Число городов со средней ценой кв.м 150 тыс. р. на вторичном рынке увеличилось за год в 4 раза
Аналитики Циан подвели итоги января 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра, несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% - до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%.
В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
Важное уточнение по методике. В предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производили по средневзвешенной цене кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях, “средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом” выше “средней по городам” (~95 против ~70 тыс. руб.)
- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в январе 2021 года на 1,5% - до 70 тыс. рублей. За год (в сравнении с январем 2020 года) рост – на 14%.
- Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за год 18% – до 4,14 млн рублей.
- За год число российских городов со средней стоимостью кв. м от 150 тыс. рублей увеличилось с 2 до 8. В Московской области в 2021 году в пяти городах средняя цена кв. м впервые преодолела отметку в 150 тыс. рублей.
- Недвижимость столичных агломераций растет в цене быстрее, чем в регионах.
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ. Недвижимость Центрального ФО дорожает быстрее других (+1,8% за месяц).
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%.
- Стартовая средняя стоимость новых квартир в январе 2020 года составила в РФ 74,3 тыс. рублей – в январе 2020 года «новинки» выходили на вторичный рынок в среднем по 66 тыс. рублей. Рост за год – на 12,5%.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней.
- Несмотря на новогодние каникулы, продавцы продолжили повышать цены
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила в январе 2020 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. В сравнении с декабрем 2020 года цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. руб.). В годовой динамике рост составил 14% - с 61,4 тыс. рублей. Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время новогодних праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале января. Для сравнения – в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3% против 1,5% в январе 2021 года.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади в 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1 %), с начала года – на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%)
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
61,4 |
68,9 |
70,0 |
1,5% |
14,0% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,51 |
4,10 |
4,14 |
1,0% |
17,9% |
|
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,0 |
58,9 |
58,7 |
-0,3% |
4,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Сочи - самый дорогой после Москвы город. За год число городов с ценой кв. м от 150 тыс. увеличилось с 2 до 8
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% - до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (население от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц и +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем в 144 тыс. рублей.
В целом по всей России сегодня насчитывается 8 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше пяти подмосковных, в список также входят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Год назад – в январе 2020 года – было всего два города с ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи. Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) – Санкт-Петербург с показателем в 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.
Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год – на 11,9% - до 59,9 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц – на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (цены и рост в итоговой таблице).
Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра за год на 12,9%, за месяц – на 1,3% - до 62,7 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за месяц и за год – в Иркутске, Хабаровске, Пензе.
Города столичных агломераций показывают больший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с большей платежеспособностью населения, но и активной девелоперской деятельностью – вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования. В регионах за счет меньшего объема первичного рынка, цены на вторичном рынке растут за счет снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
||
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
|||
|
Москва |
215,0 |
252,6 |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
|
Московская область |
96,2 |
112,9 |
115,2 |
19,8% |
2,0% |
|
Санкт-Петербург |
127,0 |
146,8 |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
|
Города вне столичных агломераций |
53,5 |
59,1 |
59,9 |
11,9% |
1,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
61,8 |
68,5 |
69,6 |
12,7% |
1,6% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
55,5 |
61,8 |
62,7 |
12,9% |
1,3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ
По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир средняя стоимость кв. м за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 - зафиксирован прирост.
Во всех городах с населением от 500 тыс. человек, цены в январе повысились. Наименьший прирост показали города: Махачкала, Ижевск, Оренбург (+0,2%). Наибольший рост цен в городах с населением от полумиллиона человек – в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).
В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены отмечено в Миассе (Уральский ФО), -1,8%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО), +5,7%, где также действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует наращивать цены. В 2020 году в данном федеральном округе было выдано на треть больше ипотек, чем в 2019 году.
