Число городов со средней ценой кв.м 150 тыс. р. на вторичном рынке увеличилось за год в 4 раза
Аналитики Циан подвели итоги января 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра, несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% - до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%.
В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
Важное уточнение по методике. В предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производили по средневзвешенной цене кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях, “средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом” выше “средней по городам” (~95 против ~70 тыс. руб.)
- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в январе 2021 года на 1,5% - до 70 тыс. рублей. За год (в сравнении с январем 2020 года) рост – на 14%.
- Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за год 18% – до 4,14 млн рублей.
- За год число российских городов со средней стоимостью кв. м от 150 тыс. рублей увеличилось с 2 до 8. В Московской области в 2021 году в пяти городах средняя цена кв. м впервые преодолела отметку в 150 тыс. рублей.
- Недвижимость столичных агломераций растет в цене быстрее, чем в регионах.
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ. Недвижимость Центрального ФО дорожает быстрее других (+1,8% за месяц).
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%.
- Стартовая средняя стоимость новых квартир в январе 2020 года составила в РФ 74,3 тыс. рублей – в январе 2020 года «новинки» выходили на вторичный рынок в среднем по 66 тыс. рублей. Рост за год – на 12,5%.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней.
- Несмотря на новогодние каникулы, продавцы продолжили повышать цены
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила в январе 2020 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. В сравнении с декабрем 2020 года цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. руб.). В годовой динамике рост составил 14% - с 61,4 тыс. рублей. Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время новогодних праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале января. Для сравнения – в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3% против 1,5% в январе 2021 года.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади в 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1 %), с начала года – на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%)
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
61,4 |
68,9 |
70,0 |
1,5% |
14,0% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,51 |
4,10 |
4,14 |
1,0% |
17,9% |
|
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,0 |
58,9 |
58,7 |
-0,3% |
4,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Сочи - самый дорогой после Москвы город. За год число городов с ценой кв. м от 150 тыс. увеличилось с 2 до 8
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% - до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (население от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц и +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем в 144 тыс. рублей.
В целом по всей России сегодня насчитывается 8 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше пяти подмосковных, в список также входят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Год назад – в январе 2020 года – было всего два города с ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи. Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) – Санкт-Петербург с показателем в 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.
Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год – на 11,9% - до 59,9 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц – на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (цены и рост в итоговой таблице).
Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра за год на 12,9%, за месяц – на 1,3% - до 62,7 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за месяц и за год – в Иркутске, Хабаровске, Пензе.
Города столичных агломераций показывают больший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с большей платежеспособностью населения, но и активной девелоперской деятельностью – вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования. В регионах за счет меньшего объема первичного рынка, цены на вторичном рынке растут за счет снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
||
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
|||
|
Москва |
215,0 |
252,6 |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
|
Московская область |
96,2 |
112,9 |
115,2 |
19,8% |
2,0% |
|
Санкт-Петербург |
127,0 |
146,8 |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
|
Города вне столичных агломераций |
53,5 |
59,1 |
59,9 |
11,9% |
1,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
61,8 |
68,5 |
69,6 |
12,7% |
1,6% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
55,5 |
61,8 |
62,7 |
12,9% |
1,3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ
По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир средняя стоимость кв. м за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 - зафиксирован прирост.
Во всех городах с населением от 500 тыс. человек, цены в январе повысились. Наименьший прирост показали города: Махачкала, Ижевск, Оренбург (+0,2%). Наибольший рост цен в городах с населением от полумиллиона человек – в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).
В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены отмечено в Миассе (Уральский ФО), -1,8%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО), +5,7%, где также действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует наращивать цены. В 2020 году в данном федеральном округе было выдано на треть больше ипотек, чем в 2019 году.
