На петербургском рынке на треть сократились продажи малогабаритного жилья
Несмотря на все меры поддержки, в 2020 г. петербургский рынок новостроек показал отрицательную динамику по продажам – индикатор реализованных лотов опустился на 13,4 тыс. единиц. Эксперты Urbanus.ru проанализировали природу этого спада. Было установлено, что 58,2% этой разницы приходится на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Таким образом, именно фракция малогабаритного жилья стала главной жертвой кризиса.
В прошлом году спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге резко сузился – на 21,3% – и заметно переформатировался. Во всех планировочных категориях наблюдается ухудшение показателей, но студий это коснулось в наибольшей степени. Их доля уменьшилась почти на четверть – с 30,3 до 24,6 процентного пункта. Соответственно, это повлекло расширение представительства остальных категорий. Сектор однокомнатных квартир и апартаментов прибавил 2,8 процентного пункта, двухкомнатных – 1,0 процентный пункт. Удельный вес лотов с тремя комнатами и более достиг 7,7% (плюс 0,9 процентного пункта).
Распределение спроса по типам планировки
Анализ метражной структуры сделок дает схожую картину. В 2019 г. каждый третий юнит, покупаемый на петербургском рынке, имел площадь до 30 кв. м. За год удельный вес подобной недвижимости утратил 5,7 процентного пункта. Покупательский интерес по большей части сдвинулся в сторону фракции с габаритами 30-60 кв. м. По итогам 2020-го она занимает 58,0% в структуре спроса – на 4,8 процентного пункта больше, чем годом ранее. Немного – на 1,1 процентного пункта – подросла и доля более крупных объектов (от 60 до 90 кв. м). Представительство жилья с метражом 90+ осталось прежним.
Распределение спроса по метражным категориям
Приходится констатировать, что значение студий и небольших квартир, которые ранее всегда были востребованы в Санкт-Петербурге, в 2020-м резко уменьшилось. Этот тренд охватил все районы города. Например, новостройках Петроградского района было продано всего два объекта площадью меньше 30 кв. м. В Центральном районе количество ДДУ в рамках указанной выборки сократилось на 82,6%, в Адмиралтейском – на 81,7%. Среди остальных локаций удельный вес объектов площадью до 30 кв. м сильнее всего уменьшился в Василеостровском (минус 12,2 процентного пункта), Фрунзенском (минус 13,2 процентного пункта), Пушкинском (минус 8,6 процентного пункта), Невском (минус 7,9 процентного пункта) районах.
В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 г. Другие категории также пережили спад, но в их случаях он был выражен слабее. Реализация крупногабаритных лотов сократилась на 25,4%, однокомнатных – на 11,3%, двухкомнатных – на 10,1%. Примечательно, что пул адресов, по которым продаются объекты малого формата, почти не изменился. В 2020 г. их было 136, годом ранее – 137. Почему такие потери понес один из базовых секторов для петербургской индустрии недвижимости? Что стоит за этим явлением? Отчасти оно объясняется вымыванием экспозиции – интенсивный спрос на студии и малометражные квартиры в предыдущие годы привел к временному истощению выборки. Однако в качестве основного фактора следует рассматривать уход с рынка значительной части покупателей с небольшими бюджетами (до 3 млн рублей). Покупательная способность этой аудитории была серьезно подорвана в кризис. Пока что она не может себе позволить ни приобретение жилья на собственные средства, ни обслуживание кредита (даже при условии льготного ипотечного режима. В силу этого обстоятельства застройщики Санкт-Петербурга по оценкам Urbanus.ru не досчитались 23-25 млрд рублей выручки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
С начала 2020 года предложение студий в московских новостройках премиум-класса сократилось на 57%, подсчитали аналитики компании «Метриум». По этому показателю студии опередили все другие типы квартиры и апартаментов в комплексах премиум-класса, предложение которых упало не столь значительно (20-30%).
По итогам III квартала предложение студий на рынке новостроек премиум-класса сократилось на 57%. Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные студии всегда были редким предложением, но сейчас они буквально стали «штучными». Если в конце 2019 года в сегменте было представлено 116 студий, то к концу III квартала 2020 года их предложение снизилось до 50 единиц. Это самый низкий показатель за последние 2,5 года – максимум был в конце 2018 года, когда на рынке было почти 350 таких объектов.