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Центральном (+1,8% за месяц) и в Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Рост цен отмечен абсолютно по всем федеральных округам, наименьший – в Северо-Кавказском, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе – за счет востребованности ИЖС (60% жилья вводится населением, в целом по РФ – 45%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
|
Федеральный округ |
Средняя стоимость кв. м, январь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, декабрь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, январь 2021 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Города Центрального ФО |
75,3 |
87,0 |
88,6 |
17,7% |
1,8% |
|
Города Дальневосточного ФО |
76,3 |
86,2 |
87,4 |
14,5% |
1,4% |
|
Города Южного ФО |
64,1 |
70,2 |
71,2 |
11,0% |
1,3% |
|
Города Северо-Западного ФО |
60,0 |
68,3 |
69,2 |
15,3% |
1,3% |
|
Города Сибирского ФО |
49,2 |
56,3 |
57,3 |
16,5% |
1,7% |
|
Города Уральского ФО |
50,5 |
54,5 |
55,2 |
9,2% |
1,2% |
|
Города Приволжского ФО |
47,8 |
51,3 |
51,9 |
8,5% |
1,2% |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
47,7 |
51,4 |
51,9 |
8,8% |
1,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%. Средняя стартовая стоимость «новинок» рынка – выросла на 12,5%
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020 года снизился на 4,4%, в годовой динамике – на 12%. Аналитики отмечают, что в общей сложности в 2020 году продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом число квартир (-2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020 года – в полтора раза) – эти два фактора и привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке РФ.
В городах-миллионниках предложение вымывается активнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение отмечено по всем городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью проживающих от полумиллиона до миллиона человек, объем предложения сократился незначительно – на уровне 2%.
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В январе 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020 года показатель был ниже на 4,8% - на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020 года) прирост составил 12,5% - тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в среднем по РФ по 66 тыс. рублей.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней
Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке РФ – почти три месяца (87 дней). Быстрее покупателя находят для однокомнатных квартир (75 дней). Двухкомнатное жилье экспонируется в среднем по РФ 83 дня, трёхкомнатное – 96 дней, многокомнатное – 119 дней.
При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020 года по январь 2021 года. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет “свежих” объявлений, не прошедших полноценный “цикл реализации”.
Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим городам РФ: за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Сложнее найти покупателя в Волгограде (102 дня в среднем).
В городах с численностью населения от полумиллиона до миллиона человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели среди них – в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).
В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) минимальные сроки экспозиции на вторичном рынке отмечены для Череповца, Подольска (58 дней) и Люберец (59). Максимальные по стране – в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).