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Центральном (+1,8% за месяц) и в Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Рост цен отмечен абсолютно по всем федеральных округам, наименьший – в Северо-Кавказском, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе – за счет востребованности ИЖС (60% жилья вводится населением, в целом по РФ – 45%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
|
Федеральный округ |
Средняя стоимость кв. м, январь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, декабрь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, январь 2021 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Города Центрального ФО |
75,3 |
87,0 |
88,6 |
17,7% |
1,8% |
|
Города Дальневосточного ФО |
76,3 |
86,2 |
87,4 |
14,5% |
1,4% |
|
Города Южного ФО |
64,1 |
70,2 |
71,2 |
11,0% |
1,3% |
|
Города Северо-Западного ФО |
60,0 |
68,3 |
69,2 |
15,3% |
1,3% |
|
Города Сибирского ФО |
49,2 |
56,3 |
57,3 |
16,5% |
1,7% |
|
Города Уральского ФО |
50,5 |
54,5 |
55,2 |
9,2% |
1,2% |
|
Города Приволжского ФО |
47,8 |
51,3 |
51,9 |
8,5% |
1,2% |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
47,7 |
51,4 |
51,9 |
8,8% |
1,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%. Средняя стартовая стоимость «новинок» рынка – выросла на 12,5%
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020 года снизился на 4,4%, в годовой динамике – на 12%. Аналитики отмечают, что в общей сложности в 2020 году продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом число квартир (-2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020 года – в полтора раза) – эти два фактора и привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке РФ.
В городах-миллионниках предложение вымывается активнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение отмечено по всем городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью проживающих от полумиллиона до миллиона человек, объем предложения сократился незначительно – на уровне 2%.
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В январе 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020 года показатель был ниже на 4,8% - на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020 года) прирост составил 12,5% - тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в среднем по РФ по 66 тыс. рублей.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней
Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке РФ – почти три месяца (87 дней). Быстрее покупателя находят для однокомнатных квартир (75 дней). Двухкомнатное жилье экспонируется в среднем по РФ 83 дня, трёхкомнатное – 96 дней, многокомнатное – 119 дней.
При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020 года по январь 2021 года. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет “свежих” объявлений, не прошедших полноценный “цикл реализации”.
Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим городам РФ: за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Сложнее найти покупателя в Волгограде (102 дня в среднем).
