Число городов со средней ценой кв.м 150 тыс. р. на вторичном рынке увеличилось за год в 4 раза

Аналитики Циан подвели итоги января 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра, несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% - до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%.

---

В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).

Важное уточнение по методике. В предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производили по средневзвешенной цене кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях, “средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом” выше “средней по городам” (~95 против ~70 тыс. руб.)

• Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в январе 2021 года на 1,5% - до 70 тыс. рублей. За год (в сравнении с январем 2020 года) рост – на 14%.
• Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за год 18% – до 4,14 млн рублей.
• За год число российских городов со средней стоимостью кв. м от 150 тыс. рублей увеличилось с 2 до 8. В Московской области в 2021 году в пяти городах средняя цена кв. м впервые преодолела отметку в 150 тыс. рублей.
• Недвижимость столичных агломераций растет в цене быстрее, чем в регионах.
• Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ. Недвижимость Центрального ФО дорожает быстрее других (+1,8% за месяц).
• Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%.
• Стартовая средняя стоимость новых квартир в январе 2020 года составила в РФ 74,3 тыс. рублей – в январе 2020 года «новинки» выходили на вторичный рынок в среднем по 66 тыс. рублей. Рост за год – на 12,5%.
• Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней.

1. Несмотря на новогодние каникулы, продавцы продолжили повышать цены

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила в январе 2020 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. В сравнении с декабрем 2020 года цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. руб.). В годовой динамике рост составил 14% - с 61,4 тыс. рублей. Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время новогодних праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале января. Для сравнения – в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3% против 1,5% в январе 2021 года.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади в 58,7 кв. м.  За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1 %), с начала года – на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%)

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

	янв.20	дек.20	янв.21	Динамика за год	Динамика за месяц
Средняя цена кв. м, тыс. р.	61,4	68,9	70,0	1,5%	14,0%
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб.	3,51	4,10	4,14	1,0%	17,9%
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м	56,0	58,9	58,7	-0,3%	4,8%

Источник: Аналитический центр Циан

2. Сочи - самый дорогой после Москвы город. За год число городов с ценой кв. м от 150 тыс. увеличилось с 2 до 8

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% - до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (население от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц и +19,8% за год).  В пяти подмосковных городах средняя стоимость кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем в 144 тыс. рублей.

В целом по всей России сегодня насчитывается 8 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше пяти подмосковных, в список также входят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Год назад – в январе 2020 года – было всего два города с ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи. Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) – Санкт-Петербург с показателем в 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.

Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год – на 11,9% - до 59,9 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц – на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (цены и рост в итоговой таблице).

Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра за год на 12,9%, за месяц – на 1,3% - до 62,7 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за месяц и за год – в Иркутске, Хабаровске, Пензе.

Города столичных агломераций показывают больший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с большей платежеспособностью населения, но и активной девелоперской деятельностью – вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования. В регионах за счет меньшего объема первичного рынка, цены на вторичном рынке растут за счет снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке

	Средняя цена кв. м, тыс. р.			Динамика за год	Динамика за месяц
	янв.20	дек.20	янв.21
Москва	215,0	252,6	254,8	18,5%	0,9%
Московская область	96,2	112,9	115,2	19,8%	2,0%
Санкт-Петербург	127,0	146,8	150,2	18,3%	2,3%
Города вне столичных агломераций	53,5	59,1	59,9	11,9%	1,3%
в т.ч. города-миллионники	61,8	68,5	69,6	12,7%	1,6%
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн	55,5	61,8	62,7	12,9%	1,3%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ

По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир средняя стоимость кв. м за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 - зафиксирован прирост.

Во всех городах с населением от 500 тыс. человек, цены в январе повысились. Наименьший прирост показали города: Махачкала, Ижевск, Оренбург (+0,2%). Наибольший рост цен в городах с населением от полумиллиона человек – в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).