«Прирост средней стоимости в январе 2020 года выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С одной стороны, причина – в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры со средней стоимостью выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в январе 2020 года
|
Город |
Ср. цена кв. м, январь 2020 год, тыс. руб. |
Динамика цен за год |
Динамика цен за месяц |
Средний бюджет предложения, тыс. р., январь 2020 |
Средний срок экспозиции |
|
Города Центрального ФО |
|||||
|
Москва |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
16,4 |
67 |
|
Тула |
75,9 |
15,5% |
1,6% |
4,5 |
79 |
|
Белгород |
70,8 |
19,8% |
2,3% |
4,7 |
73 |
|
Воронеж |
62,6 |
22,3% |
2,8% |
3,7 |
68 |
|
Владимир |
62,5 |
13,0% |
1,6% |
3,7 |
78 |
|
Калуга |
61,1 |
4,1% |
0,3% |
3,5 |
88 |
|
Курск |
60 |
25,8% |
1,9% |
3,7 |
82 |
|
Ярославль |
58,2 |
11,3% |
0,5% |
3,3 |
89 |
|
Орел |
57,3 |
24,6% |
2,1% |
3,5 |
78 |
|
Тамбов |
56,9 |
20,0% |
2,3% |
3,4 |
95 |
|
Тверь |
56,3 |
8,9% |
1,1% |
3,5 |
90 |
|
Кострома |
55,9 |
15,3% |
1,8% |
3,2 |
135 |
|
Липецк |
53,1 |
13,7% |
1,0% |
3,3 |
84 |
|
Иваново |
52,2 |
15,7% |
3,4% |
3,0 |
72 |
|
Старый Оскол |
51,4 |
17,4% |
2,0% |
3,1 |
65 |
|
Рязань |
50,9 |
10,2% |
1,0% |
3,0 |
86 |
|
Брянск |
47,4 |
13,9% |
1,9% |
2,9 |
82 |
|
Смоленск |
47 |
6,3% |
0,9% |
2,7 |
103 |
|
Муром |
45 |
10,3% |
1,6% |
2,4 |
91 |
|
Новомосковск |
43,8 |
4,8% |
1,4% |
2,3 |
95 |
|
Ковров |
43,7 |
12,3% |
2,6% |
2,4 |
94 |
|
Рыбинск |
38,5 |
-1,5% |
0,5% |
1,9 |
104 |
|
Красногорск |
169,4 |
21,8% |
2,1% |
10,9 |
66 |
|
Реутов |
167,3 |
16,1% |
2,4% |
10,5 |
64 |
|
Долгопрудный |
158,5 |
25,2% |
1,0% |
9,4 |
66 |
|
Одинцово |
157,9 |
24,3% |
2,1% |
9,6 |
62 |
|
Химки |
157,5 |
19,0% |
1,9% |
9,5 |
66 |
|
Мытищи |
145,3 |
24,5% |
3,3% |
8,7 |
62 |
|
Люберцы |
142,8 |
18,9% |
1,0% |
8,0 |
59 |
|
Королев |
122,8 |
19,6% |
2,1% |
7,4 |
65 |
|
Балашиха |
119,5 |
20,6% |
2,2% |
6,8 |
66 |
|
Подольск |
118,2 |
21,5% |
3,1% |
6,6 |
58 |
|
Домодедово |
117,6 |
25,0% |
-0,2% |
6,6 |
62 |
|
Пушкино |
115 |
24,5% |
1,7% |
6,7 |
61 |
|
Жуковский |
105,3 |
12,5% |
2,8% |
6,4 |
71 |
|
Раменское |
102,5 |
17,5% |
1,3% |
6,1 |
63 |
|
Щелково |
95,5 |
20,0% |
3,0% |
5,2 |
65 |
|
Сергиев Посад |
82,5 |
16,2% |
4,2% |
5,0 |
69 |
|
Коломна |
76,6 |
20,1% |
2,0% |
4,2 |
69 |
|
Серпухов |
70,8 |
22,3% |
3,4% |
4,0 |
77 |
|
Ногинск |
70,5 |
13,7% |
1,0% |
3,8 |
79 |
|
Электросталь |
68 |
8,5% |
1,2% |
3,6 |
76 |
|
Орехово-Зуево |
56,2 |
10,8% |
2,2% |
2,7 |
65 |
|
Города Северо-Западного ФО |
|||||
|
Санкт-Петербург |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
10,3 |
62 |
|
Калининград |
78,7 |
24,1% |
2,9% |
5,1 |
95 |
|
Северодвинск |
75,9 |
10,2% |
1,5% |
4,3 |
89 |
|
Архангельск |
65 |
3,2% |
-0,2% |
3,6 |
90 |
|
Петрозаводск |
63,9 |
25,5% |
1,1% |
3,9 |
78 |
|
Мурманск |
60,5 |
12,0% |
0,2% |
3,3 |
81 |
|
Сыктывкар |
59,9 |
5,5% |
0,7% |
3,3 |
98 |
|
Череповец |
54,9 |
31,7% |
0,4% |
3,1 |
58 |
|
Вологда |
51,7 |
10,7% |
1,4% |
2,9 |
90 |
|
Великий Новгород |
50,3 |
12,8% |
1,4% |
3,1 |
91 |
|
Города Южного ФО |
|||||
|
Сочи |
171 |
13,9% |
2,3% |
11,9 |
95 |
|
Севастополь |
112,8 |
19,9% |
2,1% |
7,3 |
82 |
|
Симферополь |
86,1 |
9,0% |
1,2% |
5,2 |
72 |
|
Краснодар |
74,3 |
11,6% |
1,1% |
4,7 |
77 |
|
Новороссийск |
74 |
8,5% |
0,8% |
4,4 |
99 |
|
Ростов-на-Дону |
65,7 |
6,1% |
0,6% |
3,8 |
92 |
|
Волгоград |