В городах с численностью населения от полумиллиона до миллиона человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели среди них – в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).
В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) минимальные сроки экспозиции на вторичном рынке отмечены для Череповца, Подольска (58 дней) и Люберец (59). Максимальные по стране – в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).
«Прирост средней стоимости в январе 2020 года выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С одной стороны, причина – в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры со средней стоимостью выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в январе 2020 года
|
Город |
Ср. цена кв. м, январь 2020 год, тыс. руб. |
Динамика цен за год |
Динамика цен за месяц |
Средний бюджет предложения, тыс. р., январь 2020 |
Средний срок экспозиции |
|
Города Центрального ФО |
|||||
|
Москва |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
16,4 |
67 |
|
Тула |
75,9 |
15,5% |
1,6% |
4,5 |
79 |
|
Белгород |
70,8 |
19,8% |
2,3% |
4,7 |
73 |
|
Воронеж |
62,6 |
22,3% |
2,8% |
3,7 |
68 |
|
Владимир |
62,5 |
13,0% |
1,6% |
3,7 |
78 |
|
Калуга |
61,1 |
4,1% |
0,3% |
3,5 |
88 |
|
Курск |
60 |
25,8% |
1,9% |
3,7 |
82 |
|
Ярославль |
58,2 |
11,3% |
0,5% |
3,3 |
89 |
|
Орел |
57,3 |
24,6% |
2,1% |
3,5 |
78 |
|
Тамбов |
56,9 |
20,0% |
2,3% |
3,4 |
95 |
|
Тверь |
56,3 |
8,9% |
1,1% |
3,5 |
90 |
|
Кострома |
55,9 |
15,3% |
1,8% |
3,2 |
135 |
|
Липецк |
53,1 |
13,7% |
1,0% |
3,3 |
84 |
|
Иваново |
52,2 |
15,7% |
3,4% |
3,0 |
72 |
|
Старый Оскол |
51,4 |
17,4% |
2,0% |
3,1 |
65 |
|
Рязань |
50,9 |
10,2% |
1,0% |
3,0 |
86 |
|
Брянск |
47,4 |
13,9% |
1,9% |
2,9 |
82 |
|
Смоленск |
47 |
6,3% |
0,9% |
2,7 |
103 |
|
Муром |
45 |
10,3% |
1,6% |
2,4 |
91 |
|
Новомосковск |
43,8 |
4,8% |
1,4% |
2,3 |
95 |
|
Ковров |
43,7 |
12,3% |
2,6% |
2,4 |
94 |
|
Рыбинск |
38,5 |
-1,5% |
0,5% |
1,9 |
104 |
|
Красногорск |
169,4 |
21,8% |
2,1% |
10,9 |
66 |
|
Реутов |
167,3 |
16,1% |
2,4% |
10,5 |
64 |
|
Долгопрудный |
158,5 |
25,2% |
1,0% |
9,4 |
66 |
|
Одинцово |
157,9 |
24,3% |
2,1% |
9,6 |
62 |
|
Химки |
157,5 |
19,0% |
1,9% |
9,5 |
66 |
|
Мытищи |
145,3 |
24,5% |
3,3% |
8,7 |
62 |
|
Люберцы |
142,8 |
18,9% |
1,0% |
8,0 |
59 |
|
Королев |
122,8 |
19,6% |
2,1% |
7,4 |
65 |
|
Балашиха |
119,5 |
20,6% |
2,2% |
6,8 |
66 |
|
Подольск |
118,2 |
21,5% |
3,1% |
6,6 |
58 |
|
Домодедово |
117,6 |
25,0% |
-0,2% |
6,6 |
62 |
|
Пушкино |
115 |
24,5% |
1,7% |
6,7 |
61 |
|
Жуковский |
105,3 |
12,5% |
2,8% |
6,4 |
71 |
|
Раменское |
102,5 |
17,5% |
1,3% |
6,1 |
63 |
|
Щелково |
95,5 |
20,0% |
3,0% |
5,2 |
65 |
|
Сергиев Посад |
82,5 |
16,2% |
4,2% |
5,0 |
69 |
|
Коломна |
76,6 |
20,1% |
2,0% |
4,2 |
69 |
|
Серпухов |
70,8 |
22,3% |
3,4% |
4,0 |
77 |
|
Ногинск |
70,5 |
13,7% |
1,0% |
3,8 |
79 |
|
Электросталь |
68 |
8,5% |
1,2% |
3,6 |
76 |
|
Орехово-Зуево |
56,2 |
10,8% |
2,2% |
2,7 |
65 |
|
Города Северо-Западного ФО |
|||||
|