Примечательно, что предложение студий сократилось заметнее, чем у других типов помещений в премиум-классе. Так, количество однокомнатных квартир и апартаментов в продаже снизилось с начала года только на 6%, двухкомнатных – на 27%, трехкомнатных – на 32%, многокомнатных (4+) – на 24%.
Сейчас чаще всего в премиальных новостройках застройщики предлагают двухкомнатные квартиры, которые составляют 30% рынка. За ними следуют однокомнатные квартиры (29%), трехкомнатные и многокомнатные квартиры (19% и 20%). Доля студий опустилась между тем до 2%.
Привлекательность студий может быть связана с их низкой удельной стоимостью, отмечают эксперты «Метриум». Средняя цена «квадрата» в премиальной студии – 472 тыс. рублей, тогда как у однокомнатной квартиры – 502 тыс. рублей, двухкомнатной – 510 тыс. рублей, у трехкомнатной – 622 тыс. рублей, а многокомнатной – 683 тыс. рублей. То есть чем больше объект в премиум-классе, тем выше его удельная стоимость, тогда как в других классах наоборот.
«Студии весьма специфичный продукт для высокобюджетного рынка жилья, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в массовом сегменте и отчасти в бизнес-классе студия – это главным образом антикризисный вариант для тех, у кого нет денег на однокомнатную квартиру, то в премиальном и элитном классах это не так. Студии покупают для очень конкретных и утилитарных целей, скажем, чтобы останавливаться на ночь в Москве рядом с офисом в центре, а не ехать домой в пригород. Нередко обеспеченные жители регионов приобретают студии для временных и нечастых остановок в Москве, а в другое время сдают их в аренду. Студию могут купить как временный перевалочный пункт и для детей, скажем, рядом с вузом. Так или иначе потенциальная аудитория покупателей очень узкая и специфичная, поэтому студии непросто продавать. С этим связана их более низкая стоимость в расчете на квадратный метр. Отчасти это могло стимулировать спрос на них со стороны клиентов, которые покупали их для объединения с соседними недостаточно большими апартаментами или квартирами».
Средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в III квартале составила 16,8 млн рублей (средняя площадь – 35,7 кв.м). Однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем обходились в 28,6 млн рублей (57 кв.м), двухкомнатные – 44,4 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатные – 78,7 млн рублей ( 126,6 кв.м), многокомнатные – 110,1 млн рублей (161,1 кв.м).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке бизнес-класса Москвы объем предложения снизился на 2,5 % площади и на 1,8% лотов за месяц. За год сокращение составило 33% по площади и 36% по количеству лотов.
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЗАО (20,1%), ЮАО (16%) и САО (15,6%). За месяц больше всего объем предложения сократился в ЦАО - на 22,3%, в ЮАО и САО на 6,4% и на 5,6%. В СВАО предложение выросло на 13,8% в результате выхода нового проекта и в СЗАО – на 7,8%.
Более трети экспозиции по-прежнему приходится на 3 района: Даниловский (ЮАО) – 14,9%, Раменки (ЗАО) – 9,7% и Хорошево-Мневники (СЗАО) – 8,7%. Больше всего за месяц сократился размер предложения в районах Пресненский – на 27%, Филевский парк – на 15% и Раменки – на 11%.
По стадиям строительной готовности почти 60% предложения находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии фасадно-отделочных работ - 24,8%, на стадии благоустройства – 12,6% и введено - 21,6%. На начальной стадии строительства находится 27,4% предложения: нулевой цикл – 20,6% и монтаж первых этажей – 6,8%. За отчётный месяц размер предложения на начальной стадии вырос на 10%, а на заключительной сократился на 2,2%.
По итогам октября 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 286,8 тыс. руб. (+2,2% за месяц). За год СВЦ выросла на 17%. С начала 2020 года СВЦ на квартиры бизнес-класса выросла на 16,4%.
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 22,5 млн руб., которая выросла на 1,2% за месяц. За год цена выросла на 22% с 18,5 млн руб.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 234,6 тыс. руб., которая выросла на 1,7% за месяц. Самым дорогим по-прежнему является ЮАО с СВЦ на уровне 320,2 тыс. руб., которая выросла на 2,8%.
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