В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены отмечено в Миассе (Уральский ФО), -1,8%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО), +5,7%, где также действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует наращивать цены. В 2020 году в данном федеральном округе было выдано на треть больше ипотек, чем в 2019 году.

В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Центральном (+1,8% за месяц) и в Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Рост цен отмечен абсолютно по всем федеральных округам, наименьший – в Северо-Кавказском, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе – за счет востребованности ИЖС (60% жилья вводится населением, в целом по РФ – 45%).

Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам

Федеральный округ	Средняя стоимость кв. м, январь 2020	Средняя стоимость кв. м, декабрь 2020	Средняя стоимость кв. м, январь 2021	Динамика за год	Динамика за месяц
Города Центрального ФО	75,3	87,0	88,6	17,7%	1,8%
Города Дальневосточного ФО	76,3	86,2	87,4	14,5%	1,4%
Города Южного ФО	64,1	70,2	71,2	11,0%	1,3%
Города Северо-Западного ФО	60,0	68,3	69,2	15,3%	1,3%
Города Сибирского ФО	49,2	56,3	57,3	16,5%	1,7%
Города Уральского ФО	50,5	54,5	55,2	9,2%	1,2%
Города Приволжского ФО	47,8	51,3	51,9	8,5%	1,2%
Города Северо-Кавказского ФО	47,7	51,4	51,9	8,8%	1,0%

Источник: Аналитический центр Циан

4. Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%. Средняя стартовая стоимость «новинок» рынка – выросла на 12,5%

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020 года снизился на 4,4%, в годовой динамике – на 12%. Аналитики отмечают, что в общей сложности в 2020 году продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом число квартир (-2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020 года – в полтора раза) – эти два фактора и привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке РФ.

В городах-миллионниках предложение вымывается активнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение отмечено по всем городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью проживающих от полумиллиона до миллиона человек, объем предложения сократился незначительно – на уровне 2%.

Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В январе 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020 года показатель был ниже на 4,8% - на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020 года) прирост составил 12,5% - тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в среднем по РФ по 66 тыс. рублей.

5. Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней

Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке РФ – почти три месяца (87 дней). Быстрее покупателя находят для однокомнатных квартир (75 дней). Двухкомнатное жилье экспонируется в среднем по РФ 83 дня, трёхкомнатное – 96 дней, многокомнатное – 119 дней.

При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020 года по январь 2021 года. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет “свежих” объявлений, не прошедших полноценный “цикл реализации”.

Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим городам РФ: за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Сложнее найти покупателя в Волгограде (102 дня в среднем).

В городах с численностью населения от полумиллиона до миллиона человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели среди них – в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).

В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) минимальные сроки экспозиции на вторичном рынке отмечены для Череповца, Подольска (58 дней) и Люберец (59). Максимальные по стране – в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).

«Прирост средней стоимости в январе 2020 года выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С одной стороны, причина – в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры со средней стоимостью выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».

Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в январе 2020 года

Город	Ср. цена кв. м, январь 2020 год, тыс. руб.	Динамика цен за год	Динамика цен за месяц	Средний бюджет предложения, тыс. р., январь  2020	Средний срок экспозиции
Города Центрального ФО
Москва	254,8	18,5%	0,9%	16,4	67
Тула	75,9	15,5%	1,6%	4,5	79
Белгород	70,8	19,8%	2,3%	4,7	73
Воронеж	62,6	22,3%	2,8%	3,7	68
Владимир	62,5	13,0%	1,6%	3,7	78
Калуга	61,1	4,1%	0,3%	3,5	88
Курск	60	25,8%	1,9%	3,7	82
Ярославль	58,2	11,3%	0,5%	3,3	89
Орел	57,3	24,6%	2,1%	3,5	78
Тамбов	56,9	20,0%	2,3%	3,4	95
Тверь	56,3	8,9%	1,1%	3,5	90
Кострома	55,9	15,3%	1,8%	3,2	135
Липецк	53,1	13,7%	1,0%	3,3	84
Иваново	52,2	15,7%	3,4%	3,0	72
Старый Оскол	51,4	17,4%	2,0%	3,1	65
Рязань	50,9	10,2%	1,0%	3,0	86
Брянск	47,4	13,9%	1,9%	2,9	82
Смоленск	47	6,3%	0,9%	2,7	103
Муром	45	10,3%	1,6%	2,4	91
Новомосковск	43,8	4,8%	1,4%	2,3	95
Ковров	43,7	12,3%	2,6%	2,4	94
Рыбинск	38,5	-1,5%	0,5%	1,9	104
Красногорск	169,4	21,8%	2,1%	10,9	66
Реутов	167,3	16,1%	2,4%	10,5	64
Долгопрудный	158,5	25,2%	1,0%	9,4	66
Одинцово	157,9	24,3%	2,1%	9,6	62
Химки	157,5	19,0%	1,9%	9,5	66
Мытищи	145,3	24,5%	3,3%	8,7	62
Люберцы	142,8	18,9%	1,0%	8,0	59
Королев	122,8	19,6%	2,1%	7,4	65
Балашиха	119,5	20,6%	2,2%	6,8	66
Подольск	118,2	21,5%	3,1%	6,6	58
Домодедово	117,6	25,0%	-0,2%	6,6	62
Пушкино	115	24,5%	1,7%	6,7	61
Жуковский	105,3	12,5%	2,8%	6,4	71
Раменское	102,5	17,5%	1,3%	6,1	63
Щелково	95,5	20,0%	3,0%	5,2	65
Сергиев Посад	82,5	16,2%	4,2%	5,0	69
Коломна	76,6	20,1%	2,0%	4,2	69
Серпухов	70,8	22,3%	3,4%	4,0	77
Ногинск	70,5	13,7%	1,0%	3,8	79
Электросталь	68	8,5%	1,2%	3,6	76
Орехово-Зуево	56,2	10,8%	2,2%	2,7	65
Города Северо-Западного ФО
Санкт-Петербург	150,2	18,3%	2,3%	10,3	62
Калининград	78,7	24,1%	2,9%	5,1	95
Северодвинск	75,9	10,2%	1,5%	4,3	89
Архангельск	65	3,2%	-0,2%	3,6	90
Петрозаводск	63,9	25,5%	1,1%	3,9	78
Мурманск	60,5	12,0%	0,2%	3,3	81
Сыктывкар	59,9	5,5%	0,7%	3,3	98
Череповец	54,9	31,7%	0,4%	3,1	58
Вологда	51,7	10,7%	1,4%	2,9	90
Великий Новгород	50,3	12,8%	1,4%	3,1	91
Города Южного ФО
Сочи	171	13,9%	2,3%	11,9	95
Севастополь	112,8	19,9%	2,1%	7,3	82
Симферополь	86,1	9,0%	1,2%	5,2	72
Краснодар	74,3	11,6%	1,1%	4,7	77
Новороссийск	74	8,5%	0,8%	4,4	99
Ростов-на-Дону	65,7	6,1%	0,6%	3,8	92
Волгоград	53,4	5,7%	0,9%	3,1	102
Батайск	50,4	5,2%	-0,6%	2,7	114