Санкт-Петербург |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
10,3 |
62 |
|
Калининград |
78,7 |
24,1% |
2,9% |
5,1 |
95 |
|
Северодвинск |
75,9 |
10,2% |
1,5% |
4,3 |
89 |
|
Архангельск |
65 |
3,2% |
-0,2% |
3,6 |
90 |
|
Петрозаводск |
63,9 |
25,5% |
1,1% |
3,9 |
78 |
|
Мурманск |
60,5 |
12,0% |
0,2% |
3,3 |
81 |
|
Сыктывкар |
59,9 |
5,5% |
0,7% |
3,3 |
98 |
|
Череповец |
54,9 |
31,7% |
0,4% |
3,1 |
58 |
|
Вологда |
51,7 |
10,7% |
1,4% |
2,9 |
90 |
|
Великий Новгород |
50,3 |
12,8% |
1,4% |
3,1 |
91 |
|
Города Южного ФО |
|||||
|
Сочи |
171 |
13,9% |
2,3% |
11,9 |
95 |
|
Севастополь |
112,8 |
19,9% |
2,1% |
7,3 |
82 |
|
Симферополь |
86,1 |
9,0% |
1,2% |
5,2 |
72 |
|
Краснодар |
74,3 |
11,6% |
1,1% |
4,7 |
77 |
|
Новороссийск |
74 |
8,5% |
0,8% |
4,4 |
99 |
|
Ростов-на-Дону |
65,7 |
6,1% |
0,6% |
3,8 |
92 |
|
Волгоград |
53,4 |
5,7% |
0,9% |
3,1 |
102 |
|
Батайск |
50,4 |
5,2% |
-0,6% |
2,7 |
114 |
|
Астрахань |
48,7 |
13,5% |
0,8% |
3,1 |
91 |
|
Волжский |
46 |
11,7% |
1,1% |
2,5 |
92 |
|
Таганрог |
42 |
4,2% |
1,9% |
2,3 |
93 |
|
Волгодонск |
37 |
1,1% |
0,8% |
2,1 |
109 |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
|||||
|
Пятигорск |
61,9 |
5,8% |
2,1% |
4,2 |
134 |
|
Кисловодск |
56,8 |
6,8% |
0,9% |
3,4 |
136 |
|
Ставрополь |
55 |
15,8% |
1,9% |
3,5 |
69 |
|
Ессентуки |
53,1 |
10,6% |
0,6% |
3,5 |
127 |
|
Нальчик |
49,9 |
12,1% |
0,0% |
2,8 |
132 |
|
Города Приволжского ФО |
|||||
|
Казань |
93,7 |
14,4% |
2,3% |
6,2 |
77 |
|
Нижний Новгород |
84,5 |
21,8% |
2,4% |
5,1 |
68 |
|
Уфа |
76,6 |
7,7% |
0,9% |
4,7 |
82 |
|
Самара |
63,7 |
6,3% |
0,5% |
3,8 |
85 |
|
Пермь |
61,9 |
8,2% |
1,1% |
3,5 |
81 |
|
Альметьевск |
59,8 |
11,4% |
0,8% |
3,7 |
102 |
|
Набережные Челны |
57,1 |
5,9% |
1,1% |
3,3 |
86 |
|
Пенза |
56,9 |
15,7% |
2,7% |
3,2 |
75 |
|
Ижевск |
56,1 |
7,5% |
0,2% |
3,0 |
80 |
|
Чебоксары |
50,3 |
6,3% |
0,8% |
3,0 |
117 |
|
Киров |
49 |
6,5% |
1,2% |
2,7 |
79 |
|
Саратов |
48,9 |
8,4% |
0,6% |
2,8 |
80 |
|
Ульяновск |
48,6 |
10,7% |
0,8% |
2,8 |
88 |
|
Октябрьский |
48,4 |
3,2% |
0,8% |
2,5 |
94 |
|
Оренбург |
47,8 |
4,4% |
0,2% |
2,6 |
99 |
|
Тольятти |
45,8 |
7,0% |
1,1% |
2,7 |
96 |
|
Энгельс |
45,3 |
6,1% |
0,4% |
2,7 |
88 |
|
Йошкар-Ола |
45 |
5,1% |
0,7% |
2,7 |
111 |
|
Дзержинск |
44,8 |
6,9% |
0,7% |
2,3 |
93 |
|
Новочебоксарск |
40,9 |
3,5% |
0,2% |
2,2 |
100 |
|
Нефтекамск |
40,6 |
2,0% |
1,2% |
2,1 |
118 |
|
Воткинск |
39,3 |
2,9% |
0,5% |
2,0 |
141 |
|
Балаково |
37,7 |
7,1% |
0,3% |
2,0 |
90 |
|
Димитровград |
37,3 |
-0,3% |
-0,8% |
1,9 |
101 |
|
Города Уральского ФО |
|||||
|
Нефтеюганск |
89,4 |
10,1% |
1,5% |
5,3 |
120 |
|
Сургут |
87,6 |
12,9% |
2,0% |
5,8 |
72 |
|
Екатеринбург |
79,2 |
9,8% |
1,5% |
4,9 |
75 |
|
Тюмень |
75,3 |
11,9% |
1,2% |
5,0 |
97 |
|
Нижневартовск |
66,8 |
12,3% |
1,5% |
4,3 |
92 |
|
Стерлитамак |
46,4 |
7,4% |
1,1% |
2,5 |
130 |
|
Челябинск |
44,5 |
7,2% |
0,9% |
2,6 |
94 |
|
Курган |
43,6 |
7,1% |
1,6% |
2,4 |
96 |
|
Первоуральск |
41,3 |
3,3% |
0,2% |
2,3 |
102 |
|
Нижний Тагил |
40,1 |
4,4% |
0,5% |
2,1 |
97 |
|
Магнитогорск |
