небольших и доступных по цене объектов. На фоне роста цен на жилье, вызванном повышением себестоимости строительства, студия становится очень популярным продуктом. К примеру, в новой очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60 % всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры».
Студии начали активно распространяться на рынке новостроек в середине 2010-х гг., напоминают эксперты «Метриум». До 2019 года их доля в структуре предложения массовых новостроек варьировалась от 3% до 6%, а затем начала нарастать.
В 2020 году предложение распределилось в пользу студий за счет двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Сейчас доля двухкомнатных квартир сократилась до 33%, хотя год назад она достигала 40%. Удельный вес трехкомнатных квартир в декабре составил 18%, а в декабре 2019 года он составлял 20%. При этом доля однокомнатных квартир выросла с 29% до 32%.
«Как видим, предложение на рынке новостроек массового сегмента в Москве перераспределилось в пользу небольших квартир за счет более просторного жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это прямо связано с ростом цен. Средняя стоимость квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса в столице увеличилась на 19%. Доходы при этом в основном стагнируют, а спрос прямо завязан на доступность ипотечных ставок. В такой ситуации объективно многие клиенты будут делать выбор в пользу более доступного (и маленького жилья). Помимо этого, снижение ставок по ипотеке позволило приобрести свои студии многим группам покупателей, которым раньше застройщики, ориентированные преимущественно на семьи с детьми, предложить небольшое и доступное жилье не могли».
Источник: «Метриум»
Оборудованных комфортных пляжей в Петербурге – единицы. Эксперты расходятся во мнениях о том, можно ли успеть заработать на вложениях в подобную инфраструктуру за короткое северное лето. Специалисты полагают, что здесь определенно нужна помощь государства.
Дефицит пляжной инфраструктуры на Северо-Западе, несмотря на большое количество водных объектов, однозначно есть. В отсутствии интереса к подобным проектам у частных инвесторов можно винить, в первую очередь, петербургскую погоду и переменчивый климат. Однако, как считает руководитель центра аналитики ГК «Доверие» Дмитрий Крутов, бизнес настораживает и неудобная законодательная база. В частности, она не позволяет создавать так называемые «частные пляжи», ограничивая доступ к береговой линии и вводя плату за вход. Обычно инвестор может рассчитывать на аренду данной территории сроком до 5 лет, которых будет недостаточно для того, чтобы окупить потраченные средства.
Пляж без прав
Елена Кривенкова, председатель комитета по гостеприимству «Деловой России», согласна с господином Крутовым в том, что главная проблема развития пляжной инфраструктуры – отсутствие четкого правового регулирования этой формы сотрудничества. «Дело в том, что, вкладывая серьезные деньги, инвестор не получает объект в собственность. А проектов со стопроцентной частной инвестицией я вспомнить не могу», – подтверждает она.
«Тем не менее, в пригородах Петербурга существуют единичные проекты по благоустройству озерных пляжей. Инвесторы нашли довольно остроумный способ обхода запрета на ограничение доступа к пляжу: плата формально производится за уборку территории, а посетителю вместе с чеком дают оплаченный им индивидуальный мусорный пакет», – говорит господин Крутов.
Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group, рассказывает о другом примере: на берегу Финского залива, в Комарово, существует частный пляж High Drive, вход на который является бесплатным, однако все предоставляемые здесь услуги являются платными – шезлонги, прокат спортивного инвентаря, скутеры, квадроциклы, катамараны, детский городок, бассейн, танцпол и многое другое. «Кроме этого, здесь располагается банкетный зал, что и является основной инвестицией, приносящей доход. Фактически частные пляжи пользуются единичным спросом для проведения каких-либо мероприятий – корпоративов, пляжных вечеринок и т. п. Кроме этого, спрос на них имеет сезонный характер, а также ограничивается существующими здесь не располагающими к пляжному отдыху погодными условиями. Если мы говорим об индивидуальном частном пляже как об инвестиции, то скорее доходность здесь будет отрицательной», – пессимистична госпожа Александрова.