Астрахань	48,7	13,5%	0,8%	3,1	91
Волжский	46	11,7%	1,1%	2,5	92
Таганрог	42	4,2%	1,9%	2,3	93
Волгодонск	37	1,1%	0,8%	2,1	109
Города Северо-Кавказского ФО
Пятигорск	61,9	5,8%	2,1%	4,2	134
Кисловодск	56,8	6,8%	0,9%	3,4	136
Ставрополь	55	15,8%	1,9%	3,5	69
Ессентуки	53,1	10,6%	0,6%	3,5	127
Нальчик	49,9	12,1%	0,0%	2,8	132
Города Приволжского ФО
Казань	93,7	14,4%	2,3%	6,2	77
Нижний Новгород	84,5	21,8%	2,4%	5,1	68
Уфа	76,6	7,7%	0,9%	4,7	82
Самара	63,7	6,3%	0,5%	3,8	85
Пермь	61,9	8,2%	1,1%	3,5	81
Альметьевск	59,8	11,4%	0,8%	3,7	102
Набережные Челны	57,1	5,9%	1,1%	3,3	86
Пенза	56,9	15,7%	2,7%	3,2	75
Ижевск	56,1	7,5%	0,2%	3,0	80
Чебоксары	50,3	6,3%	0,8%	3,0	117
Киров	49	6,5%	1,2%	2,7	79
Саратов	48,9	8,4%	0,6%	2,8	80
Ульяновск	48,6	10,7%	0,8%	2,8	88
Октябрьский	48,4	3,2%	0,8%	2,5	94
Оренбург	47,8	4,4%	0,2%	2,6	99
Тольятти	45,8	7,0%	1,1%	2,7	96
Энгельс	45,3	6,1%	0,4%	2,7	88
Йошкар-Ола	45	5,1%	0,7%	2,7	111
Дзержинск	44,8	6,9%	0,7%	2,3	93
Новочебоксарск	40,9	3,5%	0,2%	2,2	100
Нефтекамск	40,6	2,0%	1,2%	2,1	118
Воткинск	39,3	2,9%	0,5%	2,0	141
Балаково	37,7	7,1%	0,3%	2,0	90
Димитровград	37,3	-0,3%	-0,8%	1,9	101
Города Уральского ФО
Нефтеюганск	89,4	10,1%	1,5%	5,3	120
Сургут	87,6	12,9%	2,0%	5,8	72
Екатеринбург	79,2	9,8%	1,5%	4,9	75
Тюмень	75,3	11,9%	1,2%	5,0	97
Нижневартовск	66,8	12,3%	1,5%	4,3	92
Стерлитамак	46,4	7,4%	1,1%	2,5	130
Челябинск	44,5	7,2%	0,9%	2,6	94
Курган	43,6	7,1%	1,6%	2,4	96
Первоуральск	41,3	3,3%	0,2%	2,3	102
Нижний Тагил	40,1	4,4%	0,5%	2,1	97
Магнитогорск	37,8	8,0%	1,1%	2,1	83
Миасс	37,6	5,3%	-1,8%	2,1	91
Города Сибирского ФО
Иркутск	85,7	22,3%	2,5%	5,3	68
Новосибирск	80,6	12,4%	1,4%	4,9	67
Красноярск	73,6	18,5%	2,6%	4,6	66
Томск	70,9	18,8%	2,6%	4,2	95
Барнаул	61	20,3%	2,0%	3,5	68
Омск	60	26,3%	3,3%	3,4	69
Абакан	58,7	12,2%	0,5%	3,8	119
Кемерово	58,5	19,4%	2,5%	3,6	74
Ангарск	52,5	15,9%	1,2%	3,0	95
Новокузнецк	51,1	16,9%	2,0%	2,9	76
Норильск	44,5	18,0%	1,6%	2,6	67
Бийск	40,9	12,4%	2,5%	2,3	114
Города Дальневосточного ФО
Владивосток	137,2	12,1%	0,4%	8,1	117
Южно-Сахалинск	120,8	10,6%	-0,4%	7,1	84
Хабаровск	98	16,8%	2,7%	5,5	79
Благовещенск	92,9	22,4%	2,4%	5,7	88
Якутск	90,3	3,0%	0,2%	5,8	74
Улан-Удэ	69,4	27,8%	3,6%	3,9	75
Чита	68,9	27,6%	4,1%	4,3	92
Находка	66,2	10,7%	0,8%	3,7	91
Комсомольск-на-Амуре	45,6	3,9%	0,0%	2,4	106

Источник: Аналитический центр Циан