Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги третьего квартала 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2020 года составляет 3,7 млн м2. На конец сентября 2020 года свободно около 279 200 м2 или 8,5% от общего объема предложения.
В 3 кв. 2020 введен в эксплуатацию 2-й этап 1-й очереди строительства самого масштабного не спекулятивного офисного проекта в городе – МФК «Лахта Центр» (GLA=80 тыс. м2). До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 74 тыс. м2 офисной недвижимости, в том числе в спекулятивном сегменте — 18 тыс. м2.
Спрос
Основной спрос в 2020 формировали IT компании. В первые девять месяцев по степени активности на рынке аренды офисных помещений сегмент услуг для бизнеса превзошел даже добывающие компании нефтегазового сектора. Главным образом, данный факт был обусловлен двумя факторами: предприятия сферы услуг для бизнеса активно искали более дешевые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек, предприятия нефтегазового сектора, в свою очередь, после локдауна приостановили все сделки по аренде новых площадей. При этом последние по объему спроса спустились в рейтинге на 4-е место, уступив третью позицию компаниям промышленного сектора экономики.
На долю четырех вышеперечисленных секторов пришлось более половины арендованных за первые девять месяцев 2020 офисных площадей (65%).
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию на конец 3 квартала 2020 года произошел незначительный рост объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга (+1,3 п.п. к уровню вакансии на конец 2019), который сдерживался невысокими темпами прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2020 года в офисных центрах класса А вакантно 4,8% валового спекулятивного предложения (около 40,1 тыс. м2). В классе В вакантно 9,7% или в абсолютном выражении — 239,1 тыс. м2.
Арендные ставки
Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2019. Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября текущего года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые девять месяцев арендные ставки в бизнес-центрах класса А незначительно возросли (+0,5%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +3,1% по сравнению с декабрем 2019 года.
Объем сделок по аренде офисных помещений за 3 квартал 2020 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 170 тыс. м2. При этом с участием консультантов компании Maris за первые три квартала 2020 года было реализовано 21 200 м2, что составляет 42% от объема сделок, закрытых с участием международных консультантов.