37,8 |
8,0% |
1,1% |
2,1 |
83 |
|
Миасс |
37,6 |
5,3% |
-1,8% |
2,1 |
91 |
|
Города Сибирского ФО |
|||||
|
Иркутск |
85,7 |
22,3% |
2,5% |
5,3 |
68 |
|
Новосибирск |
80,6 |
12,4% |
1,4% |
4,9 |
67 |
|
Красноярск |
73,6 |
18,5% |
2,6% |
4,6 |
66 |
|
Томск |
70,9 |
18,8% |
2,6% |
4,2 |
95 |
|
Барнаул |
61 |
20,3% |
2,0% |
3,5 |
68 |
|
Омск |
60 |
26,3% |
3,3% |
3,4 |
69 |
|
Абакан |
58,7 |
12,2% |
0,5% |
3,8 |
119 |
|
Кемерово |
58,5 |
19,4% |
2,5% |
3,6 |
74 |
|
Ангарск |
52,5 |
15,9% |
1,2% |
3,0 |
95 |
|
Новокузнецк |
51,1 |
16,9% |
2,0% |
2,9 |
76 |
|
Норильск |
44,5 |
18,0% |
1,6% |
2,6 |
67 |
|
Бийск |
40,9 |
12,4% |
2,5% |
2,3 |
114 |
|
Города Дальневосточного ФО |
|||||
|
Владивосток |
137,2 |
12,1% |
0,4% |
8,1 |
117 |
|
Южно-Сахалинск |
120,8 |
10,6% |
-0,4% |
7,1 |
84 |
|
Хабаровск |
98 |
16,8% |
2,7% |
5,5 |
79 |
|
Благовещенск |
92,9 |
22,4% |
2,4% |
5,7 |
88 |
|
Якутск |
90,3 |
3,0% |
0,2% |
5,8 |
74 |
|
Улан-Удэ |
69,4 |
27,8% |
3,6% |
3,9 |
75 |
|
Чита |
68,9 |
27,6% |
4,1% |
4,3 |
92 |
|
Находка |
66,2 |
10,7% |
0,8% |
3,7 |
91 |
|
Комсомольск-на-Амуре |
45,6 |
3,9% |
0,0% |
2,4 |
106 |
Источник: Аналитический центр Циан
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек в разных сегментах рынка, тогда как в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Таким образом, предложение новых проектов увеличилось на 72%. Однако на фоне высокого спроса число квартир в продаже за тот же период сократилось на 17%.
В III квартале 2020 года, несмотря на предшествующий период турбулентности, связанный с ухудшением экономической ситуации и пандемией коронавируса, московские застройщики начали реализацию большего числа проектов новостроек, чем в аналогичный период более благополучного 2019 года. В июле-сентябре столичный рынок жилья пополнился 31 новым проектом, тогда как в июле-сентябре 2019 года их было 18. Таким образом, выход новых проектов увеличился за год на 72%. В комфорт-классе появилось 16 проектов, тогда как год назад – 12. В бизнес-классе застройщики начали продажи шести проектов против четырех год назад. В премиум- и элитном классе стартовала реализация шести и трех проектов соответственно, тогда как год назад в этих сегментах появилось по одному объекту.
«Конец лета и осень 2020 года характеризуется растущей активностью застройщиков в Новомосковском округе Москвы, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Если за первые девять месяцев 2019 года в продаже появился только один новый проект, то за аналогичный период 2020 года началась реализация четырех жилых комплексов. В их числе – первые два дома ЖК «Прокшино», в рамках которых будет построено 10 жилых корпусов. Кроме того, мы готовим к выходу на рынок 12 корпусов в ЖК «Испанские кварталы», 4 корпуса в ЖК «Скандинавия» и 2 – в ЖК «Белые ночи». Рост объемов нового предложения связан с окончанием режима самоизоляции и адаптацией к механизмам проектного финансирования. Активность девелоперов должна несколько сдержать цены на жилье, которые растут на фоне повышенного спроса».