53,4 |
5,7% |
0,9% |
3,1 |
102 |
|
Батайск |
50,4 |
5,2% |
-0,6% |
2,7 |
114 |
|
Астрахань |
48,7 |
13,5% |
0,8% |
3,1 |
91 |
|
Волжский |
46 |
11,7% |
1,1% |
2,5 |
92 |
|
Таганрог |
42 |
4,2% |
1,9% |
2,3 |
93 |
|
Волгодонск |
37 |
1,1% |
0,8% |
2,1 |
109 |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
|||||
|
Пятигорск |
61,9 |
5,8% |
2,1% |
4,2 |
134 |
|
Кисловодск |
56,8 |
6,8% |
0,9% |
3,4 |
136 |
|
Ставрополь |
55 |
15,8% |
1,9% |
3,5 |
69 |
|
Ессентуки |
53,1 |
10,6% |
0,6% |
3,5 |
127 |
|
Нальчик |
49,9 |
12,1% |
0,0% |
2,8 |
132 |
|
Города Приволжского ФО |
|||||
|
Казань |
93,7 |
14,4% |
2,3% |
6,2 |
77 |
|
Нижний Новгород |
84,5 |
21,8% |
2,4% |
5,1 |
68 |
|
Уфа |
76,6 |
7,7% |
0,9% |
4,7 |
82 |
|
Самара |
63,7 |
6,3% |
0,5% |
3,8 |
85 |
|
Пермь |
61,9 |
8,2% |
1,1% |
3,5 |
81 |
|
Альметьевск |
59,8 |
11,4% |
0,8% |
3,7 |
102 |
|
Набережные Челны |
57,1 |
5,9% |
1,1% |
3,3 |
86 |
|
Пенза |
56,9 |
15,7% |
2,7% |
3,2 |
75 |
|
Ижевск |
56,1 |
7,5% |
0,2% |
3,0 |
80 |
|
Чебоксары |
50,3 |
6,3% |
0,8% |
3,0 |
117 |
|
Киров |
49 |
6,5% |
1,2% |
2,7 |
79 |
|
Саратов |
48,9 |
8,4% |
0,6% |
2,8 |
80 |
|
Ульяновск |
48,6 |
10,7% |
0,8% |
2,8 |
88 |
|
Октябрьский |
48,4 |
3,2% |
0,8% |
2,5 |
94 |
|
Оренбург |
47,8 |
4,4% |
0,2% |
2,6 |
99 |
|
Тольятти |
45,8 |
7,0% |
1,1% |
2,7 |
96 |
|
Энгельс |
45,3 |
6,1% |
0,4% |
2,7 |
88 |
|
Йошкар-Ола |
45 |
5,1% |
0,7% |
2,7 |
111 |
|
Дзержинск |
44,8 |
6,9% |
0,7% |
2,3 |
93 |
|
Новочебоксарск |
40,9 |
3,5% |
0,2% |
2,2 |
100 |
|
Нефтекамск |
40,6 |
2,0% |
1,2% |
2,1 |
118 |
|
Воткинск |
39,3 |
2,9% |
0,5% |
2,0 |
141 |
|
Балаково |
37,7 |
7,1% |
0,3% |
2,0 |
90 |
|
Димитровград |
37,3 |
-0,3% |
-0,8% |
1,9 |
101 |
|
Города Уральского ФО |
|||||
|
Нефтеюганск |
89,4 |
10,1% |
1,5% |
5,3 |
120 |
|
Сургут |
87,6 |
12,9% |
2,0% |
5,8 |
72 |
|
Екатеринбург |
79,2 |
9,8% |
1,5% |
4,9 |
75 |
|
Тюмень |
75,3 |
11,9% |
1,2% |
5,0 |
97 |
|
Нижневартовск |
66,8 |
12,3% |
1,5% |
4,3 |
92 |
|
Стерлитамак |
46,4 |
7,4% |
1,1% |
2,5 |
130 |
|
Челябинск |
44,5 |
7,2% |
0,9% |
2,6 |
94 |
|
Курган |
43,6 |
7,1% |
1,6% |
2,4 |
96 |
|
Первоуральск |
41,3 |
3,3% |
0,2% |
2,3 |
102 |
|
Нижний Тагил |
40,1 |
4,4% |
0,5% |
2,1 |
97 |
|
Магнитогорск |
37,8 |
8,0% |
1,1% |
2,1 |
83 |
|
Миасс |
37,6 |
5,3% |
-1,8% |
2,1 |
91 |
|
Города Сибирского ФО |
|||||
|
Иркутск |
85,7 |
22,3% |
2,5% |
5,3 |
68 |
|
Новосибирск |
80,6 |
12,4% |
1,4% |
4,9 |
67 |
|
Красноярск |
73,6 |
18,5% |
2,6% |
4,6 |
66 |
|
Томск |
70,9 |
18,8% |
2,6% |
4,2 |
95 |
|
Барнаул |
61 |
20,3% |
2,0% |
3,5 |
68 |
|
Омск |
60 |
26,3% |
3,3% |
3,4 |
69 |
|
Абакан |
58,7 |
12,2% |
0,5% |
3,8 |
119 |
|
Кемерово |
58,5 |
19,4% |
2,5% |
3,6 |
74 |
|
Ангарск |
52,5 |
15,9% |
1,2% |
3,0 |
95 |
|
Новокузнецк |
51,1 |
16,9% |
2,0% |
2,9 |
76 |
|
Норильск |
44,5 |
18,0% |
1,6% |
2,6 |
67 |
|
Бийск |
40,9 |
12,4% |
2,5% |
2,3 |
114 |
|
Города Дальневосточного ФО |
|||||
|
Владивосток |
137,2 |
12,1% |
0,4% |
8,1 |
117 |
|
Южно-Сахалинск |
120,8 |
10,6% |
-0,4% |
7,1 |
84 |
|
Хабаровск |
98 |
16,8% |
2,7% |
5,5 |
79 |
|
Благовещенск |
92,9 |
22,4% |
2,4% |
5,7 |
88 |
|
Якутск |
90,3 |
3,0% |
0,2% |
5,8 |
74 |
|
Улан-Удэ |
69,4 |
27,8% |
3,6% |
3,9 |
75 |
|
Чита |
68,9 |
27,6% |
4,1% |
4,3 |
92 |
|
Находка |
66,2 |
10,7% |
0,8% |
3,7 |
91 |
|
Комсомольск-на-Амуре |
45,6 |
3,9% |
0,0% |
2,4 |
106 |
Источник: Аналитический центр Циан