Климат нерентабельный
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, смотрит на перспективы инвестирования в пляжную инфраструктуру не менее пессимистично: «Климат Петербурга не способствует развитию пляжной инфраструктуры. Принимая во внимание сезонность, окупаемость таких проектов может быть очень длительной, поэтому инвестировать в такие проекты малорентабельно. Загрузка не обеспечит необходимой отдачи». Он напоминает, что несколько лет назад «Питерлэнд» хотел создать собственный пляж на территории Парка 300-летия, что было бы логично, поскольку пляжная инфраструктура должна быть привязана к какому-то мощному проекту – в случае с «Питерлэндом» им мог стать аквапарк. Но это начало не имело продолжения, говорит господин Починщиков.
Тем не менее, Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, уверен, что пляжи и прибрежные объекты с развитой рекреационной инфраструктурой – перспективное направление.
В Петербурге и Ленинградской области может быть реализован крупный проект, связанный с созданием комплексной пляжной инфраструктуры. Так, Правительства Петербурга и Ленобласти ждут одобрения федеральным Правительством программы берегоукрепления. Без нее скорость отступления береговой линии Финского залива – до 2 м ежегодно. По задумке, проект берегоукрепления, который требует крупных финансовых вложений, может быть реализован в формате ГЧП. Тогда на территориях вдоль Финского залива может появиться единый променад, включающий разнообразную рекреационную инфраструктуру, в том числе зоны отдыха, заведения общепита, благоустроенные пляжи и так далее.
Кстати
После прохладных дней все пляжи Курортного района готовы принять первых отдыхающих. Как и в прошлом году, для жителей и гостей района официально будут работать 14 городских пляжей общей площадью 90 га. Пять из них расположены на Сестрорецком разливе, остальные девять – на Финском заливе, в том числе пляжи Сестрорецкий, Дубковский, Белые ночи, Дюны, Ласковый, Чудный, Комаровский, Золотой, Детский.
В рамках подготовки к летнему сезону обслуживающей организацией – ГБУ «Курортный берег» – была проделана большая работа: собран и вывезен мусор, просеян песок, установлены буйки, расставлена пляжная мебель, размещены кабинки для переодевания, общественные туалеты, урны, скамейки, пляжные зонты, лежаки, детские игровые комплексы и информационные щиты с правилами поведения в общественном месте.
1 июня начала работу рекреационная зона для маломобильных групп населения, расположенная на территории пляжа Ласковый в поселке Солнечное. Весь сезон для отдыхающих здесь будут проводиться культурные и спортивные мероприятия: дни здоровья, семинары, мастер-классы, краеведческие лекции, оздоровительные прогулки, веселые старты, турниры по различным видам спорта и многое другое. Для людей с ограниченными возможностями будут работать кафе, тренажерные и спортивные площадки, летняя библиотека.
Перед вводом пляжей в эксплуатацию было проведено водолазное обследование. Но, несмотря на это, купаться на них по-прежнему не рекомендуется.
Формат self-storage – относительно нов для российского рынка коммерческой недвижимости и популярен в основном в столицах. Но эксперты высоко оценивают его перспективы и ожидают, что в обозримом будущем боксы индивидуального хранения станут такой же неотъемлемой частью инфраструктуры жилых комплексов, как паркинги.
Формат складов с боксами для индивидуального хранения вещей пришел на смену утратившим актуальность гаражам. Первые склады подобного формата появились в Москве в 2009 году, когда на рынок вышли сразу два оператора. Сегодня self-storage популярен в основном в крупных городах: Москва, Петербург, Казань. Но если в столицах присутствует несколько операторов, то в регионах нишу закрывает одна компания. По данным аналитиков Skladman USG, в Петербурге на начало 2016 года работали 9 комплексов формата self-storage, в том числе 2 оператора из Москвы. В период с конца 2016 года по май 2017-го рынок self-storage пополнился одним объектом: компания Nordest открыла еще один self-storage-склад на Сампсониевском проспекте.
Частная история
По оценкам экспертов, от 65 до 80% арендаторов боксов – частные лица. Например, услугой self-storage активно пользуются молодые люди, которые часто переезжают или путешествуют, либо живут в небольших студиях. Боксы позволяют решить проблему дефицита площади и сэкономить. Как правило, они арендуются для хранения мебели, личных вещей, архивов документов и тому подобного.