Тем не менее суммарное предложение квартир на Московском рынке новостроек снизилось. В III квартале в московских новостройках на разной стадии готовности застройщики продавали 42,9 тыс. квартир. Год назад предложение оценивалось в 51,9 тыс. квартир. Таким образом, показатель сократился на 17%.
В наибольшей степени уменьшилось предложение в новостройках бизнес-класса. Год назад в этом сегменте насчитывалось 20 тыс. квартир и апартаментов, а в III квартале 2020 года – 14,9 тыс. (-25%). Также изменилось предложение в премиальном и элитном сегменте. За год количество квартир и апартаментов здесь снизилось с 5,2 тыс. до 3,9 тыс. (-25%). В массовом сегменте предложение сократилось с 26,7 тыс. до 24 тыс. (-10%).
Суммарная жилая площадь новых жилых комплексов, которые появились в продаже в III квартале, составила 4,77 млн кв.м. Между тем во II квартале текущего года застройщики начали реализацию проектов общей площадью застройки в 2,2 млн кв.м.
«В третьем квартале темпы прироста числа новых проектов на рынке новостроек Москвы резко возросли, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – У этого процесса несколько причин. Во-первых, это был период выхода из первой волны коронавируса и связанных с ней ограничений, поэтому девелоперы открывали продажи проектов, которые были отложены весной. Во-вторых, в это время начали действовать меры поддержки отрасли – субсидированные ставки по ипотеке и проектному финансированию, которые стимулировали застройщиков запускать новые проекты. В-третьих, с начала реформы долевого строительства, которая вызвала снижение активности застройщиков, прошло уже два года и большинство крупных игроков отрасли к ней уже адаптировалось, что позволяет теперь наращивать объемы строительства».
Аналитики Циан подвели итоги для рынка ипотечного кредитования третьего квартала 2020 года по данным, опубликованным Центробанком. Всего за три месяца выдано полмиллиона ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сентябре 2020 года впервые за всю историю наблюдений объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд рублей за месяц.
- В 3 кв. 2020 года в РФ выдано 499,3 тыс. ипотек (+59% за год) на общую сумму 1,26 трлн рублей (+80%). Сегмент новостроек по количеству ипотек за год показал почти двукратный прирост: +90%, вторичный рынок за год вырос в полтора раза: на 48%. За квартал прирост был на уровне 70% по всем сегментам.
- В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
- 31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на объекты вторичного рынка. Смещение ипотечного спроса на «первичку» прекратилось. Наибольшая доля ипотек на «первичке» приходится на Севастополь, Санкт-Петербург и Крым.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,5 млн рублей. На первичном рынке средний займ обновил максимум – 3,2 млн рублей. Это на 900 тыс. р. больше, чем на вторичном рынке.
- Срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев. Привлекают ипотеку на максимальный срок в Севастополе, минимальный - в Карачаево-Черкесии.
- Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов. В лидерах - Москва, Московская область и Санкт-Петербург. Абсолютно по всем субъектам РФ выросло число ипотек в годовой динамике.
- Задолженность по ипотечным кредитам за год выросла на 19% - до 8,6 трлн рублей. Доля просроченной задолженности стабильна – 0,9%. В сегменте новостроек она составляет всего 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
1. За третий квартал выдано полмиллиона ипотек
Льготная ипотека на первичном рынке привела к рекордному количеству ипотечных сделок в России. В 3 кв. 2020 года было выдано 499,3 тыс. ипотек на общую сумму 1,26 трлн рублей. В сравнении с прошлым кварталом (2 кв. 2020 года) количество выданных ипотек увеличилось на 59%, а в объеме денежных средств – на 86%. В годовой динамике (относительно 3 кв. 2019 года) количество кредитных сделок выросло на 59%, а объем – на 80%.