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2020 году уровень вакантности на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга достиг 15,7% - это максимальное значение за последние пять лет. При этом количество закрытий в прошедшем году увеличилось в 3,5 раза, а новые магазины и заведения общепита открывались на 30% чаще.
По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Северной Столицы достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7% – увеличившись за год на 7,6 п.п. Рост вакантности стал следствием пандемии коронавируса и связанными с ней ограничениями в деятельности предприятий торговли и общепита. Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений выросла на 5,9 п.п. и достигла 12,9%. В последующие два квартала уровень вакантности увеличивался более сдержанными темпами.
Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий пришлась на сферу общественного питания: там количество закрытий увеличилось в 7 раз. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.
При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 помещений. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. Также в 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.
По данным Colliers International, самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Старо-Невском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Старо-Невского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.
Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень вакантности Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».
13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir.
Уровень вакантности Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%, увеличившись за год на 9,9 п.п. Всего за год на улице закрылись 11 помещений, в основном, это предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной, 13 – переехал на Старо-Невский проспект, 113.
Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год вырос на 5.8 п.п. и к концу года достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».
Самый небольшой рост вакантности наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим. Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания, половина из которых перестали работать в IV квартале. Большинство открытий новых кафе на этой улице произошло в I квартале 2020 года. В IV квартале на Рубинштейна, 27 появился новый ресторан GUCCI от DEL MAR.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.
«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте, 23 и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С., 57, – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Особенно восхищает оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции. Арендаторы этого сегмента по-прежнему сохраняют интерес к помещениям street-retail. В целом, высокий уровень вакантность – это возможность для всех игроков рынка выйти на главные улицы города, и мы ожидаем, что спрос на помещения street-retail в 2021 году будет расти».
Арендные ставки на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга
|
IV квартал 2020 г. |
IV квартал 2019 г. |
|||
|
Основные торговые коридоры |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
|
Невский пр-т |
4500 |
10000 |
7000 |
18000 |
|
Старо-Невский пр-т |
2000 |
4000 |
2500 |
5000 |
|
Большой пр-т П.С. |
2000 |
4500 |
2000 |
4000 |
|
Большая Конюшенная ул. |
3000 |
5000 |
3500 |
5000 |
|
Рубинштейна ул. |
3000 |
5000 |
3000 |
6000 |
Источник: Colliers International