«Отличие складов формата self-storage от склада с ответственным хранением заключается в том, что арендодатель (оператор склада) не делает опись имущества и не контролирует его состав или наличие в выделенном боксе», – поясняет управляющий директор, партнер Skladman USG Евгений Нумеров.
Заполняемость таких складов, по оценкам девелоперов, развивающих этот формат в Петербурге, составляет до 80%. Спрос сохраняется стабильным в течение всего года, без привязки к сезону.
Метр теплый и холодный
Стоимость аренды одного квадратного метра бокса зависит от того, отапливается склад или нет. По данным аналитиков Maris / Part of the CBRE Affiliate network, арендные ставки, со включенным НДС, на май 2017 года составляют от 840 до 1500 рублей за 1 кв. м в месяц для отапливаемых складов, от 600 до 1000 рублей за 1 кв. м в месяц – в складах-контейнерах и около 300 рублей – для холодных складов.
Ряд операторов также включает в тариф охрану объекта и базовую страховку. За дополнительную плату может быть предоставлена услуга доставки со склада на дом или в офис. Некоторые склады рассчитывают стоимость хранения исходя из объема вещей, это актуально для хранения сумок и чемоданов. На рынке можно найти предложения с гибкой системой расчетов: например, ряд компаний предлагает перерасчет согласно фактическому времени или площади аренды.
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Юлии Семакиной, в Петербурге объем предложения складов self-storage составляет более 50 000 кв. м. Средняя общая площадь складов для индивидуального хранения, по оценкам управляющего директора, партнера Skladman USG Евгения Нумерова, составляет 2 тыс. кв. м. При этом наибольшее число объектов индивидуального хранения сосредоточено в Московском и Выборгском районах – 46%, затем идут Адмиралтейский и Невский районы – по 15%, на Кировский, Красносельский и Пушкинский приходится по 8%.
Перспективы роста
Для формата self-storage характерна более высокая доходность по сравнению с другими видами складов. Высокие темпы роста подтверждают его востребованность и потенциал. На запуск проекта, по оценкам Maris, уходит от 6 до 9 месяцев, при условии аренды площадки. Для склада в собственности – еще меньше. Период окупаемости – от 3 до 6 лет, в зависимости от площади склада, заполняемости и других факторов.
Аналитики высоко оценивают потенциал для развития сегмента self-storage в крупных городах. Рост востребованности связывают с развитием интернет-торговли, ликвидацией частных гаражей, а также повышением мобильности населения. Перспективы для развития self-storage также связаны с новыми жилыми комплексами, в состав которых наряду с паркингами могут включаться боксы для индивидуального хранения.
Справка
Self-storage (индивидуальное хранение) – это небольшие складские помещения или мини-боксы, которые сдаются в аренду на срок от суток. Компании предлагают в аренду закрытые помещения разного метража (от 1 кв. м) для хранения вещей. Это могут быть индивидуальные отапливаемые боксы или мобильные модульные контейнеры на закрытых или открытых площадках. Арендатор может оперативно изменять количество арендованных помещений в зависимости от своих потребностей.
Мнение
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Помимо специализированных операторов self-storage, индивидуальные складские помещения стали предлагать и крупные логистические фирмы и мувинговые компании. Например, у компании «Своя логистика» имеются собственные большие складские комплексы, в которых часть помещений выделена под индивидуальное хранение. Фирма «Деликатный переезд», которая специализируется на переездах, предлагает услуги в сфере индивидуального хранения. При аренде площадок под индивидуальное хранение в больших складских комплексах, хранение организовано не в отдельных боксах, а методом стеллажного хранения. На таких площадках также предоставлена возможность хранения вещей от одного дня и от минимального метража (1 кв. м).
Отмечается рост интереса не только со стороны физических, но и со стороны юридических лиц. Интернет-магазины используют такие помещения для хранения запасов товара. Также возможно арендовать помещение под архив, для хранения оргтехники, рекламных материалов и другой продукции, а также для складирования офисной мебели на время переезда.