На первичном рынке выдано 155 тыс. ипотек (+72,7% за квартал и +90% за год). Объем выданных кредитов (481 млрд рублей) за квартал вырос почти в два раза – на 95%, а в годовой динамике рынок вырос более чем в два раза: на 116%. Это абсолютный рекорд за всю историю.
На вторичном рынке также обновлен максимум: за третий квартал было выдано 344 тыс. ипотек: за квартал спрос вырос на 70%, за год - на 48%. В денежном выражении (776,5 млрд руб.) рост существеннее: +80% за квартал и +64% за год.
31% ипотек выдано на новостройки, остальные 69% - на вторичном рынке.
Каждый месяц третьего квартала количество выданных ипотек по РФ обновляло новый рекорд: июль -146 тыс. кредитов (+52% за год), август: 154,5 тыс. (+54% за год), сентябрь: 198,7 тыс. (+86%). Таким образом, 40% всех ипотек были выданы в сентябре 2020 года. В сентябре 2020 года впервые объем выдачи ипотеки превысил 500 млрд (503 млрд рублей).
2. Смещение ипотечного спроса на «первичку» замедляется
По итогам 3 кв. 2020 года треть российских заемщиков (31%) выбрали квартиру от застройщика, остальные предпочли готовые варианты. Причем в сентябре только 28% ипотек было выдано на новостройки - это стандартные показатели 2019 года, когда не действовали специальные субсидии. Объем кредитования на первичном рынке от общей доли в сентябре также снизился до 35% против 40% в предыдущих месяцах.
Подобная динамика свидетельствует о частичном удовлетворении сложившегося спроса на первичном рынке. Кроме того, в сентябре 2020 года на рынок вышло больше инвесторов, многие из которых выбирали именно готовые квартиры, которые можно сдавать в аренду, компенсируя тем самым упущенную прибыль от возможного размещения средств на депозитах. Кроме того, цены на вторичном рынке не росли так быстро, как в сегменте новостроек, а у продавцов можно было получить скидку (в отличие от застройщиков, которые их сейчас практически не предоставляют).
Доля ипотек на первичном рынке среди всех ипотечных жилищных кредитов
Самая высокая доля ипотек на первичном рынке (среди всего числа выданных жилищных кредитов) в 3 квартале отмечена для Севастополя (48%), Санкт-Петербурга (48%), Крыма (47%), Краснодарского края (45%). Москва также вошла в пятерку лидеров наравне с Калининградской областью и Рязанской областью (по 44%). Ипотека на первичном рынке не пользуется спросом в Чечне (7% ипотек выданы на покупку новостроек), Тыве, Томской области, Ингушетии (по 11%). Наблюдается прямо пропорциональная зависимость между объемов строительства и ввода с долей ипотеки на первичном рынке.
3. Несмотря на льготную ипотеку, сумма кредита не снижается
Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам. В сентябре 2020 года средний размер ипотечного кредита по РФ достиг максимального значения – 3,2 млн рублей. Показатель увеличивается уже четвертый месяц подряд – с мая 2020 года, когда и начала действовать субсидия.
Средний займ «на первичке» практически на миллион рублей (900 тысяч) выше, чем на вторичном рынке, где в кредит берут сегодня около 2,3 млн рублей. На вторичном рынке средние суммы ипотеки ниже за счет высокой доли альтернативных сделок – новая квартира часто приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит нужно брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.
В целом по рынку заемщики привлекают 2,5 млн рублей – эта сумма стабильная на протяжении всего третьего квартала. В годовой динамике это на 200-300 тыс. рублей выше.
Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в 2020 гг.
Наибольшие суммы в ипотеку на покупку новостроек традиционно берут жители Москвы – в 3 кв. 2020 года сумма составила 5,8 млн рублей. В Московской области – 4,6 млн. Небольшие кредиты на жилье привлекают жители (в среднем 2 млн рублей) берут жители Марий Эл и Алтайского края.
В целом по рынку (с учетом первичного и вторичного сегментов) жители следующих регионов брали самые большие ипотечные кредиты (в 3 кв. 2020 года): Москва (5,4 млн рублей), Московская область (3,7 млн), Сахалинская область (3,7 млн), Санкт-Петербург (3,5 млн) и Чукотский АО (3,1 млн). Минимальные суммы берут в ипотеку жители Чечни и Ингушетии (1,4 млн).
5. Льготная ипотека не помогает: срок кредита на первичном рынке вернулся к апрельским значениям. Ипотеку берут в среднем на 18 лет и 7 месяцев
В сентябре 2020 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам в РФ на первичном рынке составила 5,93%. Относительно марта, до анонса льготной ипотеки, текущая ставка ниже на 1,89 пп. Несмотря на снижение процентов, средний срок кредита (223,3 месяцев) вернулся к показателям апреля, что связано с ростом цен на жилье и необходимостью брать в кредит большую сумму на больший срок.
В отдельных субъектах РФ ипотека выдавалась по ставкам существенно ниже среднерыночных. Минимальные значения зафиксированы в Приморском крае (4,46%), Якутии (4,65%), где действует «Дальневосточная ипотека». Самые дорогие кредиты на первичном рынке – в Ингушетии (7,12%) и Карачаево-Черкесии (6,41%).
В целом по рынку РФ ставка по выданным в сентябре кредитам составила 7,32%. Срок – 219,7 месяцев. Средний срок кредита также варьируется, в зависимости от региона. Максимальный средний срок кредитования (в целом по рынку в сентябре 2020 года), более 20 лет, зафиксирован в Севастополе, Чечне, Кабардино-Балкарии, Крыму. В Москве средний срок кредита составляет 232,2 месяца – чуть более 19 лет.
6. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов
В 3 кв. 2020 года на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 39,9% сделок. Лидерами стали Москва (6,7% от всего рынка, +80% ипотек за год), Московская область (доля 5,5%, +62% ипотек за год), Санкт-Петербург (46% от рынка, +55% за год). В годовой динамике десяток субъектов с наибольшим числом сделок не изменился.
По всем лидирующим по количеству выданных ипотек субъектов отмечена положительная динамика кредитных сделок за год. Наибольший прирост зафиксирован для Москвы (+80%).
Среди всех российских регионов нет ни одного, где в годовой динамике (3 кв. 2020 года против 3 кв. 2019 года) число ипотек снизилось. Минимальный рост (на уровне 24-31%) отмечен для Якутии, Еврейской АО и Ненецкого АО).
Доля просроченной задолженность по ипотеке стабильна – сегодня в целом по РФ она составляет 0,9% от всего объема задолженности. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня – 77,8 млрд рублей (+7% за год). Эксперты отмечают, что более дисциплинированными плательщиками становятся покупатели новостроек: просроченная задолженность от всего объема составляет в данном сегменте 0,4%. На вторичном рынке – 1,1%.
В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке (первичный и вторичный рынки) отмечена в Карачаево-Черкесии (4,3% от общего объема задолженности по субъекту – просроченная), Калининградской области (3,5%) и Северной Осетии (2,7%). Регионы с минимальной долей «просрочки»: Ненецкий и Чукотский АО (по 0,2%).
«Субсидирование ипотечных ставок в сегменте новостроек на первом этапе позволило снизить как срок кредита, так и средний размер займа, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Льготная ипотека действительно увеличила доступность ипотечного кредитования во втором квартале, однако в третьем квартале из-за роста цен эффект субсидирования нивелируется. Тем не менее, в третьем квартале рекордный спрос на ипотеку был связан с приближением завершения программы кредитования, когда еще не было известно о пролонгации программы. В среднесрочной перспективе спрос будет распределен на большем временном отрезке, что несколько снизит спрос и позволит уменьшить темпы роста цен в сегменте новостроек. Впрочем, даже столь высокая активность на рынке не вызывает опасений в части роста закредитованности. Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому рынок имеет еще большой задел для развития рынка жилищного кредитования”.
Карта регионов по количеству ипотечных сделок в 3 кв. 2020 года https://datawrapper.dwcdn.net/Ne7K8/1/
